Новостройки севера Москвы: парки, перспективные промзоны и река Москва. Часть I: САО
Северо-восток догоняет по бизнес-классу своих соседей
Северные округа Москвы (САО, СЗАО, СВАО) считаются привлекательными и востребованными у покупателей жилья. Их преимущества - активно развивающаяся транспортная система, сложившаяся инфраструктура, благоприятная экология. А местные промзоны оборачиваются перспективными площадками для строительства современного жилья.
Одно из главных достоинств московского севера – обилие крупных природных территорий и водоемов - Химкинское водохранилище и природный заказник «Химкинский», Тимирязевский парк с Академическими прудами, парки у Северного речного вокзала в САО, Серебряный бор и Покровское-Стрешнево в СЗАО, Лосиный остров и Ботанический сад РАН, в СВАО. Через северо-запад проходит главная водная артерия города – Москва-река, вдоль ее набережной организованы места отдыха и пляжи.
В северных районах обосновалось несколько первоклассных вузов - ВГИК, РГСУ, МИИТ, МГСУ, «Тимирязевка», театр «Сатирикон», знаковые столичные объекты – ВДНХ, телецентр Останкино.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», обращает внимание на то, что в большинстве районов на севере невысокая плотность застройки. «Во многом эти преимущества и определяют более высокий ценник на жилье в северных округах по сравнению с большинством других локаций за пределами ТТК (за исключением запада и юго-запада)», - заключает эксперт.
Северные округа востребованы у девелоперов – здесь много перспективных площадок на территориях, нуждающихся в модернизации. Это, прежде всего, промзоны «Калибр», «Дегунино-Лихоборы», кварталы комплексной реконструкции (в частности, в Хорошево-Мневниках), уточняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Из проблем, характерных для всего севера, эксперт отмечает загруженность основных магистралей (Алтуфьевское, Волоколамское, Дмитровское, Ярославское шоссе, проспекты Ленинградский, Мира и Маршала Жукова), а также отсутствие станций метро в Куркино (СЗАО), Молжаниновском (САО) и Северном районах.
Но транспортная система Москвы активно модернизируется и отстраивается, и это не может не касаться северных территорий. Первый важный проект – запуск Большой кольцевой линии метро (БКЛ). Недавно открылись станции метро «Мнёвники» и «Народное Ополчение», ожидается открытие станции «Терехово». Все три станции относятся к району Хорошево-Мневники, где идет большое строительство.
Второй существенный транспортный проект - продление салатовой Люблинско-Дмитровской ветки от станции «Селигерская» до поселка Северный. Будут построены станции «800-летия Москвы», «Лианозово» и «Физтех», что улучшит доступность Дмитровского, Северного районов, Лианозово.
Третий проект – это МЦД-3, которую планируется открыть через пару лет, ее северный маршрут – от Останкино до Зеленограда.
100 жилых комплексов в продаже, класс комфорт преобладает
На северных территориях, по данным агентства недвижимости «Азбука Жилья», в продаже находится 104 жилых комплекса (10 234 лота). По информации Est-a-Tet, в САО продается 41 проект, в СЗАО – 31, в СВАО – 27. Сходные цифры у компании «Бест-Новострой»: в САО экспонируется 91 корпус в составе 43 проектов, в СЗАО - 88 корпусов в 28 проектах, в СВАО - 66 корпусов также в 28 проектах.
14 адресов в северной части Москвы – это премьеры 2021 года, среди них - Din Haus, Mod, Monodom Lake, Slava, «Symphony 34», Sydney City, «UNO.Старокоптевский», Very, «Кольская 8», «Кронштадтский 14», «Достижение», «Михалковский», «Остров», «Перец» и «Тринити-2», перечисляет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Данные по распределению проектов по классам во всех трех округах у аналитиков НДВ и «Азбуки Жилья» почти совпадают: стандарт 2 – 3,38%; комфорт – 53,26 - 55%; бизнес – 40 - 40,73%; премиум – 2,63 - 3%.
Более детальную раскладку по округам дает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»):
| Комфорткласс | Бизнес-класс | Стандарт-класс | Премиум-класс | |
|---|---|---|---|---|
| САО | 52% | 47% | 1% | |
| 47 корпусов в 20 проектах | 43 корпуса в 23 проектах | 1 корпус в 1 проекте | ||
| СЗАО | 27% | 67% | 6% | |
| 24 корпуса в 10 проектах | 60 корпусов в 16 проектах | 5 корпусов 1 проекте | ||
| СВАО | 62% | 33% | 5% | |
| 41 корпус в 14 проектах | 22 корпуса в 11 проектах | 3 корпуса в 3 проектах |
Источник: «Бест-Новострой»
Таким образом, цифры нам наглядно демонстрируют, что в целом на севере Москвы преобладают новостройки комфорткласса. Но вот в СЗАО – самом «буржуазном» из тройки округов, девелоперы предпочитают строить больше объектов бизнес-класса.
Цены: эксперты ждут «торможения»
Цены на севере Москвы не сильно отличаются от среднерыночных. По данным «НДВ - Супермаркет недвижимости», средняя цена жилых комплексов в северных округах Москвы составляет порядка 323,5 тыс. руб./кв.м, показатель превышает среднюю цену по городу на 2%. По оценке Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья», средняя цена северного комфорткласса - на уровне 260 тыс. руб. за кв. м, бизнес-класса - 362 тыс. руб., что практически не отличается от средних городских значений.
| Класс | САО | СЗАО | СВАО |
|---|---|---|---|
| комфорт | 258 919 | 250 450 | 241 502 |
| бизнес | 336 261 | 372 582 | 345 324 |
| премиум | 565 955 | 439 732 | 352 406 |
| Общий итог: | 326 099 | 340 262 | 292 866 |
Источник: VSN Realty
За год отмечался интенсивный рост цен во всех трех округах, но наиболее интенсивно росли цены в СВАО (на 49,7%, почти в полтора раза), что обусловлено выходом на рынок новых проектов бизнес-класса, комментирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. В САО цены за год выросли на 18,3%, в СЗАО – на 45,4%. В целом по Москве рост цены во всех сегментах жилья, кроме элитного, составил за год 32,1%.
А в ближайшие месяцы ожидается постепенное «торможение» рынка. «Цены на жилье будут колебаться на достигнутых уровнях, завышенные - компенсироваться скидками и акциями, - комментирует Яна Глазунова (VSN Realty). - Медленный рост возможен в ликвидных проектах. Для комплексов, выводимых в продажи, дать прогноз по темпам реализации сложно». Хотя Надежда Коркка («Метриум») не исключает, что новые предложения могут выходить на рынок по более высокому стартовому прайсу.
САО - старый округ с большим потенциалом
В Северном округе много жилья «со стажем» и есть перспективы освоения промзон. Самые дорогие районы, облюбованные ещё советской номенклатурой и интеллигенцией, - Аэропорт и Сокол. К престижным районам, где строится жилье бизнес- и премиум-класса Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), относит также Беговой и Хорошевский. «Масштабные девелоперские проекты высокого бюджета ускоряют джентрификацию местных территорий, где раньше было производство», - говорит эксперт. И «народные» районы, в частности, Бескудниково и Западное Дегунино, набирают обороты. «Цены здесь пока остаются относительно невысокими, а уровень жизни растет», - дополняет Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
А Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», убежден, что в будущем многие районы, например Западное Дегунино, войдут в число престижных локаций по аналогии с западными направлениями. Еще 5-10 лет назад, вспоминает эксперт, почти в половине районов севера столицы не было станций метро. А с 2016 года на севере открылись 6 новых станций метро и 4 станции МЦК.
Из минусов в аналитическом центре «НДВ Супермаркет недвижимости» отмечают промышленные объекты, от ТЭЦ-21 до химического завода им. П.Л. Войкова, что негативно влияет на экологию. В округе расположено 8 крупных промзон, однако часть их ожидает реорганизация, на освободившихся территориях планируется возвести более 2 млн кв. м жилья.
Так, в Западном Дегунино на месте промзоны «Дегунино-Лихоборы» реализуется сразу несколько масштабных проектов от ГК ПИК, MR Group, «СМУ-6 Инвестиции», ГК «Гранель», а также готовится запуск комплексов от Level Group и ГК ЛСР, комментирует Надежда Коркка («Метриум»).
Привлекают девелоперов и зеленые зоны, и водоемы. Например, ГК «Основа» строит жилой комплекс «UNO.Старокоптевский» между Головинских и Академических прудов в 5 минутах ходьбы от станции МЦК «Коптево». Это два корпуса 22 и 12-16 этажей на едином стилобате с частным детским садом, подземным паркингом и кладовками на -1-м этаже. В комплексе запроектировано 307 квартир от 23 до 90 кв. метров, с потолками до 3 метров; от функциональных студий до 4-комнатных, включая квартиры «евроформата» и лоты с террасами. Минимальная стоимость предложения - 8,4 млн рублей.
По словам Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», в самое ближайшее время рядом с Головинскими прудами компания начнет реализацию еще одного проекта – «UNO.Головинские пруды». Это будет жилой комплекс с детским садом и подземным паркингом.
С видом на парк у Верхнего Головинского пруда строится и апарт-комплекс Monodom Lake. Это камерный проект с 1-2-3-комнатными лотами, где цены начинаются от 8,5 млн рублей.
Недалеко от Головинских прудов расположена еще одна новостройка – ЖК «Михалковский». Первая очередь проекта – это дом высотой от 18 до 20 этажей, где представлены студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.
В окружении четырех парков (Дружба, Химкинский, Грачевский и парк Речного вокзала) и недалеко от Химкинского водохранилища строится вторая очередь ЖК «Фестиваль Парк» - дома бизнес-класса с подземным паркингом и набором квартир от студий до трехкомнатных. Стоимость – от 8,4 млн рублей.
ГК «Гранель» возводит в САО уже второй жилой комплекс. Проекты «Тринити» и «Тринити-2» расположены в 150 м от станции метро «Верхние Лихоборы». Однокомнатные квартиры в ЖК «Тринити-2» стоят от 7,2 млн рублей (23,4 кв. м), двухкомнатные - от 9, 57 млн рублей (36,8 кв. м), трехкомнатные - от 12, 56 млн руб.
«СМУ-6 Инвестиции» строит вторую очередь ЖК «Любовь и голуби» в Западном Дегунино в 10 минутах ходьбы от станции метро «Селигерская». Это два корпуса. Минимальная стоимость апартаментов составляет 7 млн рублей (20 кв. м), студии – 7,6 млн рублей (21,5 кв. м), однокомнатной квартиры – 10,5 млн рублей (35,3 кв. м), двухкомнатной – 14,1 млн рублей (56,3 кв. м), трехкомнатной – 17,8 млн рублей (74,3 кв. м). В 5 минутах ходьбы находится Дегунинский пруд, в 10-15 минутах – парк имени Святослава Федорова, Орловский сад и зеленая зона на Коровинском шоссе, в 20 минутах – парк «Ангарские пруды».
Активной локацией становится стадион «Динамо». «Премиальное жилье здесь уже построено – апартаменты «ВТБ Арена Парк» под управлением Hyatt», – отмечает Яна Глазунова (VSN Realty).
Знаковым проектом для севера Москвы Дмитрий Голев (Optima Development) считает комплекс премиум-класса Prime Park в Хорошевском районе - с архитектурным проектом от британского бюро Dyer и большим частным парком. Стоимость однокомнатной квартиры (40 кв. м) начинается от 19,8 млн рублей, двухкомнатной (55 кв. м) – от 29,7 млн рублей, трехкомнатной квартиры (82 кв. м) – от 37,9 млн рублей.
Также эксперты рекомендуют обратить внимание на ЖК Discovery, где рядом сразу нескольких крупных зеленых зон (ландшафтный заказник «Химкинский», Левобережный парк, парк Дружбы), а также недавно отреставрированный Северный речной вокзал. В продаже представлены одно-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 20,4 млн рублей (53,5 кв. м), трехкомнатной – 24 млн рублей (68,5 кв. м), четырехкомнатной – 25,9 млн рублей (79,5 кв. м).
Выделяют и ЖК «Селигер Сити» в Западном Дегунино с большой придомовой зоной и детским садом. Минимальная стоимость студии составляет 9,5 млн рублей (28,4 кв. м), однокомнатной квартиры – 11,5 млн рублей (33,2 кв. м), двухкомнатной – 16,4 млн рублей (58 кв. м), трехкомнатной – 27,7 млн рублей (83,1 кв. м).
Есть интересные предложения и в деловых районах, практически в центре города. Премиальный комплекс Slava с архитектурой от британского бюро Dyer расположен у метро «Белорусская». В состав комплекса входит шесть разновысотных (6-22) корпусов, общая площадь застройки составит 60 тыс. кв. м. В комплексе запроектированы апартаменты площадью от 25,2 до 84,9 кв. м. Застройщик - MR Group. В настоящее время цены в проекте стартуют с 16,11 млн руб. за студию площадью 33,8 кв. м с отделкой white box. Однокомнатная квартира площадью 38,7 кв. м обойдется в 24,9 млн руб., двухкомнатная (65,8 кв. м) – в 24,9 млн руб.
Еще один ЖК от MR Group - «Symphony 34» - строится рядом с «Савеловской» Архитектурная концепция проекта, состоящего из четырех башен разной высоты, принадлежит бюро Kleinewelt Аrchitekten. В основе инфраструктурной концепции ЖК — принцип «вертикального города», при котором все необходимое для повседневной жизни расположено внутри зданий. «Symphony 34» предложит будущим жителям секретный сад, фитнес-центр, детский образовательный центр, рестораны и стрит-ритейл.
В «Symphony 34» предлагаются квартиры с официальным жилым статусом площадью от 25,8 до 92,3 кв. м. Однокомнатную квартиру площадью 25,8 кв. м можно купить за 12 млн руб., двухкомнатную (66,59 кв. м) – за 20,7 млн руб., трешку (84,79 кв. м) – за 32,6 млн.
Также по теме:
