Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Стоит ли покупать микрожилье

Квартира меньше парковки

Наблюдающаяся с начала кризиса тенденция к постепенному снижению площади жилья в Москве и крупных городах уже заметно корректирует квартирографию в проектах бизнес-класс, а на массовом рынке достигла апогея. Сейчас в продаже можно найти недвижимость площадью 14 кв. м и даже 11 кв. м. Но ее покупка не всегда оказывается безопасной и надежной инвестицией.

Минимальная площадь жилья, представленного в экспозиции на московском рынке, за семь лет сократилась почти в три раза, свидетельствуют данные «Метриум». Если в 2012 году размер самого маленького существующего на рынке лота составлял 29,5 кв. м, то в третьем квартале текущего года появилось рекордное по своим габаритам жилое помещение в 11,1 кв. м. Минимальная площадь экспонируемого жилья на столичном рынке сокращается с начала экономического спада. В 2014 году показатель составлял 29,8 кв. м, в 2015-м он обвалился до 22,2 кв. м, дойдя до 18 кв. м в 2018 году.

Маленький секрет

Консультанты «Метриум» поясняют, что площадь самого маленького продающегося в Москве жилья в 11,1 кв. м ниже установленной в городе минимальной допустимой площади места в паркинге, которая составляет 13,25 кв. м при габаритах 5,3 м в длину и 2,5 м в ширину. Самое маленькое жилье, по данным консультантов, сейчас продается в проектах компании MySpace Development в районах Западное Дегунино и Нижегородский: в первом случае можно выбрать пресловутый лот в 11,1 кв. м, во втором минимальная доступная площадь увеличена до 11,6 кв. м.

Консультанты указывают, что лоты в проекте продаются как жилые помещения. Об этом же рассказали корреспонденту «Ъ-Дома», позвонившему в компанию под видом покупателя. В MySpace Development пояснили, что компания выкупила два здания в Москве, самостоятельно занимается их ремонтом, перед продажей оформляя каждый лот в Росреестре как жилое помещение. На сайте застройщика указано, в помещении возможно оформить постоянную регистрацию. Продажи ведутся через зарегистрированное в Воронеже ООО «Стройсервис», его бенефициар — Александр Шаповалов. По данным «СПАРК-Интерфакс» на середину октября, 100% долей в компании были переданы в залог ООО «Тетис Кэпитал». Учредителем этой структуры выступает группа «Тринфико».

Общая беда

Аналитики «Метриум» объясняют, что путь к резкому снижению минимальной площади жилья московский рынок начал в 2014–2015 годах, когда стал активно развиваться формат студий. Хотя минимальная площадь недвижимости заметно снизилась во всех ее форматах. Так, например, размер самой маленькой однокомнатной квартиры в 2012 году был 33,4 кв. м, а в 2019 году сократился на 12% по сравнению с этим показателем, до 29,4 тыс. кв. м. В формате двухкомнатного жилья снижение составило 16% — с 51,7 кв. м до 43,6 кв. м. Трехкомнатные квартиры за семь лет стали меньше на 14% — с 73,2 кв. м до 62,6 кв. м.

Гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев говорит о заметной динамике и в более короткой перспективе. Средняя площадь квартиры в комфорт-классе, по его оценкам, за последний год сократилась на 2%, до 58,9 кв. м, однокомнатные квартиры стали компактнее на 8%, двухкомнатные — на 4%, трехкомнатные — на 3%. Массовое жилье за пять лет стало меньше на 5%. На рынке бизнес-класса, по оценкам господина Каширцева, эта динамика еще более очевидна: за последний год квартиры и апартаменты потеряли в среднем 10% площади: теперь средний показатель составляет 71,5 кв. м. Этот показатель на 35% ниже аналогичного значения пятилетней давности. «В разрезе по типам снижение за год составило 11% для однушек, 9% для двушек и 12% для трешек»,— добавляет господин Каширцев. Феномен постепенного снижения площади жилья он также связывает с кризисными тенденциями, когда уменьшение размера лота рассматривается как основная возможность снизить бюджет покупки недвижимости. Площадь самых маленьких апартаментов, которые сейчас продаются в Москве, по словам консультанта, составляет 14 кв. м.

Тенденция к уменьшению стоимости жилья прослеживается не только в Москве, в Санкт-Петербурге она проявляется еще ярче. По данным BN.ru, доля однокомнатных квартир студий в новостройках города сейчас составляет 67,3%. Средняя площадь лота в выведенных на рынок Санкт-Петербурга новостройках за последние пять лет постоянно уменьшалась: с 48,9 кв. м в 2014 году до 44,3 кв. м в 2019-м. А управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая называет очень маленькое жилье в целом общемировой тенденцией. Так, в Гонконге, по ее словам, сейчас покупателям предлагают лоты по 9 кв. м.

Дорого и тесно

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин считает постепенное уменьшение квартир лишь ростом разнообразия на рынке. Появление малогабаритных форматов, по его мнению, позволяет приобрести отдельное жилье тем, кто раньше не мог его себе позволить, например студентам и молодым специалистам, которые еще пять-десять лет назад не могли найти в своем скромном бюджете ничего подходящего. Но, судя по динамике, такие предложения оказываются востребованными многими категориями покупателей. Как следует из данных «Метриум», в 2012 году самая маленькая студия в Москве продавалась за 4,5 млн руб., то есть по цене 152,54 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас легендарный вариант в 11,1 кв. м был выставлен на продажу за 3,13 млн руб.— 281,98 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть стоимость увеличилась на 84%. Рост средних цен на первичное жилье за это время тоже оказался существенным, но не таким пугающим: за семь лет на первичном рынке Москвы этот показатель, по данным «Метриум», вырос на 37% — со 121,7 тыс. руб. за 1 кв. м до 167,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Более высокую стоимость малогабаритных предложений можно объяснить их полной меблировкой, но аналогичная тенденция прослеживается и в смежных форматах. Согласно оценкам «Метриум», самая маленькая однушка в Москве сейчас стоит 4,25 млн руб.— это 146,6 тыс. руб. за 1 кв. м, а в 2012 году самое маленькое жилье предлагалось за 100,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Так, за семь лет стоимость самого доступного жилья выросла на 46%. Площади в самой маленькой двушке за тот же период подорожали на 42,6%, с 94 тыс. руб. за 1 кв. м (цена предложения составляла 4,86 млн руб.) до 134 тыс. руб. за 1 кв. м (5,84 млн руб.). В случае трешки аналогичный прирост составил 40%, цена выросла с 80,6 тыс. руб. за 1 кв. м (лот стоил 5,89 млн руб.) до 113 тыс. руб. за 1 кв. м (7,12 млн руб.). Ведущий аналитик BN.ru Ольга Романова тоже отмечает, что небольшие квартиры дорожают быстрее: за минувший год средняя стоимость предложений студий и однушек выросла на 21% (до 4,6 млн руб.), двушки подорожали в среднем на 6% (до 6,9 млн руб.).

Секрет увеличения цен — постоянный рост спроса. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев рассказывает, что с 2015 года средняя площадь квартиры по покупательскому спросу снизилась на 11%, до 58 кв. м. Застройщики отвечают на это увеличением в проектах доли популярных лотов: согласно оценкам эксперта, 23% от общего объема предложения сейчас формируют квартиры меньше 40 кв. м. На сделки с квартирами меньше 20 кв. м, по оценкам господина Родионцева, сейчас приходится все же менее 1%. Но их число, по его оценкам, постоянно растет. Высокий спрос на экстремально маленькое жилье консультант связывает с популярностью квартир-студий, приобретаемых в инвестиционных целях. А Владимир Каширцев добавляет, что совокупный объем такого предложения сейчас составляет 140 лотов.

Серьезные риски

Но покупка экстремально маленького жилья может оказаться не лучшей идеей, даже если речь идет исключительно об инвестиционной сделке. Управляющий партнер юридической фирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын объясняет, что, согласно нормам и правилам застройки Москвы, рекомендуемая площадь однокомнатных квартир составляет 28–38 кв. м, двухкомнатных — 28–38 кв. м, трехкомнатных — 56–65 кв. м.

Юрист Forward Legal Арпине Пирумян поясняет, что в первую очередь нужно обратить внимание на наличие у девелопера проекта разрешения на строительство — оно сможет гарантировать покупателю, что речь идет о реализации именно жилья. Господин Синицын добавляет, что получать его требуется и в случаях, когда речь идет о редевелопменте и реализации существующих объектов, но застройщики часто это игнорируют. «Если компания ведет работы без разрешения на строительство, то, согласно ст. 222 ГК РФ, ее проект подпадает под определение объекта самовольного строительства и должен быть снесен»,— рассказывает юрист.

Господин Синицын рассказывает о случаях, в которых дольщиком приходилось самостоятельно заниматься легализацией объектов, реализованных без разрешения на строительство. Этот процесс предусматривает уплату штрафов в городской бюджет в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб. за 1 кв. м. «Например, в проекте на Духовской, 17 покупатели лофтов первой очереди вскладчину заплатили 143 млн руб., второй — 126 млн руб., чтобы их жилье не снесли»,— рассказывает он. Госпожа Пирумян объясняет, что, если застройщик ввел покупателя в заблуждение, продав помещение, которое не будет иметь статус жилого, последний имеет право отказаться от договора и вернуть деньги. Правда, вести разбирательство с застройщиком, скорее всего, придется в суде. Так, господин Синицын рассказывает о случае из практики, в котором клиенту было продано помещение на пятом этаже в четырехэтажном здании. «Деньги вернули, как только мы подали к ним иск со ссылкой на самострой»,— вспоминает он.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
521 (7 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 114 963
до 36 993 295 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 36 - 147 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Лобачевского ул., вл.120, к.1 Лобачевского ул., вл.120, к.2 Застройщик: Лидер Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 639 414
до 44 072 424 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 46 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г., есть сданные м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 320 261
до 37 986 351 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 25 - 132 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г., есть сданные м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 64 до 203 кв.м. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Метрополия» Квартиры бизнес-класса по цене комфорта. Широкий выбор планировок. Расположение внутри ТТК. Ипотека от 6% Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте