Льготная ипотека, вернее, ожидание ее отмены, стимулирует покупателей, а рост цен и дефицит предложения - сдерживают. И если в Новой Москве ценовой «аллюр» уже практически исчерпал себя, то в «старой» Москве и Подмосковье, похоже, еще есть потенциал для роста.

Спрос и предложение

В марте Росреестр зарегистрировал в Москве 7 935 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 3,8% больше, чем в феврале, и на 16,1% - чем годом ранее, сообщает пресс-служба столичного управления ведомства.

Сервис «Синица» приводит немного другие, хотя и похожие цифры: по данным компании, в марте в старых границах Москвы было оформлено 5,8 тыс. ДДУ с квартирами. То есть по сравнению с февралем продажи новостроек выросли на 6%, а относительно марта 2020 г. - на 15,9%. При этом в Новой Москве, где за месяц было зарегистрировано 2,6 тыс. ДДУ, спрос относительно февраля упал на 5,6% из-за ограниченности предложения в данной локации - с января этот показатель сократился на 19,2%, поясняет Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица». В годовом выражении число ДДУ в Новой Москве увеличилось на рекордные 44,5%.

В Подмосковье, по статистике «Синицы», спрос растет как в месячном, так и в годовом измерении. На территории области Росреестр в марте зарегистрировал 6,4 тыс. ДДУ – на 3,5% больше, чем в феврале, и на 29,4% - чем в марте прошлого года.

В целом в I квартале 2021 г. в «старой» Москве, по данным «Синицы», было зарегистрировано 14,9 тыс. ДДУ, в Новой Москве - 6,9 тыс., в Подмосковье - 16,8 тыс. По сравнению с I кварталом 2020 г. во всех локациях наблюдается рост, но в области он минимален: если в «старой» и Новой Москве продажи новостроек увеличились, соответственно, на 21,5% и на 32,5%, то в Подмосковье - только на 5,4%. Рост спроса в Подмосковье сдерживает дефицит предложения, считает Наталья Шаталина. В ближнем поясе Московской области количество метров в экспозиции, по информации «Синицы», сократилось за год на 36,9%.

Впрочем, предложение снижается во всех локациях московского региона. «Повышенный спрос на квартиры вкупе с необходимостью удерживать цены провоцируют девелоперов не перенасыщать рынок, выводить новые объёмы постепенно», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Предложение на первичном рынке жилья столичного региона (в тыс. кв. м)

  мар. ’20 4 кв. ‘20 мар. ‘21 квартальная динамика годовая динамика
Москва 2017,70 1726,80 1599,60 -7% -21%
Новая Москва 408,50 480,60 412,00 -14% 1%
Подмосковье 1553,20 1378,80 1267,20 -8% -18%

Источник: «Бест-Новострой»

Относительно IV квартала 2020 г. число ДДУ везде упало: на 33,3% в старых границах Москвы, на 15,7% в Новой Москве и на 24,3% в Подмосковье. В принципе, в конце года спрос всегда выше, чем в начале. «Однако в этом году снижение также частично обусловлено ажиотажем, который мы наблюдали в конце прошлого года», - говорит Наталья Шаталина.

Как напоминает генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов, в декабре наблюдалось настоящее «предновогоднее ралли, дополнительным катализатором которого стало продление льготной ипотеки и приближение даты ввода налога на доходы от вкладов». В начале текущего года спрос в проектах компании снизился примерно на 50% относительно пиковых показателей декабря, затем продажи вновь активизировались. В целом, спрос на квартиры «Атланта» по итогам I квартала 2021 г. оказался примерно на 10% выше, чем годом ранее, но относительно IV квартала 2020 г. число сделок просело на 25-30%.

Так что ажиотаж спал. Однако спрос на новостройки пока не вернулся к уровню до начала пандемии и снижения курса рубля - покупатели сейчас активнее, чем в начале прошлого года, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков. Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», по сравнению с IV кварталом 2020 г. число сделок в «старой» Москве по итогам января-марта 2021 г. сократилось на 34%, но по сравнению с I кварталом 2020 г. – выросло на 21%.

При этом спрос очень неравномерно распределяется по классам, говорит Дарусенков. Например, в массовом сегменте в I квартале текущего года в «старой» Москве было заключено 10 195 сделок с квартирами в строящихся домах - на 33% больше, чем годом ранее. В бизнес-классе тоже наблюдается рост, но всего лишь на 5%: 5 863 сделок против 5 558 сделок годом ранее.

Примечательно, что, несмотря на рост продаж, риелторы сообщают о снижении потенциального спроса – числа звонков и обращений клиентов. Например, в I квартале 2021 г. потенциальный спрос в «Инкоме» был на 9% ниже, чем в аналогичный период 2020 г., а реальный – на 13% выше. По итогам первой половины апреля 2021 г. количество обращений упало на 16% относительно аналогичного периода марта и на 14% - по сравнению с первой половиной апреля 2020 г. При этом число сделок увеличилось на 18% и на 68% соответственно (напомним, в апреле прошлого года началась «самоизоляция», и спрос на «вторичку» рухнул).

Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек по продажам компании «Инком-Недвижимость», объясняет парадокс цифровизацией рынка: «Все большее количество сделок проводится в онлайн-формате. Нет необходимости посещать проект - все можно увидеть удаленно, не надо приезжать в офис для ознакомления с документами – все есть на профильных интернет ресурсах, не надо обращаться в МФЦ – развивается электронная регистрация сделок. Таким образом, произошла трансформация спроса».

Ипотека

Общая нестабильность в политической и экономической сфере способствует сохранению высокого спроса на недвижимость, отмечает Наталья Шаталина. Но главным локомотивом рынка остаются ипотечники, активизировавшиеся в связи с ожиданием завершения льготной госпрограммы к 1 июля, уверены все опрошенные www.irn.ru эксперты. Это подтверждает и статистика столичного комплекса экономической политики и имущественно-земельных отношений: по данным ведомства, в марте 2021 г. на покупку жилья в Москве банки выдали 35,4 млрд руб. льготных ипотечных кредитов. По сравнению с февралем показатель прибавил 4,4%, а с январем 2021 г. - 68%.

Всего в старых границах Москвы Росреестр оформил в марте 3,6 тыс. ипотечных сделок (не только льготных) - на 2,0% больше, чем в феврале, и на 35,4% больше, чем в марте прошлого года, сообщает «Синица». В Новой Москве в марте общее количество ипотечных сделок снизилось на 1,9% по сравнению с февралем - до 1,88 тыс. ДДУ. При этом прирост по сравнению с мартом прошлого года составил 81,8%. В Московской области в марте было оформлено 4,5 тыс. ДДУ с ипотекой – плюс 2,2% к февралю и плюс 48,7% к марту 2020 г.

Льготная ипотека со ставкой не выше 6,5% очень сильно увеличила зависимость рынка новостроек от кредитных средств. По сравнению с мартом 2020 г., когда льготной ипотеки еще не было, а средняя ставка выдачи кредитов на первичном рынке равнялась 7,8%, по данным «Дом.рф», доля ипотеки в общем объёме спроса выросла на 9,1 п.п. в «старой» Москве и Подмосковье и на 14,9 п.п. – в Новой Москве. Если брать весь I квартал, то за год, по сравнению с I кварталом 2020 г., доля ипотечных сделок в Москве увеличилась на 9,2 п.п. и составила 63,7%, в Новой Москве – на 10,2 п.п. (69,3%), а в Подмосковье – на 7,6 п.п. (69%).

Примечательно, что доля ипотеки в спросе по итогам I квартала 2021 г. выросла даже по сравнению с IV кварталом 2020 г. – на 3 п.п. в «старой» Москве, на 2,5 п.п. в Новой и на 1,7 п.п. в Подмосковье, - хотя спрос на новостройки в целом за этот период существенно сократился. Лишь в марте 2021 г. в «старой» Москве и Московской области наметилась отрицательная динамика: относительно февраля доля ипотеки уменьшилась на 2,5 п.п. и на 0,8 п.п. соответственно. Однако и там, и там с привлечением кредитных средств по-прежнему совершается львиная доля сделок: 63,1% в Москве и 70,3% в Подмосковье. В Новой Москве этот показатель составляет 69,3% - на 2,5 п.п. больше, чем в феврале.

«Доля ипотечных сделок за последний год выросла очень заметно во всех локациях и сегментах рынка, тем не менее в последние месяцы мы наблюдаем некоторое замедление роста интереса к ипотечным продуктам, поскольку во время предыдущих периодов ажиотажа значительная доля покупателей уже реализовали свои потребности и приобрели квартиры», - комментирует Наталья Шаталина.

Впрочем, участники рынка полагают, что тема льготной ипотеки еще не отыграна до конца. «В апреле спрос сейчас держится примерно на мартовском уровне. Можно предположить, что в период майских праздников мы увидим некоторое снижение активности, а во второй половине мая – значительный рост обращений. Ведь уже почти точно ипотека в московском регионе продлена не будет. А значит, можно ожидать еще одной волны сделок с теми, кто хочет успеть получить кредит по сниженной ставке», - надеется Иван Мотохов.

Цены

Если ипотека, преимущественно льготная, стимулирует спрос на новостройки, то рост цен его, наоборот, сдерживает. По данным «Азбуки Жилья», только за первые три месяца текущего года средняя стоимость квадратного метра в «старой» Москве увеличилась на 12% до 284,4 тыс. руб. Основной рост произошел в феврале (на 10,8%), а в марте данный показатель даже немного снизился – на 0,5%, впервые с мая 2020 г.

Впрочем, например, «Бест-Новострой» реального снижения цен в «старой» Москве пока не замечает.

Цена кв. м в новостройках «старой» Москвы, по классам

  март '20 4 кв. '20 февраль '21 март '21 динамика март/февраль 2021 динамика март 2021/ 4 кв. 2020 динамика г/г
эконом 130850 166200 190 360 187 330 -2% 12,7% 43,2%
комфорт 167080 192600 220 940 224 800 2% 16,7% 34,5%
бизнес 253290 297000 335 391 346 375 3% 16,6% 36,8%
премиум 577090 665600 698 889 725 981 4% 9,1% 25,8%
элитный 1021740 1118800 1 091 380 1 113 800 2% -0,4% 9,0%

Источник: «Бест-Новострой»

«Если с ростом цен всё уже примерно ясно не только экспертам, но и обывателям, то на два примера снижения средней стоимости метра стоит обратить внимание, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». - Во-первых, высокий сегмент. В принципе вялая ценовая динамика здесь обусловлена особенностью рынка: неповоротливые сделки, большие скидки и торг – зачастую готовое стоит дешевле строящегося. Слабое же проседание стоимости квадратного метра по сравнению с концом 2020 г. вполне может объясняться тем, что с рынка уходят более компактные лоты с высокой ценой метра, а избыточно просторные – остаются. Во-вторых, немногочисленный московский «эконом». То, что выглядит как снижение цен в этом сегменте, также является именно скупкой квартир поменьше. В пользу этой теории говорит средняя стоимость лота в структуре предложения – этот показатель с начала года вырос на 30% до более чем 9 млн рублей».

Зато в Новой Москве рынок уже, похоже, готов к развороту.

Цена кв. м в новостройках Новой Москвы, по классам

  март '20 4 кв. '20 февраль '21 март '21 динамика март/февраль 2021 динамика март 2021/ 4 кв. 2020 динамика г/г
эконом 123790 143090 146 350 149 470 2% 4,5% 20,7%
комфорт 133150 167740 175 220 176 720 1% 5,4% 32,7%
бизнес 158430 172740 168 310 177 040 5% 2,5% 11,7%

Источник: «Бест-Новострой»

«По самому распространённому сегменту, комфортклассу, видно, что ценовой «аллюр» практически исчерпал себя: январь-февраль давали прибавку к цене квадратного метра процента по два в месяц, март к февралю – только один. Это логично: из-за изначально более доступных, чем в «старой» Москве, квартир ажиотаж спроса 2020 г. в ТиНАО имел большой размах и вызвал неоправданно бурный рост цен», - резюмирует Ирина Доброхотова. (См. «Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна»; «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»)

В Подмосковье, по данным «Синицы», рост цен пока продолжается. Стоимость новостроек ближнего пояса за месяц выросла на 3,1% и составила в марте 142,0 тыс. руб. за кв. м. За год метр подорожал на 26,4%, а за квартал - на 7,1%.

Ипотечные акции и спецпредложения

ПроектСпецпредложение
МетрополияИпотека от 4,7%
НебоИпотека от 3,2%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU