Стоимость элитных новостроек растет невиданными для этого рынка темпами, а предложение снизилось до уровня «нечего купить», по оценке опрошенных IRN.RU риелторов. Но нет гарантии, что так будет продолжаться и дальше — на фоне завышенных ценников спрос начал падать.

Цены

Обычно цены на элитное жилье если и растут, то достаточно медленно — именно потому, что оно уже и так очень дорогое и спрос на него в разы ниже, чем на бюджетную недвижимость. Однако в последний год «элитка» дорожает буквально на глазах. «Активный спрос на рынке в 2020 г. и удорожание строительных материалов спровоцировали значительный рост средних цен, а сохранение спроса на высоком уровне в I полугодии 2021 г. повлияло как на сохранение активного роста цен в новых проектах, так и на высокие цены в новых стартовавших проектах», — говорит Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.

По данным компании, только за II квартал 2021 г. стоимость элитных и премиальных новостроек увеличилась в среднем на 11%, а за год — на 29%. Средневзвешенная цена предложения по итогам I полугодия 2021 г. преодолела рубеж в 1 млн руб. за кв. м и составила 1 040 тыс. руб./кв. м. Причем самый дорогой сегмент — deluxe — за год подорожал больше «премиума»: на 30% (до 1 622 тыс. руб./кв. м) против 25% (826 тыс. руб./кв. м). Скидки на этом фоне снизились с 5% до в среднем 3%, а в новых проектах исчезли совсем.

Разброс цен на рынке при этом остается огромным: по данным Tweed, минимальная стоимость элитного метра в I полугодии равнялась 270 тыс. руб., а максимальная — 3,2 млн руб.

Пропорционально росту цен предложения увеличились и бюджеты сделок: в премиум-классе, согласно подсчетам Tweed, — на 25% за год, до 75 млн руб., в классе deluxe — на 19% до 125 млн руб. Впрочем, по данным Knight Frank, средняя стоимость проданного лота выросла все же меньше — на 14% до 95 млн руб. Дело не только в росте цен предложения, но и в почти двукратном увеличении количества сделок с дорогими квартирами и апартаментами — за первые шесть месяцев 2021 г. застройщики продали почти 50 лотов дороже 200 млн руб., поясняют специалисты компании.

Больше всего — на 59% за полгода — подорожал самый недорогой из самых дорогих районов Москвы — Дорогомилово. В основном за счет старта продаж в проекте «Бадаевский», который относится в верхнему ценовому диапазону подкласса премиум, отмечают в своем отчете специалисты Knight Frank. Средняя цена метра в Дорогомилово достигла 926 тыс. руб., поэтому звание самого дешевого элитного района он потерял — по итогам полугодия этот титул перешел к району Раменки со средней ценой метра в 723 тыс. руб. Кроме того, Раменки стали единственным районом, где средняя цена метра упала. Произошло это по причине изменения состава предложения — стартовали продажи в новой очереди ЖК «Река», который является наиболее бюджетной новостройкой в локации.

Два самых дорогих района столицы (Патриаршие пруды и Остоженка-Пречистенка) сохранили свои позиции: средневзвешенная цена лотов в них составила 2,7 млн руб. и 2,1 млн руб. за кв. м соответственно.

«Сейчас проекты выходят на элитный рынок с изначально завышенным ценником. Получается даже, что у жилых комплексов, которые только начали строить и тех, что уже находятся в завершающей стадии, ценник одинаковый. Такая у девелоперов стратегия. В основном сейчас застройщики выбирают такой путь — путь долгой реализации без инвестиционной составляющей для покупателей. Мое предположение — пока эти проекты, которые подходят к завершению, все не раскупят, наверное, новые не будут торопиться выходить на рынок», — считает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.

Предложение

По данным Kalinka Group, в I полугодии 2021 г. элитный рынок пополнился 8 новыми проектами и 2 новыми очередями в «старых» проектах, в то время как в I полугодии 2020 г. из-за пандемии продажи стартовали лишь в трех новых проектах. Годом ранее, в I полугодии 2019 г., новых проектов было 7.

Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в I полугодии 2021 года

Проект Тип Район Застройщик Кол-во лотов Площадь, тыс. кв. м Ввод в эксплуатацию
Sky View (бронирование) Апартаменты Пресненский СЗ Киноцентр 304 33,0 1 кв. 2023
«Бадаевский» (открытые продажи) Квартиры и апартаменты Дорогомилово Capital Group 326 40,1 4 кв. 2024
«Лаврушинский» (бронирование) Квартиры Якиманка Sminex 157 25,3 2 кв. 2024
Проект * закрытые продажи Апартаменты Тверской * 42 7,6 3 кв. 2023
Проект * закрытые продажи Квартиры Замоскворечье * 92 14,3 4 кв. 2024
Проект * закрытые продажи Квартиры Якиманка * 24 5,0 1 кв. 2024
Проект * закрытые продажи Квартиры и апартаменты Басманный * 33 2,3 2 кв. 2021
«Остров» 1-я очередь (К.1 / К.2 / К. 3) Квартиры Хорошево-Мневники Донстрой 257 28,0 4 кв. 2023
«Река», 2 очередь Квартиры Раменки Донстрой 154 22,8 2 кв. 2024
«Остров», 3-й квартал Квартиры Хорошево-Мневники Донстрой 108 23,7 2 кв. 2024
* Conf.

Источник: Kalinka Group

По итогам II квартала 2021 г. на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в ЦАО и за его пределами экспонировались 90 жилых и апартаментных комплексов. Из них 8 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. Но, несмотря на выход новых проектов, суммарный объем элитного предложения во II квартале 2021 г. практически не изменился по отношению к I кварталу 2021 г. — даже на фоне выхода нового предложения в таких крупных проектах, как «Река», «Лаврушинский» и др. За год, по сравнению со II кварталом 2020 г., суммарный объем предложения «в штуках» уменьшился на 27% до 2 656 лота, а в квадратных метрах снижение составило 18% - до 372 тыс. кв. м.

По оценке Knight Frank, объем предложения по итогам I полугодия 2021 г. приблизился к минимальному с 2016 г. значению: тогда на рынке экспонировалось порядка 1 670 лотов, а сейчас — 1 720 шт., на 19% меньше, чем в конце прошлого года.

«В I полугодии произошло огромное вымывание предложения с рынка. Сейчас в новостройках, которые находятся в активной стадии строительства или завершающей, практически отсутствует предложение. Если оглядеться — то купить-то и нечего», — комментирует ситуацию Ирина Могилатова.

Спрос

За полгода на первичном рынке Москвы продали 820 дорогих квартир и апартаментов — это на 126% больше, чем в аномальном из-за пандемии I полугодии 2020 г. и на 48% больше, чем в I полугодии нормального 2019 г., сообщает Knight Frank.

Kalinka Group также отмечает рост числа сделок в годовом выражении: по данным компании, за январь-июнь на первичном элитном рынке Москвы было заключено 1 415 сделок на 162,7 тыс. кв. м, что на 90% и 93% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Однако по сравнению со II полугодием 2020 г. продажи упали: на 9% по количеству сделок и 10% в квадратных метрах. Более того, темпы снижение спроса ускоряются: во II квартале 2021 г. в Москве продали на 20% меньше элитных новостроек, чем в I квартале.

«Со второй половины 2020 г. на фоне нестабильной экономической ситуации, низкого уровня ключевой ставки ЦБ и субсидирования ипотеки спрос демонстрировал высокие показатели. Однако в I полугодии 2021 г. в результате высокого прироста цен в проектах и вымывания нового ликвидного предложения наблюдается снижение количества сделок», — говорит Александр Шибаев.

Скорее всего, продажи «элитки» будут падать и дальше, полагает эксперт: цены продолжают расти, а предложение — сокращаться. В результате суммарный объем сделок за 2021 г. с высокой долей вероятности не превысит показатель 2020 г. и темпы роста цен снизятся, полагает Шибаев. Впрочем, если апартаменты, которых на элитном рынке очень много, все-таки признают жильем, возможен дальнейший рост средних цен.

Самые популярные проекты

По словам Александра Шибаева, второй квартал подряд продажи возглавляет ЖК «Остров» от «Донстроя» с квартирами (2 доступные очереди). На втором месте по продажам — комплекс с апартаментами «Поклонная 9» от Ant Development. В число наиболее продаваемых элитных проектов на рынке в I полугодии 2021 г. также вошли Neva Towers от Reneissance Development, ЖК Lucky от Vesper, Capital Towers и ЖК «Бадаевский» от Capital Group, квартиры в Victory Park Residences от Ant Development. Ирина Могилатова добавляет к этому списку проекты «Бродский», «Золотой», Carre Blanc, «Большая Дмитровка 9», Knightsbridge Private Park.

Доля неликвидных проектов на первичном элитном рынке небольшая — всего 4%, по оценке Kalinka Group. В основном это старые проекты — морально устаревшие дома 2005–2008 гг. с сомнительной архитектурой, непродуманными планировками, непрезентабельными лобби и пр. А среди новых проектов неликвида нет, считает Ирина Могилатова.

Все упомянутые проекты в продаже (октябрь 2021)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ОстровМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Молодежная4 кв. 2024 г.от 12 381 180 руб.
ММДЦ Москва-Сити Neva TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочнаяот 50 243 600 руб.
Capital TowersМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная4 кв. 2020 г.от 26 270 000 руб.
БродскийМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Киевская3 кв. 2021 г.--
Большая Дмитровка IXМосква, Центральный округ, район Тверской, м. Театральная2 кв. 2021 г.от 61 410 900 руб.
LuckyМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года2 кв. 2022 г.от 40 267 500 руб.
Клубный дом РекаМосква, Западный округ, район Раменки, м. Мичуринский проспектот 35 182 200 руб.
Поклонная 9Москва, Западный округ, район Дорогомилово, м. Парк Победы2 кв. 2023 г.от 36 077 264 руб.
Carr? BlancМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Кропоткинская3 кв. 2021 г.--
БадаевскийМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Киевская--
Victory Park ResidencesМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Парк Победы4 кв. 2023 г.--
SkyViewМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Краснопресненская--
Дом «Лаврушинский»Москва, Центральный округ, район Якиманка, м. Третьяковская2 кв. 2024 г.от 96 000 000 руб.
ЗолотойМосква, Центральный округ, район Якиманка, м. Боровицкая--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все