Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Миф о девелоперском пузыре: почему недвижимость — уже не инвестиция

Традиционно силен миф, что недвижимость — одна из лучших и наиболее доступных для рядовых граждан инвестиций. Выгоды понятны: этот актив всегда в цене, практически не имеет рисков, в квартире можно жить и, наконец, сдавать, получая рентный доход. Инвестиционная стратегия «куплю три однушки под сдачу и больше не буду работать» долгое время считалась беспроигрышной. Но сегодня реальность диктует новые правила.

Работать придется как минимум, чтобы содержать этот самый недвижимый инвестиционный актив. Давайте посчитаем. Стоимость однушки в Москве начинается от 5–6 млн руб., добавляем косметический ремонт (около 700 тыс.), оплату коммуналки (примерно 40 тыс. в год), возможные простои по оплате и поиск новых жильцов, а также расходы на мелкий бытовой ремонт, химчистку и клининг после смены арендаторов. В результате средняя доходность при идеальном раскладе составит всего 4–6% годовых, а срок окупаемости — 14 лет. В то же время средняя ставка банковского депозита сегодня — 6–7% годовых без всех описанных рисков в принципе. Рынок акций и вовсе предлагает около 10% годовых.

Схема заработка на жилье уступает банальным банковским депозитам из-за высокого порога входа. Открыть вклад в банке можно практически с любой суммы, а цены на квартиры начинаются от сумм с шестью нулями.

Следующий аргумент против недвижимости как инвестиции — ликвидность, возможность быстро получить свои деньги. Средний цикл сделки с квартирой сегодня — три-четыре месяца при условии, что продавец готов сильно двигаться по деньгам. То есть если деньги нужны сейчас, достать их будет проблематично в сравнении с тем же банковским депозитом.

«‎Но цены на недвижимость постоянно повышаются, скажут вам, — пока квартира стоит, она только дорожает»‎. На самом деле нет. По статистике ЦИАН, цены на квартиры за последний пять лет упали на 5%, а срок экспозиции (то есть сколько квартира находится в продаже) вырос вдвое. Сдача квартиры в аренду уже не является таким легким и доступным средством получения пассивного дохода.

Социальный портрет покупателя

Отдельно стоит остановиться на следующих тенденциях — привлекательных предложений по новостройкам становится все больше, ставки по ипотеке снижаются, средний потенциальный покупатель молодеет. Это пока не значит, что аренда исчезнет, но уровень доходности подобного рода инвестиций определенно будет снижаться.

Сегодня за год в России совершается около 3 млн сделок по покупке недвижимости. Более 50% из них — ипотечные, и эта доля растет. Собственные доходы населения падают, поэтому в некоторых регионах доля квартир в ипотеку составляет до 70%. В Москве рынок недвижимости активнее показателей по России — в месяц совершается около 12–13 тыс. сделок, по данным Росреестра, это почти 5,2% от всех сделок по России. При этом до 30% — сделки по новостройкам.

Спрос на квартиры есть, и он увеличивается за счет спроса на ликвидные объекты в Подмосковье с хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой. Весной 2019 года спрос на подмосковные новостройки показал рост на 30% по сравнению с весной 2018 года. Глобальные причины — хорошие предложения по ипотеке и наличие совместных проектов банков и застройщиков, по которым банк предоставляет пониженные ставки. Теперь вопрос — растет ли теми же темпами количество потенциальных арендаторов нового жилья?

Похожая картина на рынке вторички — средний срок экспозиции сократился с 81 дня в 2018 году до 31 дня в 2019-м. Покупатели принимают быстрые решения, рынок вторичного жилья показывает высокий спрос. Сделки и объекты, выставленные на продажу, реальны, то есть практически нет объектов, выставленных «на посмотреть».

Глобальная тенденция последних лет — молодые семьи, выбирая между старым фондом в Москве и новостройкой в ближайшем Подмосковье, при минимальном бюджете делают выбор в пользу второго варианта. Люди отказываются от съемного жилья на окраине города и берут ипотеку за МКАД — если платить, то за свое. По данным Инвесттранс, сегодня главный покупатель квартиры — женщина в браке с одним ребенком, квартира приобретается на ипотечные средства, нередко с материнским капиталом. Самые активные покупатели недвижимости — люди в возрасте 26–34 лет (44%).

Когда инвестиции в недвижимость имеют смысл

Сейчас квартира — не лучшая инвестиция, есть гораздо более выгодные вложения. Однако хочется остановиться на двух риелторских приемах, которые делают этот актив более-менее привлекательным.

Ипотечные дефолтные квартиры как раз один из вариантов. Скидка в 20% возможна в том случае, когда квартира продается после неуплаты ипотечных платежей и выставляется на торги от банка. Но это классическая история с высокими рисками и пропорционально высокой доходностью. Если все-таки решили рисковать, шанс урвать дешевую квартиру есть, просроченных кредитов становится больше. По данным Центробанка, в 2018 году долг россиян по ипотеке вырос почти на 1% ВВП.

Второй способ сэкономить на покупке — рассмотреть квартиры с невыселенными жильцами. В подобных случаях никаких правовых оснований для проживания жильцов в квартире нет (есть судебное решение о выселении), но фактически выселить людей на улицу крайне сложно. Сегодня законодательство имеет множество разночтений и трактовок, которые допускают подобные ситуации.

Описанные выше две категории высокорисковых квартир интересны прежде всего покупателям, рассчитывающим на дальнейшую сдачу в аренду данной недвижимости. Но все-таки в погоне за рентным доходом учитывайте основные риски и возможные подводные камни.

Иными словами, надеясь заработать на сдаче недвижимости в аренду, нужно серьезно взвесить все плюсы и минусы, с математической точностью рассчитать возможные расходы и выгоду. К сожалению, квартиры уже сейчас продукт низкомаржинальный и высокорисковый, и очевидных рыночных драйверов роста для этого продукта как инвестиционного пока нет. 

ОБ АВТОРАХ

Кирилл Манаенков
основатель проекта «Квартирабезрисков.рф»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
829 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Последние 10 квартир! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,8 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МИР Митино! Готовые квартиры с ключами! Московская прописка. В пешей доступности м. Пятницкое ш. Экологически чистый район. Развитая инфраструктура! от 6,3 млн руб!ООО «Рождествено» Застройщик: Рождествено. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Вавилов Дом Последние квартиры в готовом доме бизнес-класса. Двухуровневый подземный паркинг. Зеленая территория. Рядом 3 станции метро. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ В продаже квартиры в готовых домах площадью 108-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Уточняйте подробности по телефону. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте