Рассказываем, что нужно учитывать при выборе недвижимости, что влияет на рост цен и какую доходность можно получить при покупке жилья на Пхукете.

В 2020 году London Post в своем аналитическом отчете заявил о том, что Таиланд — одно из лучших мест для инвестиций. Это связано с умелой политикой королевства в сфере защиты иностранных капиталов, легкостью ведения бизнеса, небольшими налогами и достаточно высокими доходами, крепкой валютой и прекрасным климатом.

Недвижимость в Таиланде в основном привлекает инвесторов, и самым популярным в этом плане является остров Пхукет. Около 90% объектов недвижимости Пхукета покупается с целью получения дохода. В среднем турист тратит $250 в сутки, и большую часть из них — на аренду жилья. В стране низкий порог входа на рынок недвижимости, а доходность выше, чем в Европе.

Совместно с компанией Exotic Property рассказываем об основных стратегиях для вложений в недвижимость Пхукета и о том, какую доходность можно из этого извлечь.

Что нужно знать инвестору

Покупка недвижимости — это как покупка ценных бумаг, только меньше рисков. Лучше вкладывать деньги обдуманно и делать это с профессионалами. Важно выбрать и построить инвестиционную стратегию, просчитать риски, налоговое бремя и возможность его снижения, капитализацию недвижимости, а также рассчитать реальные расходы на покупку, содержание и обслуживание.

Карен Чичян, старший партнер, коммерческий директор Exotic Property:

— У недвижимости существует два драйвера получения дохода — аренда и рост стоимости объекта. И рост стоимости, то есть капитализация, важнее, чем арендный доход. К сожалению, многие покупатели смотрят только на цифры арендного и гарантированного дохода, но не учитывают реальную ликвидность и то, за какую стоимость объект возможно перепродать в будущем. Когда жилым комплексом управляет отель, он заполняет все площади без особого согласования с туристами. Такая схема обеспечивает более-менее равномерный арендный доход, но при продаже какие-то квартиры растут в цене и их постоянно предлагают купить, а другие стоят в продаже годами.

Приведу пример. Если вы будете получать десять лет по 10% годовых на своей недвижимости, а потом с трудом продадите ее за 50% стоимости, то ваш заработок составит 50%. А если десять лет получали по 7% и продадите на 50% дороже, то ваш общий доход составит 120%. Работа нашей компании заключается в подборе самых ликвидных квартир и согласовании лучших условий для покупателя, чтобы избежать таких рисков в будущем», — говорит старший партнер, коммерческий директор агентства недвижимости Exotic Property Карен Чичян.

Что влияет на цену перепродажи

  • Локация. Наибольший рост цен обеспечат объекты ближе к пляжу либо в городе в районах с развитой инфраструктурой, с перспективой развития конкретного района в будущем, а также появления рядом возможных конкурентов.
  • Качество строительства. Объекты с плохим качеством строительства через пять лет могут потерять свою привлекательность, перепродать их будет тяжело.
  • Метраж и планировки квартир. Маленькая стандартная студия в комплексе с 700 квартирами, возможно, будет приносить неплохой доход от аренды. Но перепродать это потом будет непросто. Лучше купить две или три студии, чтобы можно было продать как двух- или трехкомнатную квартиру.
  • Вид из окна — на море, горы. Главное — не на стену или соседа.
  • Цена покупки. Если она завышена, то хорошего роста цены в дальнейшем не будет.


Гарантированный доход

В Таиланде отельные сети берут в управление многоквартирные комплексы и сдают в аренду. По контракту владельцы квартир получают ежегодный гарантированный доход. Обычно это фиксированная сумма, которую застройщик или отельный оператор выплачивает собственнику квартиры ежегодно вне зависимости от того, сдавалась квартира или нет. Все, что отель зарабатывает сверху, забирает себе.

Карен Чичян, старший партнер, коммерческий директор Exotic Property:

— Клиент покупает квартиру в комплексе и отдает ее в долгосрочную аренду управляющей компании застройщика или отелю. А отель или управляющая компания сдает квартиру по более высокой суточной цене. Обычно по контракту сумма ежегодных выплат составляет от 5% до 10% от цены покупки объекта. Например, если вы купили квартиру за $100 тыс. и заключили контракт на 7% годовых, то ваш ежегодный доход составит $7 тыс. Это минимизирует риски, но и ограничивает доход, так как управляющая компания может заработать значительно больше, но выплатит только 7% по контракту.

Тем не менее доход по этой схеме все равно высокий для операций с недвижимостью, а по сравнению с валютным банковским депозитом очень высокий, так что программа гарантированного дохода — отличный и надежный способ извлечения прибыли. И если вы любите надежность и согласны платить за это частью дохода, то гарантированный контракт — ваш выбор.

Гарантированный доход как инструмент маркетинга

Большинство людей привлекает слово «гарантированный», поэтому в некоторых комплексах гарантированный доход стали использовать как инструмент повышения продаж. Некоторые застройщики предлагают гарантированный доход на два-три года даже в комплексах, где нет отельного управления, лицензии и правильной инфраструктуры. Это просто хорошие квартиры для жизни, но не для отельного бизнеса. По истечении срока гарантированного дохода собственник остается один на один со своей квартирой и должен будет либо в ней жить, либо самостоятельно искать пути сдачи в аренду. «Получилось, что застройщик под видом гарантированного дохода дал простую скидку, отложенную во времени. Это подойдет для людей, покупающих для жизни, но не для тех, кто хочет на недвижимости зарабатывать. Рекомендую быть внимательным с такими предложениями» — сказал Карен.

Долгосрочный гарантированный контракт + обратный выкуп = минимальные риски

Одна из инвестиционных стратегий с минимальными рисками и средним доходом — так называемый связанный контракт. Обычно отельный оператор заключает контракт гарантированного дохода на 10–15 лет. В течение срока контракта покупатель ежегодно получает фиксированную сумму — обычно это 7% от стоимости квартиры. По истечении срока контракта застройщик предлагает обратный выкуп квартиры по цене первоначальной сделки, иногда прибавляя 10–15% дохода.

«Большим плюсом такого связанного контракта является то, что инвестор не несет расходов на содержание и получает чистые 7% от стоимости недвижимости. В этой схеме очень строгая дорожная карта и абсолютно все описано в контракте: покупка, доход, сроки личного пользования квартирой и обратный выкуп. Сегодня 7% в стабильной валюте — доход вполне хороший, если учесть, что валютный депозит в банке редко превышает 2% годовых. Стоит отметить, что за время действия контракта квартира значительно прибавит в цене и собственник может продать ее значительно дороже, отказавшись от обратного выкупа. Да и экономия на личном отдыхе за 10–15 лет составит значительную сумму. Таких условий ни один банк не предложит», — поясняет Карен Чичян.

Обратный выкуп — страховка цены

Обратный выкуп — это условие в контракте, по которому застройщик обязуется выкупить квартиру через определенный в контракте срок (обычно это десять лет) за цену покупки или плюс 10–15% в пользу собственника. Но это опция, и собственник может продать значительно дороже. За десять лет цена поднимется значительно выше, чем предлагает обратный выкуп. Но эта опция гарантирует инвестору, что в любом случае свой вложенный капитал он вернет.

«Обратный выкуп не более чем страховка цены. При правильно выбранном объекте цена за время строительства поднимается на 25–30%, а в течение десяти лет квартира подорожает вдвое. Сейчас многие застройщики предлагают обратный выкуп, но практика показывает, что отсутствие в контракте обратного выкупа не влияет на итоговый доход. Почти всегда собственники хотят извлечь больше дохода от продажи, чем предложение выкупа. Главное, чтобы цена покупки была ниже рыночной, а квартира ликвидной. Тогда обратный выкуп не нужен в принципе» — говорит Карен Чичян.

Гарантированный контракт + Rental рool = максимальный доход

При схеме гарантированного дохода в связке с программой Rental рool собственники могут извлечь максимальный доход, зависящий от заполняемости отеля. При этом управляющая компания забирает небольшую часть средств за расселение туристов и маркетинг.

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

— Гарантированный доход в этой схеме предлагают на первые три — пять лет как страховку от низкой заполняемости комплекса. Пока отельный оператор раскручивает новый комплекс среди туристов и туристических операторов, заключает контракты с компаниями и контрагентами.

Но по окончании гарантированного срока собственник переходит в программу Rental рool, где будет участвовать в делении реального дохода от заполняемости. Тут-то и будет ясно, как на самом деле обстоят дела с управлением. Если качество сервиса хорошее — то доход собственников значительно вырастет по сравнению с гарантированным. А если качество управления хромает, то доход, скорее всего, останется прежним и даже может упасть. Здесь все будет завесить от качества управления.

Чтобы избежать рисков управления, мы рекомендуем выбирать квартиры в комплексах с международным отельным управлением (например, отели Wyndham, Best Western, Sheraton, Accor Hotels), так как это высокие стандарты качества, огромная база партнеров и клиентов, что всегда будет гарантией высокой заполняемости даже в низкий сезон. Сетевые отели типа Best Western, у которых тысячи отелей по всему миру, с первого года работы нового комплекса показывают заполняемость более 75%. Прозрачная система деления прибыли с собственниками квартир и, конечно, известный бренд, за который люди будут платить больше.

Как работает Rental рool

В программе Rental рool собственник квартиры получает доход от фактической сдачи, а не фиксированную сумму, как при гарантированном доходе. Отельный оператор объединяет квартиры одинаковых категорий в пулы. Например, все квартиры одинакового метража с видом на море образуют один пул и сдаваться будут по одной цене. Квартиры с видом на сад или горы — другой пул, квартиры с выходом к бассейну — третий пул. В конце года отель считает весь арендный доход, часть забирает себе, а часть делит между собственниками квартир данного пула.

Существует две схемы деления дохода:

  • деление прибыли (profit share);
  • деление дохода (revenue share).

Главная разница между ними — кто оплачивает расходы на маркетинг и управление. При схеме деления прибыли (profit share) отель из общего дохода пула квартир сначала вычитает расходы на маркетинг и управление, а оставшуюся сумму делит: 20–30% забирает себе, а 70–80% получают собственники квартир.

Карен Чичян, коммерческий директор Exotic Property:

— В схеме деления прибыли есть важный момент. 80% от прибыли звучит хорошо, но если качество сервиса страдает, то в условиях нарастающей конкуренции управляющая компания будет вынуждена повышать затраты на маркетинг и снижать цены на аренду, чтобы сохранять нужную заполняемость. Если в контракте не прописан порог таких расходов, то вполне реально через несколько лет получить 80% от ничего. Заполняемость может быть высокой, а в отчете вы увидите, что вся прибыль ушла на… рекламу.

Но не стоит сразу отказываться от этой схемы. Есть достаточно успешных проектов с отельным управлением, работающих по этой программе и показывающих стабильный доход собственникам. Но все эти проекты — с профессиональным управлением международных отельных сетей с известными брендами, которые всегда более опытны и защищены. Когда вам предлагают профит шеринг, будьте внимательны, читайте договор, обращайте внимание на опыт управляющей компании и, главное, советуйтесь со своим агентом.

Как работает деление дохода (revenue share)

При схеме Rental schering отель считает доход и сразу его делит с собственниками. Все затраты на управление и маркетинг отельный оператор оплачивает из своей части. В этом случает обычно отель забирает себе 30–40%, а 60–70% — владельцам квартир. Rental schering обычно используют только профессиональные отельные операторы, управляющие проектами в лучших локациях острова. В некоторых дорогих проектах, наоборот, 40% достается клиенту, а 60% — отелю, так как затратная часть в таких отелях может быть выше.

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

— Revenue share — более прозрачная и понятная схема для инвестора и подходит для тех, кто ценит стабильный высокий доход и прозрачность отношений в финансовых вопросах. Одни отели делят с собственниками общий доход, другие — прибыль. Деление общего дохода более выгодный вариант. По этой схеме доход составляет от 9% до 17% годовых. Бывают исключения, выходящие за рамки 17%, но на то они и исключения.

Важно внимательно оценивать, кто будет управлять комплексом и какой опыт у управляющего. Лучше, если это будет профессиональный отельный оператор или управляющая компания с большим портфелем работающих проектов. Критика, связанная с тем, что люди купили квартиру, а доход оказался ниже обещанного, часто упирается в то, что они выбирали жилой комплекс (локация, метраж, вид из окна) и невнимательно отнеслись к тому, кто будет управлять.

Сколько можно заработать на доходной недвижимости

Для примера расчета расходов и доходов компания взяла усредненный пример — квартиру на Пхукете площадью 34,5 кв. м за 3,4 млн бат (€97 тыс.)

  • Регистрационный сбор — 34 тыс. бат (€967)
  • Услуги агента — бесплатно
  • Сбор sinking found — 20,7 тыс. бат (€590)
  • Обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 49,6 тыс. бат за два года (€1414)
  • Счетчики воды и электричества — 10 тыс. бат (€280)
  • Также можно заказать проверку контракта у юриста. Тогда к этой сумме нужно будет прибавить еще 30 тыс. бат (по необходимости) (850 euro)
  • Итоговые расходы на приобретение — 3 514 380 бат (€100 тыс.)

Сколько инвестор получит в течение пяти лет гарантированного дохода

Для расчета берется все та же квартира-студия площадью 34,5 кв. м за 3,4 млн бат (€97 тыс.).

  • Гарантированный доход (контракт на пять лет) — 238 тыс. бат (€6,7 тыс.)
  • Подоходный налог (3%) — 7,14 тыс. бат (€203) *
  • Ежегодное обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 24,8 тыс. бат (€707)
  • Чистый доход — 206 тыс. бат (6,2%) (€5,8 тыс. euro)
  • Доход собственника за пять лет — 1 030 100 бат

*Нужно учитывать, что стандартная ставка налога для нерезидента составляет 15% налога. Но некоторые застройщики снижают налоговое бремя для клиентов и себя, конечно. Это делают не все, так что если будете рассчитывать по другим проектам, не ошибитесь и уточните у застройщика, какой налог вам надо заплатить.

Какая доходность с Rental рool (после пяти лет гарантированного дохода)

  • Среднесуточная цена аренды — 3 тыс. бат (для расчета берем минимальную стоимость, при правильном управлении цена суток может быть выше)
  • Минимальная заполняемость по году — 60% (221 дней). Это тот минимум, который лежит в зоне ответственности отельного оператора. Средняя заполняемость по Пхукету в 2019 году была 72%
  • Gross revenue — 663 тыс. бат
  • Доля оператора — 265,2 тыс. бат
  • Доля собственника — 397,8 тыс. бат
  • Подоходный налог — 11,9 тыс. бат
  • Ежегодное обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) — 24,8 тыс. бат
  • Чистый фактический доход (Rental pool) 361 тыс. бат (10,2%)

Таким образом, арендный доход за десять лет по схеме «гарантированный доход и Rental pool» составит 2 835 230 бат.

Капитализация этой квартиры составит 60% за десять лет (за этап строительства +25% и после +35%). Совокупный доход через десять лет составит 4 650 830 + 3 400 000 вложенных средств. Доход от аренды и капитализации можно увеличить путем объединения двух подобных квартир дверью.

Проконсультироваться и узнать более подробную информацию об инвестиционных сделках на Пхукете вы можете на сайте экспертного агентства недвижимости Exotic Property.