Восток и юго-восток Москвы – освоение промзон, низкие цены на новостройки и рекорд на первичке
К 2035 году золушки обещают превратиться в принцесс
Восток и юго-восток – не фавориты у экспертов по недвижимости. Из-за большого числа промышленных предприятий и загруженных магистралей за округами закрепилась мрачная слава неблагополучных. Но ведь город меняется, и последние лет десять здесь активно осваиваются промзоны. А по количеству домов, включенных в программу реновации, восток и юго-восток занимают первые места в Москве.
И как прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), «к 2032-2035 годам архитектурный облик, жилищный фонд и инфраструктура данных округов значительно обновятся».
ВАО – первый по зелени
Восточный округ - самый зеленый в Москве: здесь в роскошных парках (Сокольники, Лосиный Остров, Измайлово, Кусково) «произрастает» 45% всей столичной «зелени». Но с экологией всё равно проблемы - из-за промзон. Не повезло и с розой ветров. «На восток и юго-восток «сдуваются» выбросы с промышленных предприятий и ТЭЦ Москвы», - замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Да ещё загруженные в часы пик Щелковское шоссе и шоссе Энтузиастов «коптят» не хуже некоторых предприятий.
ЮВАО – раздолье для девелоперов
Несмотря на то, что ЮВАО считается «самым непрестижным», округ – чемпион по новостройкам. Кроме того, на парки – Кузьминский, Люблинский, Кусково, 850-летия Москвы - приходится около 20% территории округа. Теперь о минусах. В ЮВАО тоже «хромает» экология из-за действующих предприятий, а Волгоградский и Рязанский проспекты, Таганско-Краснопресненская линия метро сильно загружены в часы пик. С социальной инфраструктурой есть трудности в наиболее густонаселенных районах, в частности, Выхино-Жулебино и Марьино, замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
Тем не менее округа популярны у девелоперов. Как утверждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», – на ЮВАО приходится почти 30% от общего количества квартир на рынке первичного жилья. Что так привлекает девелоперов? Как объясняет эксперт на примере ЮВАО, бывшие промышленные объекты (где сейчас идет строительство) имели хорошие подъездные пути, располагались недалеко от ключевых магистралей. С появлением МЦК и развитием метро транспортная доступность этих территорий только улучшилась. Кроме того, отсутствие жилой застройки позволяет девелоперам полноценно заниматься планированием, создавать проекты с индивидуальной архитектурой без привязки к облику старых улиц.
Знаковые для города ЖК «Символ», Sreda и «Домашний» были одними из первых крупных проектов, простроенных на территориях здешних промышленных зон, замечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Раскладка по классам: рулит класс «комфорт»
Понятно, что в таких демократичных округах больше строится жилья «для народа», бизнес-проекты тоже есть, но не они делают погоду. Элитные и премиальные комплексы красноречиво отсутствуют.
В Восточном округе, по данным Est-a-Tet, продается 20 новостроек. По статистике bnMAP.pro, это квартиры и апартаменты в 43 корпусах с 1902 лотами. 15 ЖК относятся к комфортклассу, 4 проекта - к «бизнесу» и еще один к стандартному классу. У агентства «НДВ-супермаркет недвижимости» картина в целом похожая: из экспонирующегося 1 781 лота 1 696 «штук» относится к классу «комфорт» (95%), и всего лишь 85 (5%) – к бизнес-классу.
В ЮВАО по информации «Метриум», продается 28 объектов (квартиры+апартаменты). 18 проектов bnMAP.pro относит к комфортклассу, 4 - к стандартному и 6 - к бизнес-классу; всего в 98 корпусах представлено 6 814 лотов. У НДВ общая цифра лотов близкая - 6,5 тысяч, из них 4 183 (64%) - это «комфорт», 1 547 (24%) – «бизнес». И наименьшая доля - 767 лотов (12%) - экспонируется в классе «стандарт».
Цены: ниже только в Зеленограде
По обобщенным данным экспертов, опрошенных редакцией «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя цена в массовых проектах новостроек восточного округа на сегодня – 273-287 тыс. рублей за кв. метр, в комплексах бизнес-класса – 311-342 тыс. рублей. С начала года значения средних цен по ВАО выросли на 17,3% (данные «Бест-Новострой»), а за год – на 33,8% («Бон Тон»).
В Юго-Восточном округе «массовый квадрат» стоит 230-252 тыс. рублей, а кв. метр в бизнес-классе – 318 тысяч рублей. Рост с начала января – плюс 15,5% («Бест-Новострой») и за год плюс 44,6% («Бон Тон»).
В июле и августе аналитики «Метриум» зафиксировали снижение средних цен в новостройках ЮВАО. Но, как объясняет Надежда Коркка («Метриум»), это было обусловлено выходом в продажу значительного объема лотов на начальной стадии строительства. И уже в сентябре 2021 года цены плавно пошли вверх.
«Восточные» и «юго-восточные» цены – практически самые доступные в Москве. Так, по оценке Ирины Доброхотовой, дешевле юго-востока только Зеленоград. Если рассматривать два округа в целом, то средняя цена предложения кв. метра в новостройках ВАО и ЮВАО - 268 тыс. рублей, отмечает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-супермаркет недвижимости». Аналогичный показатель по всей «старой» Москве гораздо выше – 346 тыс. рублей, что во многом связано с тем, что в ВАО и ЮВАО нет проектов классов «премиум» и «элит». Наиболее заметная разница - в бизнес-классе – 21,5% (316,4 тыс. рублей против 384,5 тыс. рублей).
Цены на новостройки в ВАО и ЮВАО (квартиры и апартаменты)
| Округ | Класс | СВЦ, тыс. руб. | Динамика,% | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| сен.20 | авг.21 | сен.21 | за год | за месяц | ||
| ВАО | бизнес | 227,5 | 295,4 | 310,9 | 36,6% | 5,2% |
| комфорт | 207,3 | 277,6 | 279,9 | 35,0% | 0,8% | |
| стандарт | 158,2 | 178,5 | 186,7 | 18,0% | 4,6% | |
| ВАО Итог | 210,0 | 278,6 | 280,9 | 33,8% | 0,9% | |
| ЮВАО | бизнес | 234,8 | 315,2 | 318,2 | 35,5% | 0,9% |
| комфорт | 175,7 | 242,4 | 251,6 | 43,2% | 3,8% | |
| стандарт | 133,0 | 242,5 | 201,2 | 51,3% | -17,0% | |
| ЮВАО Итог | 179,1 | 250,8 | 259,0 | 44,6% | 3,3% | |
Источник: «Бон Тон»
Строительство в промзонах и новые проекты
С одной стороны, промышленные территории, которыми «славятся» ВАО и ЮВАО, не самые приятные соседи. С другой – это потенциал для строительства современного жилья. В округе «порядка 40 перспективных проектов и площадок, одна из самых крупных - промзона Калошино. Активное развитие получат районы Богородское и Гольяново», - комментирует Наталия Кузнецова генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
На территории промзоны «Калошино» строятся ЖК «Преображение» от INGRAD, «Талисман на Рокоссовского» от 3S Group, «Лосиноостровский парк» от ГК «ПИК», «Сиреневый парк» от AFI Development, «Амурский парк» от ГК «ПИК», перечисляет Роман Родионцев. Здесь же расположен ЖК Level Амурская от Level Group, он построен и продан.
«Талисман на Рокоссовского» - новинка года. Три секции монолитного здания имеют высоту 28-29 этажей, четвертая представляет собой «отсек» с двухуровневыми квартирами. Предусмотрен подземный паркинг, кладовые. От станции метро «Бульвар Рокоссовского» - 6 минут ходьбы. Представлены квартиры от студий до 4-комнатных (19-96 кв. м). Стоимость квартир - 8- 26,6 млн. руб.
«Лосиноостровский парк» тоже вышел на рынок в этом году. Это 22 жилых корпуса, надземные паркинги, два детских сада, школа и поликлиника. Проект расположен в районе Метрогородок, рядом с метро «Бульвар Рокоссовского». В продаже квартиры стоимостью от 6,1 до 17,1 млн рублей. Набор квартир – от студий (20 кв. м) до трехкомнатных (68-86 кв. м).
Новый проект и «Измайловский парк» - монолитный 24-этажный комплекс с сервисными апартаментами в районе Соколиная гора. Застройщик – ГК «Новая жизнь». Инфраструктура: подземный и наземный паркинги, коворкинг, фитнес-центр. Консьерж-сервис - круглосуточный. Запроектированы апартаменты от 18 до 60 кв. метров с панорамными окнами, с отделкой, мебелью и бытовой техникой. До станции метро «Партизанская» 12 минут ходьбы, до станции МЦК «Измайлово» - 8 минут. Цены: 5,3 – 16,7 млн. руб.
В сентябре стартовали продажи в МФК «Апартаменты в Кусково», где продаются микроапартаменты площадью 9 кв. м, ориентировочная цена их составит 2,5 млн рублей. Это будет самое доступное предложение на первичном рынке в ВАО и ЮВАО, говорит Надежда Коркка («Метриум»).
Из новинок Наталия Кузнецова («Бон Тон») также называет ЖК Self («Энергостройинвест») и проект с апартаментами ЖК «Сокольнический вал 1» (ПИК).
Из масштабных реорганизаций в ЮВАО Роман Родионцев выделяет промзону «Серп и Молот», где «Донстрой» строит масштабный ЖК «Символ» у метро «Авиамоторная» в районе Лефортово - современный ЖК с ландшафтным парком, который стал местной достопримечательностью. «Подобные метаморфозы, естественно, кардинально меняют облик этих старомосковских рабочих районов, делая их более привлекательными для девелоперов и покупателей», - заключает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). В сентябре в продажу вышел новый корпус «Символа» с квартирами от 29 до 90 кв. м, цены на которые сейчас стартуют с 11,2 млн рублей – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в сентябре 2021 года: что, где, почем».
Активно осваивается промзона «Грайвороново» (ЮВАО), продолжает Роман Родионцев (Est-a-Tet), здесь уже построен ЖК Sreda от «Группы ПСН», строятся ЖК Profit от ГК «Гранель», «Кварталы 21/19» от ЗАО «ВекторСтройФинанс», «Соседи 21/19» от ООО «СЗ «ЖК 2/1»», «Волжский парк» от ГК «ПИК», «Аквилон Beside» от «Группы Аквилон», Balance от ГК «Главстрой».
ЖК комфорт-класса PROFIT строится рядом со станцией метро «Нижегородская». На первых этажах откроются фитнес-клуб, офисы и супермаркет. В подземном паркинге разместятся кладовки, автомойка. Предусмотрен «двор без машин», благоустройство с ландшафтным озеленением. По словам заместителя директора по продажам ГК «Гранель» Сергея Нюхалова, средняя стоимость метра - около 235 тысяч рублей. Цены на квартиры начинаются от 7,1 млн рублей.
ЖК «Кварталы 21/19» возводится в пешей доступности от станции метро «Стахановская» и МЦК «Нижегородская». Комплекс включает 21 жилой дом, школу, детские сады, подземные и наземные паркинги. Корпуса первой, второй и третьей очереди введены в эксплуатацию. Средняя стоимость метра в ЖК «Кварталы 21/19», как сообщил Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс») - 280 тыс. руб.
В ЖК Аквилон Beside первая очередь включает два монолитных корпуса по 25 этажей, подземный паркинг, детский клуб. Цены: от 6,45 млн за студию (20,4 кв. м) до 15,32 млн. руб. за евротрешку (59,4 кв. м). В 12 минутах ходьбы – станция метро «Стахановская».
Далее Роман Родионцев называет комплексы, строящиеся в промзоне «Волгоградский проспект»: ЖК «Метрополия» от MR Group, N'ice Loft от застройщика Coldy, «Новохохловская 15» от ГК «ПИК», апарт-комплекс HighWay от ГК «Гранель».
В ЖК «Метрополия» каждая башня названа именем мировой столицы: Москвы, Рима, Вены, Парижа, и т.д. Территория спланирована по принципу «город в городе», будет создан променад и ландшафтный парк. В продаже представлены студии, одно-двух-трех- и четырехкомнатные квартиры, а также апартаменты-студии, одно-двух- и трехкомнатные апартаменты. Стоимость квартир начинается от 8,7 млн рублей, апартаментов - от 7,5 млн рублей (22,5 кв. м).
Новинки этого года в округе – HighWay и N'ice Loft. Комплекс апартаментов комфорткласса HighWay ГК «Гранель» строит у станции метро «Волгоградский проспект». У монолитного здания несколько секций разной высотности (до 23 этажей). Предусмотрены подземный паркинг, фитнес-центр с бассейном, закрытый двор. Средняя цена метра составляет порядка 250 тыс. рублей. Минимальная стоимость лота – 5,8 млн рублей.
N'ice Loft от Colde – тоже комплекс апартаментов. На территории помимо жилой застройки появятся общедоступный спортивный-центр, физкультурно-оздоровительный комплекс с двумя ледовыми аренами. В продаже представлены апартаменты различной площади от 17 до 76 кв. м, бюджеты - от 5,4 – 21,6 млн. руб.
Также эксперты обращают внимание на ЖК L’Club И ЖК «Станция Л». ЖК L’Club - монолитный 23-этажный дом из 4 секций. Через дорогу - станция метро «Люблино». В продаже остались последние квартиры. «Станция Л» на состоит из 5 домов высотой в 25 этажей, с наземной парковкой. В продаже квартиры от студий до четырехкомнатных по цене от 6,9 до 15,6 млн рублей
Перспективы: почти «Москва-Сити»
Строительные перспективы этих территорий (ВАО, ЮВАО), связаны тоже в основном с редевелопментом промзон. По сведениям Est-a-Tet, их собираются осваивать компании ГК «Регионы», Группа «Эталон», ГК «Интеко», MR Group, ГК МИЦ, ГК «ПИК», Level Group.
Поделился планами и Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»): «Рядом с МЦК «Дубровка» расположена бывшая территория шарикоподшипникового завода, которая сейчас занята торговым центром. Здесь, на пересечении улиц Шарикоподшипниковской и Новоостаповской, появится масштабный жилой квартал от ГК «Гранель» - Mypriority Dubrovka. Продажи начнутся через несколько месяцев». Проект включает жилые дома, подземный паркинг, школу и детский сад.
Скоро начнется реорганизация промзоны № 26 «Южный порт», силами AEON Corporation и ГК «Ферро-Строй». Планируется построить жилье (около 800 тыс. кв. м), три детских сада, две школы на 550 и 750 мест, поликлинику. Будет благоустроена набережная, построен речной причал, а канатная дорога свяжет эту территорию, район Нагатинский Затон, Бобровый остров и парк «Остров Мечты». «В ЮВАО будут сформированы новые точка роста и центр притяжения, сравнимые с Москвой-Сити. Создание подобных локаций представляет собой актуальное направление развития многих мегаполисов», - считает Надежда Коркка.
