Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Девелоперам указали на точку

Госдума готова запретить небольшие стройки

Не успев адаптироваться к новым правилам привлечения средств дольщиков через эскроу-счета, застройщики приготовились к новому удару. Депутаты Госдумы, вернувшись с летних каникул, первым делом обратили внимание на проблему точечной застройки и пообещали запретить ее, подготовив в срочном порядке поправки в законодательство. Участники рынка считают эту инициативу популизмом и предрекают серьезные проблемы с обновлением жилищного фонда, особенно в регионах, если дело дойдет до моратория.

В начале октября в Госдуму на правительственный час с докладом приехал вице-премьер Виталий Мутко, отвечающий в федеральном правительстве за строительную отрасль. Все шло по плану: чиновник докладывал о переходе застройщиков на проектное финансирование и привлечение средств дольщиков через эскроу-счета, рассказывали о выполнении национальных программ по улучшению качества жилья и развитию рынка ипотеки. Но спикер Госдумы Вячеслав Володин, похоже, даже неожиданно для вице-премьера заявил, что надо отказываться от точечной застройки: «Давайте примем решение запретить точечную застройку, чтобы высокими домами не уродовали исторический центр и те части городов, где нет этих высоток».

Власти российских городов в разные годы по-разному решали этот вопрос, который особенно остро стоял в Москве в начале 2000-х. Тогда из-за нехватки готовых участков под застройку на фоне бешеного роста цен на столичную недвижимость девелоперы готовы были застраивать любой свободный клочок земли, даже детскую площадку. Это вызывало серьезный социальный протест среди москвичей. Летом 2007 года под напором градозащитников мэрия сдалась. Тогдашний глава городского стройкомплекса Владимир Ресин запретил префектурам (именно они в те годы давали разрешения на строительство, а не градостроительно-земельная комиссия, как сейчас) согласовывать точечную застройку. В Москве до сих пор сложно реализовать такой проект.

В Санкт-Петербурге эту проблему тоже решили с учетом специфики локального рынка: там под запрет могут подпасть отдельно взятые проекты, которые реализуются в границах зеленых насаждений. То есть петербургские власти, декларируя право каждого жителя на доступность к паркам и скверам, фактически развернули борьбу с точечной застройкой, что, естественно, вызвало негативную реакцию у застройщиков.

Нынешняя инициатива спикера Госдумы запретить точечную застройку отдельным законодательным актом по всей стране ожидаемо вызвала всплеск недовольства. Опрошенные “Ъ” участники рынка назвали эту инициативу серьезным ударом для всех застройщиков жилья.

Без понятия

Первая трудность, с которой могут столкнуться парламентарии при разработке отдельного законопроекта, может показаться формальной, но без ее преодоления дело вряд ли сдвинется с мертвой точки. «Ни в Градостроительном, ни в Жилищном кодексах сейчас нет такого понятия, как "точечная застройка",— говорит гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.— Поэтому многое зависит от того, как законодатели определят это понятие». По его мнению, если жилищное строительство совсем запретят или сильно ограничат в пределах исторически сложившихся кварталов, то это станет серьезным ударом по девелоперскому бизнесу.

«Сейчас любые серьезные ограничения для девелоперского бизнеса потенциально могут привести к росту себестоимости реализации проектов и, соответственно, уходу из отрасли тех, кто не сможет или не захочет смириться с новым уровнем маржинальности»,— прогнозирует управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая возможное влияние моратория на точечную застройку. Она рассчитывает, что до запрета дело не дойдет: в противном случае это остановит развитие городов.

В условиях плотной застройки городов точечные проекты — единственный вариант для развития территорий, убежден директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. В качестве примера он приводит европейские города, где девелоперские проекты общей площадью не более 30–40 тыс. кв. м считаются крупными, в то время как в России они классифицируются как точечная застройка.

Госпожа Литинецкая полагает, что жители тех же исторических центров вряд ли будут рады тому, что в их кварталах неухоженный пустырь или заброшенное здание. Поэтому, продолжает она, законодатели могли бы обратить внимание на то, чтобы не было хаотичной застройки на придомовых территориях, что, собственно, становится причиной громких скандалов и создания протестных групп.

Удар по регионам

Потенциально полный запрет на точечную застройку моментально привнесет целый перечень рисков на рынок, и это на фоне проводимой реформы долевого строительства и реализации планов по увеличению объемов жилищного строительства. В России большинство девелоперов, особенно в регионах, имеют в стадии строительства всего несколько домов, и зачастую они представляют собой именно точечную застройку, считает гендиректор Рейтингового агентства стройкомплекса Николай Алексеенко. По его мнению, это связано в первую очередь с тем, что по мере приближения к центральной части любого города уменьшается потенциальная площадь под застройку, а сама земля растет в цене: «Соответственно, в случае принятия закона под основной удар подпадут именно застройщики регионального уровня, а в мегаполисах — практически остановится строительство внутри территорий с уже сложившейся застройкой».

Мораторий на небольшие проекты может затруднить или даже приостановить реновацию промышленных и заброшенных территорий в крупных региональных городах, соглашается Андрей Носов. Региональные девелоперы, работая с низкой рентабельностью, стремятся минимизировать издержки, и для них строить новый микрорайон на городской окраине дороже, чем несколько «точечных» домов в центре, добавляет Кирилл Игнахин. По его словам, проблема в том, что при комплексной застройке необходимо подвести коммунальные сети, проложить дороги и тротуары, построить котельные, распределительные станции и т. п.: «Такие проекты требуют больше инвестиций, а в конечном итоге они оказываются дороже для покупателя, который сейчас не склонен к большим тратам».

Комплексно и с размахом

Кирилл Игнахин убежден, что законодательный запрет на точечную застройку фактически будет означать принуждения застройщиков работать только в проектах комплексного освоения территории (КОТ), которые, как правило, весьма дороги.

Проекты комплексного развития территорий бывают двух типов: это развитие ранее застроенных территорий города (к примеру, программа реновации в Москве, различные проекты по редевелопменту промзон) либо реализация проекта на периферии города. В первом случае застройщику необходимо иметь достаточный уровень взаимоотношений с местными властями (участие в аукционах, государственных закупках и т. п.), считает Николай Алексеенко. Во втором случае, продолжает он, застройщики зачастую сталкиваются с необходимостью взаимодействия сразу с несколькими муниципалитетами: территория таких проектов может пролегать вдоль различных поселений, а отдельные проблемы возникают при решении вопросов подключения к инженерным сетям. «Объединяет эти случаи тот факт, что такие проекты подразумевают достаточно высокую стоимость реализации,— продолжает эксперт.— Это несоизмеримые с точечной застройкой масштабы проектов, которые в том числе учитывают строительство соответствующих социальных объектов».

Кроме того, считает господин Алексеенко, застройщик должен обладать достаточными компетенциями в моделировании внутренней транспортной и инженерной систем. Таким образом, финансовый фактор, а также необходимость в дополнительных компетенциях естественным путем отсекают малых и средних застройщиков, которые ранее реализовывали проекты точечной застройки.

Впрочем, есть среди девелоперов и те, кто считает, что законодательная инициатива по запрету точечной застройки помимо ограничительных факторов несет и позитивный результат. Так считает, например, финансовый директор ГК А101 Александр Соколюк: «Отказ от "точки" поможет городским властям переориентировать девелоперов на освоение отстающих в своем развитии территорий бывших промышленных зон». Впрочем, он также считает, что у этой законодательной инициативы есть и отрицательные моменты: «Отказ от точечной застройки усугубит проблему нагрузки или нехватки в локальных районах социальной или иной инфраструктуры. Так ситуация останется прежней».

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
368 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
ЖК МАЯКОВСКИЙ. Квартиры с ключами! Только до 28.11. Получите 1 млн. рублей на ремонт Вашей квартиры! Квартиры от 10,1 млн.руб. у м. Водный Стадион Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Раменки Новый европейский образ жизни: квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "ФИЛАТОВ ЛУГ"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк 3 мин от м Речной вокзал. Ввод летом 2020г. Семейный формат жилья, безопасный двор, уникальная локация, развитая инфраструктура. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. ЖК Широкая ЖК бизнес-класса с видом на Яузу. Квартиры от 8 млн. руб Дом готов к заселению. Скидка до 5%. Застройщик: Патек Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от 17,7 млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,6 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. квартиры от 3,6 млн. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Символ Хит продаж в ЖК СИМВОЛ! Просторные 2-комн. квартиры всего от 10,5 млн р! Квартал бизнес-класса, большой зеленый двор, 3 ст. метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Новый объём квартир в продаже. Отделка white box. Ослепительные виды. Собственный парк-променад. 3 мин до м.Фили Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗаМитино Новые квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 36 до 75 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! двушки от 3,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Квартиры бизнес-класса с видом на набережную! 5 минут до метро Технопарк пешком. Уникальные форматы квартир! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры от 8,8 млн. руб. Развитая инфраструктура на собственной территории – детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Собственный двор-парк с отдельными зонами для игр, спорта и отдыха. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 3,1 млн руб. в 1,5 км от МКАД Просторные светлые квартиры в ЖК Дивное. Европейская архитектура, пространство для творчества. Застройщик: Сити-XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лучший проект года - СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Современный квартал на берегу реки рядом с «Москва-Сити». Продуманные дворы и развитая инфраструктура центра. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 15% Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом премиум-класса "Поклонная 9" Апартаменты с отделкой от 21,7 млн р. у Парка Победы. Сервис отеля 5* для жителей. 4 уровня паркинга. Застройщик: Ant Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции SPIRES Собственные террасы. Панорамные виды на Парк Победы и "Долину реки Сетунь". Закрытая территория. 5 мин. от Кутузовского пр-та квартиры от 14,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,7 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 17,2 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,7 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Московские небоскребы в нью-йоркском стиле. 7 мин пеш. от м.Дмитровская. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в ноябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Только в ноябре скидка до 10% на квартиры с отделкой. Успейте купить! Небоскрёбы бизнес-класса. 2 мин пешком до м. Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest 2 мин от метро Новопеределкино. Квартиры с видом на лес. Собственная школа и детский сад. Подземный паркинг Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Комфорт-класс от 86 473 р. за м2. Акция! 2-х комн.кв-ра 69 м² с удачной планировкой - 6,1 млн.руб. м.Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте