Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Главная проблема загородного рынка – неадекватные девелоперы

Они «живут» в середине нулевых, когда продавалось все, что угодно

Загородный рынок московского региона так долго и основательно находится в стагнации, что ему не повредит даже перевод индивидуального жилищного строительства на эскроу и проектное финансирование. То есть девелоперов поселков с подрядом реализация этого предложения Минстроя, конечно, добьет, считают участники рынка. Но не факт, что на «загородке» от этого что-то изменится – все равно новых проектов такого формата почти не появляется, а в большинстве из тех, что уже есть, мало что продается. И виноват в этом не Минстрой, а сами застройщики, которые продолжают вести бизнес так, как привыкли в середине 2000-х, когда продать можно было все, что угодно. И задорого.

УБП все больше, остального – все меньше

По данным компании Optiland, с начала 2019 г. подмосковный рынок пополнился 30 новыми поселками, среди которых только 4% запланировано под застройку дуплексами и коттеджами. Свежих проектов с таунхаусами и малоэтажными домами вообще не появилось – девелоперы решили не связываться с форматами, которые подпадают под кардинально измененный 214-ФЗ.

96% нового предложения в 2019 г. пришлось на участки без подряда (УБП). До конца года в этом сегменте появится еще как минимум пять новых поселков в разных ценовых категориях от компании «Земельный формат» (пять проектов эта компания уже вывела на рынок в 2019 г.). Новый клубный коттеджный поселок планирует анонсировать компания «KASKAD Недвижимость».

В прошлом году рынок к осени пополнился также примерно тремя десятками новых проектов, среди которых было пять поселков с таунхаусами или «малоэтажкой», но ни одного – с коттеджами.

На фоне снижения платежеспособности покупателей доля УБП и, соответственно, экономкласса последовательно увеличивается как минимум с 2014 г. Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», за пять лет доля новых проектов с застройкой в Подмосковье уменьшилась на 26 п.п., с 33% до 7%. Одновременно доля «эконома» выросла с 80% до 90%, а количество проектов комфорткласса сократилось более чем вдвое, с 16% до 7%.

По информации Optiland, в целом на подмосковном рынке в настоящее время экспонируется примерно 800 поселков – это около 52 000 лотов. Примерно 65% рынка составляют участки без подряда, по 15% - коттеджи и таунхаусы, около 5% - квартиры в малоэтажных домах (МЖД). 80% проектов представлено в экономклассе, 15% - в комфортклассе, по 3% приходится на бизнес и премиальный сегмент. «Инком» приводит похожие цифры: 73% УБП (проектов с коммуникациями и минимальной инфраструктурой не более 20%), 13% квартир в «малоэтажке», по 7% коттеджей и таунхаусов с дуплексами. Для сравнения: в докризисный период предложение с застройкой составляло порядка 80% рынка.

Вынужденный спрос

На первый взгляд, значительный перекос предложения в пользу УБП полностью отвечает потребностям покупателей и напрямую из них вытекает – только участки без подряда могут похвастаться значительным ростом продаж. Некоторые девелоперы УБП даже говорят об ажиотажном спросе на свою продукцию. Например, по предварительным оценкам Натальи Трошиной, эксперта по загородной недвижимости компании «Земельный формат», спрос на участки в поселках компании в текущем году увеличился на 15-20% по сравнению с 2018 г.

По данным Optiland, если в 2018 г. на объекты без застройки приходилось порядка 60% реализованного спроса от общего объема предложения, то в 2019 г. – уже 67%. В докризисные времена ситуация была противоположной: 50-60% спроса формировали лоты с застройкой, 40-50% - УБП.

В принципе, спрос на объекты с застройкой есть и сейчас, но на готовые, говорит директор по маркетингу компании Optiland Андрей Гайдуков. Например, в поселке «Кембридж» от Optiland, где продаются таунхаусы по договорам купли-продажи, спрос не падает: по словам Гайдукова, в 2018 и в 2019 г. там закрывали в среднем по 10 сделок ежемесячно. Но в общем объеме предложения с застройкой готовых к въезду проектов лишь 10%. 

У «Инкома» еще более пессимистичные данные: доля покупателей квартир в МЖД уменьшилась за год на 8 п.п., до 14%, таунхаусов и дуплексов – на 3 п.п., с 7 до 4%, спрос на коттеджи не изменился (их выбрали 6% клиентов), а доля реализованных участков без подряда возросла на 11 п.п., достигнув 76%.

Однако, по словам директора департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Архипова, на самом деле лишь 10% покупателей УБП изначально хотели приобрести именно земельный участок. Для остальных УБП – скорее вынужденное решение. 60% покупателей останавливаются на УБП, не найдя подходящий готовый дом, а 30% клиентов покупают участок потому, что не могут позволить себе коттедж или таунхаус.

По словам Натальи Трошиной, стоимость сотки земельного участка в организованном поселке в Подмосковье сегодня колеблется от 13 тыс. руб. в удаленных поселках экономкласса до 450 тыс. руб. в поселках класса «комфорт», расположенных не далее 30 км от МКАД. По данным «Инкома», в среднем участок без подряда обойдется в 2,9 млн руб., квартира в малоэтажном доме – в 4,7 млн, таунхаус – в 13,2 млн, а коттедж - 33,8 млн руб.

Из-за несоответствия цены качеству продукта четверть подмосковных загородных поселков подолгу стоят вообще без продаж, еще в трети покупатели есть, но очень мало. Таким образом, можно сказать, что доля неудачных проектов достигает сейчас 58%, говорит Дмитрий Таганов. В прошлом году было еще хуже – медленно или вообще не продавались около 70% проектов.

По оценке Андрея Гайдукова, директора по маркетингу компании Optiland, среди лотов с застройкой неликвидно больше половины. Среди проектов с УБК таковых значительно меньше – плохо продается менее 10% рынка земельных участков подмосковного региона. «В основном это касается поселков экономкласса, которые удалены от МКАД на 75-80 км», - уточняет Наталья Трошина.

В результате на загородном рынке сложилась парадоксальная ситуация. В связи с дефицитом нового предложения и вымыванием наиболее доступных по цене лотов в существующих проектах цены предложения в проектах с блокированной застройкой и коттеджами растут: стоимость таунхаусов увеличилась на 4%, коттеджей - на 6% по сравнению с 2018 г., подсчитали в «Инкоме». А средний чек сделки из-за недостатка платежеспособных покупателей падает. Коттедж сейчас в среднем продается за 20,1 млн руб., что на 7% меньше, чем в прошлом году. Таунхаус - за 12,5 млн руб., на 5% дешевле, чем годом ранее.

Цены на УБП и «малоэтажку» за аналогичный период упали в среднем на 11 и 22% - ухудшилось качество предложения, поясняет Дмитрий Таганов. В сделках квартиры в МЖД подешевели за год на 16% до 2,7 млн руб., а УБП – на 25%, до 1,3 млн.

О проблемах со спросом свидетельствует и распространенность скидок на рынке «загородки». «Мы ведем постоянный мониторинг конкурентоспособного предложения по отношению к нашим поселкам и заметили тот факт, что нет ни одного поселка (вне зависимости от сегмента), в котором не предлагаются определенные дисконты», - рассказывает Андрей Гайдуков. Дисконты на неликвидные лоты достигают 50-60%, однако и качественные варианты могут предлагать со скидками до 15-20%. Как правило, большую скидку можно получить на старте продаж и на последние лоты в закрывающемся проекте или же в построенной очереди строительства.

Резюмируем

На первичном загородном рынке в настоящее время сложился острый дефицит качественного и адекватно оцененного предложения, прежде всего готового, единодушны участники рынка. Проблема эта уходит корнями еще в докризисные годы.

«На растущем рынке в середине «нулевых», когда продавалось практически что угодно, а цена недвижимости в московском регионе росла сама по себе, сформировались абсолютно неадекватные ожидания девелоперов и инвесторов. Рынок не подавал своим профессиональным участникам правильных сигналов, не учил их скрупулезно изучать целевую аудиторию, повышать свой профессионализм. И вот, когда большинство рынков просто тряхнуло на год-полтора, этот сегмент практически замер, причем очень надолго. И сегодня проблемы все те же», - отмечает Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость».

В такой ситуации инициативу Минстроя по переводу строительства ИЖС на проектное финансирование и эскроу-счета – по примеру многоквартирных домов – вряд ли можно назвать своевременной. Скорее наоборот. «Мы уже убедились, что переход на эскроу затормозил развитие рынка таунхаусов, точно так же может случится и с ИЖС», - считает Андрей Гайдуков.

«Переход на эскроу приведет к серьезному ужесточению требований к застройщикам, которые загородные девелоперы просто не потянут, - уверен Дмитрий Таганов. - При этом активность покупателей на «загородке» сейчас весьма низкая, а их ценовая чувствительность очень высокая. При переходе на эскроу ценник проектов неизбежно возрастет из-за роста себестоимости строительства, а нынешнему клиенту достаточно удорожания на несколько процентов, чтобы отказаться от покупки».

И это не говоря уже о том, что в сегменте ИЖС отсутствует главная причина для перехода на эскроу – в отличие от многоквартирного жилья, в индивидуальном домостроении нет обманутых дольщиков, и проблема недостроя здесь, мягко говоря, не стоит так остро, подчеркивает Ольга Магилина.

Впрочем, и катастрофой переход на эсроу для «загородки» не станет. Просто потому, что сегмент ИЖС уже давно находится в упадке, и его доля весьма незначительна.

«На рынке загородной недвижимости сохраняются тенденции последних лет: засилье низкокачественных УБП, острая нехватка проектов с застройкой – особенно готовых, труднодоступная ипотека. Для изменения этой ситуации необходимы мощные экономические сдвиги, которые бы позволили девелоперам смелее выводить свои проекты, а покупателям – делать выбор и совершать сделку на комфортных условиях, в том числе с помощью ипотеки. К сожалению, пока таких перемен в нашей экономике не видно», - резюмирует Дмитрий Таганов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3281 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 010 000
до 11 630 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Первый квартал Ленинский район, г. Видное, д. Сапроново, 8 км от МКАД Площади : 25 - 113 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. - 4 кв. 2021 г., есть сданные Застройщик: Брусника.Москва.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 926 400
до 15 416 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 23 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 994 915
до 13 744 441 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Одинбург Одинцовский район, г. Одинцово, 11 км от МКАД Площади : 23 - 137 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные Застройщик: AFI Development.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Capital Towers Новые квартиры в готовых домах пл. от 51 метра. рядом с метро Выставочная. Звоните! от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Современные квартиры в готовых домах площадью от 64 метров. рядом с метро ВДНХ. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте