После того как 2012 году к Москве были присоединены новые территории, они начали активно развиваться – но неравномерно. В то время как в некоторых районах уже есть метро, а социальная и торговая инфраструктура не хуже, чем на окраинах «старой» Москвы, другие до сих пор представляют собой деревни и дачные поселки с соответствующим уровнем транспортной доступности. Редакция IRN.RU выяснила, где в Новой Москве лучше жить уже сейчас, а где стоит купить квартиру на перспективу.

Крупными мазками: НАО и ТАО

Новая Москва делится на Новомосковский и Троицкий округа. Первый – это весь ближний и частично средний пояс в радиусе до 15-20 километра от МКАД по Боровскому, Киевскому, Калужскому и частично Варшавскому шоссе. Троицкий округ – это дальняя часть Новой Москвы – от Троицка и почти до «второй бетонки» (Московское большое кольцо), на юго-западе он граничит с Калужской областью. Естественно, это абсолютно разные территории по транспортной доступности, инфраструктуре и ценам на недвижимость.

В целом квартиры в Новой Москве стоят заметно меньше, чем в «старой», поэтому они пользуются хорошим спросом. «Срок экспозиции по объектам в Новой Москве у нас короче, по большинству объектов менее 3 месяцев, при этом в «старой» Москве – в среднем около 3,5 месяцев», - говорит Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК МИЭЛЬ.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость метра на вторичном рынке в НАО составляет 178 600 рублей, в ТАО – 151 700 рублей. Агентства недвижимости говорят даже о более серьезной разнице. Так, по данным ГК «Миэль», средневзвешенная цена метра на вторичном рынке в Новомосковском АО – 170 102 рублей, в Троицком – 132 500 рублей. В аналитическом центре «Инком-Недвижимость» назвали показатели 180 800 рублей и 128 700 рублей за метр соответственно.

Такая разница в оценках средней стоимости жилья в ТАО объясняется небольшим объемом предложения, поэтому цифры сильно зависят от базы расчета. Например, по данным «Инкома», в НАО экспозиция составляет 3 240 квартир, а в ТАО – всего 560 лотов.

На первичном рынке превосходство Новомосковского округа в объеме предложения даже более очевидно. По данным Est-a-Tet, в НАО сконцентрировано 89,5% суммарной площади предложения Новой Москвы. По данным bnMAP.pro, на сегодняшний день там экспонируется 6 603 лота в 28 проектах. В ТАО в продаже представлено 576 лотов в 4 ЖК.

«Троицкий административный округ расположен дальше от старых границ Москвы, чем НАО, поэтому средневзвешенная цена предложения новостроек в нем существенно ниже, чем в НАО – 99 200 рублей за кв. м и 175 300 рублей за кв. м соответственно, - рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. - В перспективе до 2024 года в Новой Москве будет построено 10 новых станций метро, которое дойдет до Троицка. По мере строительства ветки метро разрыв в цене между НАО и ТАО будет немного сокращаться». О транспортных перспективах читайте в статье «Новостройки и транспортные изменения: новые станции метро, дороги Новой Москвы, ЦКАД».

Ближайшие к МКАД территории Новой Москвы, которые сейчас входят в состав Новомосковского административного округа, первыми начали активно застраиваться жильем, коммерческой и социальной инфраструктурой, а также развиваться с точки зрения транспортной инфраструктуры. И на сегодняшний день они практически ничем не уступают другим спальным районам столицы на периферии МКАД: многие крупные жилые кварталы находятся в шаговой доступности от метро, для жителей уже доступна полноценная городская инфраструктура. «А учитывая более современный жилой фонд в целом, некоторые из них, возможно, даже более комфорты», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Более отдаленные от МКАД территории Троицкого округа отличаются от НАО по ряду параметров. «И сравнивать их по комфорту проживания и престижу в целом не совсем корректно, - считает эксперт. - Ведь большая часть данных территорий на сегодняшний день застроена котеджными и дачными поселками, а также малоэтажными ЖК, в то время как в НАО большая часть жилого фонда – это многоэтажные новостройки. В силу специфики исторической застройки, а также того, что данные территории в принципе начали активно развиваться немного позже, чем НАО, то и инфраструктура, и транспортная доступность некоторых районов пока заметно хуже».

В целом, наиболее освоенными и комфортными для проживания локациями ТиНАО является те, которые ближе всего расположены к МКАД и «старой» Москве, где как раз в основном сосредоточены рабочие места. «Соответственно, чем дальше от «старой» Москвы, тем менее урбанизированными становятся территории ТиНАО. Локации, так сказать, первого ряда, где наблюдается более высокий уровень комфортности проживания, – поселения Мосрентген, Московский, Сосенское и т.д.», - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость».

Красная ветка: «Прокшино» и «Коммунарка»

Большинство ближайших к МКАД территорий уже можно объединять на основе станций метро. Одна из самых популярных и дорогих локаций – это метро «Прокшино» и «Коммунарка» на Сокольнической линии. Административно этой территории примерно соответствуют границы поселения Сосенское, хотя оно заметно больше, и многие его части расположены далеко от метро. В рейтинге районов и городов Новой Москвы от IRN.RU эта локация обозначена как Коммунарка – самый дорогой район на вторичном рынке. Здесь квартиры продаются в среднем по 181 665 рублей за кв. м.

Кроме того, это самый застраиваемый в данный момент район Новой Москвы. «Наибольший выбор для покупателей жилья представлен в Сосенском районе, в котором экспонируется более 45% всех предложений Новой Москвы, - говорит Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Это вполне логично, так как это один самых крупных районов, расположенных близко к МКАД. Большой выбор представлен в ЖК «Скандинавия», ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Прокшино». По доле в спросе на эти территории приходится более 40%.

Стоит отметить, что даже внутри этого района локации сильно отличаются. Например, новые кварталы в районе «Прокшино» расположены близко к метро – в основном в пределе километра от станции. Но они строятся в окружении дачных и коттеджных поселков, поэтому жители могут рассчитывать в основном только на инфраструктуру внутри проектов. Коммунарка – это полноценный обжитой город с развитой инфраструктурой, поэтому с точки зрения окружения он не уступает обычным столичным спальникам и даже лучше некоторых из них за счет более продуманной инфраструктуры новых районов в сочетании с устоявшейся инфраструктурой старых. Но здесь ветка метро проходит немного в обход городской застройки. Поэтому от станции «Коммунарка» только до начала города идти минут 15, а основная часть застройки расположена дальше.

Красная ветка: «Румянцево» и «Саларьево»

Другая популярная локация – станции «Румянцево» и «Саларьево». Они относятся к поселению Московский. Сам бывший город Московский расположен далеко от метро – примерно в 4-5 км от «Саларьево» и в 3 км от станции «Филатов луг». А непосредственно вокруг станций метро сконцентрирована новая застройка – причем не только жилая, но и офисная, поэтому в перспективе эта локация должна стать востребованной для жизни и работы.

Цены на вторичном рынке Московского района, по данным IRN.RU, составляют 178 239 рублей за метр, по этому показателю район занимает вторую строчку в Новой Москве. На первичном рынке здесь сконцентрировано около 10% объема предложения Новой Москвы, по данным «НДВ-Супермаркет недвижимости». Один из самых популярных проектов – «Румянцево парк». Цены в нем стартуют от 6,5 млн рублей за 25-метровую студию, полноценную однушку от 35 кв. м можно купить по цене от 7,7 млн рублей, а двухкомнатные квартиры стоят от 10,4 млн рублей.

Желтая ветка: «Говорово» и «Рассказовка»

Калиниско-Солнцевская линия метро пока доходит до Рассказовки. Две станции – «Говорово» и «Рассказовка» затрагивают районы Новой Москвы, это, соответственно, северо-восточная часть поселения Московский и северо-восточная часть поселения Внуковское. Еще три станции проходят сквозь «замкадные» районы «старой» Москвы – Солнцево и Новопеределкино, а в ближайшие два года метро должно дойти до еще одного района «старой» Москвы – Внуково, точнее, до одноименного аэропорта. Благодаря такой близости к «старомосковскому замкадью» эти локации Новой Москвы хорошо интегрированы в жизнь «старой». Более того, то же Говорово расположено даже ближе к МКАД, чем Солнцево.

Один из самых популярных строящихся проектов в этой локации – ЖК «Городские истории». «Его ключевым конкурентным преимуществом является удачная локация. Буквально в двух минутах пешком находится станция метро «Рассказовка», за счет чего до центра Москвы можно добраться всего за 35-40 минут. Путь до МКАД на автомобиле займет примерно 20 минут, до аэропорта Внуково – не более 10 минут», - говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Здесь однокомнатную квартиру площадью 35-36 кв. м можно купить примерно за 8 млн рублей.

Пока без метро: Ватутинки, Троицк и Щербинка

Из локаций, куда пока не дошло метро, самыми перспективными представляются поселение Десеновское (самый известный населенный пункт в нем – Ватутинки) и Троицк. Цены на вторичном рынке в этом районе составляют 151 681 рубль за кв. м, по этому показателю он занимает 4-ю строчку в рейтинге городов и районов Новой Москвы от IRN.RU.

Сюда строят Троицкую линию метро – изначально ее планировали от города Троицк до пересечения с Большой кольцевой линии на станции «Улица новаторов» в Москве (см. «Новостройки Новой Москвы: большинство ЖК обретет «свою» станцию метро»), но затем решили продлить до Севастопольского проспекта и МЦК «Крымская». На некоторых участках уже начато строительство, но официальных дат открытия станций в этом районе Новой Москвы пока не называлось – это все перспектива после 2023 года. Из-за этого данный район может быть интересен инвесторам – здесь рост цен еще не отыграл будущее появление метро. «Очевидно, что с приходом «подземки» данные территории получат мощный импульс к развитию: строительству жилья, а также социальной и коммерческой инфраструктуры, что, в свою очередь, подстегнет и рост цен», - говорит Ирина Доброхотова.

По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», 15% покупателей новостроек Новой Москвы отдают предпочтение поселению Десеновское, точнее, его крупнейшим проектам – «Новые Ватутинки» и Russian Design District. Цены на квартиры в них начинаются, соответственно, от 4 млн рублей за 22-метровую студию и от 5,3 млн рублей за студию площадью 26 кв. м.

Город Троицк, хоть и входит административно в более дешевый и удаленный ТАО, по реальному расположению и статусу все же ближе именно к локации Ватутинок, поскольку сюда тоже дойдет метро. Кроме того, это советский наукоград с устоявшейся инфраструктурой и рабочими местами, а также с интеллигентным населением, которое привязано к городу и не желает отсюда уезжать. Поэтому здесь хороший местный спрос на квартиры. Правда, пока транспортная доступность города оставляет желать лучшего. Здесь нет даже электричек, поэтому для тех, кто работает в «старой» Москве, единственный способ добраться до Троицка – на машине или автобусе.

Еще один востребованный район Новой Москвы, где нет и, скорее всего, не будет метро – это Щербинка и поселение Рязановское, расположенные ближе к Варшавскому шоссе. Один из показателей популярности этой локации – рост цен на новостройки. По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», по этому показателю Рязановское лидирует в Новой Москве, за год новостройки здесь подорожали на 29%. Кроме того, по ценам на вторичном рынке Щербинка входит в тройку лидеров Новой Москвы: по данным IRN.RU, квадратный метр здесь стоит в среднем 152 708 рублей.

Популярность этого района объясняется удобной транспортной доступностью по МЦД-2. Кроме того, это явно не жилье «в чистом поле», сюда давно пришел полноценный город: эти районы Новой Москвы расположены между московским Южным Бутово и подмосковным Подольском.

Без метро: Внуково и дальше

Как уже говорилось выше, желтая ветка в перспективе дойдет до аэропорта Внуково. Но большая часть Внуковского поселения Новой Москвы, за исключением Рассказовки, останется без метро.

Однако у этой локации есть другие преимущества. Во-первых, до конца 2024 года планируют запустить новый Киевско-Горьковский диаметр МЦД-4, в который войдет это направление. Во-вторых, здесь хорошая экология – почти нет промышленных производств, а застройка преимущественно малоэтажная. Кроме того, здесь самое дешевое жилье на вторичном рынке, по данным рейтинга районов Новой Москвы от IRN.RU: в среднем квадратный метр стоит 132 500 рублей. Подробнее эту часть Новой Москвы мы рассматривали в статье «Битва локаций: Внуково и Люберцы – где купить квартиру?».

Другие: совсем не Москва

Остальные районы Новой Москвы, расположенные в Троицком административном округе, совсем не похожи на Москву и в ближайшее время вряд ли станут. Даже по сравнению со многими районами среднего и дальнего Подмосковья они куда менее урбанизированы. Здесь – леса, поля, коттеджи и дачные поселки. Они перспективны для покупки загородной недвижимости, поскольку при хорошей экологии можно получить московскую прописку. Но вряд ли могут быть альтернативой квартире в Москве, тем более здесь почти нет новостроек.

По данным департамента аналитики компании «Бон Тон», в марте 2021 года на ТАО приходилось всего 6% экспозиции новостроек Новой Москвы. В сколько-нибудь значимом объеме первичное жилье предлагается только в двух из десяти поселений ТАО – Первомайском (его доля в общем объеме предложения в Новой Москве составляет 5,75%) и Новофедоровском (менее 1%).

Резюмируем

Для тех, кто хочет купить квартиру в Новой Москве, чтобы сразу пользоваться всеми городскими преимуществами, стоит выбирать локации, куда уже добралось метро – «Прокшино», «Коммунарка», «Румянцево», «Саларьево», «Говорово», «Рассказовка». Тем, кто хочет заработать или сэкономить сейчас ради комфортной жизни с удобной транспортной доступностью в будущем, можно рассмотреть районы вдоль будущей Троицкой линии метро (Ватутинки, Троицк). Более удаленные районы подойдут покупателям загородной недвижимости, которые хотят сохранить столичную прописку.

Все упомянутые проекты в продаже (май 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 7 239 000 руб.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 5 623 000 руб.
КоммунаркаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. КоммунаркаСданот 5 550 000 руб.
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 291 554 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 5 199 855 руб.
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка2 кв. 2020 г.от 8 786 862 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 275 362 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU