Запросы арендодателей не соответствуют количеству арендаторов
Квартиры в Москве сдаются существенно дешевле, чем выставляются
На фоне падения ставок по банковским вкладам в Москве резко вырос инвестиционный спрос на квартиры, в том числе для сдачи в аренду. Однако, похоже, арендный бизнес - далеко не лучшая инвестиционная идея: в отличие от цен купли-продажи жилья, в прошлом году рванувших вверх с невиданной скоростью, арендные ставки за год так и не смогли восстановиться до нормального, допандемийного уровня. По оценкам риелторов, в нынешних реалиях приобретенная для сдачи в аренду квартира окупится в лучшем случае лет через 20.
Возвращение в Москву части арендаторов, покинувших столицу в период карантина весной 2020 г., не привело к сокращению объема экспозиции на арендном рынке. По данным компании «Инком», за год количество доступных для аренды лотов увеличилось на 8% - рынок пополнили квартиры, купленные с инвестиционными целями. «Повышенный спрос на приобретение жилья, как первичного, так и вторичного, повлиял и на состояние арендной экспозиции – она пополнилась объектами, купленными в инвестиционных целях либо на перспективу, например, для подрастающих детей», - поясняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, в последние два-три года, вслед за снижением доходности банковских депозитов, число консервативных инвесторов, вкладывающих средства в покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду, увеличилось в 1,5 раза.
Впрочем, по оценке ГК «Миэль», в мае 2020 г., в разгар локдауна, свободных квартир на рынке было все же больше, чем сейчас – 43,7 тыс. против нынешних 37 тыс. Однако относительно карантинного апреля 2020 г. (35,5 тыс. квартир) предложение увеличилось и по подсчетам «Миэль» – на 4,2%.
По сравнению с прошлогодним карантином, конечно, сильно вырос и спрос. В «Миэль», например, число звонков с запросом «снять» увеличилось в два-четыре раза относительно весны 2020 г. Однако если сравнивать ситуацию на рынке не с аномальным 2020 г., а с нормальным 2019-м, то получится, что коронакризис до сих пор с нами. По оценке «Инкома», спрос сейчас на 12% ниже, чем в тот же период два года назад. Восстановления рынка раньше осени Оксана Полякова не ждет.
Тогда же – в конце лета - в начале осени, с началом высокого сезона, – может случиться и рост ставок на 5-10%. А пока ставки примерно следующие: аренда однокомнатной квартиры обходится примерно в 35 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – в 47-50 тыс., трехкомнатной – 80 тыс. рублей в месяц, рассказывает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль». Формально ставки выше, чем год назад. В некоторых округах – на 10-11%.
Цены на долгосрочную аренду по округам Москвы в мае 2021 г. и динамика по сравнению с маем 2020 г.
| 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатрые | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Восточный АО | 32 508 | 10% | 40 017 | 5% | 55 319 | 3% |
| Западный АО | 39 571 | 9% | 55 813 | 8% | 89 254 | 1% |
| Северный АО | 36 415 | 9% | 49 372 | 4% | 78 612 | 5% |
| Северо-Восточный АО | 34 802 | 10% | 44 243 | 6% | 58 261 | 2% |
| Северо-Западный АО | 34 696 | 7% | 44 187 | 7% | 67 456 | 1% |
| Центральный АО | 55 714 | 11% | 96 646 | 6% | 160 213 | 1% |
| Юго-Восточный АО | 33 370 | 8% | 40 984 | 3% | 58 360 | 5% |
| Юго-Западный АО | 35 201 | 6% | 49 242 | 8% | 73 658 | 5% |
| Южный АО | 33 984 | 7% | 43 035 | -2% | 60 026 | 2% |
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Источник: ГК «Миэль»
Однако на самом деле у арендодателей немного поводов для радости. Во-первых, год назад был карантин, причем в разгар локдауна ставки падали на 15-25%. Поэтому их последующих отскок был неизбежен. В целом, ставки предложения на арендном рынке в настоящее время примерно соответствуют уровням конца прошлого – начала текущего года. И они ниже, чем до карантина. Напомним, по данным «Инкома», в феврале 2020 г., до начала «самоизоляции», стоимость найма однокомнатных квартир составляла в среднем 37 000 рублей в месяц, двухкомнатных – 54 000 рублей, трехкомнатных – 95 000 руб.
Во-вторых, ставки, указанные в объявлениях, не соответствуют ценам реальных сделок. «По нашим данным, в объявлениях усредненные цены предложения незначительно выросли. Мы считаем данное явление следствием «вымывания» наиболее экономичных объектов. У тех же, что остаются в экспозиции, арендные ставки несколько завышены. Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам приходится снижать стоимость. То есть усредненные цены сделок на рынке остаются примерно на одном уровне», - поясняет Оксана Полякова.
«Много объявлений с завышенными хотелками, сдают дешевле, чем выставляют», - соглашается с Поляковой агент по аренде Александр Харыбин. Размер дисконта зависит от сегмента. Например, в самом дешевом классе («бабушкины варианты») скидка может составлять 15-20%: квартиры, которые реально не стоят и 30 тыс. руб. в месяц, часто выставляют за 35 000 руб. В среднем ценовом сегменте дисконты поменьше – процентов 10: то, что стоит 50 тыс. руб., пытаются сдать за 55 тыс., редко - 60 тыс. руб. В бизнес-классе квартиры могут оценивать на 20-30% выше рынка. «Но постепенно все приходят к рынку – за неделю, за месяц за несколько дней. Как только цена становится рыночной – квартира сразу же сдается», - отмечает Харыбин.
В общем, собственникам хочется верить в лучшее, но рынок еще не восстановился - объем предложения больше, чем до карантина, а спрос ниже. В отличие от рынка купли-продажи жилья, которому помогли дешевой ипотекой, рынок аренды государство не стимулировало, и его состояние отражает экономическую ситуацию в стране – многие люди, снимавшие квартиры, потеряли работу или значительную часть доходов.
Из-за несоответствия запросов арендодателей финансовым возможностям арендаторов увеличился и средний срок экспозиции жилья. Так, на массовом рынке аренды в Москве, согласно статистике «Инкома», средний срок сдачи объекта сейчас составляет три недели, в экономклассе – две недели, тогда как в прошлом году, до введения карантинных ограничений, квартиры сдавались за четыре-пять дней.
Таким образом, нынешние реалии не позволяют рассчитывать на высокую доходность арендного бизнеса. По словам Поляковой, такая деятельность сейчас приносит в среднем 4,4% годовых. И для того, чтобы полностью окупить вложенные в покупку квартиры средства, инвестору понадобится не менее 19,5 лет.
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Застройщик — ООО СЗ «Левел Нижегородская». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Акция до 30.04.2024. Не оферта. Подробности на level.ru.
Застройщик — ООО СЗ «Селигерский». Проектная декларация — наш.дом.рф. Акция до 30.04.2024. Не оферта. Подробности — level.ru
