Главным инструментом повышения доступности жилья власти назначили ипотеку, однако на практике низкие ставки дали обратный эффект: даже на рынке недвижимости «старой» Москвы, далеко не самом дефицитном в стране, темпы роста цен на новостройки составили 10-15% с начала года.

Несмотря на кризис и падение доходов населения, которые по итогам третьего квартала сократились почти на 4,8% в годовом выражении после снижения на 8,4% во втором, цены на столичные новостройки выросли, и весьма существенно. По данным компании «Бест-Новострой», средняя цена предложения квартир в новостройках экономкласса, расположенных в границах «старой» Москвы, с начала 2020 г. увеличилась на 16% и по итогам октября составила 142 000 руб. за кв. м. Новостройки комфорткласса подорожали на 10% до 193 980 руб., бизнес-класса – на 16% до 286 833 руб., а премиум-сегмента – на 11% до 643 273 руб. И только в элитном сегменте цены остались практически на уровне прошлого года – 1 077 530 руб. за кв. м (+0,6%).

О существенном росте цен на первичном рынке сообщает и «Метриум»: по данным компании, новостройки массового сегмента (эконом+комфорт) за 10 месяцев подорожали в среднем на 11,2% до 198 600 руб. за кв. м.

При этом еще весной ничто не предвещало такого ценового скачка. «В этом году рынок недвижимости сначала находился в кризисе из-за карантина и, следовательно, крайне низкой активности покупателей. В связи с этим рост цен в зависимости от класса либо приостановился, либо стоимость жилья даже уменьшилась. Однако затем за счет эффекта отложенного спроса, программы льготной ипотеки и девальвации рубля москвичи стали заключать гораздо больше сделок, что, безусловно, повлияло на динамику цен», - рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Основным драйвером роста спроса и цен на новостройки эконом-, комфорт- и бизнес-класса, на которые приходится почти 90% предложения в «старой» Москве, стала ипотечная госпрограмма со ставкой не выше 6,5%, единодушны эксперты. В массовом сегменте (48% от общего объема предложения, по данным «Бест-Новостроя») с началом пандемии наметилось довольно ощутимое снижение стоимости метра, в первую очередь в экономклассе, однако в итоге именно новостройки эконом- и комфорткласса быстрее всего справились с последствиями локдауна. Как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», большинство лотов в этих сегментах изначально соответствовали условиям госпрограммы, поэтому рост цен здесь возобновился уже в июне.

В целом с мая по октябрь, то есть за время действия льготной ипотеки, новостройки экономкласса прибавили в цене 23%, а комфорткласса – 8,2%. Причем только за два осенних месяца, на фоне ажиотажа в связи с ожидавшимся 1 ноября окончанием госпрограммы, новостройки массового сегмента подорожали в среднем на 8,8%, по данным компании «Метриум». В «экономе» цены выросли на 13%, в «комфорте» - на 6,9%, подсчитали специалисты «Бест-Новостроя».

Бизнес-класс (41% в предложении) восстанавливался медленнее – вероятно, по причине того, что кредитный лимит по ипотеке с господдержкой был увеличен до 12 млн руб. только 23 июня, говорит Ирина Доброхотова. Но быстро наверстал упущенное: с июня по октябрь новостройки класса «бизнес» подорожали на 8,7%.

Динамика цен на новостройки «старой» Москвы в 2020 году:

  ян.20 фе20 мар.20 апр.20 май.20 ин20 ил20 авг.20 сен.20 окт.20
Эконом 122 838 131 490 119 907 115 355 115 400 129 314 124 820 125 530 135 501 142 000
Комфорт 175 828 179 480 182 960 186 993 179 300 180 430 181 280 181 420 185 526 193 980
Бизнес 246 777 253 141 258 463 263 058 264 065 263 774 267 099 272 614 280 110 286 833

Источник: «Бест-Новострой»

При этом надо учитывать, что увеличение средней цены предложения было обусловлено не только ростом цен на квартиры, но и вымыванием самых дешевых лотов. «В условиях ажиотажного спроса и стремления «спасти» рубли недорогое жилье зачастую пользуется непропорционально большей популярностью», - говорит Надежда Коркка.

«Наиболее доступные лоты на старте продаж, а также наиболее компактные с наименьшим бюджетом покупки расходятся как горячие пирожки, таким образом, основной объем предложения составляют квартиры и апартаменты на высокой стадии готовности, а также большие лоты», - согласна с коллегой Ирина Доброхотова. В среднем за год объем экспозиции новостроек в Москве сократился на 20%.

Конечно, в первую очередь уходят с рынка лоты, которые можно купить по программе льготной ипотеки. То есть в пределах чуть более 14 млн руб. – с учетом кредитного лимита в 12 млн руб. и минимального первоначального взноса 15%. По типологиям это студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, по локации – в первую очередь периферийные районы Москвы, рассказывает Крокка.

Таким образом, программа льготной ипотеки, по сути, привела к снижению доступности жилья в Москве – недорогих лотов стало меньше, а цены на них - выше. Ипотечные заемщики тоже ничего не выиграли. В апреле ежемесячный ипотечный платеже за квартиру комфорткласса стоимостью 10 млн руб. составлял 64,4 тыс. руб. в месяц при средней ставке 8,3%, первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет. В октябре кредит на покупку новостройки можно было взять под 6% годовых, первый взнос снизился до 15%, но сама квартира подорожала в среднем на 8%, поэтому банку каждый месяц придется отдавать уже 65,8 тыс. руб. При первоначальном взносе 20% - 61,9 тыс. руб. – см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru.

В Новой Москве, где практически весь объем предложения соответствует условиям льготной ипотеки, рост цен на новостройки «съел» выгоду от программы для заемщиков еще раньше, в августе.

Также по теме:

Ипотечные акции и спецпредложения

ПроектСпецпредложение
Жилой квартал ВТБ Арена паркИпотека от 0,1%
HideИпотека от 4,7%
Летний садИпотека от 1,2%
Румянцево-ПаркИпотека от 0,1%
City BayИпотека от 4,7%
МетрополияИпотека от 4,7%
ПрокшиноИпотека от 0,1% на весь срок.
Район «Скандинавия»Ипотека от 0,1%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU