Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Прибегали бы вы к помощи риелтора при покупке квартиры?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2019 года: денег нет, но рынок держится

Спрос сосредоточен в самых дешевых сегментах

Спрос на вторичное жилье упал до уровня 2017 г., но ничего катастрофического в этом нет. Хуже другое – из-за снижения доходов населения покупательская активность смещается во все более дешевые сегменты рынка жилья.

Спрос

В ноябре покупательская активность, увеличившаяся почти на 26% в октябре на фоне уменьшения ипотечных ставок, возобновила снижение. По итогам прошлого месяца Росреестр зарегистрировал в Москве 11 905 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 5,6% меньше, чем в октябре. В годовой динамике изменений не произошло – спрос как начал падать в мае, так и продолжает: в ноябре показатель сократился на 24,5% относительно ноября 2018 г. В целом за 11 месяцев 2019 г. в Москве зарегистрировали 129 849 прав, что на 5,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Главная причина падения спроса – искусственный ажиотаж, продолжавшийся с конца 2018 г. по июнь 2019 г., который привел к вымыванию спроса будущих периодов. Покупатели поспешили со сделками, потому что осенью 2018 г. боялись дальнейшего роста ипотечных ставок, а в первой половине 2019 г. – резкого повышения цен в связи с реформой 214-ФЗ, которая формально никакого отношения к вторичному рынку не имеет, но на деле продавцами на «вторичке» учитывается. Если бы доходы населения росли, за несколько месяцев успел бы накопиться новый платежеспособный спрос. Но они растут пока только по «новой методике» Росстата, поэтому спрос не только падает, но и смещается в более дешевые сегменты рынка жилья.

«Если год назад двигателем вторичного рынка считался масс-маркет в целом, то сейчас, в условиях снижения платежеспособности населения и отсутствия позитивных сдвигов в сфере экономики, наибольшая покупательная активность сосредоточена в категории однокомнатных и наиболее бюджетных двухкомнатных квартир», - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

По его словам, еще в марте 2019 г. доля сделок с объектами стоимостью до 15 млн рублей занимала 75% в статистике «Инкома», а сейчас 79% спроса сконцентрировано в еще более узкой ценовой категории - «до 10 млн рублей». На квартиры дешевле 15 млн рублей на текущий момент приходится 93% сделок.

В ноябре 2019 г. «Инком» получил на 8% меньше авансов от клиентов, чем в октябре, а в годовом выражении показатель сократился на 30%.

Однако если сравнивать динамику сделок не с рекордно активным 2018 г., а с «нормальным» 2017-м, то уровень спроса в Москве нельзя назвать низким. По данным столичного управления Росреестра, в ноябре 2017 г. было зарегистрировано 12 041 право на жилье – лишь на 1,1% больше, чем в ноябре 2019-го. А по сравнению с январем-ноябрем 2017 г. количество новых прав на недвижимость в 2019 г. увеличилось на 20,2%. То есть покупателей на рынке и сейчас немало, только денег у них все меньше и меньше.

Некоторые агентства отмечают рост спроса и по сравнению с прошлым годом. Например, в «Азбуке Жилья» продажи в ноябре по сравнению с октябрем увеличились на 22%, а относительно ноября 2018 г. – на 8%. Потенциальный спрос, правда, сократился: на 3% в месячном и на 13% в годовом выражении.

В Подмосковье тоже все не так уж плохо: итоги ноября оказались лучше ожиданий риелторов благодаря более активной второй половине месяца. Количество сделок по отношению к октябрю при изначальных прогнозах их дальнейшего снижения выросло на 4%, а число авансов – на 9%, говорит Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), гендиректор АН «Удачный выбор» (г. Раменское).

«Но это «средняя температура по больнице», - продолжает Власова. - Так, в ближайшем Подмосковье в ноябре число сделок уменьшилось примерно на 3%, а средний за месяц рост уровня спроса обеспечен за счет повышения активности рынка в среднем и дальнем Подмосковье. В целом же, уровень спроса по сравнению с ноябрем 2018 г. снизился на 8-10%, однако есть надежда, что активизация спроса на рынке «вторички» Подмосковья еще некоторое время сохранится, что позволит приблизиться к прошлогодним показателям, но точно не превзойти их».

По ее словам, за первые две недели декабря 2019 г. спрос вырос на 10-15% по сравнению с первой половиной ноября. Впрочем, это небольшое достижение - начало ноября было провальным в плане спроса, так что об ажиотаже в преддверии Нового года говорить не приходится.

Что касается Москвы, то, по мнению Сергея Шломы, разрыв в уровне актуального спроса в сравнении с прошлым годом будет постепенно уменьшаться. Особенно с учетом нивелирования эффекта высокой базы, из-за которого сейчас отставание от 2018-го выглядит весьма внушительным. «Так, по нашим предварительным оценкам, декабрь будет проигрывать прошлому году уже около 20% авансов, январь – 15%, февраль – 10%, а к марту произойдет окончательное сближение 2019 и 2020 гг. в плане покупательской активности. Кроме того, мы считаем, что спрос на «вторичке» подстегнет ожидаемое нами снижение ключевой ставки ЦБ и, следовательно, ставок по ипотеке, в результате чего часть потенциальных покупателей, ранее откладывавших покупку квартиры, выйдет на рынок», - резюмирует эксперт.

Предложение

Согласно данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы с ноября прошлого года сократился на 5%, но по сравнению с октябрем 2019 г. увеличился на 2,3%. «Азбука Жилья» приводит похожие цифры: количество квартир в экспозиции за месяц выросло на 4,5%, а их суммарная площадь - на 5,9%. В годовом выражении показатели снизились на 8,8% и 10,3% соответственно.

«Отмечу, что на «вторичке» усиливается тенденция к вымыванию наиболее бюджетного предложения и, одновременно с тем, накоплению в экспозиции дорогостоящих лотов. Так, если годом ранее доля вторичных объектов стоимостью до 5 млн рублей составляла 5%, то к настоящему моменту она сократилась до 3%. Доля квартир, относящихся к ценовой категории «от 5 до 10 млн рублей», за указанный период уменьшилась с 38% до 35%», - рассказывает Сергей Шлома.

Подмосковье демонстрирует противоположную динамику. Благодаря небольшому оживлению спроса в ноябре общий объем предложения на рынке вторичной недвижимости Московской области впервые за последние месяцы снизился – пусть всего лишь и на 1,5%, говорит Ольга Власова. Число лотов, впервые вышедших на рынок в ноябре, также уменьшилось – на 9%. При этом общий объем предложения на 16% превышает уровень ноября прошлого года, а количество объектов, впервые появившихся на рынке, - на 10%

«Причины такого положения дел все те же: уровень спроса осенью 2019 г. на порядок ниже прошлогоднего. А удалось ли на долгое время переломить тенденцию затоваривания рынка или же это только временный всплеск активности, мы увидим уже в ближайшие месяцы. Хотя почему-то есть ощущение того, что к процессу роста объема предложения после нового года мы еще вернемся», - отмечает Ольга Власова.

Цены и скидки

По данным аналитического центра www.irn.ru, в ноябре столичный квадратный метр подорожал на 0,6% до 178 000 руб. в среднем - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2019 года». Средняя стоимость квартиры в предложении, по информации «Азбуки Жилья», за месяц увеличилась на 4,7%, достигнув 23 млн руб. При этом цена квартир экономкласса практически не изменилась (9,16 млн руб.), комфорткласс подорожал на 2,1% до 18,69 млн, а «бизнес» - на 6,4% до 40 млн руб. (напомним, в октябре цены на квартиры комфорт- и бизнес-класса упали на 2,6% и 9% соответственно).

В годовом выражении квартиры подорожали в среднем на 1,9%. Исключительно за счет самых дешевых квартир, прибавивших 4,6%. Комфорткласс за год подешевел на 1,1%, а «бизнес» - на 3,5%, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

По информации «Инкома», доля сделок с дисконтом на «вторичке» в ноябре осталась на том же уровне, что и в октябре – 81%. Средний размер скидки за месяц увеличился с 5,3% до 5,9%.

В сравнении с прошлым годом доля сделок с дисконтом выросла на 10 п.п., с 71%. Средний размер дисконта тогда был равен 5,3%.

«Рост числа операций с дисконтом во многом произошел за счет продавцов в сегменте двух- и трехкомнатных квартир масс-маркета, которым в связи с ослаблением активности покупателей, переходящих в категорию наиболее бюджетных лотов, приходится гораздо чаще идти на уступки в цене. Что же касается сегмента премиум (жилье бизнес-класса и «элит»), то здесь наблюдается стагнация, а спрос находится на крайне низком уровне», - поясняет Сергей Шлома.

Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы, в октябре равный 70 дням, в ноябре сократился лишь на один день. В сравнении с ноябрем прошлого года (57 дней) данный показатель вырос на 21,1%

В Подмосковье в конце ноября 2019 г. средний бюджет покупки составил 5,97 млн руб. – это на 1,7% больше, чем в октябре. Стоимость квартир экономклассе увеличилась на 1,5% до 4,27 млн руб., в комфортклассе цены остались на октябрьском уровне (5,87 млн), а бизнес-класс подорожал на 2,2% до 8,35 млн руб.

По сравнению с ноябрем 2018 г. средняя стоимость подмосковной «вторички» выросла на 8,4%. В «экономе» цены увеличились на 8,2%, в сегменте комфорткласса - на 8,3%, в бизнес-классе – на 4,3%, подсчитала «Азбука Жилья».

Средний размер скидки на вторичном рынке области в ноябре составил 6,6%. Это лишь на 0,1% больше, чем в октябре, и на 0,8 % больше, чем годом ранее. «При этом в городах, расположенных в непосредственной близости от МКАД, уровень скидок в ноябре не превышал отметку в 3%. Кроме того, скидку в 4-5% могут считать большой удачей покупатели вторичной недвижимости в многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию в последние 5-10 лет», - отмечает Ольга Власова.

Срок экспозиции квартир, по данным Гильдии риелторов Московской области, в ноябре остался на октябрьском уровне (62 дня). Годом ранее, когда спрос был на порядок выше, вторичные квартиры продавались быстрее – в среднем за 54 дня.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3497 (5 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 562 849
до 22 978 517 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Discovery PARK Москва, Северный округ, район Ховрино Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Ховрино, Аристотель Дмитрий Менделеев Исаак Ньютон ЛЕОНАРДО ДА ВИНЧИ Застройщик: MR Group.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 12 124 000
до 32 247 600 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 64 - 203 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.2 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 220 000
до 41 616 340 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Prizma Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский Площади : 61 - 164 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Беляево, 5 мин. транспортом м. Калужская, 5 мин. транспортом м. Коньково, 5 мин. транспортом м. Проспект Вернадского, 5 мин. транспортом Застройщик: Флэт и Ко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 8,6 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 8,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой от 9,8 млн.руб. Небоскребы бизнес-класса, в 15 минутах от Кремля. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Просторные 2-к. квартиры рядом с Таганкой от 11,9 млн р! Квартал бизнес-класса. Рядом метро, школа и парк. от 11,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в январе скидки на 2-комн квартиры. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с дизайнерской отделкой от 15,7 млн р. Сдача в 2020 г. Центр города. Скидки до 3%! Ипотека от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса со скидкой до 7%.Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца от 16,5 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" ст. м.Солнцево Квартира комфорт-класса+машино-место. Выгода до 500 000 руб. В пешей доступности м.Солнцево. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Только в январе - скидки на просторные 4-к. квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Ослепительные виды. Собственный парк-променад! Успейте приобрести! от 10,5 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 7% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA Квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Более 100 планировок. Отделка White Box. м. "Тушинская". квартиры от 174 000 руб/кв. м Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Апартаменты с дизайнерской отделкой от 56 кв.м с выгодой до 650 000 рублей. 7 минут до центра, дворы без машин Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте