Битва локаций: Внуково, Видное, Дзержинский, Котельники – где купить квартиру?

Самые дешевые районы Новой Москвы сопоставимы по стоимости жилья с городами ближнего Подмосковья, которые находятся внизу топ-10 ценового рейтинга. Редакция IRN.RU сравнила самую недорогую новомосковскую локацию – Внуково и окружающие районы (Кокошкино, Марушкино, Крекшино) – с аналогичными городами области по стоимости жилья на вторичном рынке – это Видное, Дзержинский и Котельники.

Жилой фонд и цены на вторичное жилье

Согласно рейтингу районов Новой Москвы по стоимости жилья от IRN.RU, квартиры в районах Внуково, Кокошкино, Марушкино, Крёкшино продаются в среднем примерно за 143 700 рублей за кв. м. По этому показателю они занимают последнее, пятое, место среди локаций Новой Москвы, для которых рассчитывается средний индекс цен. В Котельниках и Дзержинском средняя цена метра на вторичном рынке составляет 146 000 рублей. В Видном квартиры немного дешевле – 142 700 рублей за метр. В рейтинге городов Подмосковья по ценам на жилье они занимают 8 и 9 места.

В рассматриваемых районах Новой Москвы жилой фонд в основном малоэтажный – это бывшие деревни и поселки. В некоторых из них представлено небольшое количество многоквартирных домов советских времен и новостройки, недавно перешедшие на вторичный рынок. Больше всего многоквартирного жилья на северо-востоке Внуковского поселения у метро «Рассказовка», в основном это новый жилой фонд. А в Марушкино, Кокошкино и Крекшино почти нет квартир на вторичном рынке.

В рассматриваемых подмосковных городах намного больше многоквартирного жилья. Котельники активно застраивались последние 10-15 лет. Высокому спросу на жилье способствовало открытие в 2015 году станции метро «Котельники». Поэтому основу жилого фонда здесь составляют недавние новостройки. В Дзержинском больше советских панельных домов. А в Видном, помимо советских типовых многоэтажек и новостроек, есть даже малоэтажные кирпичные сталинки.

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Из-за большого разнообразия жилого фонда «вилка» стоимости квартир в обозначенных локациях очень широкая, несмотря на почти одинаковую среднюю стоимость метра. Стоимость квартир отличается в зависимости от близости к метро или железнодорожной станции, возраста и типа дома, уровня отделки и т.п. Для большей сопоставимости лучше сравнивать однотипные квартиры. Например, можно воспользоваться калькулятором стоимости квартир от www.irn.ru: вбить одинаковые параметры жилья в разных локациях. Например, во Внуковском поселении Новой Москвы для 50-метровой двушки в нормальном состоянии на пятом этаже 12-этажного панельного дома расчетная цена составит 9,4 млн рублей. Такая же квартира в Дзержинском будет стоить 6,3 млн рублей, в соседних Котельниках – 7,3 млн рублей. В Видном подобная двушка оценивается примерно в 6,1 млн рублей. То есть при примерно одинаковом среднем индексе реальная разница в стоимости квартир намного больше. Нужно учитывать, что тот самый 12-этажный панельный дом в Видном и Дзержинском будет, скорее всего, старой «брежневкой», а в Новой Москве – недавней новостройкой.

Новостройки

В отличие от Коммунарки или Московского, которые активно застраиваются с самого присоединения к Москве, в районе Внуково и по соседству девелоперы не так активны. По данным базы недвижимости IRN.RU, в настоящее время в этой локации представлены 5 новостроек с ценами от 5,3 до 22,7 млн рублей.

В Котельники наиболее активно застраивались 5-10 лет назад, сейчас здесь осталось не так много строек. В настоящее время квартиры от застройщиков продаются только в четырех проектах в городе, цены – от 4,2 до 16,3 млн рублей. В соседнем Дзержинском сейчас нет новостроек в продаже. В Видном активные продажи ведутся в двух проектах, квартиры в них стоят от 4,7 до 21 млн рублей.

Транспортная доступность

В Новой Москве рассматриваемые районы вытянуты вдоль Боровского и частично Киевского шоссе – примерно от метро «Рассказовка» в 6 км от МКАД и до 20-го километра от МКАД, почти до Апрелевки. Подмосковные города со схожей стоимостью жилья на вторичном рынке находятся намного ближе к Москве. Котельники и Дзержинский непосредственно примыкают к МКАД на юго-востоке – примерно от Новорязанского шоссе до Москвы-реки. Видное расположено в 1-4 км от МКАД по Каширскому шоссе и трассе «М4-Дон».

На общественном транспорте до центра Москвы быстрее всего добираться из Котельников, в которых существенная часть города находится в пешей доступности от одноименной станции метро. До Кольцевой ветки метро от станции «Котельники» ехать всего полчаса, но нужно учитывать, что это одно из самых загруженных направлений столичной подземки, поэтому в час пик придется ехать в офис в забитых вагонах. В соседнем Дзержинском нет ни метро, ни электрички. Жителям города приходится сначала ехать на автобусе либо до «Котельников», либо до «Люблино».

В рассматриваемых районах Новой Москвы с транспортной доступностью пока хуже. Удобно доехать на метро до центра могут только жители Рассказовки (ближайшая к Москве часть Внуковского поселения), здесь есть одноименная станция. До Кольцевой линии с одной пересадки путь составит 39 минут. В 2023 году обещают открыть две новых станции на желтой ветке – «Внуково» и «Пыхтино». Правда, одна из них будет расположена у аэропорта, другая – на Боровском шоссе. То есть многим жителям района Внуково и тем более соседних поселений до метро все равно придется ехать. Жители более удаленных от Москвы поселков Кокошкино, Марушкино и Крекшино могут воспользоваться Киевским направлением железной дороги. Например, путь на электричке от станции Кокошкино до Киевского вокзала займет 32-46 минут. До конца 2024 года планируют запустить новый Киевско-Горьковский диаметр МЦД-4, в который войдет это направление.

От Видного до центра Москвы можно доехать на электричке от станции Расторгуево Павелецкого направления. Правда, станция расположена на другой стороне шоссе от основной части города. Те, кому неудобно добираться до железнодорожной станции, могут воспользоваться автобусом до «Домодедовской».

Экология и общий облик

В рассматриваемых районах Новой Москвы рядом с «Рассказовкой» в основном новые современные дома, дальше – дачные и коттеджные поселки. Самое главное преимущество Новой Москвы перед юго-восточными и южными городами ближнего Подмосковья – это экология. По сути, единственный неблагоприятный в этом плане объект в рассматриваемой локации Новой Москвы – это аэропорт Внуково. В остальном здесь все хорошо: нет ни крупных производств, ни загруженных дорог, да и в целом расположение в нескольких километрах от Москвы благоприятно влияет на экологию.

В Котельниках и Дзержинском почти нет малоэтажки, много многоквартирных домов советского периода и очень много ЖК последних двух десятилетий – особенно в Котельниках. Далеко не всегда новое жилье – это преимущество. Примыкающие к Москве города области часто застраивались достаточно хаотично, там росли многоэтажные «человейники» без достаточной инфраструктуры и даже просто комфортных дворов. В последние годы ситуация выправляется, но существенная часть нового жилого фонда в этих подмосковных городах не слишком уютна и комфортна для проживания. В Дзержинском «человейников» меньше, застройка здесь велась спокойнее. К тому же в городе есть знаменитые песчаные карьеры с голубой водой и соснами вокруг. Но в целом экологическая ситуация в этих городах не очень хорошая. Сказывается близость Московского нефтеперерабатывающего завода, множество промзон внутри городов, выхлопы с МКАД и Новорязанского шоссе.

В Видном достаточно интересная застройка. Здесь много нового жилья – как стандартных высотных новостроек, так и малоэтажки. Есть и комфортные старые районы с нетипичными для Подмосковья домами. Например, вдоль улиц Заводская и Школьная стоят послевоенные кирпичные трехэтажные дома с треугольными крышами, а также двужэтажные дома на две семьи, похожие на европейские дуплексы. К западу от трассы «М4-Дон» располагаются стародачные поселки с соснами и красивыми домами.

Резюмируем

Несмотря на схожую цену метра на вторичном рынке, Видное, Котельники с Дзержинским и Внуково – это очень разные локации. В районах Внуково, Кокошкино, Марушкино и Крекшино намного лучше экологическая ситуация, меньше плотность и высотность застройки. Но они расположены дальше от МКАД и здесь почти нигде нет метро (только «Рассказовка», до которой из большинства этих локаций еще нужно доехать). Котельники расположены намного ближе к Москве и оттуда быстрее добираться на метро до центра Москвы. Но они перенаселены, общественный транспорт и дороги там перезагружены, есть проблемы с экологией. Из Дзержинского добираться сложнее и экология тоже так себе, зато есть прекрасные карьеры – спасение в жаркое лето. В Видном есть очень уютные районы и стародачные участки, но не слишком удобно расположена станция электрички.