Спрос на новостройки продолжает сокращаться – уже не только в месячном, но и в годовом выражении. Главная причина – снижение лимитов по льготной ипотеке с 12 до 3 млн руб., что сделало эту программу трудноприменимой в московском регионе. Цены на новостройки на фоне изменения структуры предложения тоже поползли вниз.

Спрос

Спрос на новостройки, резко упавший после сокращения кредитных лимитов по льготной ипотеке с 1 июля, продолжает снижаться. Причем уже не только в месячном, но и в годовом разрезе. В августе 2021 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 6 388 договоров долевого участия в строительстве жилья - на 4,9% меньше, чем в июле, и на 9,5% - чем годом ранее.

По данным риелторских агентств, просадка была еще более глубокой. Компания «Метриум» насчитала на первичном рынке «старой» Москвы порядка 3,8 тыс. ДДУ в августе - это на 22,4% меньше, чем в июле 2021 г., а по сравнению с августом 2020 г. продажи новостроек сократились на 28,3%. В Новой Москве, по данным департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в августе 2021 г. Росреестр оформил почти 1,6 тыс. ДДУ - на 19,4% меньше, чем в предыдущем месяце. В годовой динамике количество сделок в Новой Москве упало на 15,5%.

«Подобная динамика объясняется фактическим завершением действия программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 г., а также традиционным сокращением интереса в период летних отпусков. Помимо этого, часть потенциальных клиентов заняли выжидательную позицию до момента стабилизации ситуации», - комментирует августовскую статистику Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Впрочем, это данные в среднем по рынку, а ситуация со спросом в конкретных компаниях и проектах может быть очень разной. В «Сити XXI век», которая в августе вывела на рынок дополнительный объем предложения, число обращений от потенциальных клиентов увеличилось на 8%, посещений офисов продаж – на 14%, а количество сделок - сразу на 82%. Однако в годовом выражении спрос все равно упал: обращений стало меньше на 5%, посещений офисов продаж и сделок – на 30%. Изменение условий программы льготного кредитовая сказалось на всех участниках рынка жилья московского региона, работающих в сегментах эконом-, комфорт- и бизнес-класса.

В Подмосковье ситуация со спросом, в целом, аналогична московской. «Продажи новостроек в проектах нашей компании были ниже июльских на 43% и в разы ниже, чем в августе 2020 г., когда в регионе можно было взять кредит по госпрограмме с лимитом в 12 млн руб., срок действия программы был ограничен 1 ноября, а цены еще не выросли до сегодняшнего уровня», - рассказывает гендиректор ГК «Атлант» Иван Мотохов.

В сентябре рынок несколько оживился, однако восстановления продаж до уровня первой половины года участники рынка не ждут. «Надо понимать, что многие покупатели вышли на сделку «авансом», в мае-июне, чтобы успеть в старые условия по госпрограмме. Так что, по нашим прогнозам, активизации рынка надо ждать несколько позже — люди адаптируются к новым условиям по ипотеке, к тому же будет понятно, ждать ли скидок от застройщика. Конечно, при текущей ситуации продажи будут скромнее, чем в октябре 2020-го, когда на ожиданиях закрытия госпрограммы (ее продлили незадолго до момента предполагаемого завершения) в Москве и области отмечался настоящий бум сделок с новостройками», - говорит Иван Мотохов.

Ипотека

Как уже было сказано выше, главная причина падения спроса – фактическое завершение программы льготной ипотеки в столичных агломерациях, что, естественно, привело к росту ипотечных ставок. Если в рамках госпрограммы значительную часть новостроек внутри МКАД и практически все новостройки в Новой Москве и Подмосковье можно было купить в кредит по ставке не выше 6,5% годовых, то теперь для большинства столичных покупателей доступна лишь коммерческая ипотека, куда более дорогая. По данным мониторинга «Дом.рф» на 17 сентября, средняя ставка предложения по продукту «новостройка» в топ-15 банков составляет 8,36% годовых. Как напоминает Надежда Коркка, в предыдущем месяце средневзвешенная ставка была ниже на 0,1%, а годом ранее – на 0,4%. Учитывая курс ЦБ на ужесточение монетарной политики, скорее всего, несубсидируемые ставки будут расти и дальше.

Конечно, помимо ставшей неактуальной для Москвы льготной ипотеки, существуют и другие государственные ипотечные программы с привлекательными ставками. Например, кредитный лимит по семейной ипотеке с 1 июля был увеличен до 12 млн руб., а средневзвешенная ставка в топ-15 банков по этой программе едва превышает 5%. Но для того чтобы получить право воспользоваться семейной ипотекой, надо иметь хотя бы одного ребенка, родившегося не ранее 2018 г. – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья: вместо льготной ипотеки». Понятно, что таким условиям соответствует относительно небольшая часть покупателей.

Застройщики, столкнувшись с падением спроса, тоже пытаются компенсировать отсутствие льготной ипотеки, запуская собственные программы с субсидированной ставкой. Но подобные предложения пока действуют в немногих проектах. Как следствие, спрос на новостройки, который ранее стимулировала сверхдешевая по российским меркам ипотека, продолжает падать, и в основном за счет ипотечных покупателей.

По данным компании «Метриум», в августе 2021 г. 60,5% старомосковских новостроек были куплены в кредит – это на 5,6% меньше, чем в июле 2021 г., и сопоставимо с показателем августа 2020 г. В Новой Москве, по информации Est-a-Tet, доля ипотечных сделок в августе снизилась до 65,2% с 74,0% в июле 2021 г. (в августе прошлого года этот показатель составлял 61,2%). Еще быстрее падает число ипотечных сделок: по сравнению с предыдущим месяцем количество ипотек уменьшилось на 29,0%, а относительно августа 2020 г. – на 10,0%.

В Московской области доля ипотеки на первичном рынке сократилась с 73,1% в июле до 67,7% в августе 2021 г. (в августе 2020 г. она формировала 70,5% продаж).

Цены

Цены на новостройки, которые росли бешеными темпами с лета 2020 г., наконец пошли на спад. По данным компании «Бест-Новострой», в августе 1 кв. м на первичном рынке «старой» Москвы подешевел на 2% по сравнению с июлем, или на 8 тыс. руб. – до 340,9 тыс. руб. в среднем. Средний бюджет предложения сократился сразу на 1 млн руб., или на 5%, до 20,3 млн руб. за квартиру.

Данные «Бест-Новостроя» подтверждает и «Метриум»: впервые за 12 месяцев средний темп изменения цены «квадрата» в массовом сегменте по всем округам «старой» Москвы оказался отрицательным, составив -1,1%. Больше всего подешевели новостройки эконом- и комфорткласса в СЗАО – на 6,7% до 258,1 тыс. рублей за кв. м, и в САО – на 3,7% до 250,7 тыс. рублей за кв. м.

Однако снижение цен пока связано не столько с падением спроса как такового, сколько с изменением структуры предложения: средняя площадь лота по сравнению с июлем сократилась на 3%, а с августом прошлого года – на 9%, обращают внимание специалисты «Бест-Новостроя». Очевидно, сокращая площадь квартир, застройщики пытаются сделать их более доступными для покупателей в условиях значительного роста цен в последний год и начавшего весной роста ипотечных ставок.

В целом, несмотря на уменьшение покупательской активности, кризис рынку недвижимости в обозримом будущем не грозит, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Застройщики за последний год накопили значительную финансовую подушку безопасности, поэтому имеют возможность удерживать цены примерно на текущем уровне даже в условиях сокращения спроса. Кроме того, реформа 214-ФЗ – переход на проектное финансирование – в принципе снизила зависимость девелоперских компаний от колебаний спроса. Но постажиотажная стагнация другое дело - она, практически, уже началась.