Редакция IRN.RU начинает серию статей «Битва локаций». В ней мы будем сравнивать схожие по цене метра на вторичном рынке районы Москвы, Новой Москвы и города Подмосковья – по комфорту, инфраструктуре, наличию новостроек, транспортной доступности. В первой статье сравниваем самую недорогую локацию Новой Москвы – Внуково и окружающие районы (Кокошкино, Марушкино, Крекшино) – с аналогичными городами Подмосковья по стоимости жилья на вторичном рынке – это Люберцы, Дзержинский, Котельники.

Локация

В Новой Москве рассматриваемые районы вытянуты вдоль Боровского и частично Киевского шоссе – примерно от метро «Рассказовка» в 6 км от МКАД и примерно до 20-го километра от МКАД, почти до Апрелевки.

Подмосковные города со схожей стоимостью жилья на вторичном рынке находятся намного ближе к Москве. Люберцы начинаются всего в километре от МКАД по Новорязанскому шоссе и Лермонтовскому (далее Октябрьскому) проспекту и простираются примерно до 10-12-го километра. Котельники и Дзержинский непосредственно примыкают к МКАД на юго-востоке – примерно от Новорязанского шоссе до Москвы-реки.

Транспортная доступность

Если говорить про общественный транспорт, Люберцы, Котельники и Дзержинский явно выигрывают у Внуково и соседних поселений. Рядом с границей Люберец расположено сразу несколько станций метро – это «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Котельники» Таганско-Краснопресненской линии и участок «Косино» - «Некрасовка» новой Некрасовской ветки. Две линии метро с двух сторон окружают Люберцы и частично затрагивают Котельники. То есть весь город находится в удобной транспортной доступности до метро, а многие его районы – и вовсе в шаговой.

По фиолетовой ветке можно быстро добраться до центра Москвы. Например, путь от «Лермонтовского проспекта» до «Таганской» занимает чуть более 20 минут. Но это одно из самых загруженных направлений столичной подземки. Поэтому при обычном рабочем дне с 9 утра придется ехать в офис в забитых вагонах. Новая Некрасовская ветка намного свободнее, но она не идет напрямую в центр. Сейчас ее конечная станция – «Электрозаводская», а в будущем участок ветки от «Нижегородской» до «Электрозаводской» станет частью Большой кольцевой линии. Путь от ближайшей к Москве станции «Косино» до кольцевой ветки (например, до станции «Курская») с пересадкой через «Электрозаводскую» займет почти 40 минут.

Жители неохваченных метро районов Люберец могут воспользоваться электричкой. Время в пути от станции Люберцы-1 до Казанского вокзала составит от 22 минут на «Спутнике» до 35-40 минут на обычной электричке. Достаточно быстрый, но многолюдный способ доехать до центра.

В рассматриваемых районах Новой Москвы с транспортной доступностью намного хуже. Удобно доехать на метро до центра могут только жители Рассказовки (ближайшая к Москве часть Внуковского поселения), здесь есть одноименная станция. В 2023 году обещают открыть две новых станции по желтой ветке – «Внуково» и «Пыхтино». Правда, одна из них будет расположена у аэропорта, другая – на Боровском шоссе. То есть многим жителям района Внуково и тем более соседних поселений до метро все равно придется ехать.

Жители более удаленных от Москвы поселков Кокошкино, Марушкино и Крекшино могут воспользоваться Киевским направлением железной дороги. Например, путь на электричке от станции Кокошкино до Киевского вокзала займет 32-46 минут. До конца 2024 года планируют запустить новый Киевско-Горьковский диаметр МЦД-4, в который войдет это направление.

Если добираться до Москвы на собственном автомобиле, все не так однозначно. «Транспортная доступность Люберец и Котельников, на первый взгляд, лучше благодаря расположению практически рядом с МКАД. Однако дороги в этих городах практически постоянно загружены, и, более того, фактически исчерпаны возможности их расширения», - говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Жители Внуково и соседних поселков могут доехать до Москвы по куда менее загруженным Боровскому или Киевскому шоссе.

Инфраструктура

В подмосковных городах инфраструктура более развита, поскольку рассматриваемые локации Новой Москвы – в основном бывшие деревни и поселки. «Большинство из данных локации начали активно развиваться и застраиваться относительно недавно, и большая часть из них, за исключением Внуково, представляет собой преимущественно коттеджные и дачные поселки, пока они не могут похвастаться обширной коммерческой инфраструктурой», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Правда, у Люберец, Котельников и Дзержинского есть другая проблема. Существующей инфраструктуры – особенно социальной – не хватает на всех новых жителей, поскольку последние 20 лет там строится очень много жилья. А с точки зрения требований к социальной инфраструктуре новых ЖК (и исполнения этих требований) Подмосковье пока уступает Москве.

«Еще одно существенное преимущество Новой Москвы – столичная регистрация. На самом деле, она дает ряд достаточно серьезных преимуществ. В Москве выше пенсии и иные выплаты, шире список мер социальной поддержки, да и тарифы на ЖКХ зачастую ниже, чем в Московской области», - отмечает Надежда Коркка.

Экология

Самое очевидное преимущество Новой Москвы перед юго-восточными городами ближнего Подмосковья – это экология. По сути, единственный неблагоприятный в этом плане объект в рассматриваемой локации Новой Москвы – это аэропорт Внуково. В остальном здесь все хорошо: нет ни крупных производств, ни загруженных дорог, да и в целом расположение в нескольких километрах от Москвы благоприятно влияет на экологию.

«На территории Внуковского, Марушкинского (включающего в себя поселок Крекшино) и Кокошкинского поселений Новой Москвы лучше экологическая обстановка. Это обусловлено наличием больших зеленых зон, отсутствием крупных производств, а также восточным направлением среднегодовой розы ветров в столичном регионе. В свою очередь, Люберцы и Котельники попадают в зону действия выбросов с Московского нефтеперерабатывающего завода, из-за чего там нередко ощущается неприятный запах. Также в соседней Некрасовке расположен мусоросжигательный завод. Не будем забывать и про кольцевую автодорогу, Рязанское и Новорязанское шоссе. Их влияние на экологию явно нельзя назвать положительным», - говорит Надежда Коркка.

Жилой фонд

В рассматриваемых районах Новой Москвы жилой фонд в основном малоэтажный – это бывшие деревни и поселки. В некоторых из них представлены единичные многоквартирные дома советских времен и новостройки, недавно перешедшие на вторичный рынок. Полноценная городская застройка есть в районе Внуково, который формально относится к Западному округу «старой» Москвы, но территориально его логичнее рассматривать как часть Новой Москвы.

«Если говорить о рассматриваемых населенных пунктах в Новой Москве, то их плюсом будет более благоприятное окружение: как природное, так и с точки зрения окружающей застройки. Те же Люберцы или Котельники гораздо более урбанизированы, чем территории Новой Москвы. В Марушкино, Кокошкино и Крекшено гораздо более низкая плотность населения. Жилая фонд состоит в основном из мало- и среднеэтажных домов», - говорит Ирина Доброхотова.

В Люберцах, Котельниках и Дзержинском жилой фонд более разнообразен, а плотность застройки куда выше. Здесь почти нет «малоэтажки», много многоквартирных домов советского периода и очень много ЖК последних двух десятилетий. Далеко не всегда новое жилье – это преимущество. Примыкающие к Москве города области часто застраивались достаточно хаотично, там росли многоэтажные «человейники» без достаточной инфраструктуры и даже просто комфортных дворов. В последние годы ситуация выправляется, но существенная часть нового жилого фонда в этих подмосковных городах не слишком уютна и комфортна для проживания.

Активное строительство в юго-восточных городах ближнего Подмосковья продолжается до сих пор. «Сейчас в Люберецком районе, Котельниках, Дзержинском новостройки превышают по объему вторичный жилой фонд, в отличие от Внуково, где масштабные застройки только в планах», - говорит Николай Амашукели, руководитель офиса «В Жулебино» ГК «Миэль». И, судя по опыту других районов Новой Москвы, здесь можно ожидать более комфортной и соразмерной человеку застройки.

Цены на вторичном рынке

Согласно рейтингу районов по стоимости жилья от IRN.RU, квартиры в районах Внуково, Кокошкино, Марушкино, Крёкшино продаются в среднем примерно за 130 000 рублей за кв. м. В Люберцах, Котельниках и Дзержинском вилка средних цен составляет 125 000 – 130 000 рублей за метр. В рейтинге городов Подмосковья по стоимости жилья эти города занимают 7-8-ю строчки.

Дороже всего квартиры на северо-востоке Внуковского поселения – у метро «Рассказовка». «Средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке здесь варьируется от 5,95 до 6,2 млн рублей, стоимость квадратного метра по однокомнатным квартирам – на уровне 170 000 - 190 000 рублей. Двухкомнатные квартиры здесь можно приобрести в пределах 7 млн рублей, их средняя цена составляет 160-170 тыс. руб./кв. м. В трехкомнатных лотах, как правило, стоимость ниже – это порядка 130-140 тыс. руб./кв. м», - рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Более дешевое жилье – в районе 130 000 рублей за метр – стоит искать в районах Марушкино, Кокошкино и Крекшино.

Стоимость квадратного метра трехкомнатной квартиры в Люберцах, по данным Est-a-Tet, начинается от 100 000 руб./кв. м. «Однако Люберцы достаточно большой город, и здесь, конечно, все зависит от локации, удаленности от метро, качества, состояния дома и ремонта. В районе Октябрьского проспекта цены варьируются в пределах 130 000 – 160 000 руб./кв. м. Цена двухкомнатных квартир в Люберцах – 115 000 – 135 000 руб./кв. м, однокомнатных 120 000 – 130 000 руб./кв. м и в пределах 160 000 руб./кв. м в районе Некрасовки (мкр. Красная горка)», - говорит Юлия Дымова. В Дзержинском стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляет 120 000 – 140 000 рублей. В Котельниках двухкомнатная квартира в старом фонде – в пределах 100 000 – 130 000 руб./кв. м и 160 000 руб./кв. м – ближе к метро «Котельники».

Новостройки

В отличие от Коммунарки или Московского, которые активно застраиваются с самого присоединения к Москве, в районе Внуково и по соседству девелоперы не так активны, здесь это скорее вопрос будущего. «Масштабно планируют развивать территорию рядом с аэропортом Внуково, где к 2035 году хотят построить 9,7 млн кв. м жилья. При этом уже сейчас видно, что разница в стартовой стоимости кв. м в новостройках во Внуково и в Котельниках достигает 1 млн рублей в пользу Новой Москвы», - говорит Николай Амашукели.

Пока на этом направлении новостроек мало. По данным сервиса «Синица», в сельских поселениях Внуковское, Марушкино и Кокошкино реализуются 6 крупных проектов, все они относятся к сегменту комфорткласса, общий объем предложения составляет порядка 720 лотов. В основном их стремятся возводить ближе к существующему метро «Рассказовка». Цены здесь соответствующие – 170 000 – 190 000 рублей за кв. м.

Населенный пункт /Проект Объем предложения, шт. Площадь, кв. м Цена кв. м, руб. Бюджет, руб.
мин макс мин средняя макс мин макс
Внуковское 472 19,7 142,1 125 033 181 340 261 012 4 599 950 20 233 500
Городские истории 212 20,3 142,1 125 033 172 795 261 012 5 157 907 18 654 435
Переделкино Ближнее 145 34,4 85,5 158 713 187 102 232 302 7 716 103 16 220 600
Рассказово 94 53,6 88,6 160 000 194 237 236 000 10 733 800 20 233 500
Солнцево Парк 21 19,7 72,1 125 600 148 224 233 500 4 599 950 9 358 580
Марушкинское 130 29,0 82,0 120 000 145 166 170 000 4 930 000 10 912 650
Медовая Долина 130 29,0 82,0 120 000 145 166 170 000 4 930 000 10 912 650
Кокошкино 118 22,6 79,5 126 071 162 874 218 080 4 400 000 10 177 933
Новое Внуково 118 22,6 79,5 126 071 162 874 218 080 4 400 000 10 177 933

Источник: сервис «Синица»

В локации Люберцы-Котельники в реализации находится 17 проектов, 11 из них в границах Люберец и 6 – в Котельниках. «Общий объем предложения составляет порядка 4,5 тыс. квартир, около 62% приходится на Люберцы и 38% - на Котельники, - рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица». – В Люберцах около 63% объема сконцентрировано в корпусах на начальной стадии строительства, в Котельниках – порядка 44% приходится на дома в стадии активного строительства. Средняя цена кв. м в Люберцах составляет 137,9 тыс. руб., средний бюджет – 7,0 млн руб., в Котельниках средняя цена кв. м составляет 129,8 тыс. руб., средний бюджет – 6,94 млн руб.».

Вывод

Несмотря на схожую цену метра на вторичном рынке, Люберцы, Дзержинский, Котельники и Внуково - это очень разные локации. Подмосковные города расположены намного ближе к Москве и оттуда быстрее добираться на метро до центра Москвы. Кроме того, здесь больше инфраструктурных объектов (которых, правда, не всегда хватает всем жителям). Но они перенаселены, общественный транспорт и дороги там перезагружены, есть проблемы с экологией.

В районах Внуково, Кокошкино, Марушкино и Крекшино намного лучше экологическая ситуация, меньше плотность и высотность застройки. Но они расположены дальше от МКАД и здесь почти нигде нет метро (только «Рассказовка», до которой из большинства этих локаций еще нужно доехать).

В целом, названные города Подмосковья удобнее для тех, кто работает в Москве, и лучше связаны со столицей. А районы Новой Москвы подходят тем, кому не нужно каждый день ездить в «старую» Москву на работу. Они идеальны для людей, которые хотят жить на природе, но с московской пропиской.

Цены на новостройки в Новой Москве, Подмосковье

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2022 г.от 4 515 300 руб.
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка2 кв. 2020 г.от 8 742 105 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 7 239 000 руб.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. Ватутинки2 кв. 2022 г.от 5 982 800 руб.
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 6 338 628 руб.
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 516 595 руб.
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 258 426 руб.
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 4 903 204 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Актуальные скидки на новостройки в Новой Москве, Подмосковье

ПроектРасположениеСпециальное предложение
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. МосковскийСкидка до 15% на квартиры.
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. ВатутинкиСемейный доступ к системе телемедицины
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. СосенскоеСкидка 5%.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU