Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

5 факторов, которые будут влиять на цены на недвижимость в ближайшие годы

Некоторые влияют на стоимость квартир уже сейчас, другие могут «выстрелить» позже

В ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2020 году: что будет с ценами и когда лучше решать свой жилищный вопрос?» вопросы читателей в основном касались факторов, влияющих на цены. О некоторых из них IRN.RU уже писал ранее в обзорах и прогнозах, на этот раз мы решили объединить и собрать их вместе.

Фактор ипотеки

Ставки по ипотеке сыграли важнейшую роль в ажиотажном спросе в конце 2018 года. Причем максимально спрос вырос не в момент удешевления ипотеки, а после того, как ставки начали расти – люди торопились с покупкой, пока ипотека не подорожала еще сильнее.

Но с конца весны 2019 года ипотечные ставки стали снижаться и вновь бьют рекорды, достигнув к декабрю примерно 9%. При этом спрос на жилье падает с лета - по сравнению с наиболее ажиотажным периодом конца прошлого и начала нынешнего года. Если ставки останутся низкими или еще немного упадут, это не приведет к скачку спроса, но поддержат его на приемлемом уровне. Более того, дешевеющая ипотека позволяет застройщикам и продавцам на вторичном рынке держать цены и даже немного их повышать, оставаясь в рамках примерно того же ежемесячного платежа по кредиту для потенциальных покупателей.

«При отсутствии форс-мажоров тренд на снижение ипотечных ставок сохранится в следующем году, сейчас ставка в 8% и даже ниже выглядит вполне реальной в течение года. Но в случае резкого изменения внешнеэкономической ситуации могут повысить и ключевую ставку, что приведет к подорожанию ипотеки», - заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Подробнее об ипотечных трендах читайте в статье «Ипотека может стать еще дешевле».

Фактор инвестиций

Еще один фактор, способный дать дополнительный спрос в ближайшие месяцы, – уменьшение доходности депозитов и облигаций из-за снижения ключевой ставки. «Из-за этого многим инвесторам вложения в квадратные метры будут интереснее других инструментов, то есть на рынок вернется инвестиционный спрос», - говорит Олег Репченко.

По сути ситуация сейчас такова. Средний класс все еще нуждается в жилье, но его доходы не растут. Люди готовы покупать только достаточно бюджетные квартиры и при условии дешевой ипотеки. Основные продажи, что на первичном, что на вторичном рынках сейчас приходятся на массовый сегмент. «С другой стороны, доходы верхней прослойки (крупный бизнес, высший менеджмент госкорпораций) не снизились (а у многих даже выросли). И им сейчас покупать жилье достаточно выгодно – как для себя, так и для инвестиций», - считает Олег Репченко. Ажиотажного спроса и роста цен, как в нулевые, не будет, но примерно на уровне инфляции цены в ближайшие годы будут расти (см. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели»).

Фактор эскроу

Пока фактор перехода на эскроу-счета не играет заметной роли в ценообразовании. Цены росли скорее на ожидании 1 июля из-за развернутой девелоперами информационной кампании о грядущем подорожании новостроек. Здесь важно понимать, что на цены на жилье влияет не столько рост себестоимости из-за перехода на эскроу, сколько соотношение спроса и предложения. Если бы на эскроу заставили переходить все или большинство проектов, это бы заметно снизило объем предложения, поскольку многие застройщики рисковали не получить проектное финансирование. Но в результате большинство строек продолжают работать по старым правилам, объемы предложения не схлопнулись и цены не подскочили (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU»).

Новых проектов стало выводиться меньше, если сравнивать с наиболее активными 2017 и 2018 годами. Но и после 1 июля рынок не замер, даже с учетом перехода на эскроу. Так, в зоне от ТТК до МКАД ежемесячно выходит примерно по 10 новых корпусов, для сравнения – в конце 2018 года на рынок выходило около 15 корпусов в месяц. То есть реформа долевого законодательства замедлила пополнение объемов предложения, но не остановила его.

«Более того, девелоперы сохраняют интерес к новым проектам и активно покупают земли под строительство. Поэтому можно предположить, что рынок продолжит пополняться, - считает Олег Репченко. - Кроме того, нынешний объем предложения остается на высоком уровне – только его будут распродавать еще несколько лет. Объемы предложения начнут постепенно снижаться, но резкого обвала не ожидается. Этого достаточно для поддержания цен и даже небольшого роста на уровне инфляции, но все же «дыры» в предложении и глобального ажиотажа в ближайшие годы не ожидается».

Интересно, что даже с переходом на эскроу новые проекты не стали стартовать с высоких цен, хотя все они работают по новым правилам. Например, среди объектов, вышедших в декабре внутри МКАД, цены начинались от 123 000 рублей за кв.м, в ноябре – от 121 000 рублей.

Транспортный фактор

Помимо этих больших факторов ценовой динамики нельзя сбрасывать со счетов и локальные – прежде всего, улучшение транспортной доступности. Это важный фактор для инвесторов. «В связи с открытием новых станций метро и МЦД на каком максимальном удалении объекта от Москвы и от станции метро или МЦД стоит приобретать квартиру для максимизации ее стоимости в будущем? Цель последующая продажа или, возможно, аренда в перспективе двух-трех лет», - спросил один из читателей в ходе онлайн-конференции.

Чем ближе к центру, тем более привлекательным является проект. Однако нужно понимать, что важнее не физическая удаленность в километрах, а то, сколько времени занимает дорога до центра Москвы. Например, метро «Саларьево» (красная ветка), «Боровское шоссе» (желтая ветка) и «Лухмановская» (фиолетовая) расположены примерно на одинаковом расстоянии от МКАД (3-4 км). Но от «Саларьево» до «кольца» можно доехать за 25 минут, от «Боровского шоссе» - за 31 минуту, а от «Лухмановской» - за 33 минуты. «Кроме того, нельзя забывать о том, что расстояние до центра – не единственный критерий инвестиционной привлекательности. Например, рядом с той же «Лухмановской» очень большой объем предложения экономкласса в новостройках и недавних новостройках, вышедших на вторичный рынок, поэтому при продаже или сдаче в аренду будет очень высокая конкуренция», - отмечает Олег Репченко.

Что касается удаленности от метро, то в идеале она должна быть пешей – примерно до 1 километра или до 10-15 минут пешком. «При этом чем дальше от центра, тем ближе должен объект располагаться к метро, - подчеркивает эксперт. - Например, в пределах 3-4 станций от «кольца» и в хорошем районе удаленность может быть и 2 км, а на самых далеких станциях до МКАД она в идеале не должна превышать 5, максимум 10 минут пешком».

Другой читатель спросил, насколько может подорожать новостройка рядом со станцией Кучино (Горьковское направление, следующая станция Железнодорожная) после введения МЦД (обещают к 2024 году). В целом про влияние МЦД на стоимость недвижимости можно сказать следующее. Центральные диаметры делают дорогу до Москвы более удобной, но это не кардинальное улучшение транспортной доступности, когда появляются новые пути там, где их до этого не было. Поэтому появление диаметров вряд ли может обеспечить дополнительный прирост цен более чем на 5% (см. «Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца»).

«Кроме того, нужно учитывать и другие факторы инвестиционной привлекательности, например, соотношение спроса и предложения в текущей локации. Железнодорожный в последние годы застраивался очень активно, поэтому предложение находится на высоком уровне, - говорит Олег Репченко. - А спрос в Подмосковье в последние годы заметно перетек в Москву – старую и новую. Посмотрите, какое конкурентное окружение непосредственно у интересующего вас объекта, какая инфраструктура вокруг, действительно ли он рядом (в пешей доступности) от станции, сравните цены с ценами на вторичном рынке в объектах аналогичного класса». Про перспективы этой локации можно почитать в статье «Новостройки и центральные диаметры: от Апрелевки до Железнодорожного».

Фактор реновации

На цены и объем предложения также может заметно повлиять реновация, правда, не в ближайший год, а в перспективе 3-5 лет. Рост предложения нового жилья в рамках программы реновации может компенсировать снижение числа новых проектов из-за перехода на эскроу и проектное финансирование. Если предложение коммерческого жилья увеличится сильно, цены могут пойти вниз.

«Пока не очень понятно, как сыграет реновация. Все зависит от того, когда она развернется наиболее масштабно, а также от того, сколько в рамках этой программы будет строиться квартир, которые реально выйдут на рынок, а не будут бесплатно передаваться переселенцам», - говорит Олег Репченко.

Перечисленные выше факторы относятся к внутрерыночным. Помимо них остается еще один «черный лебедь» - геополитика и макроэкономика. Ужесточение санкций, резкое изменение цен на нефть и другие события могут «перевернуть игру» и непредсказуемо повлиять на рынок.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5542 (23 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Другие материалы по теме сюжета:

Комитет Госдумы не поддержал законопроект о начислении процентов на счета эскроу Банк ДОМ.РФ одобрил 163 заявки на проектное финансирование на сумму 611 млрд руб. ЦБ: количество счетов эскроу за январь увеличилось на 16% и превысило 51 тысячу Жилой дом по программе реновации построят в районе Хорошево-Мневникив этом году Дом по программе реновации на 120 квартир ввели в эксплуатацию на юге Москвы Дом по реновации на 160 квартир в Северном Тушино введут до конца года Жители Москвы и области сэкономят до 40% времени после запуска МЦД-3 В Новой Москве открыли станцию Остафьево на втором маршруте Московских центральных диаметров В 2020 году РЖД построят и реконструируют ряд станций в рамках развития Московских центральных диаметров
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры у м. ВДНХ Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 64 до 203 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,1 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте