Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке? Купить низколиквидную
Неликвидная - не значит плохая, уверяют эксперты
Застройщики жилья тщательно разрабатывают квартирографию еще до старта проекта, пытаясь исключить из линейки предложения неликвидные квартиры. Однако последние все равно появляются на рынке. И чтобы их реализовать, застройщики готовы дарить отделку, отдавать машино-место за полцены, делать большие скидки. Дисконт в отельных случаях может достигать 30%, рассказали опрошенные IRN.RU риелторы.
Квартира с видом на свалку
Неликвидным объектом на рынке недвижимости считается жилье с пониженными потребительскими характеристиками, из-за чего увеличивается срок его продажи.
Неликвидными могут быть как отдельные квартиры в жилом комплексе, так и проект в целом. Если говорить о квартирах, то традиционно к неликвидному жилью относятся квартиры на первых двух этажах, квартиры с видом на промзоны, ЛЭП, свалки, кладбища, железнодорожные пути, «окно в окно», перечисляет заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. К факторам низкой ликвидности можно добавить неудачные планировочные решения (например, квартиры-пеналы, то есть вытянутые, с длинным нефункциональным коридором), маленькие кухни (до 8 кв. м), окна на северную сторону, особенно если это торцевая стена, очень большую площадь, но с одним санузлом, некачественную отделку, окна над въездом в подземный паркинг и т.д.
За последние 5 лет понятие «неликвида» трансформировалось, что было связано с изменением квартирографии и средней площади проектов, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Так, по ее словам, если среди проектов, сданных в 2017 году, неликвидными являются в основном 3-4-комнатные варианты, то в новостройках, введенных в 2018 году, а также в начале 2019 года, нереализованными остаются и квартиры поменьше. Зачастую это обусловлено не только размерами лотов, но и изъянами в части планировочных решений.
Если смотреть с точки зрения класса проекта, то показатели ликвидности были и остаются разными для дорогого и бюджетного жилья. Скажем, элитная квартира может быть выставлена на рынке несколько лет, и это считается нормой, тогда как для комплекса массового сегмента желательно продать все объекты в течение 1,5 лет после получения разрешения на ввод, обращает внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Минимум 5-10% первичных квартир на рынке Москвы - низколиквидные
Сейчас на московской «первичке» примерно 20% низколиквидного предложения, говорит Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимости». По оценке Марии Литинецкой из «Метриума», доля квартир на рынке с более низкими характеристики, чем другие объекты, составляет порядка 5-10%.
Больше всего неликвидного жилья насчитывается в бизнес-классе, отмечает Валерий Кочетков и объясняет: «Дело в том, что в 2017-18 гг. в столице появились новые проекты сегмента «комфорт плюс» и впоследствии они перетянули на себя часть спроса из «бизнеса». Это привело к росту процента низколиквидных квартир в дорогостоящих ЖК, которые уже были введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада. Так, в отдельных проектах бизнес-класса доля малоликвидных лотов составляет около 60%».
По подсчетам генерального директора АН «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, сегодня на первичном рынке находится порядка 8% квартир в проектах, которые были сданы в 2017-2018 гг. Доля нераспроданных готовых квартир в комфортклассе составляет 3%. Средняя площадь таких предложений находится на уровне 84,6 кв. м (на 41% больше, чем в среднем по рынку). В бизнес-классе доля достигает 6,5% (средняя площадь лотов - 83 кв. м, что на 10% выше средних показателей по рынку). В московских проектах премиум-класса, введенных в 2017-2018 годах, доля нераспроданных квартир и вовсе достигает 14,4% (средняя площадь нераспроданных и сданных лотов составляет 115 кв. м. Это на 10,4% больше, чем в среднем по рынку).
В целом, в старых границах Москвы среди проектов бизнес-, комфорт- и экономкласса доля нераспроданных квартир в домах, сданных 2018 году и ранее, составляет в среднем 8,6% (от 0,1% до 48,6%), на территории Новой Москвы средняя доля непроданных квартир равняется 2,2% (от 0,2% до 6,5%), говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина.
«Стоит отметить, что не всегда непроданные квартиры в корпусах, введенных год назад, являются неликвидом, при реализации крупных проектов застройщики могут специально придерживать часть квартир в веденных корпусах и выставлять их на продажу спустя какое-то время по более высокой цене», - обращает внимание эксперт.
Неликвид со скидкой. Дисконт может достигать 30%
Продать можно и квартиру на первом этаже с видом на свалку из всех окон, уверяют риелторы. Если назначить ей адекватную цену.
«Именно правильная оценка ликвидных и неликвидных квартиры решает проблему ликвидности как таковой, и жилье в итоге находит своего покупателя, даже несмотря на недостатки», - говорит Мария Литинцкая из компании «Метриум».
Ведь любые продажи застройщики регулируют с помощью скидок и акций, в том числе и реализацию неликвидных остатков. Поэтому на неликвидные квартиры цены будут ниже.
По словам Валерия Кочеткова из «ИНКОМ-Недвижимости», дисконт на неликвидные квартиры может быть очень существенным. Так, квартиры на первых этажах могут стоить на 7-10% дешевле жилья, расположенного выше. В среднем, каждый последующий этаж добавляет к цене 0,5-1%, поэтому в единичных случаях дисконт может достигать даже 30%. Неудачный вид из окна понизит стоимость квартиры на 10-15%, а невыигрышная планировка – на 15-20%.
Причем размер дисконта будет зависеть и от стадии строительной готовности объекта, добавляет Мария Литинецкая из «Метриума»: «В период строительства застройщики готовы скинуть 10-15%. После завершения строительства скидки могут доходить до 20-30% от стоимости квартиры, причем чем дольше объект в продаже, тем охотнее девелопер готов договориться об уступке».
По наблюдениям генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, часто на «зависшие» в реализации квартиры застройщики делают скидки, которые могут доходить до 20-25%.
Впрочем, не всегда разница в стоимости так называемых ликвидной и неликвидной квартир будет заметной. Потому что ценовая разница между разными по качественным характеристикам объектами определяется в целом спросом на жилой комплекс, говорит заместитель коммерческого директора Tekta Group Андрей Белов. Если активность покупателей высокая, а проект в целом по общим характеристикам (расположение, архитектура, транспортная доступность, инфраструктура) удачный, то разница в цене невелика.
Помимо скидок девелоперы применяют такие маркетинговые ходы, как отделка в подарок или машино-место за полцены, говорит Валерий Кочетков.
Застройщики готовы работать и над самими объектами, чтобы сделать их более привлекательными для покупателей.
«Нередко застройщики изменяют конфигурацию квартир. Скажем, из двух плохо продающихся двухкомнатных квартир в высокобюджетном проекте могут сделать одну, но большую. В массовом сегменте, напротив, нередко большие квартиры разбивают на маленькие», - говорит Мария Литинецкая.
«На вкус и цвет…», или кому нужен неликвид
В надежде сэкономить многие покупатели готовы мириться с определенными минусами выбранного объекта. Тем более что большинство нюансов такого жилья отнюдь не критичны. Например, вряд ли покупатель будет сутками напролет смотреть в окно с видом на промзону, зато, приобретая такую квартиру, он получит хороший дисконт. В свою очередь, опытный дизайнер может обыграть неудачную планировку, и впоследствии квартира станет очень уютной. Так что вопрос в приоритетах, говорит Валерий Кочетков из компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Часто неликвидные квартиры приобретают инвесторы, которые собираются сдавать жилье в аренду. С их точки зрения неликвидная квартира – это самая выгодная покупка в силу ее минимальной цены, делится наблюдениями Мария Литинецкая. По ее словам, арендатору при этом легче смириться с недостатками такого жилья, а вот арендная ставка на объект едва ли будет ниже, чем на похожую (но ликвидную) квартиру.
Вообще, понятие ликвидности квартиры для каждого покупателя очень индивидуально: что категорически не подходит одному, может быть прекрасным для другого. Поэтому, как говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина, если покупателю понравилась квартира, которую кто-то считает неликвидом, надо ее брать и радоваться скидке, которую ему наверняка предоставит застройщик.
