Сегодня на рынке новостроек представлено гораздо меньше жилья, чем в прошлом году. Эксперты признают: падение продолжается последние несколько лет. В том, что «первичка» изрядно поредела, трагедии нет - довольно долгое время рынок новостроек был переполнен. Но чем меньше на рынке предложения – тем выше цены. С другой стороны, и покупателей может поубавиться. Что же из этого следует - с помощью экспертов разбиралась редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Падение: Подмосковье самое пострадавшее

Статистика, предоставленная аналитиками рынка, свидетельствует о том, что сегодня предложение новостроек заметно сократилось. Несмотря на то, что после простоя, связанного с пандемией, девелоперы подтянулись и стали активнее выводить в продажу новые проекты.

По данным Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в IV квартале уходящего года объем предложения в старых границах Москвы составляет 32,5 тыс. лотов в 841 корпусе (308 проектов), суммарной площадью 2,3 млн кв. м.

Сопоставимые цифры (по III кварталу) у Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE): 347 проектов, 35,6 тыс. лотов, и 2,5 млн кв. м.

В Новой Москве по информации Est-a-Tet и «Метриум» в продаже представлен 31 проект, это 177 корпусов, 7,3-9,7 тыс. квартир и примерно 400-500 тыс. кв. метров.

На рынке новостроек ближайшего Подмосковья в IV квартале 2020 года представлено 318 корпусов (89 проектов) – это 12,2 тыс. квартир суммарной площадью 661,5 тыс. кв. м, свидетельствует статистика Est-a-Tet.

Снижение объемов за год хорошо видно на графике, представленном Est-a-Tet. Москва «потеряла» 600 тысяч кв. метров (минус 20%), Новая Москва – 16 тысяч (минус 3%, почти ничего), а ближайшее Подмосковье – 495 тысяч кв. метров (минус 43%).

Источник: Est-a-Tet

Роман Родионцев (Est-a-Tet) считает, что за год наибольшее сокращение объема предложения на первичном рынке без учета апартаментов зафиксировано в комфортклассе – на 25%. В бизнес-классе предложение сократилось на 22%.

Источник: Est-a-Tet

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», полагает, что самым «пострадавшим» на рынке новостроек «старой» Москвы можно считать бизнес-класс: по информации эксперта, в ноябре 2019 года на рынке экспонировалось 96 проектов с 12 257 квартирами общей площадью 955 303 кв. м. По итогам ноября 2020 года на рынке было представлено 88 (-9%) проектов с 8 662 квартирами (-30%) общей площадью 672 873 кв. м (-30%).

А вот элита осталась «при своих»: объем экспозиции почти не изменился, он и прежде был довольно ограниченным. Рынок в сегменте deluxe практически не снизил динамики, за исключением периода карантина, отмечает Дмитрий Новиков, руководитель отдела продаж «Малая Бронная, 15», компании Realty4sale. Качественного элитного предложения в Москве, со стопроцентным попаданием по локации, стилистике, отделке и в высокой стадии готовности, по оценке эксперта, немного.

Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, говорит о том, что в большинстве проектов, которые строились до начала пандемии, работы восстановились и предложение сохраняется. Однако вывод новых проектов заметно замедлился, реализация некоторых ранее заявленных жилых комплексов отложена.

Виноваты пандемия и эскроу-счета

Причин сокращения предложения эксперты называют несколько. Прежде всего – это сокращение объемов нового строительства на фоне перехода рынка новостроек на эскроу-счета и проектное финансирование. «Сегодня девелоперы не могут напрямую привлекать на строительство средства дольщиков, вынуждены кредитоваться в банках, что снижает рентабельность строительства и в разы увеличивает сроки оборачиваемость капитала, - объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». - Все это приводит к тому, что наращивать объемы строительства и выводить большие объемы предложения сегодня уже невыгодно. Эта тенденция будет только продолжаться в последующие годы, а объемы строительства – планомерно падать».

В апреле добавились «карантинные» ограничения, когда компании были вынуждены простаивать, а потом ждали, когда эпидемиологическая ситуация улучшится.

В итоге в первом полугодии рынок массовых новостроек столицы пополнился всего пятью новыми проектами, отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

По мнению Ильи Витковского, директора по аналитике и оценке группы «Самолет», снижение объемов предложения в массовом сегменте в Московской области, которое наблюдается последние несколько лет, связано с уменьшением земельного банка под жилое строительство в поясе 10-15 км от МКАД.

Кроме того, эксперт обращает внимание и на такой фактор, как уход с рынка мелких компаний: «В Московской области сейчас работают 340 застройщиков, и первая десятка компаний занимает 18% рынка. При этом с каждым месяцем доля крупных игроков увеличивается». Об укрупнении рынка говорит и Андрей Елисеев, генеральный директор девелоперской компании Insolver: «Будет все меньше игроков, а оставшиеся будут тесно сотрудничать с властями».

И, наконец, осенью на рынок обрушился «ажиотажный отложенный спрос, подогреваемый субсидированной ипотекой под 6,5% годовых и информацией о скором завершении программы», замечают в компании Tekta Group. Проще говоря, покупатели смели всё, что было им доступно.

Что теперь с выбором и ассортиментом

Однако о дефиците речи нет, девелоперам есть, что предложить: с июня рынок пополнился новыми проектами – их больше двух десятков.

«В портфеле застройщиков пока достаточно новых проектов, на которые получена разрешительная документация, но продажи еще не открыты. Или это лоты, по которым только оформляются необходимые документы и ведется предварительное бронирование», - комментируют в Tekta Group.

«Девелоперы управляют предложением, нередко выводят на рынок ограниченный пул квартир/апартаментов, поэтому это не приводит к резкому увеличению объема предложения на рынке», - уточняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер».

Неплохо заработали

В том, что льготная ипотека с господдержкой очень вовремя поддержала строительную отрасль после вынужденной остановки строек весной, не сомневается никто из экспертов. Столичные девелоперы еще и выиграли от всей этой ситуации: как утверждает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), они смогли увеличить прибыль в кризисный 2020 год.

По данным bnMAP.pro, средняя цена квартир в новостройках Москвы с момента запуска льготной ипотеки с апреля по ноябрь 2020 увеличилась в комфортклассе на 8%, в бизнес-классе - на 11%. Таким образом, девелоперы заработали даже больше, чем в прошлом году. Суммарный бюджет сделок по продаже новостроек с января по ноябрь 2020 года составил 648,37 млрд рублей, что на 26,6% больше, чем за аналогичный период в прошлом году (512,24 млрд). При этом количество реализованных лотов за 11 месяцев 2020 года (47 230 шт.) оказалось всего на 7% больше, чем за аналогичный период в 2019 году (44 144).

А в Новой Москве объем поступлений девелоперов от продажи новостроек в 2020 году оказался больше, даже несмотря на снижение количества сделок. Всего с января по ноябрь 2020 года было реализовано 17 496 квартир, что на 10,6% меньше, чем за аналогичный период 2019 года (19 546). А суммарный бюджет сделок за 11 месяцев при этом оказался на 2,2% больше (120,46 млрд в 2020 году против 117,81 млрд в 2019 году).

Александр Гуторов, директор по маркетингу и продажам ГК «Страна Девелопмент», отмечает положительное влияние госпрограммы и на региональных рынках, по его словам, «льготная ипотека дала второе дыхание строительной отрасли и позволила застройщикам позитивнее смотреть на следующий год».

Есть у льготной ипотеки и обратная сторона. «Строительная отрасль становится все более зависимой от государства, и здоровая рыночная конкуренция отходит на второй план», - считает Андрей Елисеев (Insolver). Сейчас лоты в ликвидных проектах реализуются в самые короткие сроки, застройщики активно ищут площадки и стремятся как можно скорее запустить новые проекты. По законам экономики после такого взлета спроса стоит ожидать спад, подчеркивает эксперт.

Логично предположить, что власти хотят этого избежать, поэтому и продлили программу еще на полгода, пока экономика восстанавливается от последствий «коронакризиса». «Вместе с тем мы осознаем, что субсидирование ставок создает серьёзную нагрузку на бюджет государства, и программа не может продлеваться до бесконечности», - комментирует Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).

Цены: есть ещё порох?

Главный минус льготной ипотеки для покупателя – это рост цен, во многом нивелировавший эффект от доступной ставки. Так, с конца 2019 года стартовые цены по объектам массового сегмента в Московской области выросли на 18%, в Новой Москве - на 29%, а в Москве - на 36%, приводит цифры Илья Витковский («Самолет»).

Аргументов за дальнейший рост цен немало – высокий пока еще спрос, сжавшееся предложение, продолжение льготной ипотеки. Плюс возрастающие затраты из-за перехода на проектное финансирование, удорожания строительно-монтажных работ, повышения стоимости ВРИ (вида разрешенного использования земельных участков) и даже нехватки мигрантов на стройках.

Но если рост цен и будет, то не такой стремительный, как в уходящем году, - такого мнения придерживается большинство экспертов. «Полагаем, что средняя цена квадратного метра увеличится примерно на 5-6% с учетом продления программы субсидирования ипотеки и сохранения определенного дефицита нового предложения», - говорит Илья Витковский («Самолет»).

Надежда Коркка («Метриум») не исключает, что цена на новую жилую недвижимость в Москве может увеличиться в переделах 10%.

«Думаю, в дальнейшем цены будут колебаться с небольшой амплитудой в зависимости от экономических факторов: цен на нефть, стабильности рубля, объемов предложения, политики банков в вопросах ипотеки и депозитов», - предполагает Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимость».

Но если цены достигнут неприемлемого для бюджета большинства потребителей уровня и продажи существенно снизятся, то, безусловно, девелоперы вынуждены будут корректировать стоимость квадратного метра в сторону снижения, дополняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Не сбежит ли покупатель

Покупательский ажиотаж не может длиться вечно, доходы у людей упали, есть проблемы с работой, да и затраты растут не только у девелоперов, но и у граждан. Особо не разгуляешься. Ожидают ли наши эксперты снижение спроса?

Ответ неоднозначный. С одной стороны, участники рынка признают, что большинство покупателей, желавших купить квартиру, уже это сделали, с другой - надеются на то, что льготная ипотека, которую продлили до июля 2021 года, еще подгонит клиентов. Среди них – люди, которые вообще раньше не думали о покупке недвижимости, но соблазнились низкой ставкой, те, кто по формальным причинам не получил ипотеку (не хватило стажа) или не успел собрать деньги на первый взнос, вкладчики, перекладывающие деньги из банков в недвижимость и даже активные путешественники, которые на «невостребованные» из-за закрытия границ деньги решили купить жилье. В Новой Москве ждут региональных покупателей, по наблюдениям Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, они начали проявлять активность еще с весны.

Видимо, сохранит своего покупателя дорогой сегмент. «Подобная недвижимость воспринимается покупателем как защитный актив, и в периоды волатильности рынков это становится особенно актуальным», - говорит Давид Худоян (Optima Development). По опыту продаж жилого квартала премиум-класса Prime Park (метро «Динамо») в 2020 году эксперт выделяет группы новых клиентов. Это покупатели, которые до пандемии собирались купить недвижимость бизнес-класса и при этом хранили сбережения в валюте. За счет увеличения рублевой суммы сбережений они могут себе позволить повысить класс приобретаемого жилья. За дорогими квартирами приходят представители it-индустрии, - отрасли, которая переживает бурный рост в период пандемии. А также люди, которые планировали покупку за границей, но из-за ограничений на выезд переориентировались на российские проекты.

Вывод из всего этого следующий: такого мощного наплыва клиентов, как III-IV кварталах, застройщики не ждут, но уверены, что покупатели в необходимом для нормального уровня продаж количестве на рынке присутствовать будут.

Лучше не будет

Райских условий для покупателей в наступающем году застройщики не прогнозируют. Снижения цен в обозримом будущем они не предвидят. Существенного расширения предложения также ждать не приходится, некоторые девелоперы, как замечает Ирина Доброхотова, готовы продавать жилье в меньших объемах, но по более высокой стоимости.

Ипотечные ставки тоже, скорее всего, не упадут. «В настоящее время ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках составляют от 5,8% до 6,5%. Ждать их снижения не стоит, так как, скорее всего, не изменится ключевая ставка ЦБ», - говорит Надежда Коркка.

Так что если кто-то из покупателей решил заняться квартирным вопросом в ближайшее время, то, наверное, не стоит откладывать. «Декабрь-январь достаточно благоприятный период для покупки недвижимости, тем более, что сейчас многие застройщики вводят новогодние скидки», - говорит Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Например, в декабре Tekta Group анонсировала специальное предложение на покупку квартир в «Городских резиденциях Spires» (метро «Минская») с преимуществом до 2,3 млн руб. А в квартале Big Time (МЦК «Хорошево») до 31 декабря можно приобрести двух- и трехкомнатные квартиры с выгодой до 450 тыс. рублей.

В жилом комплексе «Донской квартал» рядом с метро «Тульская» на определенный пул квартир можно получить скидку от 2 до 21%, паркинг и террасу в подарок.

Отделку подарят покупателям квартир в 6-й секции жилого комплекса «Лица» (метро «ЦСКА»). На выбор предлагаются два варианта.

Продажи в жилом комплексе «Кит» в Мытищах стартовали в ноябре, а с середины декабря стала действовать новогодняя акция – кладовка в подарок.

В комплексе с апартаментами «Зорге, 9» (МЦК «Зорге», «Хорошево») в декабре заявлены скидки на 17 лотов от 2 до 4%. Выгоду покупателю обещают до 722 тысяч рублей.

Скидки 1% на однокомнатные квартиры от 41 кв. м. и 1,5% на двушки от 63 кв. м в декабре действуют в ЖК «Летний Сад» (метро «Селигерская»).

В первом корпусе ЖК «Румянцево-Парк» (метро «Румянцево» и «Саларьево») - доме Д1, который планируется сдать уже в декабре 2020 года, покупателям обещают скидку 5% при стопроцентной оплате. Покупателям 6 квартир в домах Д1 и Д2 в подарок приготовлены машино-места.

Кроме того, покупателям доступна субсидированная ипотечная ставка от застройщика в размере 0,1% годовых от Сбербанка. Если приобретать квартиру в комплексе по программе «Господдержка 2020», льготная ставка в размере 0,1% действует в первый год кредитования, далее она составит 6,1%.

По субсидированной ипотечной ставке также можно купить квартиры в «Жилом комплексе ВТБ Арена Парк» (метро «Динамо»), «Крылья» (метро «Мичуринский проспект»), «Зорге 9», «Жилом квартале D1» (метро «Дмитровская»).

Также по теме:

Все упомянутые проекты в продаже (январь 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки2 кв. 2021 г.от 11 485 670 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская2 кв. 2021 г.от 9 494 010 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 11 273 900 руб.
Зорге 9Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская2 кв. 2022 г.от 8 944 500 руб.
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 338 200 руб.
Донской кварталМосква, Южный округ, район Донской, м. Тульская3 кв. 2021 г.от 7 274 242 руб.
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСданот 21 000 758 руб.
PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Динамо3 кв. 2021 г.от 17 713 621 руб.
КитМытищинский район, г. Мытищи2 кв. 2023 г.от 4 813 050 руб.
Городские резиденции SPIRESМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар4 кв. 2020 г.от 14 202 760 руб.
Городской квартал BIGTIMEМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская4 кв. 2020 г.от 7 250 460 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все