Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2019 года: высокий сезон оказался низким

Снижение ипотечных ставок удерживает рынок от стагнации, но только в столице

Осень пока не оправдывает надежд профессиональных участников рынка: несмотря на снижение ипотечных ставок, спрос на вторичное жилье остается низким для «высокого сезона». Особенно непростая ситуация складывается в Подмосковье, где на фоне роста объемов предложения и падения спроса покупатели становятся все более избалованными.

Спрос

В октябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 605 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 25,7% больше, чем в сентябре. Прибавка вроде бы значительная, но по факту уровень спроса ощутимо ниже, чем в весенний деловой сезон: в марте-апреле ежемесячно регистрировалось 13-15 тыс. переходов прав. Примерно столько же новых прав на недвижимость, сколько в октябре, было зарегистрировано летом, в июле (12 563), когда рынок немного ожил благодаря снижению ипотечных ставок.

Рост спроса на жилье в октябре также обеспечили ипотечные покупатели. В октябре ЦБ РФ сократил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п. против обычных 0,25 п.п. Банки ждали этого и заранее снижали ставки по своим ипотечным программам: по данным риелторов, ставки выдачи кредитов на покупку «вторички» в октябре опустились ниже 10% годовых. На фоне удешевления ипотеки число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке, по данным Росреестра, в октябре увеличилось на 21% по сравнению с сентябрем.

Однако, как и летом, подешевевшей ипотеки не хватило, чтобы спрос достиг уровня прошлого года. Годом ранее, в октябре 2018 г., в столице было зарегистрировано 16 129 переходов прав на жилье, то есть нынешний октябрь оказался хуже прошлогоднего на 21,8%.

С ипотекой такая же ситуация: в октябре 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве на 20,2% меньше ипотечных договоров, чем в октябре 2018-го. Раздельную статистику по первичному и вторичному рынку Росреестр не приводит, однако она есть у риелторов: например, в «Инкоме» количество ипотечных сделок на «вторичке» за год сократилось на 29,5%. При этом доля кредитных сделок в общем объеме спроса уменьшилась лишь на 1,2 п.п., с 41,2% до 40%.

Что касается данных риелторов по спросу в целом, то они не сильно отличаются от официальной статистики. Число авансов от потенциальных покупателей в «Инкоме» в октябре выросло на 27% относительно сентября, но упало на 30% по сравнению с октябрем 2018 г. В «Азбуке Жилья» потенциальный спрос (число обращений в компанию) в октябре увеличился на 1% к сентябрю 2019 г., но оказался на 18% ниже, чем в октябре 2018-го. Количество сделок осталось на уровне прошлого года, а по сравнению с сентябрем 2019 г. выросло на 4%. В «PROобмен» число обращений по конкретным объектам увеличилось не более чем на 5% относительно сентября, а по отношению к октябрю предыдущего года показатель сократился на 17%.

«С сожалением можно констатировать, что в этом году, на фоне усугубившейся рецессии экономики, покупательская способность населения низкая, и даже традиционного сезонного всплеска не произошло», - говорит Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости «PROобмен».

На отсутствие «позитивных перемен» с наступлением высокого сезона обращает внимание и Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»: «Если в предыдущие годы уровень спроса осенью в целом был как минимум на 10% выше в сравнении с летними месяцами, то в 2019-м активизации рынка не произошло».

Причины проседания спроса, особенно по сравнению с прошлым годом, – насыщение ипотечного спроса и так называемый эффект высокой базы: осенью 2018-го активность покупателей на «вторичке» достигала аномально высоких значений, напоминает эксперт.

Собственно, исчерпание спроса на ипотеку в значительной мере следствие «высокой базы». Ипотечный спрос насытился потому, что осенью 2018 г. начала дорожать ипотека, до этого быстро дешевевшая, и потенциальные заемщики, которые могли бы выйти на рынок в 2019 г., поспешили со сделками, чтобы закрепить ставки. А в первой половине 2019 г. спрос, тоже во многом кредитный, простимулировали опасения роста цен на квартиры в связи с реформой 2014-ФЗ. Из-за искусственного ажиотажа в конце 2018 – первой половине 2019 гг. даже стремительно дешевеющей в последние месяцы ипотеки уже недостаточно для существенной и продолжительной активизации рынка, не говоря о прошлогодних рекордах. Напомним, эффекта от летнего снижения ставок хватило лишь на месяц-полтора.

«По уровню покупательской активности ноябрь этого года однозначно будет хуже ноября 2018-го, пока мы предполагаем, что по уровню внесенных авансов он более-менее сравняется с нынешним октябрем», - говорит Сергей Шлома.

Екатерина Никитина также отмечает, что спрос в ноябре практически не превышает показатели октября 2019 г. и «это очень серьезный звонок для продавцов квартир как на вторичном рынке, так и в новостройках. Есть повод пересмотреть маркетинговую стратегию и максимально сконцентрироваться на выходе на сделку».

Впрочем, не все так безнадежно - в конце года столичный рынок недвижимости может поддержать переток средств с депозитов, так как падают не только ипотечные ставки, но и доходность банковских вкладов (см. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели»).

А вот подмосковной «вторичке» это вряд ли поможет – область куда менее привлекательна и для инвесторов, и для конечных покупателей. По словам вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор» (г. Раменское) Ольги Власовой, количество сделок на вторичном рынке в октябре по сравнению с сентябрем сократилось более чем на 10%, а количество внесенных покупателями авансов в среднем уменьшилось на 13-15%. В ноябре спрос может упасть еще на 5-10%.

«Ситуацию не спасает даже массовое снижение ипотечных ставок банками, первая волна которых прошла еще в сентябре, - подчёркивает Ольга Власова. - Денег у людей не становится больше, а если у кого-то и увеличиваются зарплаты, то не на столько, чтобы этих средств хватило на приобретение недвижимости. Плюс сказывается закредитованность населения, что значительно снижает эффект от падающих ипотечных ставок».

Все это приводит к тому, что покупатели становятся более избалованными. В октябре в Подмосковье даже наметился новый тренд: отказ от приобретения объектов недвижимости, за которые ранее был внесен аванс. «Совсем сделки не разваливаются, однако увеличивающийся объем предложения и разнообразие лотов приводят к тому, что в подмосковных агентствах теперь часто можно стать свидетелем примерно такого диалога между риелтором и покупателем: «Ну что, закрываем сделку? – Ой, подождите, появилась более интересная квартира!». Или: «Я только-только увидел объект, который мне подходит больше!», - рассказывает Ольга Власова.

Одновременно на фоне снижения ставок растет зависимость рынка от кредитных средств. В среднем на вторичном рынке области доля ипотечных сделок в октябре превысила 60%. Годом ранее этот показатель составлял 52%. А в АН «Удачный выбор» 90% клиентов в октябре воспользовались заемными средствами против 65% в октябре 2018-го.

Предложение

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке жилья «старой» Москвы в октябре вырос в сравнении с сентябрем на 2,8%. В то же время по отношению к октябрю прошлого года экспозиция в сегменте уменьшилась на 7,9%.

Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», количество выставленных на продажу квартир осталось на сентябрьском уровне, а их суммарная площадь сократилась на 2,2%. В годовом выражении показатели уменьшились на 11% и 14% соответственно.

«С учетом общего снижения спроса в сравнении с прошлогодними показателями объем предложения на «вторичке» ожидаемо должен был увеличиться, однако он, напротив, уменьшается. Более того, согласно статистике «ИНКОМ-Недвижимость», число вторичных объектов, поступивших в базу компании за два первых месяца нынешней осени, снизилось в два раза по сравнению с тем же периодом 2016-го – 10 876 лотов против 21 510 лотов соответственно», - отмечает Сергей Шлома.

Эксперт объясняет этот парадокс тем, что продавцы «вторички» не ожидают падения цен и потому в условиях экономической неопределенности и неуверенности в завтрашнем дне не спешат выходить на сделки. Тем более, что на вторичном рынке много альтернативных сделок, где продавец после реализации собственной квартиры сам становится покупателем. Такого рода операции обычно предполагают доплату, издержки на переезд, ремонт, услуги риелтора и т. д., что зачастую требует немалых трат.

В Подмосковье, в отличие от Москвы, все логично: спрос падает, предложение - наоборот. По данным «Азбуки Жилья», по сравнению с сентябрем число квартир в экспозиции увеличилось на 1,7%, их площадь – на 1,8%. В годовом выражении предложение выросло на 5% и 4%.

По словам Ольги Власовой, динамика была более существенной: объем предложения в октябре вырос на 15% по сравнению с сентябрем, «что свидетельствует о затоваривании рынка, которое, по всем признакам, продолжится и в ноябре». Годом ранее квартир было меньше на 18%, так как спрос был намного выше - именно в октябре 2018 г. начался бум продаж, который продолжился вплоть до нового года. В целом, «если сравнивать ситуацию на рынке вторичной недвижимости сегодня и в середине осени прошлого года, то можно смело говорить о том, что это два разных рынка – так резко все изменилось», подчеркивает вице-президент ГРМО.

Цены

В октябре 2019 г. квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы подорожал на 0,2% до 177 000 руб. в среднем, подсчитали аналитики www.irn.ru. При этом цены росли почти исключительно в дорогом сегменте, а дешевый даже ушел в минус. «Это обычная ситуация для периодов торможения рынка», - отмечается в обзоре рынка недвижимости по итогам октября 2019 года.

По данным «Азбуки Жилья», средняя стоимость столичной квартиры за месяц уменьшилась на 5,8%, до 22 млн руб. В экономклассе цены не изменились (9,13 млн руб.), комфорткласс подешевел на 2,6% (18,32 млн), а «бизнес» - на 9% (37,61 млн).

В годовом выражении, по сравнению с октябрем 2018 г., бюджет сделки также снизился – в среднем на 2,7%, согласно подсчетам агентства. Квартиры экономкласса подорожали на 4,5%, а в комфорт- и бизнес-классе цены упали на 2,2% и 7,6% соответственно.

За год сократилась и средняя стоимость проданной столичной квартиры, но ненамного: по данным «Инкома», с 8,5 млн руб. в октябре 2018 г. до 8,45 млн в октябре 2019-го. В сентябре 2019 г. этот показатель составлял 8,4 млн руб.

При этом в Подмосковье, несмотря на снижение спроса, цены предложения растут. По данным «Азбуки Жилья», среднестатистическая квартира в области в конце октября стоила 5,87 млн руб. – на 0,4% больше, чем в сентябре. В эконом- и комфортклассе бюджет увеличился на 1,1% и 1,2% соответственно (до 4,2 млн и 5,85 млн руб.). В бизнес-классе цены просели на 0,8% до 8,18 млн руб.

В годовом выражении цены в среднем по рынку прибавили 7,1%. В экономклассе - 5,6%, в «комфорте» - 8,9%, в «бизнесе» - 6,5%.

Но рынок растет только за счет квартир в относительно новых домах, построенных максимум 15 лет назад, а цены на хрущевки и другое старое жилье по-прежнему стремятся вниз, отмечает Ольга Власова. «Другой вопрос, что даже при затоваривании рынка сравнительно новых квартир на нем не так уж много, да и покупают их интенсивнее. Как раз основная масса находящихся на рынке лотов приходится на долю старой жилой недвижимости. К примеру, сейчас в Подмосковье купить двухкомнатную квартиру в старом жилом фонде постройки 50-х годов можно по цене однокомнатной в том же старом жилфонде, но гораздо более свежего года постройки. Причем речь идет о квартирах, находящихся в одной локации», - резюмирует эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4410 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE Квартиры без риска. Паркинг с кладовыми. Детский сад. Охрана 24/7. Дом сдан! Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Пушкино» Квартиры без риска. Собственная инфраструктура. Рядом лесопарковая зона с рекой и 2 ж/д станции. Рассрочка 0%. Ипотека от 3,7% от 2,6 млн рублей. Застройщик: Инград. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры в готовых домах пл. 112-180 метров. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте