На дворе разгар осеннего делового сезона, ипотечные ставки опустились ниже прошлогоднего уровня, однако спрос в годовом выражении продолжает снижаться. Застройщики перестарались с повышением цен на новостройки и теперь вынуждены компенсировать это щедрыми скидками. Пока скрытыми, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в октябре 5 983 договора долевого участия в строительстве жилья. Относительно сентября продажи новостроек, как обычно, выросли, но только на 7%. Для сравнения: в прошлом году соответствующий показатель прибавил 18,2%, а в 2017-м – 17,4%. В годовом выражении, по сравнению с октябрем 2018 г., нынешний октябрь потерял 28,1% спроса. То есть падение рынка ускорилось: сентябрь был хуже августа на 20,6%. А положительная годовая динамика в последний раз фиксировалась в июне, перед вступлением в силу поправок к 214-ФЗ (см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно»).

Впрочем, и в месячном выражении спрос вырос только в границах «старой» Москвы. По данным компании «Метриум», в октябре 2019 г. здесь было зарегистрировано 4,9 тыс. договоров долевого участия - на 12% больше, чем в сентябре (4,4 тыс. ДДУ). Лучше всего себя чувствовал комфорткласс: согласно подсчетам агентства «Бон Тон», число сделок в этом сегменте увеличилось на 28% относительно сентября. «Особенно высокий рост показали проекты на высокой стадии строительной готовности, в которых есть уже сданные корпуса», - уточняет гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Однако по сравнению с октябрем 2018 г. продажи заметно просели и внутри МКАД. В прошлом году Росреестр зафиксировал в «старой» Москве 6 тыс. сделок, таким образом, в годовом выражении активность покупателей сократилась на 19%.

В Новой Москве в октябре было зарегистрировано 1,99 тыс. сделок с новостройками, что практически совпадает с сентябрьским показателем - 1,95 тыс. За год спрос в ТиНАО упал на 17% (в октябре 2018 г. здесь заключили 2,4 тыс. сделок).

В принципе, реальные объемы продаж квартир в строящихся домах превышают число зарегистрированных договоров долевого участия. Перед 1 июля застройщики, чтобы не переходить на эскроу, активно оформляли ДДУ на аффилированные компании, и теперь эти «проданные» квартиры реализуются конечным покупателям по договорам уступки прав требования. Соответственно, число «переуступок» резко выросло. По данным «Метриума», если в октябре 2018 г. в «старой» Москве состоялось 572 таких сделки, или 9% от общего количества, то в октябре 2019 г. - уже 836, или 17% от всех продаж на рынке новостроек. В Новой Москве в октябре 2019 г. было зарегистрировано 563 переуступки (28% спроса) против 275 годом ранее (11%).

Однако даже с учетом этой прибавки (264 дополнительные сделки в «старой» Москве и 288 в Новой) в годовом выражении продажи упали существенно.

«Основная причина годового сокращения спроса – заметный рост цен на рынке новостроек, продолжающееся снижение доходов покупателей и длительный период дорогой ипотеки (с осени 2018 г. до конца весны 2019 г., когда ставки поднялись до 10,5% годовых)», - комментирует ситуацию Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

В настоящее время ипотечные ставки снизились. По оценкам риелторов, в октябре покупку строящегося жилья в московском регионе кредитовали под 9-9,3% годовых, что даже дешевле, чем в октябре 2018 г., когда ставки выдачи составляли 9,2-9,4%. В ноябре, по предварительным данным, ставки опустились до 8,5-9%. Однако ожидаемого эффекта это не дает. «К сожалению, пока мы не наблюдаем повышения потенциального спроса, характерного для осеннего периода. Покупательская заинтересованность в октябре прошлого года была спровоцирована грядущим ростом процентов по ипотеке, что и произошло в конце 2018-го. Казалось бы, сейчас, на фоне подешевевшей ипотеки, потенциальный спрос должен активизироваться, однако в реальности ожидания покупателей связаны с дальнейшим уменьшением ипотечных ставок. Таким образом, клиенты заняли выжидательную позицию», - отмечает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Доля ипотечных сделок в «Инкоме» по итогам октября 2019 г. составила 44%, что на 7,5% больше, чем в предыдущем месяце, но на 20% меньше, чем в октябре 2018 г. Число обращений от потенциальных покупателей в «Инком» в октябре сократилось на 7,1% относительно сентября и на 16,9% по сравнению с октябрем 2018 г. В «Азбуке Жилья» потенциальный спрос в октябре 2019 г. остался на сентябрьском уровне, что на 32% меньше, чем в октябре 2018 г. Число сделок по всем объектам, реализуемым компанией в Москве и Московской области, по итогам октября 2019 г. уменьшилось на 11% в месячном и на 44% в годовом выражении.

По данным компании «Метриум», в целом на рынке новостроек «старой» Москвы в октябре было заключено 2,5 тыс. ипотечных сделок, что составило 51% всех соглашений на рынке. По сравнению с сентябрем количество ипотечных приобретений выросло на 19%, а доля – на 3 п.п. Между тем за год число сделок с привлечением кредитных средств сократилось на 14%. Примечательно, что доля ипотеки в спросе тогда была сопоставимой – 48%. То есть продажи новостроек напрямую зависят от объема ипотечного спроса.

В Новой Москве, где уровень платежеспособности покупателей ниже, зависимость рынка от ипотеки еще более выражена. В октябре 2019 г. здесь заключили 1,2 тыс. сделок с ипотекой, или 61% от общего количества. По сравнению с октябрем 2018 г. количество ипотечных сделок упало на те же 14%, при этом доля ипотеки даже выросла – на 3 п.п. В месячном выражении, относительно сентября 2019-го, сделок стало больше на 20%, а их доля увеличилась на 5 п.п.

По мнению опрошенных www.irn.ru риелторских агентств, ноябрь, скорее всего, будет более успешным в плане спроса, чем октябрь. Однако на прорывы брокеры не рассчитывают. За первые три недели ноября количество сделок и бронирований в «Метриуме» возросло на 21% по сравнению с предыдущим месяц, тем не менее в годовом выражении количество сделок сократилось на 11%. В «Инкоме» в первой половине ноября число обращений увеличилось на 11,5% к октябрю, но упало на 14,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продажи при этом увеличились на 27,9% относительно октября и на 9,8% по сравнению с первой половиной ноября 2018-го.

Спрос оживил старт новогодних акций, которые в этом году представлены шире, чем в прошлом, говорит Валерий Кочетков. Сыграл свою роль и сезонный фактор: в предыдущие годы, начиная с сентября и до конца года, спрос возрастал в среднем на 15-20% каждый месяц, напоминает Мария Литинецкая.

Цены и скидки

Застройщики активно повышали цены в конце 2018-го – первой половине 2019 г. Сначала – на фоне ипотечного бума, потом – ажиотажа в связи с реформой 214-ФЗ. В результате средняя стоимость столичной квартиры экономкласса за год увеличилась на 12%, в «комфорте» цены выросли на 9%, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука Жилья». Только и без того переоцененный «бизнес» за год подешевел на 14%.

Средний бюджет сделки

Класс «Старая» Москва
окт.19 окт. 2019 к сен. 2019 окт. 2019 к окт. 2018 сен.19 окт.18
млн. руб. % % млн. руб. млн. руб.
Эконом 7.97 0.3% 11.8% 7.94 7.12
Комфорт 10.52 -1.0% 8.6% 10.63 9.69
Бизнес 18.97 2.8% -13.8% 18.45 22.00

Источник: «Азбука Жилья»

Из-за роста цен предложения и вымывания бюджетных лотов увеличился и средний чек сделки: в «старой» Москве на 15%, в Новой – на 19%, в Подмосковье – на 8%, отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным «Метриума», в октябре 2019 г. средняя стоимость приобретенной по ДДУ квартиры в «старой» Москве составила 12,1 млн рублей против 10,9 млн руб. годом ранее. В Новой Москве средний чек сделки за год вырос с 5,1 млн до 6,2 млн руб.

Особенно сильно прибавили цены в комфортклассе: по данным «Бон Тон», на 26,8% в «старой» Москве, 43% в Новой и на 11,2% в области.

Так как рост цен в массовых сегментах привел к снижению спроса, застройщики вынуждены стимулировать покупательскую активность скидками.

Средний размер дисконта пока изменился незначительно. По данным компании «Метриум», в октябре 2019 г. в массовом сегменте рынка «старой» Москвы скидка в среднем равнялась 4% - как и в сентябре, и в октябре 2018 г.

Максимальные дисконты внутри МКАД в октябре не превышал 10%, однако в ноябре застройщики запустили новогодние акции со скидками до 15%.

Распространённость дисконтов также увеличивается: если в сентябре, по данным компании «Метриум», скидки предлагались в 79% массовых новостроек (в 58% дисконты были фиксированными, в 21% - индивидуальными, то есть согласовывались с застройщиком для каждого конкретного покупателя), то в октябре уже 85% новостроек эконом- и комфорткласса продавались с дисконтом, причем в 62% скидки были фиксированные, в 23% - индивидуальные. В октябре 2018 г. скидки предлагались в 84% проектов, в 8% скидка не была фиксирована, а в 76% ее величина была определена заранее.

При этом застройщики, помимо дисконтов, предлагают покупателям щедрые подарки: кто-то дарит квадратные метры, кто-то не включает в стоимость квартиры площадь лоджий, кто-то в сотрудничестве с банками разрабатывает уникальные ипотечные программы – разумеется, за счет внутренних скидок на объект, рассказывает Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости «PROобмен».

По оценке «PROобмен», стоимость подобных подарков в настоящее время может достигать 10-12% от общей цены предложения, а к декабрю – вырасти до 20%. Как подчёркивает Никитина, скрытые скидки начали увеличиваться именно на фоне роста номинальных цен.

Актуальные проекты компании Азбука жилья (апрель 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
LOFT НагорнаяМосква, Южный округ, район Нагорный, м. НагорнаяСдан
Источник данных: База недвижимости IRN.RU