Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Главная проблема загородного рынка – неадекватные девелоперы

Они «живут» в середине нулевых, когда продавалось все, что угодно

Загородный рынок московского региона так долго и основательно находится в стагнации, что ему не повредит даже перевод индивидуального жилищного строительства на эскроу и проектное финансирование. То есть девелоперов поселков с подрядом реализация этого предложения Минстроя, конечно, добьет, считают участники рынка. Но не факт, что на «загородке» от этого что-то изменится – все равно новых проектов такого формата почти не появляется, а в большинстве из тех, что уже есть, мало что продается. И виноват в этом не Минстрой, а сами застройщики, которые продолжают вести бизнес так, как привыкли в середине 2000-х, когда продать можно было все, что угодно. И задорого.

УБП все больше, остального – все меньше

По данным компании Optiland, с начала 2019 г. подмосковный рынок пополнился 30 новыми поселками, среди которых только 4% запланировано под застройку дуплексами и коттеджами. Свежих проектов с таунхаусами и малоэтажными домами вообще не появилось – девелоперы решили не связываться с форматами, которые подпадают под кардинально измененный 214-ФЗ.

96% нового предложения в 2019 г. пришлось на участки без подряда (УБП). До конца года в этом сегменте появится еще как минимум пять новых поселков в разных ценовых категориях от компании «Земельный формат» (пять проектов эта компания уже вывела на рынок в 2019 г.). Новый клубный коттеджный поселок планирует анонсировать компания «KASKAD Недвижимость».

В прошлом году рынок к осени пополнился также примерно тремя десятками новых проектов, среди которых было пять поселков с таунхаусами или «малоэтажкой», но ни одного – с коттеджами.

На фоне снижения платежеспособности покупателей доля УБП и, соответственно, экономкласса последовательно увеличивается как минимум с 2014 г. Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», за пять лет доля новых проектов с застройкой в Подмосковье уменьшилась на 26 п.п., с 33% до 7%. Одновременно доля «эконома» выросла с 80% до 90%, а количество проектов комфорткласса сократилось более чем вдвое, с 16% до 7%.

По информации Optiland, в целом на подмосковном рынке в настоящее время экспонируется примерно 800 поселков – это около 52 000 лотов. Примерно 65% рынка составляют участки без подряда, по 15% - коттеджи и таунхаусы, около 5% - квартиры в малоэтажных домах (МЖД). 80% проектов представлено в экономклассе, 15% - в комфортклассе, по 3% приходится на бизнес и премиальный сегмент. «Инком» приводит похожие цифры: 73% УБП (проектов с коммуникациями и минимальной инфраструктурой не более 20%), 13% квартир в «малоэтажке», по 7% коттеджей и таунхаусов с дуплексами. Для сравнения: в докризисный период предложение с застройкой составляло порядка 80% рынка.

Вынужденный спрос

На первый взгляд, значительный перекос предложения в пользу УБП полностью отвечает потребностям покупателей и напрямую из них вытекает – только участки без подряда могут похвастаться значительным ростом продаж. Некоторые девелоперы УБП даже говорят об ажиотажном спросе на свою продукцию. Например, по предварительным оценкам Натальи Трошиной, эксперта по загородной недвижимости компании «Земельный формат», спрос на участки в поселках компании в текущем году увеличился на 15-20% по сравнению с 2018 г.

По данным Optiland, если в 2018 г. на объекты без застройки приходилось порядка 60% реализованного спроса от общего объема предложения, то в 2019 г. – уже 67%. В докризисные времена ситуация была противоположной: 50-60% спроса формировали лоты с застройкой, 40-50% - УБП.

В принципе, спрос на объекты с застройкой есть и сейчас, но на готовые, говорит директор по маркетингу компании Optiland Андрей Гайдуков. Например, в поселке «Кембридж» от Optiland, где продаются таунхаусы по договорам купли-продажи, спрос не падает: по словам Гайдукова, в 2018 и в 2019 г. там закрывали в среднем по 10 сделок ежемесячно. Но в общем объеме предложения с застройкой готовых к въезду проектов лишь 10%. 

У «Инкома» еще более пессимистичные данные: доля покупателей квартир в МЖД уменьшилась за год на 8 п.п., до 14%, таунхаусов и дуплексов – на 3 п.п., с 7 до 4%, спрос на коттеджи не изменился (их выбрали 6% клиентов), а доля реализованных участков без подряда возросла на 11 п.п., достигнув 76%.

Однако, по словам директора департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Архипова, на самом деле лишь 10% покупателей УБП изначально хотели приобрести именно земельный участок. Для остальных УБП – скорее вынужденное решение. 60% покупателей останавливаются на УБП, не найдя подходящий готовый дом, а 30% клиентов покупают участок потому, что не могут позволить себе коттедж или таунхаус.

По словам Натальи Трошиной, стоимость сотки земельного участка в организованном поселке в Подмосковье сегодня колеблется от 13 тыс. руб. в удаленных поселках экономкласса до 450 тыс. руб. в поселках класса «комфорт», расположенных не далее 30 км от МКАД. По данным «Инкома», в среднем участок без подряда обойдется в 2,9 млн руб., квартира в малоэтажном доме – в 4,7 млн, таунхаус – в 13,2 млн, а коттедж - 33,8 млн руб.

Из-за несоответствия цены качеству продукта четверть подмосковных загородных поселков подолгу стоят вообще без продаж, еще в трети покупатели есть, но очень мало. Таким образом, можно сказать, что доля неудачных проектов достигает сейчас 58%, говорит Дмитрий Таганов. В прошлом году было еще хуже – медленно или вообще не продавались около 70% проектов.

По оценке Андрея Гайдукова, директора по маркетингу компании Optiland, среди лотов с застройкой неликвидно больше половины. Среди проектов с УБК таковых значительно меньше – плохо продается менее 10% рынка земельных участков подмосковного региона. «В основном это касается поселков экономкласса, которые удалены от МКАД на 75-80 км», - уточняет Наталья Трошина.

В результате на загородном рынке сложилась парадоксальная ситуация. В связи с дефицитом нового предложения и вымыванием наиболее доступных по цене лотов в существующих проектах цены предложения в проектах с блокированной застройкой и коттеджами растут: стоимость таунхаусов увеличилась на 4%, коттеджей - на 6% по сравнению с 2018 г., подсчитали в «Инкоме». А средний чек сделки из-за недостатка платежеспособных покупателей падает. Коттедж сейчас в среднем продается за 20,1 млн руб., что на 7% меньше, чем в прошлом году. Таунхаус - за 12,5 млн руб., на 5% дешевле, чем годом ранее.

Цены на УБП и «малоэтажку» за аналогичный период упали в среднем на 11 и 22% - ухудшилось качество предложения, поясняет Дмитрий Таганов. В сделках квартиры в МЖД подешевели за год на 16% до 2,7 млн руб., а УБП – на 25%, до 1,3 млн.

О проблемах со спросом свидетельствует и распространенность скидок на рынке «загородки». «Мы ведем постоянный мониторинг конкурентоспособного предложения по отношению к нашим поселкам и заметили тот факт, что нет ни одного поселка (вне зависимости от сегмента), в котором не предлагаются определенные дисконты», - рассказывает Андрей Гайдуков. Дисконты на неликвидные лоты достигают 50-60%, однако и качественные варианты могут предлагать со скидками до 15-20%. Как правило, большую скидку можно получить на старте продаж и на последние лоты в закрывающемся проекте или же в построенной очереди строительства.

Резюмируем

На первичном загородном рынке в настоящее время сложился острый дефицит качественного и адекватно оцененного предложения, прежде всего готового, единодушны участники рынка. Проблема эта уходит корнями еще в докризисные годы.

«На растущем рынке в середине «нулевых», когда продавалось практически что угодно, а цена недвижимости в московском регионе росла сама по себе, сформировались абсолютно неадекватные ожидания девелоперов и инвесторов. Рынок не подавал своим профессиональным участникам правильных сигналов, не учил их скрупулезно изучать целевую аудиторию, повышать свой профессионализм. И вот, когда большинство рынков просто тряхнуло на год-полтора, этот сегмент практически замер, причем очень надолго. И сегодня проблемы все те же», - отмечает Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость».

В такой ситуации инициативу Минстроя по переводу строительства ИЖС на проектное финансирование и эскроу-счета – по примеру многоквартирных домов – вряд ли можно назвать своевременной. Скорее наоборот. «Мы уже убедились, что переход на эскроу затормозил развитие рынка таунхаусов, точно так же может случится и с ИЖС», - считает Андрей Гайдуков.

«Переход на эскроу приведет к серьезному ужесточению требований к застройщикам, которые загородные девелоперы просто не потянут, - уверен Дмитрий Таганов. - При этом активность покупателей на «загородке» сейчас весьма низкая, а их ценовая чувствительность очень высокая. При переходе на эскроу ценник проектов неизбежно возрастет из-за роста себестоимости строительства, а нынешнему клиенту достаточно удорожания на несколько процентов, чтобы отказаться от покупки».

И это не говоря уже о том, что в сегменте ИЖС отсутствует главная причина для перехода на эскроу – в отличие от многоквартирного жилья, в индивидуальном домостроении нет обманутых дольщиков, и проблема недостроя здесь, мягко говоря, не стоит так остро, подчеркивает Ольга Магилина.

Впрочем, и катастрофой переход на эсроу для «загородки» не станет. Просто потому, что сегмент ИЖС уже давно находится в упадке, и его доля весьма незначительна.

«На рынке загородной недвижимости сохраняются тенденции последних лет: засилье низкокачественных УБП, острая нехватка проектов с застройкой – особенно готовых, труднодоступная ипотека. Для изменения этой ситуации необходимы мощные экономические сдвиги, которые бы позволили девелоперам смелее выводить свои проекты, а покупателям – делать выбор и совершать сделку на комфортных условиях, в том числе с помощью ипотеки. К сожалению, пока таких перемен в нашей экономике не видно», - резюмирует Дмитрий Таганов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2241 (5 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 800 000
до 5 715 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК ЗаМитино Красногорский район, 13 км от МКАД Площади : 36 - 75 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. вблизи д.Сабурово, к.1 (4 оч.) вблизи д.Сабурово, к.11 (1 оч.) вблизи д.Сабурово, к.12 (1 оч.) вблизи д.Сабурово, к.13 (2 оч.) вблизи д.Сабурово, к.14 (3 оч.) Показать все 11 корпусов Застройщик: Замитино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 1 674 000
до 5 016 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новое Бисерово 2 Ногинский район, 23 км от МКАД Площади : 29 - 77 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. вблизи Бисерово с., к.1 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.15 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.2 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.3 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.4 (1 этап) Показать все 8 корпусов Застройщик: Акваспорт.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,6 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. квартиры от 3,6 млн. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Комфорт-класс от 86 473 р. за м2. Акция! 2-х комн.кв-ра 69 м² с удачной планировкой - 6,1 млн.руб. м.Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Старт продаж квартир в новом мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Символ Хит продаж в ЖК СИМВОЛ! Просторные 2-комн. квартиры всего от 10,5 млн р! Квартал бизнес-класса, большой зеленый двор, 3 ст. метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Квартиры бизнес-класса с видом на набережную! 5 минут до метро Технопарк пешком. Уникальные форматы квартир! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "МАЯКОВСКИЙ"! Готовые квартиры бизнес-класса со скидкой до 11,7%! 600 метров от метро Водный Стадион. Живи на уровень выше! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живи на Садовом в RED7! Ипотека от 8,59%. Минимальный первоначальный взнос - 10%. ЦАО, Красносельский район. Метро "Красные ворота". от 11,1 млн руб. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лучший проект года - СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Современный квартал на берегу реки рядом с «Москва-Сити». Продуманные дворы и развитая инфраструктура центра. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк 3 мин от м Речной вокзал. Ввод летом 2020г. Семейный формат жилья, безопасный двор, уникальная локация, развитая инфраструктура. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Новый объём квартир в продаже. Отделка white box. Ослепительные виды. Собственный парк-променад. 3 мин до м.Фили Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции SPIRES Собственные террасы. Панорамные виды на Парк Победы и "Долину реки Сетунь". Закрытая территория. 5 мин. от Кутузовского пр-та квартиры от 14,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Раменки Новый европейский образ жизни: квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Панорамные квартиры с террасами. Свой парк с прудом. 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". от 8,4 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры от 8,8 млн. руб. Развитая инфраструктура на собственной территории – детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Только в ноябре скидка до 10% на квартиры с отделкой. Успейте купить! Небоскрёбы бизнес-класса. 2 мин пешком до м. Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,7 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIGTIME Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин до центра Москвы. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Высокая стадия готовности. 2 мин от метро Новопеределкино. Отделка White Box. Повышение цен с 19.11. Звоните! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 15% Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от 17,7 млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом премиум-класса "Поклонная 9" Апартаменты с отделкой от 20,1 млн р. у Парка Победы. Сервис отеля 5* для жителей. 4 уровня паркинга. Застройщик: Ant Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал «JAZZ» 50 видов больших квартир: от односпальных до пятиспальных. Продуманные планировки Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Московские небоскребы в нью-йоркском стиле. 7 мин пеш. от м.Дмитровская. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в ноябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,7 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 17,2 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте