Несостоявшееся окончание льготной ипотеки позволило нарастить продажи новостроек до очередных рекордных высот. Однако после объявления о продлении программы наметилось снижение спроса – торопиться покупателем теперь особо некуда. Рост цен на новостройки, «съевший» всю выгоду от низких ипотечных ставок для заемщиков, тоже не способствует ажиотажу.

Спрос

По итогам октября в Москве было заключено 11,3 тыс. сделок с новостройками (без учета юридических лиц и физических, которые приобрели более трех лотов): 8,1 тыс. на территории «старой» Москвы и 3,2 тыс. в Новой. Таким образом, в «старой» Москве продажи на первичном рынке выросли на 11% в месячном и на 73% - в годовом выражении, в Новой – на 15% и 63% соответственно, подсчитали специалисты компании «Метриум».

«По-прежнему на столичном рынке мы наблюдаем рост активности покупателей. Высокий спрос обусловлен льготной ипотекой, срок действия которой изначально должен был закончиться 1 ноября (теперь она продлена до середины 2021 г.). Из-за этого клиенты стремились успеть приобрести недвижимость по льготным условиям. Кроме того, девальвация национальной валюты мотивирует россиян вкладывать деньги в недвижимость, чтобы сохранить сбережения», - комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Тем не менее участники рынка недвижимости Москвы и Подмосковья сообщают о снижении покупательской активности во второй половине октября, после объявлении о продлении программы льготной ипотеки до июля 2021 г. «Так, если сравнивать первую половину октября 2020 г. и первую половину сентября 2020 г., то количество сделок в проектах нашей компании было примерно одинаково. Вторая половина месяца в сентябре была столь же активной, а в октябре покупатели перестали торопиться. В результате общее количество договоров в октябре оказалось на 25% ниже, чем месяцем ранее», - сообщает пресс-служба ГК «Атлант».

В «Инкоме» число обращений от потенциальных покупателей в октябре 2020 г. снизилось на 2% относительно предыдущего месяца, хотя по сравнению с октябрем 2019 г. показатель все равно вырос на 23%. Число сделок в компании за счет накопленных положительных заявок по кредитам увеличилось в октябре на 10% в месячном выражении и на 16% в годовом, рассказывает заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

По его словам, в первой половине ноября 2020 г. тенденция на снижение сохранилась: число обращений в компанию в первой половине месяца упало на 14% по сравнению с аналогичным периодом октября, а количество сделок – на 8%. В годовом выражении спрос все еще растет: потенциальный (обращения) увеличился на 16%, реальный (сделки) – на 18%.

В новостройках ГК «Атлант» квартиры в ноябре покупают не так интенсивно, как в сентябре, но по сравнению с концом октября наметился рост количества сделок: за первые две недели ноября продажи увеличились в три раза относительно второй половины октября. «Однако такой рост в процентах произошел за счет того, что основные октябрьские сделки были совершены именно в первые недели октября. В целом по итогам месяца можно ожидать, что количество подписанных договоров в проектах нашей компании останется на уровне октября», - сообщает пресс-служба компании.

Ипотека

Льготная ипотека является главным драйвером спроса на рынке новостроек с момента запуска в конце апреля 2020 г. В октябре благодаря госпрограмме средняя ставка выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье, по данным «Инкома», составила 6%. Для сравнения: в октябре 2019 г. кредиты на покупку новостроек в столичном регионе выдавали в среднем под 9,3% годовых.

По информации «Метриума», в «старой» Москве на ипотеку в октябре пришлось 62% сделок с новостройками – чуть больше, чем в сентябре (61%) и ощутимо больше, чем годом ранее, когда льготной ипотеки не было (52%). При этом количество заемщиков за месяц выросло на 13%, а за год – на 107%. Всего в октябре в прежних границах Москвы было зарегистрировано 5 тыс. сделок с новостройками.

В Новой Москве доля ипотечных сделок в октябре 2020 г. немного сократилась в месячном выражении: с 73% в сентябре до 70% в октябре. Однако по сравнению с прошлым годом показатель увеличился очень значительно: в октябре 2019-г. в ипотеку купили только 60% квартир в новомосковских новостройках. Всего кредит на жилье в октябре 2020 г. взяли 2,2 тыс. человек – на 10% больше, чем в сентябре, и на 91% - чем в октябре 2019 г., говорит Ксения Юрьева, член совета директоров группа «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

«В Новой Москве льготная ипотека распространяется на большее количество лотов по сравнению со «старой» Москвой, и доля сделок с использованием заимствованных средств находится на более высоком уровне», - поясняет Ксения Юрьева.

Цены

Программа льготной ипотеки не только подогрела спрос на новостройки, но и простимулировала рост цен. По данным компании «Бест-Новострой», в старых границах Москвы стоимость кв. м с начала года выросла на 10-16% в зависимости от сегмента, в Новой – на 15-22%.

Фактически, к настоящему времени рост цен на новостройки полностью «съел» всю выгоду от низких ставок для заемщиков – «Доступная ипотека снизила доступность новостроек для покупателей». Тем более, что застройщики не только повысили цены, но и сократили скидки.

По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, сегодня скидки предлагаются в 24% проектов «старой» Москвы, в 19% ЖК на присоединенных территориях и в 41% новостроек Подмосковья. За месяц доля проектов со скидками уменьшился на 6 п.п в «старой» Москве и на 4 п.п. в Подмосковье, в ТиНАО - увеличилась на 1 п.п. По отношению к аналогичному периоду прошлого года показатель сократился во всех локациях: в «старой» Москве – на 18 п.п., в Новой – на 13 п.п., в Подмосковье – на 9 п.п.

Рост цен предложения и сокращение распространенности скидок привели к существенному увеличению среднего чека сделки.

Средний бюджет покупки новостройки в «старой» Москве

Класс «Старая» Москва
окт.20 окт. 2020 к сен. 2020 окт. 2020 к окт. 2019 сен.20 окт.19
млн руб. % % млн руб. млн руб.
Эконом 9.74 0.8% 18.9% 9.66 8.19
Комфорт 11.16 3.8% 15.9% 10.75 9.63
Бизнес 16.76 7.2% 24.2% 15.64 13.50

Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра

На рынке «старой» Москве в сегменте экономкласса средний чек сделки за год вырос на 18,9%, в комфортклассе - на 15,9%, в бизнес-классе - на 24,2%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Ипотечные акции и спецпредложения

ПроектСпецпредложение
ЛучиГод без платежей
Источник данных: База недвижимости IRN.RU