Битва локаций: Братеево, Зябликово или Коммунарка – где купить квартиру?

За последние годы цены на жилье в Новой Москве заметно выросли. Из-за этого самые дорогие локации на присоединенных территориях опережают некоторые районы внутри МКАД по стоимости квартир. В новой статье серии «Битва локаций» мы сравниваем Коммунарку с Братеево и Зябликово: согласно рейтингу районов от IRN.RU, метр на вторичном рынке в них стоит примерно одинаково – около 188 000 рублей. Однако они сильно отличаются по качеству жилого фонда, экологической ситуации, транспортной доступности и другим критериям.

Жилой фонд и цены на вторичное жилье

Коммунарка – один из самых дорогих районов Новой Москвы. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средний индекс цен на вторичные квартиры здесь составляет 188 600 рублей. В рейтинге районов Новой Москвы по ценам на жилье Коммунарка уступает только Московскому, в котором метр стоит в среднем 190 100 рублей.

Братеево и Зябликово – напротив, входят в число самых дешевых районов «старой» Москвы. Это соседние и очень похожие районы, поэтому при расчете индекса цен они объединены в одну локацию. Со средней стоимостью квадратного метра 188 500 рублей Зябликово и Братеево находятся на 80-м месте в рейтинге районов «старой» Москвы по ценам на недвижимость – или на 7-м месте с конца. Дешевле квартиры только в Капотне, Бирюлево и Выхино, а также в районах за МКАД: Южном Бутово, Жулебино и Некрасовке, Зеленограде.

На примере Коммунарки и районов Зябликово и Братеево интересно сравнить цены в динамике. Становится понятно, когда, как и почему «рванула» Новая Москва по сравнению с окраинами внутри МКАД. С лета 2017 года рост цен в Коммунарке составил 64% против 51% в Братеево и Зябликово. Еще заметнее разница, если посмотреть на динамику по годам. В 2017 году квартиры в Коммунарке стоили заметно меньше, чем в бюджетных районах внутри МКАД: 115 200 против 124 700 рублей за кв.м.

Как раз тогда шло активное строительство метро в Новой Москве, благодаря чему уже к лету 2018 года Коммунарка почти сравнялась с Братеево и Зябликово по стоимости метра, а еще год спустя – к открытию метро летом 2019 года – перегнала эти районы сразу на 10 000 рублей за метр. До этого момента цены на вторичном рынке Коммунарки росли на 10-15% в год. Для сравнения – в Зябликово и Братеево в те годы прирост цен составлял всего 2-6% и даже не покрывал инфляцию. Сразу после запуска движения темпы роста цен в Коммунарке резко снизились до этого же уровня: за год к середине лета 2020-го метр прибавил в цене лишь 6%. Интересно, что ажиотаж последнего года из-за дешевой ипотеки окраины «старой» Москвы отыграли даже более успешно, чем активно растущая до этого Новая Москва. С июля 2020 по июль 2021 года метр в Братеево и Зябликово вырос в цене сразу на 32%, в Коммунарке – на 21%.

Средние цены на вторичное жилье по годам/руб. (+% к июлю предыдущего года)

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

В Коммунарке на вторичном рынке представлено около 500 квартир – в основном в новом жилом фонде. В поселке начали строить многоквартирное жилье в 1930-е годы, поэтому здесь остались дома брежневских и хрущевских времен и даже единичные трехэтажные сталинки, но их очень мало. В основном вторичный рынок Коммунарки – это «вчерашние» новостройки.

В Братеево и Зябликово вторичный рынок намного меньше – в каждом из районов продается около сотни квартир. Это достаточно молодые районы, которые застраивались в 1980-е годы, поэтому жилой фонд в них относительно свежий, здесь нет хрущёвок. В Зябликово примерно равное количество старых 9-12-этажных брежневских домов с маленькой кухней и домов улучшенных серий конца 1980-х годов (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Застройка Братеево почти полностью состоит из поздних советских серий, кроме того, тут есть постсоветские дома, построенные в 1990-е.

Квартиры на вторичном рынке

Источник: аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

*Без учета самых дорогих и самых дешевых объектов

В Коммунарке при такой же средней цене метра больше разница в стоимости квартир. Это происходит потому, что некоторые локации находятся рядом с метро, другие – на заметном удалении. К тому же в недавних новостройках обычно больше ассортимент квартир разных площадей, типов планировок, отделки. В Зябликово и Братеево стоимость квартир более равномерная. Чтобы понять реальную разницу в стоимости квартир, лучше сравнить сопоставимое жилье. Возьмем одну и ту же квартиру – 55-метровую двушку с 8-метровой кухней на пятом этаже 17-этажного панельного дома в 15 минутах пешком от метро. В Коммунарке, согласно онлайн-калькулятору стоимости квартир от IRN.RU, такая квартира будет стоить примерно 10,1 млн рублей. В Зябликово и Братеево она окажется немного дороже – 10,7 млн рублей.

Новостройки

Коммунарка, как и вся Новая Москва, продолжает активно застраиваться. Непосредственно в черте поселка представлено 3 жилых комплекса: «Скандинавия», «Белые ночи» и «Аквилон Park». Это крупные проекты, особенно ЖК «Скандинавия» - целый большой район со школами, парками, коммерческой инфраструктурой.

В Братеево и Зябликово на первичном рынке ничего не продается. Рядом с метро «Зябликово» и «Красногвардейская» строится ЖК Fresh, но он уже распродан. Квартиру в нем можно купить только по переуступке. Однако есть предложения новостроек в соседних районах – Орехово-Борисово Северное и Южное, Марьино.

Транспортная доступность

Для автомобилистов Коммунарка, возможно, даже удобнее Зябликово и Братеево, хоть она и расположена в 4 км от МКАД. Поселок находится возле Калужского шоссе, которое после вхождения в Новую Москву расширили. Теперь на нем стало намного меньше пробок. А внутри МКАД оно переходит в Профсоюзную улицу – тоже достаточно широкую и относительно свободную по московским меркам. Из Зябликово и Братеево добраться до центра можно либо по Каширскому шоссе, либо через Люблинскую улицу и затем по Волгоградскому проспекту. Все эти дороги очень загружены и в час пик стоят в пробках.

С точки зрения метро Коммунарка пока немного отстает от районов «старой» Москвы. В 2019 году до поселка довели Сокольническую линию, но она проходит по юго-западной границе города. Поэтому рядом со станциями «Коммунарка» и «Ольховая» находится лишь небольшая часть поселка. Большинству жителей Коммунарки пешком до метро добираться не менее 30 минут. В будущем ожидается строительство новых станций – «Потапово» на Сокольнической линии, а также новой Троицкой ветки.

В Зябликово и Братеево ситуация с метро в данный момент заметно лучше. Жители обоих районов могут пользоваться сразу двумя ветками метро. В Зябликово это станция «Красногвардейская» Замоскворецкой линии, а также «Зябликово» и «Шипиловская» Люблинско-Дмитровской ветки. Все жители района могут пешком дойти до метро. В Братеево находятся станции «Алма-Атинская» по зеленой ветке и «Борисово» - по салатовой. Они тоже расположены в пешей доступности от большинства домов района.

Экология, инфраструктура и общий облик

Зябликово и Братеево – стандартные московские спальники на окраине города. Но в них нет ощущения «гетто»: застройка относительно свежая, при этом много зелени и неплохо развита инфраструктура. Самая большая проблема этих районов – экология. Помимо типичной для Москвы загазованности, рядом – буквально напротив Братеево – находится Московский нефтеперерабатывающий завод в Капотне.

Спасает ситуацию наличие зеленых зон. В Братеево они расположены вдоль набережной Москвы-реки. Это парки «Братеевская пойма», «Братеевская набережная» и «Братеевский парк». В Зябликово есть небольшой парк «Шмелевский ручей», между районами – парк в пойме реки Городня, а на северо-западе район граничит с Борисовскими прудами. Все парки благоустроены – здесь сделали цивилизованные беседки и мангалы, проложили беговые и велодорожки, обустроили спортивные площадки. А в «Братеевском парке» ежегодно проводится фестиваль фейерверков – мероприятие городского масштаба. Правда, организаторы объявили, что в 2021 году фестиваля не будет.

В Коммунарке экологическая ситуация намного лучше. Как и на большей части территории Новой Москвы, здесь нет вредных производств, зато есть много лесов. Поселок расположен за МКАД, и при этом не примыкает к нему. Он окружен малоэтажной застройкой и зелеными зонами, а на севере граничит с Бутовским лесопарком.

При этом, в отличие от многих новых районов, Коммунарка – это не только жилые новостройки. Это обжитой район, который к тому же является административным центром Новой Москвы. Здесь расположены администрация поселения Сосенское и префектура ТиНАО. В 2017 году в Коммунарке открылась одна из самых больших школ Москвы на 1775 учащихся (ее обгоняет только школа в Некрасовке не 2100 учеников). Из значимых инфраструктурных объектов, которые еще будут построены, – музейное фондохранилище с парком и общественными пространствами, а также административно-деловой центр.

Резюмируем

Коммунарка отлично подойдет тем, кто ищет новый жилой фонд – чтобы было чисто, аккуратно, с современными планировками, продуманными общими зонами и благоустройством. Кроме того, здесь хорошая экология и активно развивается инфраструктура. В скором времени бывший совхоз превратится в район, из которого можно будет не выезжать в центр Москвы. Здесь уже очень хорошая коммерческая инфраструктура первых этажей, строятся культурные и деловые объекты, поэтому в Коммунарке можно будет и жить, и работать, и полноценно отдыхать.

Тем, кому важна возможность быстро добраться до центра Москвы, лучше селиться внутри МКАД. В Зябликово и Братеево метро находится в пешей доступности, дорога до центра займет 30-40 минут. Тут типичная для спальных районов инфраструктура и есть зеленые зоны для прогулок и занятий спортом. Из негативных факторов можно выделить расположенный рядом нефтеперерабатывающий завод.

Также по теме:

• Битва локаций: Одинцово, Красногорск, Химки – где купить квартиру?
• Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград – где купить квартиру?
• Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов – где купить квартиру?