По привлекательности, престижности и дороговизне недвижимости запад и юго-запад Москвы соперничают друг с другом и уступают только центру. Зачастую эти округа-соседи воспринимается как единая территория. По структуре застройки Ломоносовский район (ЮЗАО), например, похож на Раменки (ЗАО), а Тропарево-Никулино (ЗАО) – на Коньково (ЮЗАО). Да и административная карта этих мест неоднократно перекраивалась. Так, Раменки (ЗАО) в советское время были частью Гагаринского района, который затем упразднили. А потом …снова воссоздали, но только теперь он находится в ЮЗАО.

ЗАО и ЮЗАО: секрет привлекательности

Первое, что отмечают эксперты, оценивая эти локации, – отсутствие «грязных» промышленных зон и множество парков, скверов, зеленых массивов. Это Москворецкий лесопарк, Ботанический сад МГУ, Воробьевы горы, Филевский парк, Матвеевский, Чоботовский леса, Юго-Западный и Тропаревский лесопарки, заказник «Долина реки Сетунь», Битцевский лес, Бутовский лесопарк, заказник «Теплый стан».

За счет этого, а также благоприятной розы ветров, западные районы считаются самыми экологически чистыми, а еще эта часть мегаполиса располагается выше над уровнем моря, чем восточная, отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Следующий момент – развитая транспортная сеть. Как напоминает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-супермаркет недвижимости», по территории ЗАО проходят пять линий метро, по ЮЗАО - две. Ещё важное преимущество - хорошие наземные связи между районами, так как здесь налажены «поперечные» маршруты, а не только «дороги в центр», что редкость в Москве.

Отличная инфраструктура – спортивная, торгово-развлекательная, и особенно – образовательная. Помимо множества хороших детских садов и школ, здесь «концентрируются» престижные вузы, в частности - МГУ, МГИМО, РУДН, Академия народного хозяйства, Академия госслужбы.

Хватает памятных мест и культурных объектов: Триумфальная арка, Поклонная гора, «Лужники», смотровая площадка на Воробьевых горах, усадьба Воронцово, Большой московский цирк, театры имени Джигарханяна и «На Юго-Западе», Дарвиновский музей.

И, наконец, еще одна ценность - солидные коренные жители. «Исторически здесь селилась номенклатурная элита, высокие чины, научная и творческая интеллигенция, поэтому запад и юго-запад столицы стал «брендом» определённого уровня жизни задолго до возникновения в стране строительного рынка», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

В пресс-службе Capital Group из плюсов отмечают невысокую плотность застройки на западе Москвы, позволяющую сочетать проекты самых разных стилей, которые не смешиваются друг с другом, а органично сосуществуют: сверхсовременные небоскребы, модернистские проекты и клубные дома.

Территория недешевой недвижимости

Все вышеперечисленные преимущества, по оценке Сергея Коврова («НДВ- супермаркет недвижимости»), влияют на престиж локаций ЗАО и ЮЗАО и, соответственно, - на цены. «Нет ничего удивительного в том, что большая часть объектов здесь представлена бизнес и премиум-классом», - заключает эксперт. Пафоса добавляют и элитные проекты: клубный дом Ambassador Golf Club Residence, резиденция «Вишневый сад» в Раменках.

По итогам I квартала 2021 года ЗАО занял первое место среди всех округов по доле реализуемых проектов бизнес-класса в столице - 19,4%, свидетельствуют данные компании «Метриум». И второе место после ЦАО по присутствию премиальных новостроек - 21,4% от их общего количества.

Соотношение проектов бизнес- и премиум-классов в ЗАО - 36% и 37% соответственно, меньше всего новостроек комфорткласса – 28%, комментирует Игорь Сибренков («Основа»). Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон» оценивает эти доли более равномерно: премиум-класс – 36% в 10 проектах, бизнес-класс – 32,8% в 18 проектах, комфорткласс – 30,8% в 15 проектах. Большая часть предложения премиум-класса (48,9%) приходится на Филевский парк, бизнес-класс сосредоточен в районе Раменки (55%) и комфорткласс – в Можайском (24,8%) и Очаково-Матвеевском (24,7%).

Проекты комфорткласса, дополняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), расположены в районах, прилегающих к МКАД (Очаково-Матвеевское, Тропарево-Никулино, Кунцево, Можайский), а также размещенных за Кольцевой автодорогой (Солнцево и Ново-Переделкино). Большая часть корпусов строится на месте реорганизованных промышленных территорий или снесенных в рамках комплексной реконструкции кварталов домов. В числе проектов комфорткласса Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, называет ЖК «Большая Очаковская, 2», «Мичуринский парк», «Вестердам» в Очаково-Матвеевском.

В ЮЗАО пропорции другие. Здесь строится существенно меньше жилья, и в основном – бизнес-класс. По данным «Метриум», это 11,8% от общего бизнес-предложения в Москве. По информации Наталии Кузнецовой (АН «Бон Тон»), доля бизнес-класса в ЮЗАО - 84,4% в восьми проектах, комфорткласса – 15,6% в двух проектах. Большая часть предложения бизнес-класса приходится на Обручевский район, комфорткласса - на Южное Бутово (это ЖК «Столичные поляны» и «Южные сады»).

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») насчитала в ЮЗАО 13 новостроек в продаже, из них два проекта комфорткласса, 10 – бизнес-класса и один премиальный проект.

ЗАО: бизнес-класс дороже рынка, премиум - дешевле

По сводным данным экспертов, средняя стоимость квадратного метра в квартирах бизнес-класса Западного округа составляет 362-376 тыс. рублей (цифры ГК «Основа» и «Метриум»). По статистике «Метриум», это на 17% выше среднерыночного показателя (321,8 тыс. рублей). Повышенную стоимость эксперты объясняют тем, что в ЗАО много проектов вышло на завершающую стадию строительства, к тому же новые комплексы начали продаваться уже по более высоким ценам.

Премиум-класс в ЗАО, наоборот, дешевле рынка, так как основной объем дорогих объектов находится в центре, объясняет Надежда Коркка («Метриум»). Средняя цена предложения квартир премиум-класса в ЗАО - 596,7 тыс. руб./кв.м, а по всем округам – 620 тыс. руб./кв.м (данные Est-a-Tet). Однако, как говорит Роман Родионцев (Est-a-Tet), за счет новых проектов вблизи Кутузовского проспекта (ЖК Victory Park Residences, ЖК «Бадаевский») цена проектов премиум-класса здесь приближается к ценам «премиума» в ЦАО.

Ну а в квартирах комфорткласса средневзвешенная цена (СВЦ), по информации «Бон Тон», составила 266,9 тыс. рублей, что несколько выше средней московской цены массового сегмента – 225 тысяч рублей.

Во всех классах жилья цены существенно росли весь последний год – на 20-30% в зависимости от сегмента.

Цены в ЮЗАО: всё немного скромнее

В ЮЗАО цены на квартиры бизнес-класса ниже, чем в Западном округе: 338– 350,8 тыс. рублей за метр (цифры «НДВ» и Est-a-Tet). У «Метриум» показатель меньше – 319,6 тыс. руб., что приближено к среднерыночному уровню по Москве. Надежда Коркка объясняет это промежуточной локацией округа: между престижным западом столицы и менее востребованным у покупателей бизнес-класса югом.

В штучном премиум-классе «НДВ Супермаркет Недвижимости» фиксирует цену около 380 тыс. руб./кв.м что, конечно, значительно дешевле рынка. Средние цены в комфортклассе, по данным АН «Бон Тон», – 206,8 тыс. руб.

В целом, по оценке Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), цены в ЮЗАО за год выросли на 37%. Одна из причин роста - выход новых проектов бизнес-класса (ЖК «Архитектор», Eniteo, «AFI Park Воронцовский» и Ever).

Комплексы в продаже

Из наиболее доступных по цене проектов в Западном округе стоит отметить ЖК «Лучи» рядом со станцией метро «Солнцево». Комплекс находится на высокой стадии строительства (часть корпусов сдана). Он состоит из панельных домов серии «Евро’Па», инфраструктура включает четыре детских сада, две школы, физкультурно-оздоровительный комплекс, подземные паркинги. Стоимость квартиры – от 9 млн руб.

Проекты бизнес-класса сосредоточены в районе Раменки (ЗАО). Например, - многофункциональный комплекс «Крылья». Это три монолитные башни 31, 35 и 39 этажей, которые объединяет пешеходная галерея. Каждая башня – в форме трилистника. На крышах появятся сады, на придомовой территории - ландшафтный парк с прудом. Предусмотрены детский сад, школа, подземная и наземная стоянки, торгово-офисный центр. От будущей станции метро «Аминьевское шоссе» путь займет три минуты. Стоимость жилья – от 16,9 млн рублей.

Комплекс небоскребов «Небо» на Мичуринском проспекте в Раменках от Capital Group к моменту ввода в эксплуатацию комплекс был реализован на 98%. Покупатели получают ключи. ЖК представляет собой три монолитных небоскреба высотой 51-52 этажа с подземным паркингом на 940 машино-мест, детским клубом, торговой и социально-бытовой инфраструктурой. До станции метро «Раменки» – 8 минут пешком. Цены квартир в продаже – от 19,5 млн руб.

Среди других объектов в Раменках эксперты рекомендуют обратить внимание на ЖК Hide (три башни в стиле hi-tech башни высотой в 41 этаж) со средней стоимостью квадратного метра 419,3 тыс. рублей; ЖК Will Towers (первая очередь - три небоскреба от 52 до 56 этажей с общим стилобатом), где «квадрат» в среднем стоит 312,4 тыс. рублей, ЖК «Настоящее» (четыре корпуса 8-28 этажей), цена метра в среднем 394,2 тыс. рублей.

В районе Фили-Давыдково ГК «Основа» реализует квартал бизнес-класса MainStreet. Он состоит из четырех секций переменной высотности (9-12-15-29 этажей). В 400 метрах - станция метро «Кунцевская». Более 5,8 тыс. кв. м отдано под благоустроенный приватный двор с большой зоной озеленения площадью 2,4 тыс. кв. м, на первых этажах разместятся ресторан, кафе, винотека, салон красоты и зал для занятий йогой и спортом. Студии в проекте стоят в среднем от 10 млн рублей. Самые дорогие апартаменты на текущий момент – лот площадью 140 кв. метров – стоит 38 млн рублей.

ЖК «Фили Сити» тоже расположен в районе Фили-Давыдково. Концепция проекта предусматривает строительство корпусов переменной этажности (8-44 этажа). Средняя стоимость квадратного метра составляет 370 тыс. рублей.

В соседнем Кунцево строится комплекс апартаментов «Клубный дом «Рублево». Это трехсекционное здание подковообразной формы переменной этажности (8-10 этажей) со стилобатной частью и подземным паркингом. Цена метра в среднем - 241,5 тыс. рублей.

Скоро будет построен многофункциональный комплекс с апартаментами «Нахимов» в ЮЗАО (Черемушки»). Это монолитные корпуса высотой 19, 21 и 24 этажей, которые отличает стильная «футуристичная» архитектура. В подземный паркинг можно спуститься на лифте. «Нахимов» обеспечивается ресторанно-торговой инфраструктурой, расположенной в галерее. От комплекса можно дойти пешком до станций метро «Профсоюзная» и «Нахимовский проспект». Цены начинаются от 8,8 млн рублей.

ЖК Vavilove в Ломоносовском районе ЮЗАО – более дорогой проект. Это 20-этажный трехсекционный монолитный дом в форме волны с подземным паркингом. На первом этаже проектом предусмотрен детский сад и ряд коммерческих помещений. Стоимость квартир от 40 млн руб.

Перспективы: транспортные и строительные

В ближайшей перспективе на территории ЗАО и ЮЗАО планируется открыть станции Большой кольцевой линии метро (БКЛ): «Проспект Вернадского», «Мичуринский проспект», «Аминьевская», «Давыдково», «Кунцевская» «Новаторская», «Воронцовская» и «Зюзино».

«Запуск этих станций поможет существенно сократить время поездки в метро, так как для пересадки не нужно будет ехать через центр. На рынок недвижимости открытие станций БКЛ не окажет особого влияния, однако часть этих станций, которые строятся в районах без пешей доступности к метро, смогут в значительной степени улучшить транспортную доступность для жителей близлежащих районов», - комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Например, как дополняет Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья», «Аминьевская» и «Давыдково» улучшит доступность общественного транспорта в районе Аминьевского шоссе. Это территория находится на пересечении трех районов: Можайского, Фили-Давыдково и Очаково-Матвеевского. Сейчас здесь реализуются ЖК «Вестердам», «Life-Кутузовский» и заявлен комплекс апартаментов Kvartal West.

Если говорить о дальнейших перспективах строительства, то Сергей Ковров («НДВ-супермаркет недвижимости») не ожидает большого количества новых объектов в ЮЗАО, потенциал территории там практически исчерпан. Чего нельзя сказать о ЗАО, где наиболее активно будет застраиваться Очаково-Матвеевское, сразу несколько застройщиков планируют там выход своих проектов. По информации Романа Родионцева (Est-a-Tet), скоро откроются продажи в ЖК «Level Мичуринский» и ЖК «Инноватор» в Раменках.

Все упомянутые проекты в продаже (июнь 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 12 096 714 руб.
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 13 509 933 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 166 681 руб.
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 6 601 500 руб.
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 12 695 540 руб.
MainStreetМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская2 кв. 2022 г.от 9 357 300 руб.
Клубный дом РублевоМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино1 кв. 2022 г.от 7 661 940 руб.
БадаевскийМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Киевская--
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2023 г.от 6 612 770 руб.
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская--
Will TowersМосква, Западный округ, район Раменки, м. Минская4 кв. 2024 г.от 10 004 364 руб.
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская--
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 21 345 560 руб.
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 7 173 540 руб.
АрхитекторМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская4 кв. 2023 г.от 16 155 300 руб.
Ambassador Golf Club ResidenceМосква, Западный округ, район Раменки, м. Ломоносовский проспект1 кв. 2021 г.--
VAVILOVEМосква, Юго-Западный округ, район Ломоносовский, м. Профсоюзная3 кв. 2018 г.от 40 143 400 руб.
НастоящееМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки2 кв. 2022 г.от 17 548 681 руб.
ВестердамМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект3 кв. 2022 г.от 9 247 898 руб.
Резиденция Вишневый садМосква, Западный округ, район Раменкиот 43 000 000 руб.
МФК «Нахимов»Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект3 кв. 2021 г.от 8 800 000 руб.
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменкиот 80 024 000 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская3 кв. 2021 г.от 7 344 540 руб.
LIFE-КутузовскийМосква, Западный округ, район Можайский, м. Кунцевская2 кв. 2020 г.от 43 042 000 руб.
Victory Park ResidencesМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Парк Победы4 кв. 2023 г.--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все