Северные округа Москвы (САО, СЗАО, СВАО) считаются привлекательными и востребованными у покупателей жилья. Их преимущества - активно развивающаяся транспортная система, сложившаяся инфраструктура, благоприятная экология. А местные промзоны оборачиваются перспективными площадками для строительства современного жилья.

Одно из главных достоинств московского севера – обилие крупных природных территорий и водоемов - Химкинское водохранилище и природный заказник «Химкинский», Тимирязевский парк с Академическими прудами, парки у Северного речного вокзала в САО, Серебряный бор и Покровское-Стрешнево в СЗАО, Лосиный остров и Ботанический сад РАН, в СВАО. Через северо-запад проходит главная водная артерия города – Москва-река, вдоль ее набережной организованы места отдыха и пляжи.

В северных районах обосновалось несколько первоклассных вузов - ВГИК, РГСУ, МИИТ, МГСУ, «Тимирязевка», театр «Сатирикон», знаковые столичные объекты – ВДНХ, телецентр Останкино.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», обращает внимание на то, что в большинстве районов на севере невысокая плотность застройки. «Во многом эти преимущества и определяют более высокий ценник на жилье в северных округах по сравнению с большинством других локаций за пределами ТТК (за исключением запада и юго-запада)», - заключает эксперт.

Северные округа востребованы у девелоперов – здесь много перспективных площадок на территориях, нуждающихся в модернизации. Это, прежде всего, промзоны «Калибр», «Дегунино-Лихоборы», кварталы комплексной реконструкции (в частности, в Хорошево-Мневниках), уточняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Из проблем, характерных для всего севера, эксперт отмечает загруженность основных магистралей (Алтуфьевское, Волоколамское, Дмитровское, Ярославское шоссе, проспекты Ленинградский, Мира и Маршала Жукова), а также отсутствие станций метро в Куркино (СЗАО), Молжаниновском (САО) и Северном районах.

Но транспортная система Москвы активно модернизируется и отстраивается, и это не может не касаться северных территорий. Первый важный проект – запуск Большой кольцевой линии метро (БКЛ). Недавно открылись станции метро «Мнёвники» и «Народное Ополчение», ожидается открытие станции «Терехово». Все три станции относятся к району Хорошево-Мневники, где идет большое строительство.

Второй существенный транспортный проект - продление салатовой Люблинско-Дмитровской ветки от станции «Селигерская» до поселка Северный. Будут построены станции «800-летия Москвы», «Лианозово» и «Физтех», что улучшит доступность Дмитровского, Северного районов, Лианозово.

Третий проект – это МЦД-3, которую планируется открыть через пару лет, ее северный маршрут – от Останкино до Зеленограда.

100 жилых комплексов в продаже, класс комфорт преобладает

На северных территориях, по данным агентства недвижимости «Азбука Жилья», в продаже находится 104 жилых комплекса (10 234 лота). По информации Est-a-Tet, в САО продается 41 проект, в СЗАО – 31, в СВАО – 27. Сходные цифры у компании «Бест-Новострой»: в САО экспонируется 91 корпус в составе 43 проектов, в СЗАО - 88 корпусов в 28 проектах, в СВАО - 66 корпусов также в 28 проектах.

14 адресов в северной части Москвы – это премьеры 2021 года, среди них - Din Haus, Mod, Monodom Lake, Slava, «Symphony 34», Sydney City, «UNO.Старокоптевский», Very, «Кольская 8», «Кронштадтский 14», «Достижение», «Михалковский», «Остров», «Перец» и «Тринити-2», перечисляет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Данные по распределению проектов по классам во всех трех округах у аналитиков НДВ и «Азбуки Жилья» почти совпадают: стандарт 2 – 3,38%; комфорт – 53,26 - 55%; бизнес – 40 - 40,73%; премиум – 2,63 - 3%.

Более детальную раскладку по округам дает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»):

  Комфорткласс Бизнес-класс Стандарт-класс Премиум-класс
САО 52% 47%   1%
  47 корпусов в 20 проектах 43 корпуса в 23 проектах   1 корпус в 1 проекте
         
СЗАО 27% 67%   6%
  24 корпуса в 10 проектах 60 корпусов в 16 проектах   5 корпусов 1 проекте
         
СВАО 62% 33% 5%  
  41 корпус в 14 проектах 22 корпуса в 11 проектах 3 корпуса в 3 проектах  

Источник: «Бест-Новострой»

Таким образом, цифры нам наглядно демонстрируют, что в целом на севере Москвы преобладают новостройки комфорткласса. Но вот в СЗАО – самом «буржуазном» из тройки округов, девелоперы предпочитают строить больше объектов бизнес-класса.

Цены: эксперты ждут «торможения»

Цены на севере Москвы не сильно отличаются от среднерыночных. По данным «НДВ - Супермаркет недвижимости», средняя цена жилых комплексов в северных округах Москвы составляет порядка 323,5 тыс. руб./кв.м, показатель превышает среднюю цену по городу на 2%. По оценке Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья», средняя цена северного комфорткласса - на уровне 260 тыс. руб. за кв. м, бизнес-класса - 362 тыс. руб., что практически не отличается от средних городских значений.

Класс САО СЗАО СВАО
комфорт 258 919 250 450 241 502
бизнес 336 261 372 582 345 324
премиум 565 955 439 732 352 406
Общий итог: 326 099 340 262 292 866

Источник: VSN Realty

За год отмечался интенсивный рост цен во всех трех округах, но наиболее интенсивно росли цены в СВАО (на 49,7%, почти в полтора раза), что обусловлено выходом на рынок новых проектов бизнес-класса, комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. В САО цены за год выросли на 18,3%, в СЗАО – на 45,4%. В целом по Москве рост цены во всех сегментах жилья, кроме элитного, составил за год 32,1%.

А в ближайшие месяцы ожидается постепенное «торможение» рынка. «Цены на жилье будут колебаться на достигнутых уровнях, завышенные - компенсироваться скидками и акциями, - комментирует Яна Глазунова (VSN Realty). - Медленный рост возможен в ликвидных проектах. Для комплексов, выводимых в продажи, дать прогноз по темпам реализации сложно». Хотя Надежда Коркка («Метриум») не исключает, что новые предложения могут выходить на рынок по более высокому стартовому прайсу.

САО - старый округ с большим потенциалом

В Северном округе много жилья «со стажем» и есть перспективы освоения промзон. Самые дорогие районы, облюбованные ещё советской номенклатурой и интеллигенцией, - Аэропорт и Сокол. К престижным районам, где строится жилье бизнес- и премиум-класса Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), относит также Беговой и Хорошевский. «Масштабные девелоперские проекты высокого бюджета ускоряют джентрификацию местных территорий, где раньше было производство», - говорит эксперт. И «народные» районы, в частности, Бескудниково и Западное Дегунино, набирают обороты. «Цены здесь пока остаются относительно невысокими, а уровень жизни растет», - дополняет Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

А Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», убежден, что в будущем многие районы, например Западное Дегунино, войдут в число престижных локаций по аналогии с западными направлениями. Еще 5-10 лет назад, вспоминает эксперт, почти в половине районов севера столицы не было станций метро. А с 2016 года на севере открылись 6 новых станций метро и 4 станции МЦК.

Из минусов в аналитическом центре «НДВ Супермаркет недвижимости» отмечают промышленные объекты, от ТЭЦ-21 до химического завода им. П.Л. Войкова, что негативно влияет на экологию. В округе расположено 8 крупных промзон, однако часть их ожидает реорганизация, на освободившихся территориях планируется возвести более 2 млн кв. м жилья.

Так, в Западном Дегунино на месте промзоны «Дегунино-Лихоборы» реализуется сразу несколько масштабных проектов от ГК ПИК, MR Group, «СМУ-6 Инвестиции», ГК «Гранель», а также готовится запуск комплексов от Level Group и ГК ЛСР, комментирует Надежда Коркка («Метриум»).

Привлекают девелоперов и зеленые зоны, и водоемы. Например, ГК «Основа» строит жилой комплекс «UNO.Старокоптевский» между Головинских и Академических прудов в 5 минутах ходьбы от станции МЦК «Коптево». Это два корпуса 22 и 12-16 этажей на едином стилобате с частным детским садом, подземным паркингом и кладовками на -1-м этаже. В комплексе запроектировано 307 квартир от 23 до 90 кв. метров, с потолками до 3 метров; от функциональных студий до 4-комнатных, включая квартиры «евроформата» и лоты с террасами. Минимальная стоимость предложения - 8,4 млн рублей.

По словам Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», в самое ближайшее время рядом с Головинскими прудами компания начнет реализацию еще одного проекта – «UNO.Головинские пруды». Это будет жилой комплекс с детским садом и подземным паркингом.

С видом на парк у Верхнего Головинского пруда строится и апарт-комплекс Monodom Lake. Это камерный проект с 1-2-3-комнатными лотами, где цены начинаются от 8,5 млн рублей.

Недалеко от Головинских прудов расположена еще одна новостройка – ЖК «Михалковский». Первая очередь проекта – это дом высотой от 18 до 20 этажей, где представлены студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

В окружении четырех парков (Дружба, Химкинский, Грачевский и парк Речного вокзала) и недалеко от Химкинского водохранилища строится вторая очередь ЖК «Фестиваль Парк» - дома бизнес-класса с подземным паркингом и набором квартир от студий до трехкомнатных. Стоимость – от 8,4 млн рублей.

ГК «Гранель» возводит в САО уже второй жилой комплекс. Проекты «Тринити» и «Тринити-2» расположены в 150 м от станции метро «Верхние Лихоборы». Однокомнатные квартиры в ЖК «Тринити-2» стоят от 7,2 млн рублей (23,4 кв. м), двухкомнатные - от 9, 57 млн рублей (36,8 кв. м), трехкомнатные - от 12, 56 млн руб.

«СМУ-6 Инвестиции» строит вторую очередь ЖК «Любовь и голуби» в Западном Дегунино в 10 минутах ходьбы от станции метро «Селигерская». Это два корпуса. Минимальная стоимость апартаментов составляет 7 млн рублей (20 кв. м), студии – 7,6 млн рублей (21,5 кв. м), однокомнатной квартиры – 10,5 млн рублей (35,3 кв. м), двухкомнатной – 14,1 млн рублей (56,3 кв. м), трехкомнатной – 17,8 млн рублей (74,3 кв. м). В 5 минутах ходьбы находится Дегунинский пруд, в 10-15 минутах – парк имени Святослава Федорова, Орловский сад и зеленая зона на Коровинском шоссе, в 20 минутах – парк «Ангарские пруды».

Активной локацией становится стадион «Динамо». «Премиальное жилье здесь уже построено – апартаменты «ВТБ Арена Парк» под управлением Hyatt», – отмечает Яна Глазунова (VSN Realty).

Знаковым проектом для севера Москвы Дмитрий Голев (Optima Development) считает комплекс премиум-класса Prime Park в Хорошевском районе - с архитектурным проектом от британского бюро Dyer и большим частным парком. Стоимость однокомнатной квартиры (40 кв. м) начинается от 19,8 млн рублей, двухкомнатной (55 кв. м) – от 29,7 млн рублей, трехкомнатной квартиры (82 кв. м) – от 37,9 млн рублей.

Также эксперты рекомендуют обратить внимание на ЖК Discovery, где рядом сразу нескольких крупных зеленых зон (ландшафтный заказник «Химкинский», Левобережный парк, парк Дружбы), а также недавно отреставрированный Северный речной вокзал. В продаже представлены одно-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 20,4 млн рублей (53,5 кв. м), трехкомнатной – 24 млн рублей (68,5 кв. м), четырехкомнатной – 25,9 млн рублей (79,5 кв. м).

Выделяют и ЖК «Селигер Сити» в Западном Дегунино с большой придомовой зоной и детским садом. Минимальная стоимость студии составляет 9,5 млн рублей (28,4 кв. м), однокомнатной квартиры – 11,5 млн рублей (33,2 кв. м), двухкомнатной – 16,4 млн рублей (58 кв. м), трехкомнатной – 27,7 млн рублей (83,1 кв. м).

Есть интересные предложения и в деловых районах, практически в центре города. Премиальный комплекс Slava с архитектурой от британского бюро Dyer расположен у метро «Белорусская». В состав комплекса входит шесть разновысотных (6-22) корпусов, общая площадь застройки составит 60 тыс. кв. м. В комплексе запроектированы апартаменты площадью от 25,2 до 84,9 кв. м. Застройщик - MR Group. В настоящее время цены в проекте стартуют с 16,11 млн руб. за студию площадью 33,8 кв. м с отделкой white box. Однокомнатная квартира площадью 38,7 кв. м обойдется в 24,9 млн руб., двухкомнатная (65,8 кв. м) – в 24,9 млн руб.

Еще один ЖК от MR Group - «Symphony 34» - строится рядом с «Савеловской» Архитектурная концепция проекта, состоящего из четырех башен разной высоты, принадлежит бюро Kleinewelt Аrchitekten. В основе инфраструктурной концепции ЖК — принцип «вертикального города», при котором все необходимое для повседневной жизни расположено внутри зданий. «Symphony 34» предложит будущим жителям секретный сад, фитнес-центр, детский образовательный центр, рестораны и стрит-ритейл.

В «Symphony 34» предлагаются квартиры с официальным жилым статусом площадью от 25,8 до 92,3 кв. м. Однокомнатную квартиру площадью 25,8 кв. м можно купить за 12 млн руб., двухкомнатную (66,59 кв. м) – за 20,7 млн руб., трешку (84,79 кв. м) – за 32,6 млн.

Также по теме:

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2021)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.от 11 809 832 руб.
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская3 кв. 2022 г.от 17 290 000 руб.
Сити-комплекс ПерецМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе4 кв. 2023 г.от 4 330 103 руб.
Дом «Достижение» Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино2 кв. 2023 г.от 11 780 000 руб.
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 12 862 720 руб.
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Молодежная4 кв. 2024 г.от 25 353 489 руб.
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.от 10 762 120 руб.
МихалковскийМосква, Северный округ, район Головинский2 кв. 2024 г.от 7 497 000 руб.
UNO.СтарокоптевскийМосква, Северный округ, район Коптево, м. Коптево МЦК1 кв. 2024 г.от 8 038 500 руб.
Кольская 8Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово2 кв. 2023 г.от 6 350 400 руб.
Тринити 2Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2023 г.от 7 208 919 руб.
Селигер СитиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская2 кв. 2023 г.от 11 311 594 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал2 кв. 2024 г.от 8 470 057 руб.
Кронштадтский 14Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 6 997 280 руб.
Sydney CityМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво МЦК3 кв. 2024 г.от 16 734 560 руб.
Din HausМосква, Северный округ, район Савеловский, м. Савеловская--
ТринитиМосква, Северный округ, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2021 г.от 7 208 920 руб.
DiscoveryМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховриноот 26 624 000 руб.
Любовь и ГолубиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 6 982 500 руб.
Жилой квартал «ВТБ Арена Парк»Москва, Северный округ, район Аэропорт, м. ДинамоСданот 29 242 349 руб.
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА3 кв. 2021 г.от 21 454 429 руб.
Monodom LakeМосква, Северный округ, район Головинский, м. Коптево МЦКот 8 522 400 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все