Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты по-прежнему интересны инвесторам

Но в целом спрос хуже, чем на квартиры

На рынке апартаментов не отмечается существенных изменений: предложение остается на стабильном уровне, новых проектов выходит немного, спрос тоже не меняется. Правда, есть вероятность перемен на рынке: возможно, в этом году наконец появится закон, определяющий юридический статус апартаментов.

Рынок готовых

Эксперты отмечают замедление выхода на рынок новых проектов, поэтому общий объем предложения почти не растет. По данным компании «Метриум», в I квартале объем предложения апартаментов комфорт- и бизнес-класса вырос всего на 1,1%. По информации Knight Frank, апартаменты составляют четверть от суммарного предложения первичного жилья в Москве и за год их доля сократилась на 3 процентных пункта.

По районам апартаменты распределяются неравномерно. Так, по данным базы недвижимости IRN.RU, апартаменты продают в 108 проектах в Москве. Больше всего (почти половина) – в ЦАО, там продажи идут в 47 проектах. На северные округа приходится в общей сложности 36 проектов (16 – в САО, 13 – в СВАО, 7 – в СЗАО). В Южном округе апартаменты предлагаются в 10 проектах, в ЮЗАО – в 7, в ЗАО – в 5. Меньше всего проектов с апартаментами на востоке Москвы – 2 в ВАО и всего 1 в ЮВАО.

Из-за того, что рынок медленно пополняется новыми проектами, в общем объеме растет доля проектов на финальных стадиях строительства. По данным агентства «Бон тон», 17% находится на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР), 7,6% - на этапе благоустройства и 42,8% относится к введенным объемам. Суммарно это почти 70% от общего объема первичного рынка апартаментов. Кроме того, на рынке апартаментов отмечается заметное преобладание дорогих сегментов: на бизнес- и премиум-классы приходится по 40% от общей суммы площадей, а доля комфорткласса составляет 19,6%.

«Что касается доли апартаментов в спросе, то она на протяжении последних лет варьируется около 10% (+/- 2 п.п.) и зависит от пополнения рынка новыми проектами того или иного формата. По итогам 2019 года на первичном рынке Москвы было реализовано порядка 4,4 тыс. апартаментов, что составило 8% от суммарного количества сделок в рамках ДДУ», - рассказала директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова в ходе онлайн-конференции «Апартаменты в Москве: для жизни или для инвестиций?».

«По итогам I квартала 2020 г. долю апартаментов в структуре спроса на первичном московском рынке мы оцениваем в 9% и этот показатель вырос со значения 7-8% в течение 2019 г. Наиболее востребованные площади в целом постоянны – средняя площадь от квартала к кварталу колебалась в 2019-2020 гг. в пределах 44-47 кв. м», - отмечает коммерческий директор МосТУ группы «Эталон» Василий Фетисов.

По словам эксперта, наибольшим спросом сегодня пользуются проекты в составе смешанной застройки – в проектах, включающих как квартиры, так и апартаменты: «В таких ЖК гарантированно присутствует достаточный объем инфраструктуры, которая для многих покупателей является важнейшей составляющей проекта». Достаточно стабильный спрос наблюдается на проекты бизнес-класса, имеющие выгодную локацию, где нельзя разместить жилье. Такие проекты часто расположены вблизи деловых кластеров, крупных ТПУ. «В этих проектах покупатели, как правило, не решают жилищный вопрос, а приобретают дополнительную недвижимость, способную упростить логистику между домом и работой, либо с инвестиционной целью, - говорит Василий Фетисов. - Также можно отметить спрос на статусные проекты премиум класса, расположенные в уникальных местах – в историческом центре Москвы или просто рядом со знаковыми городскими объектами. К примеру, в ЖК бизнес-класса «Серебряный фонтан», который окружен памятниками архитектуры XIX века – зданиями Алексеевской водоподъемной станции. К этой категории можно также отнести проект элитных апартаментов «Резиденция на Покровском бульваре», расположенный у Чистых прудов - одной из наиболее воспетых и узнаваемых достопримечательностей города».

По данным Est-a-tet, в I квартале лучше всего шли продажи апартаментов в проектах «Сердце Столицы», «Level Стрешнево», Neva Towers, Soho+Noho и ЖК «Серебряный фонтан». Средние цены в этих проектах колеблются от 181 300 до 510 300 за кв. м. То есть успешные проекты есть во всех ценовых сегментах – главное адекватное сочетание цены и качества.

Рейтинг самых продаваемых комплексов с апартаментами. I квартал 2020

Название ЖК Застройщик Средняя. цена, тыс. руб./кв. м Стоимость квартиры, млн руб. Продано в I кв. 2020 г., тыс. кв. м
Мин. Макс.
1 ЖК «Сердце Столицы» Донстрой 242,4 9,6 9,6 12,0
2 «Level Стрешнево» Level Group 181,3 5,3 44,9 5,6
3 Neva Towers Renaissance Construction 510,3 21,1 170,7 4,0
4 Soho+Noho Wainbridge 316,5 10,0 58,9 3,3
5 ЖК «Серебряный фонтан» ГК Эталон 253,9 7,8 34,9 2,9
6 Citimix Apsis Globe 148,6 4,0 10,3 2,2

Источник: Est-a-Tet

Дешевле квартир

Из-за преобладания готового предложения и дорогих сегментов средние цены на рынке апартаментов находится на высоком уровне – 316 100, по данным «Бон Тон» на конец первого квартала. Этот показатель выше, чем на квартирном рынке (243 200 рублей).

Однако если рассматривать сопоставимые проекты, апартаменты в большинстве случаев все еще дешевле квартир. «В массовом сегменте, а также в сегменте бизнес-класса разница в цене квадратного метра апартаментов и квартир варьируется в диапазоне 10-20%, - говорит Ольга Широкова. - Хотя, надо отметить, что этот дисконт не всегда именно за «формат». Нередки случаи (особенно когда в составе одного проекта есть и квартиры, и апартаменты), когда апартаменты появились в не самых лучших частях проекта, есть вопросы с инсоляцией и т.п., и дисконт связан именно с качеством, а не форматом продукта».

В высокобюджетном сегменте, в отличие от массового, разница в цене квартир и апартаментов, как правило, отсутствует. «Во-первых, покупателям элитной недвижимости не так важна прописка, у них есть где прописаться. Во-вторых, предложение в центре Москвы, особенно в исторических домах, проходящих реконструкцию, сильно ограничено. В большинстве случаев в них можно сделать только апартаменты, и покупатели в таком случае будут в первую очередь обращать внимание на эксклюзивность продукта, а не на формальный статус», - объясняет руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина.

По словам Ольги Широковой, в дорогих сегментах на первое место при ценообразовании выходят расположение комплекса, его локальное окружение, технические характеристики проекта. «Возведение клубного дома с апартаментами возможно в самых премиальных локациях города, где жилой дом не всегда может быть реализован, и/или в проектах по реконструкции, например, и это, в свою очередь, обеспечивает интерес со стороны покупателей, - отмечает эксперт. - К тому же основные минусы апартаментов (отсутствие прописки, повышенный налог и стоимость коммунальных услуг) для клиентов в данном сегменте менее существенны. Тем не менее анализ запросов и сделок в элитном жилом сегменте компании Knight Frank показывает, что, при прочих равных, покупатель и в высоком сегменте предпочтет классическое жилье, поэтому с точки зрения ликвидности и темпов продаж проекты апартаментов зачастую проигрывают жилым».

Для инвесторов

В сегменте апартаментов доля инвестиционного спроса выше, чем в новостройках с официальным жилым статусом. «В отдельных проектах апартаментов инвестиционный спрос составляет до 50-60%, в то время как в большинстве квартирных проектов не превышает 15%», - говорит Василий Фетисов. По данным онлайн-голосования на IRN.RU, для собственного проживания апартаменты купили бы всего 10,6% ответивших, в то время как 23,5% приобрели бы апартаменты для сдачи в аренду.

Василий Фетисов объясняет это тем, что апартаменты при более низкой стоимости имеют сопоставимую арендную ставку. Кроме того, более низкие бюджеты в принципе снижают финансовые барьеры для инвестирования. Апартаменты высокого класса – это часто точечные проекты, расположенные в давно застроенных местах с историей и в силу своей эксклюзивности позволяющие получить большую маржинальность.

Как отмечает эксперт, при быстрой перепродаже доходность многих квартир, как правило, выше, чем апартаментов, но при аренде апартаменты массового сегмента будут интереснее.

Ольга Широкова отмечает, что московский рынок апартаментов отличается от того, что принято во всем мире понимать под этим рынком: «За пока единичными исключениями московские апартаменты – это «квазиквартиры», это, по сути, место постоянного проживания, но в силу тех или иных обстоятельств оформленное как нежилое. Классически же апартаменты – это сервисные апартаменты, апарт-отели и т.д. – это действительно инвест-продукт, где доход получается от сдачи в аренду, а более высокая доходность достигается за счет эффективного управления, в частности, изначального создания продукта с участием профессиональных операторов, которые этим объектом будут управлять. По данным консультантов компании Knight Frank, к классическим, а не квазиапартаментам, можно отнести не более 10-15 проектов на столичном рынке».

Непонятный статус

Уже давно законодатели пытаются как-то обозначить юридический статус апартаментов. Зимой Минстрой заявлял, что такой закон должны принять до конца 2020 года. «В начале апреля появилась информация, что в Совете Федерации разработан законопроект относительно статуса апартаментов. Предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса апартаментов и зданий с апартаментами как новых видов недвижимости. В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем», - рассказывает Ольга Широкова.

В отличие от квартир, на рынке апартаментов все еще встречаются «серые» схемы продаж. Но большая часть продается по ДДУ, и на эти апартаменты распространяется требование о переходе на эскроу-счета. «По итогам I квартала 2020 года всего 14% суммарного объема предложения апартаментов реализуется с использованием эскроу-счетов, - говорит Ольга Широкова. - Однако надо учитывать, что более трети предложения апартаментов расположены в сданных корпусах и продается по ДКП. При этом все проекты, выходящие сейчас на рынок и реализующиеся по ДДУ, продаются через эскроу-счета, поэтому данная доля будет только расти». По словам Василия Фетисова, из 156 корпусов апартаментов в активной стадии строительства по эскроу реализуется 24%, по обычным ДДУ – 53%, по предварительному договору купли-продажи – 23% (в основном это проекты редевелопмента и реконструкции).

Все упомянутые проекты в продаже (май 2020)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
682 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите возле Тверской Последние 12 готовых квартир на Белорусской. Покупайте онлайн! Самый надежный застройщик Москвы. Ипотека от 0,1%. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Купи квартиру онлайн в квартале бизнес-класса рядом с м.Алексеевская. Ипотека от 4,5%. Рассрочка 0% Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин до м.Новопеределкино.Предчистовая отделка White Box. Скидка 7%, ипотека от 6%, рассрочка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Купи квартиру онлайн со скидкой 2%! Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ Бизнес-класс в Лефортово Квартиры от 7,5 млн руб. "Город в городе". Свой парк длиной 2 км.Рядом 3 танции метро от 7,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Последние квартиры в новом корпусе. Потолки до 5,5 м. Своя набережная Москвы-реки. Рядом Сити. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Ипотека от 0,1% Готовые элитные квартиры с отделкой в Хамовниках. Клубный дом. Премиальные материалы. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков и прудов! от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 15,6 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH Ипотека от 0,1% Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Самые высокие дома в округе, панорамные окна. Парк и река. Покупайте онлайн! от 6,5 млн руб. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,2 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,2 млн руб. ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Ипотека 6,1%! Рядом с метро Коммунарка! 35 минут без пробок до Кремля! 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,7 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,6 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,6 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Успей купить квартиру в новых корпусах, от 4,1 млн руб.! Метро через дорогу! Все по-твоему! Московская прописка. от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте