Рост цен на квартиры в Москве продолжается. Льготная ипотека перестала быть ключевым драйвером высокого спроса на рынке, при этом банки и девелоперы сами начинают внедрять льготные программы. Эксперты по-прежнему фиксируют дефицит жилья и не верят в массовое снижение цен.
Прошедший 2020 год ознаменовался внушительным ростом спроса и цен на московском рынке жилья. Зима, по словам участников рынка, лишь незначительно его охладила. По итогам первых месяцев 2021 года застройщики демонстрируют рост продаж по сравнению с допандемийными месяцами 2020-го.
Например, директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов говорит, что с начала года продажи компании в Московском регионе в годовом выражении выросли на 8% (65 000 кв. м против 62 000 кв. м годом ранее). «При этом мы видим восстановление спроса после окончания как новогодних, так и февральских праздников, — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. — Спрос активный и более целевой». По словам Тюленева из общего числа обращений в течение месяца на сделки выходит 55% клиентов. Зимой прошлого года этот показатель составлял 32%.
По словам Александра Пыпина, руководителя проекта Dataflat.ru, за январь-февраль в Московском регионе было реализовано на 12% больше квартир и апартаментов, чем годом ранее, а выручка застройщиков оказалась на 40% выше. «Трудно было ожидать, что после того, как за 2020 год цены выросли на 22%, темпы продаж не только не снизятся, но и вырастут, а рост цен продолжится», — удивляется Пыпин. По его словам, цены предложения квадратного метра выросли за два первых месяца года в среднем на 4,9%. «Застройщики оказались излишне оптимистичны в оценке некоторых, особенно новых, объектов, и в них после чрезмерного роста либо на 1-2% снизились цены, либо в таких проектах начали предлагать индивидуальные скидки», — замечает Пыпин.
Рост спроса, о котором говорят агентства недвижимости, тоже впечатляет. «По сравнению с февралем прошлого года количество сделок в нашей компании выросло в два раза», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. По ее словам, год назад рынок «практически спал». Люди начали активно вкладывать деньги в недвижимость с марта, когда в столице начали вводить карантинные меры.
По данным агентства недвижимости «Миэль», количество обращений в компанию с запросом «купить» в январе превысило прошлогодние результаты на 40%, а февраль 2021 года обошел февраль 2020-го по этому показателю на 10%. При этом об ажиотаже, который наблюдался в III-IV кварталах 2020 года, например, говорить не приходится, отмечает председатель совета директоров сети «Миэль»Ь Марина Толстик.
«На начало марта средняя стоимость квадрата на первичном рынке недвижимости Московского региона составляет 198 000 рублей», — говорит руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. — Это на 3,7% выше, чем в начале года». Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов отмечает, что относительно января 2020 года цены на новостройки в Новой Москве остаются крайне высокими — на 30% выше в комфорт-классе и на 42% — в бизнес-классе. «Сильнее всего подорожали 4-комнатные квартиры семейного формата — на 52% относительно января 2020 года и на 5% относительно декабря 2020 года, — делится статистикой Цветов. — Основная причина по-прежнему заключается в нехватке нового предложения».
При этом, отмечает Алексей Попов из «Циан», в первые месяцы 2021 года девелоперы вывели в продажу в два раза больше корпусов, чем за тот же период прошлого года, — 103 корпуса общей площадью 1,5 млн кв. м против 53 корпусов на 900 000 кв. м годом ранее. «В запасе» у девелоперов порядка 370 корпусов, которые еще не вышли на рынок, говорит Попов.
В итоге текущий объем предложения все равно на четверть ниже, чем годом ранее,— на выбор есть порядка 64 700 квартир и апартаментов. «Для текущего выгодного для застройщиков уровня цен темпы вывода новых проектов на рынок невысоки», — подтверждает Александр Пыпин. Процесс тормозит усложнившаяся с переходом на эксроу-счета система вывода объектов — теперь все согласуется не только на уровне города, землевладельцев, застройщиков и инвесторов, но еще и банков. «В результате некоторые на первый взгляд уже готовые проекты выходят на рынок с задержкой на полгода и более», — констатирует Пыпин.
Истощен и вторичный рынок. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», за год количество экспонируемых квартир сократилось на 19%. Обращений с запросом «продать» на 30% меньше, чем в прошлом году, как в январе, так и в феврале, отмечает Марина Толстик из «Миэль».
По словам застройщиков и риелторов, льготная ипотека перестала быть основным драйвером на рынке столичного жилья. Те, кто хотел взять кредит по пониженной ставке, уже осуществили свои планы, и теперь спрос формируется ожиданиями инфляции, валютными колебаниями и ставками по депозитам. «Депозиты при нынешних ставках оказываются невыгодными, многие «перекладывают» деньги из вкладов в недвижимость», — рассуждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
К тому же даже вне господдержки ставка находится на низком уровне (на вторичном рынке вне программы льготной ипотеки — 8%), а рост цен сводит к нулю выгоду от льготного ипотечного кредитования — для многих потенциальных клиентов ценник уже давно перевалил за «психологическую отметку» приемлемой цены.
Теперь на рынке наметилась новая тенденция, отмечает Алкесей Попов из «Циан»: банки самостоятельно предлагают покупателям новые преференции — например, увеличение сроков кредитования по льготной ставке или снижение первого взноса по программам без подтверждения уровня доходов. Девелоперы не остались в стороне. «С декабря мы уже не видим значительного влияния льготной государственной ипотеки на продажи, все больше сделок проходят с использованием льготных программ от застройщика, — отмечает Константин Тюленев из ГК «Инград». — В направлении персональных ипотечных программ и будет происходить развитие».
«Новые программы продолжают внедряться, — подтверждает Кирилл Храпов из «Самолета», — например, программа «Семейная ипотека в Подмосковье» для семей, у которых родился первый ребенок в Московской области после 1 января 2020 года. В рамках программы ставка по ипотеке снижается на 3% и составляет 3,1%. В итоге с дополнительными субсидиями от «Самолета» эта категория клиентов получает ставку от 0,1% на 30 лет».
Если программу отменят, это может привести к снижению спроса, особенно в первые пару месяцев, но в дальнейшем спрос на ипотеку вырастет, поскольку произойдет эффект привыкания, рассуждает Тюленев.
Собеседники Forbes не ожидают и снижения цен — опять же из-за введения эксроу-счетов и дефицита предложения. «Рынок излишков реновационных квартир, который мог бы восполнить дефицит предложения на экономичное жилья в пределах МКАД, по-прежнему невелик и может составить конкуренцию коммерческим новостройкам массового сегмента не ранее чем через год», — считает Александр Пыпин. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость», в первой половине года рост цен на квартиры в новостройках замедлится и будет находиться в пределах 7%.
«Рост числа случаев, когда застройщики «возвращают» цены, говорит о том, что все-таки у повышения цен на рынке новостроек есть потолок и рост цен постепенно будет затухать», — считает Пыпин.