Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Дорого и мило

Кто, как и сколько платит за содержание элитной недвижимости в Москве

Цены на коммунальные услуги и сопутствующие сервисы растут на 5–15% в год, а собственники элитных квартир не хотят больше переплачивать управляющим компаниям ни рубля, запрашивая договоры еще на стадии выбора жилья.

После обвала курса рубля в 2014 году и последовавшего роста стоимости эксплуатационных услуг других сопоставимых факторов, влияющих на рынок управления недвижимостью, за последние пять лет не было, убежден директор по техническому обслуживанию и эксплуатации департамента управления недвижимостью Colliers International Андрей Филиппов. По его оценкам, цены на ЖКУ растут на 5–6% в год независимо от сегмента. Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков оценивает рост элитной «коммуналки» в 10–15%, соглашаясь, что расходы увеличиваются по мере того, как тарифы поднимает сам город, а делает он это регулярно и для всех зданий.

Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов парирует: стоимость ЖКУ в построенных домах осталась примерно на том же уровне. «Расти не дает рынок, который уже достаточно конкурентоспособен, и покупатели, осведомленные о средней стоимости обслуживания, — поддерживает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — Сформированным правилом стало в подробностях узнавать о стоимости эксплуатационных услуг, уровне управляющей компании, ее опыте. В случае если дом уже построен, многие запрашивают текст договора, который им предстоит заключить в будущем с управляющей компанией».

В результате в некоторых домах платежи немного снизились — за счет смены управляющих компаний по требованию собственников. Правда, параллельно на рынок вышли элитные новостройки, установившие новые рекорды по стоимости эксплуатационных платежей — Fairmont & Vesper Residences (450 руб./кв. м) и Cameo Moscow Villas (315 руб./кв. м).

Управляющие с компанией

По словам Андрея Филиппова, в расходах на охрану, уборку и техническую эксплуатацию в последние два-три года наблюдается относительная стабильность: цены растут незначительно, не более 3–4% за год. Немного увеличивается стоимость клининговых услуг, что собственники бизнесов объясняют якобы «обелением» рынка и «курсом на прозрачность» от налоговых органов.

Наибольшее же влияние на стоимость эксплуатации оказывает состояние самого объекта и необходимость капитальных затрат: отложенный ремонт часто становится дороже, и с каждым годом разница увеличивается. Кроме того, покупателю предлагают все больше инфраструктуры и выше сервис — в ответ на его же запросы, указывает Юрий Щербаков.

По данным Colliers International, сейчас стоимость эксплуатационных услуг в элитном сегменте начинается от 200 руб./кв. м в месяц и может достигать 600 руб./кв. м и больше (для отдельных особняков или для высотной элитной недвижимости). До 50% затрат приходится на обслуживающий персонал; далее идут затраты на обслуживание инженерных систем силами подрядных организаций (около 10%), услуги охраны и клининга внутренних помещений и территории (примерно по 15%). Остальное — вознаграждение управляющей компании и накладные расходы.

Выбор и стоимость услуг УК — один из камней преткновения для жильцов в элитном сегменте, нередко убежденных в том, что девелопер навязывает нужного игрока. «В жилом квартале бизнес-класса «Наследие» на Преображенской мы как застройщик, сдавая дом, наняли эксплуатирующую компанию, — рассказывает Екатерина Батынкова. — Тариф составил около 60–70 руб. за 1 кв. м, но многие жители были крайне недовольны высоким, по их мнению, ценником. В итоге они поменяли управляющую компанию на другую, работающую по утвержденным городским тарифам, которые примерно вдвое ниже. Однако вскоре смогли убедиться в том, что элементарные, прозрачно рассчитываемые услуги не бывают в разы дешевле их объективной себестоимости». 

Впрочем, снизить расходы все-таки можно, если пригласить и «вдумчиво поработать» с профессиональной УК. Гарантированный дисконт в Colliers International оценивают приблизительно в 20% и более. «Собственные управляющие компании, работающие в условиях отсутствия внешней конкуренции, не могут обеспечить сопоставимый уровень стоимости при равном составе и качестве услуг», — констатирует Филиппов.

Обычно стоимость обслуживания дома распределяется между всеми собственниками, поэтому жильцы малоквартирных клубных домов платят больше, рассказывает Денис Попов. Так, в клубном доме Nabokov на Остоженке эксплуатационные платежи обойдутся в 250 руб. за 1 кв. м, а в «Остоженка Парк Палас» (Хилков пер., д.1), в котором 127 квартир, значительно скромнее — 135 руб. за 1 кв. м. В более доступных по стоимости районах, например в Пресненском, эксплуатационные платежи еще ниже: в резиденции «Монэ» владельцам придется отдать 117 руб. за 1 кв. м, а в ЖК RedSide — 90 руб. «В нашем проекте «Театральный Дом» на Поварской предусмотрено 129 апартаментов, — перечисляет Екатерина Батынкова. — Стоимость составляет около 150 руб. за 1 кв. м. В жилом комплексе премиум-класса «Сады Пекина» на Маяковской — 330 апартаментов, и стоимость снижена до 95 руб. за 1 кв. м. В объектах бизнес-класса больше квартир, поэтому ставка может колебаться в пределах 60–90 руб.».

Охранная грамота

Эксплуатационные платежи, впрочем, не всегда рассчитываются по количеству квартир в доме, уточняет Денис Попов. Среди исключений —небоскребы в «Москва-Сити», эксплуатация которых обходится очень дорого: в ее стоимость заложено привлечение промышленных альпинистов для мойки окон, высокотехнологичное инженерное оборудование, развитая инфраструктура. «Тарифы, конечно, зависят от уровня эксплуатирующей организации — например, она может быть крупной международной компанией-монополистом, как в «Москва-Сити», — резюмирует Попов. В целом одной из главных статей расходов остается охрана жилого комплекса, и это последняя услуга, от которой откажутся состоятельные покупатели. 

Наиболее распространенным дополнительным сервисом в элитных домах также является консьерж-сервис 24/7, продолжает Денис Попов. Но многие покупатели активно интересуются и такими опциями, как wellness- и спа-центры — иногда это исключительно внутренние услуги, не рассчитанные на внешний поток, и здесь в качестве примера можно привести клубный дом «Монолит», где в стоимость платежей (152 руб. за 1 кв. м) включены бассейн и wellness-центр только для жильцов.

Кроме того, чем больше придомовая территория, тем дороже обходится ее содержание: оригинальный ландшафтный дизайн отличается сложностью обслуживания, требуя большого количества садовников и уборщиков.

Должна быть экономной

Однако, по словам Андрея Филиппова, основная экономия сегодня достигается именно за счет сокращения обслуживающего персонала: там, где раньше работали два-три специалиста гостевого сервиса, теперь зачастую обходятся одним. В некоторых проектах людей в белых перчатках уже сейчас заменяют на роботов. Сервисных роботов Promobot — умеющих общаться с жильцами, вежливых и исполнительных — активно использует застройщик «Колди», сообщает Юрий Щербаков.

С 1 июля 2019 года Мин¬строй РФ обязал еще на стадии строительства многоквартирных домов устанавливать умные приборы учета ресурсов. Они не только позволяют облегчить сам процесс оплаты, но и помогают сэкономить: в онлайн-кабинете житель новостройки может проанализировать почасовой расход воды, электричества, тепла и газа в своей квартире, перечисляет Щербаков. Более 300 опций (устройств) — от датчиков света до системы анализа температуры и опознавания — можно подключить и к виртуальному центру управления умного дома. 

В России пока рано говорить об установке солнечных батарей, которые существенно сэкономили бы и расход газа, но девелоперы активно разрабатывают это направление, и, вероятно, новые инновационные модели будут со временем появляться в жилье премиального класса. В свою очередь, раздельный сбор мусора позволяет управляющей компании отдавать часть отходов в переработку (бумага, стекло, жестяные банки), направляя вырученные деньги на нужды жильцов, добавляет Екатерина Батынкова. Популярна и технология, позволяющая за счет прессовки мусора в специальных контейнерах экономить на его вывозе — вывоз одного контейнера с прессованным мусором стоит значительно меньше, чем пяти или семи контейнеров с обычным мусором.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
461 (2 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.6 млн руб. от 7.6 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры в готовых домах площадью от 112 метров. Одинцовский район. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,6 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,6 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте