Самые дорогие города ближнего Подмосковья могут посоревноваться с Новой Москвой и даже некоторыми районами «старой» Москвы по уровню цен на вторичном рынке. Если отъехать немного дальше от МКАД, квартиры становятся заметно доступнее. В новой статье серии «Битва локаций» редакция www.irn.ru сравнила Подольск, Домодедово и Железнодорожный – три города Московской области с сопоставимыми ценами на жилье.

Жилой фонд и цены на вторичное жилье

Подольск, Домодедово и Железнодорожный занимают 15-17 места в рейтинге городов Подмосковья по ценам на квартиры от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Квадратный метр в них стоит в среднем 125 000 – 128 000 рублей, это чуть ниже среднего индекса цен по Московской области (130 200 рублей за кв.м). Стоит отметить, что такой уровень цен намного ниже средних показателей по ближнему Подмосковью (148 700 рублей за кв. м), но заметно выше индекса цен в среднем Подмосковье (116 500).

С 2015 года Железнодорожный входит в состав Балашихи как ее микрорайон. Однако он отделен от нее географически, расположен вдоль соседнего шоссе и железнодорожной ветки, поэтому до сих воспринимается скорее как отдельный город, а не район Балашихи. В советские времена основная часть Железодорожного застраивалась преимущественно в 1970-1980-е годы, но настоящий строительный бум случился в нулевые и 2010-е. Поэтому жилой фонд в городе достаточно молодой. Домодедово расположено дальше от центра Москвы, поэтому интерес застройщиков к городу был ниже. В результате сейчас на вторичном рынке в городе превалируют советские панельные дома. В Подольске очень разнообразный жилой фонд. Это один из крупнейших и старейших городов Подмосковья, поэтому наряду с новостройками здесь много советских построек, в том числе ранних, есть даже дореволюционные дома.

Квартиры на вторичном рынке

Район Средняя цена кв.м (руб.) Стоимость квартир (млн руб.) Стоимость 1-к квартир (млн руб.) Стоимость 2-к квартир (млн руб.) Стоимость 3-к квартир (млн руб.)
Подольск 128 000 3,9 – 16,5 3,9 – 8 4,5 – 13 6 – 15,9
Домодедово 126 300 3,7 – 16 3,7 – 7,9 4,2 – 11,2 6,5 – 16
Железнодорожный 125 000 4,5 – 15 4,5 – 8,5 5,3 – 16 6,1 – 15

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

*Без учета самых дорогих и самых дешевых объектов

Из-за разной локации, транспортной доступности, состава и качества жилого фонда «вилка» стоимости квартир в перечисленных городах достаточно большая при схожей стоимости квадратного метра. Чтобы понять реальную разницу в стоимости жилья, стоит сравнивать сопоставимые варианты. Для примера возьмем небольшую 45-метровую двушку в девятиэтажном панельном доме (с большой вероятностью это будет ранняя брежневка) и с помощью калькулятора стоимости квартир от IRN.RU рассчитаем ее приблизительную цену в трех городах. В Подольске такая квартира будет стоить 5,1 млн рублей. В Домодедово расчетная стоимость такой квартиры – 5 млн рублей. А в Железнодорожном квартира с такими параметрами, по оценке калькулятора, заметно дороже – 5,9 млн рублей. Разница в цене может объясняться как раз большей долей недавних новостроек в жилом фонде – в них тоже могут быть такие компактные двушки, но из-за новизны дома квартира окажется дороже.

Новостройки

В настоящее время Железнодорожный продолжает застраиваться активнее других. Сейчас продажи ведутся в пяти проектах и в основном очень крупных. Например, в ЖК «Столичный» 33 корпуса, в ЖК «Новоград Павлино» – 23 корпуса. В Домодедово сейчас ведутся продажи всего в двух проектах на 10-15 корпусов каждый. В Подольске продаются квартиры в нескольких небольших проектах от не слишком известных застройщиков, в основном – с просрочками. Крупных ЖК от надежных застройщиков в городе сейчас не строится.

Транспортная доступность

Все три города расположены примерно в 10-15 км от МКАД. Но из-за того, что Москва вытянута с севера на юг, ближе к центру расположен Железнодорожный, поскольку находится к востоку от столицы. Поэтому путь на электричке до центра Москвы от Железнодорожного оказывается самым коротким. До Курского вокзала можно добраться всего за 30-40 минут на обычной электричке и за 25 минут – на «Спутнике».

От Подольска до Курского вокзала добираться заметно дольше – около часа. Но город удобен тем, что расположен на МЦД-2, что означает более короткие интервалы между поездами, возможность пересадки на метро по тому же билету и экономия на стоимости проезда. Например, цена проезда от Подольска до Москвы составляет всего 50 рублей, и в эту сумму включена пересадка на метро. От Железнодорожного до Курской можно доехать за 78 рублей, за метро придется платить дополнительно. К началу 2024 года планируют запустить новый диаметр, который пройдет через Железнодорожный – МЦД-4. О том, как поменялись цены на недвижимость из-за открытия МЦД, читайте в статье «Квартиры в Новой Москве и Подмосковье: где больше всего выросли цены из-за открытия МЦД?».

От Домодедово ехать до центра около 50 минут на обычной электричке и чуть меньше 40 минут на РЭКС. Но проезд из Домодедово до вокзала самый дорогой из трех городов – 130 рублей.

Если оценивать дорогу на автомобиле, самым удобным оказывается Домодедово, поскольку город расположен на скоростной трассе «М-4 Дон». Бесплатная альтернатива – Каширское шоссе и трасса до аэропорта Домодедово, на которой редко бывают пробки. Подольск расположен на Старом Симферопольском шоссе, и в час пик здесь скапливаются пробки. Можно сделать небольшой «крюк» и проехать по широкому и более свободному новому Симферопольскому шоссе. Хуже всего автомобилистам живется в Железнодорожном. Единственный вариант добраться до Москвы – по узкому Носовихинскому шоссе, которое постоянно стоит в пробках.

Экология, инфраструктура и общий облик

С точки зрения общей атмосферы города очень разные. Железнодорожный – типичный густонаселенный сателлит Москвы, ориентированный на людей, которые каждый день уезжают работать в Москву. Он похож на многие города востока и юго-востока Подмосковья: новостройки-муравейники, проблемы с инфраструктурой, отсутствие исторической застройки. Экология на этом географическом направлении считается не очень хорошей из-за розы ветров, загазованности вследствие пробок и почти непрерывной городской застройке от самого МКАД. Немного спасает ситуацию расположенный рядом Кучинский лесопарк, а также то, что после Железнодорожного начинаются дачные участки и коттеджные поселки, леса и водоемы.

Самый интересный с точки зрения архитектуры и атмосферный из трех городов – Подольск. Статус города он получил еще в конце XVIII века, и здесь частично сохранилась дореволюционная историческая застройка. Ранние советские дома тоже интересны с архитектурной точки зрения – здесь много сталинских домов и даже конструктивизма. Поэтому по старым районам города очень приятно гулять. Кроме того, у города любопытный рельеф: он расположен на реке Пахра, в нем много холмов и оврагов. В городе сохранились заводы и другие предприятия, поэтому можно найти работу. Также есть хорошие школы и лицей, даже несколько вузов (в основном частных).

Домодедово – самый самодостаточный город из трех. Помимо сохранившегося производства, рабочие места создает расположенный рядом аэропорт Домодедово. Поэтому, по сравнению с другими городами на таком удалении от МКАД, население города в меньшей степени привязано к работе в Москве. Вокруг города расположены леса, поля и малоэтажная застройка, неподалеку находится музей-заповедник «Горки Ленинские», поэтому экологическая ситуация в целом достаточно благоприятная.

Резюмируем

Для тех, кому важно быстрее добираться до Москвы, больше подойдет Железнодорожный – но только если ездить на электричке, автомобилисты будут стоять в пробках почти в любое время. Подольск понравится людям, ценящим архитектурный облик и приятные глазу городские пейзажи. Домодедово – хороший вариант для тех, кто хочет поселиться в Подмосковье и там же найти работу, город в принципе в большей степени ориентирован на местный спрос.

Также по теме:

Актуальные проекты компании ПИК (декабрь 2021)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея3 кв. 2023 г.от 5 425 200 руб.
Измайловский 11Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловскаяот 14 976 500 руб.
Восточное БутовоЛенинский район4 кв. 2023 г.от 3 496 640 руб.
Митино паркКрасногорский район, г. Красногорскот 4 094 310 руб.
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак3 кв. 2022 г.от 7 818 750 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК1 кв. 2023 г.от 7 172 400 руб.
Перовское 2Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2023 г.от 6 058 140 руб.
Белая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 4 427 280 руб.
Большая Академическая 85Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК4 кв. 2023 г.от 6 297 480 руб.
Никольские ЛугаМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово4 кв. 2023 г.от 4 905 300 руб.
ПутилковоКрасногорский район, д. ПутилковоСданот 5 146 740 руб.
Сокольнический Вал 1Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники4 кв. 2023 г.от 6 611 301 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская1 кв. 2023 г.от 5 334 760 руб.
Кузьминский лесг. Котельники1 кв. 2022 г.от 5 681 480 руб.
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2023 г.от 7 209 870 руб.
Дмитровский паркМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2023 г.от 6 397 180 руб.
Михайловский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект4 кв. 2022 г.от 6 431 719 руб.
Митинский лесМосква, район Митино, м. Пятницкое шоссе2 кв. 2022 г.от 5 160 000 руб.
Лефортово паркМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2021 г.от 10 699 600 руб.
Люберцы паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 4 773 780 руб.
Кольская 8Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово2 кв. 2023 г.от 6 571 880 руб.
Новохохловская 15Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский2 кв. 2023 г.от 6 216 930 руб.
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2023 г.от 5 774 070 руб.
Green parkМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад3 кв. 2022 г.от 8 167 302 руб.
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 7 561 620 руб.
Кронштадтский 9Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 8 188 640 руб.
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино2 кв. 2023 г.от 5 926 000 руб.
Солнцево паркНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское2 кв. 2022 г.от 2 578 100 руб.
Оранж паркг. Котельники1 кв. 2019 г.от 6 359 700 руб.
Ясеневая 14Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовскаяот 8 174 000 руб.
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская3 кв. 2024 г.от 6 110 000 руб.
Просторная 7Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь2 кв. 2022 г.от 7 688 850 руб.
ЯрославскийМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2021 г.от 2 787 990 руб.
Измайловский лесБалашихинский район, г. Балашиха2 кв. 2024 г.от 4 172 840 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 5 015 620 руб.
Зеленый ПаркМосква, Зеленоградский округ, район Старое Крюково3 кв. 2024 г.от 4 907 840 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 6 826 890 руб.
Барклая 6Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 9 188 500 руб.
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская1 кв. 2023 г.от 6 759 720 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг1 кв. 2023 г.от 4 689 330 руб.
Западный портМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили1 кв. 2023 г.от 12 479 700 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская3 кв. 2021 г.от 7 681 740 руб.
Лосиноостровский паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовскогоот 5 816 907 руб.
ШереметьевскийМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2022 г.от 8 773 930 руб.
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская4 кв. 2023 г.от 7 171 560 руб.
Сигнальный 16Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2022 г.от 6 732 000 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 5 856 810 руб.
ЛюберецкийЛюберецкий район, г. Люберцы4 кв. 2022 г.от 5 148 000 руб.
Академика ПавловаМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная1 кв. 2023 г.от 8 070 360 руб.
Полярная 25Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково2 кв. 2023 г.от 5 914 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все