Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Миф о девелоперском пузыре: почему недвижимость — уже не инвестиция

Традиционно силен миф, что недвижимость — одна из лучших и наиболее доступных для рядовых граждан инвестиций. Выгоды понятны: этот актив всегда в цене, практически не имеет рисков, в квартире можно жить и, наконец, сдавать, получая рентный доход. Инвестиционная стратегия «куплю три однушки под сдачу и больше не буду работать» долгое время считалась беспроигрышной. Но сегодня реальность диктует новые правила.

Работать придется как минимум, чтобы содержать этот самый недвижимый инвестиционный актив. Давайте посчитаем. Стоимость однушки в Москве начинается от 5–6 млн руб., добавляем косметический ремонт (около 700 тыс.), оплату коммуналки (примерно 40 тыс. в год), возможные простои по оплате и поиск новых жильцов, а также расходы на мелкий бытовой ремонт, химчистку и клининг после смены арендаторов. В результате средняя доходность при идеальном раскладе составит всего 4–6% годовых, а срок окупаемости — 14 лет. В то же время средняя ставка банковского депозита сегодня — 6–7% годовых без всех описанных рисков в принципе. Рынок акций и вовсе предлагает около 10% годовых.

Схема заработка на жилье уступает банальным банковским депозитам из-за высокого порога входа. Открыть вклад в банке можно практически с любой суммы, а цены на квартиры начинаются от сумм с шестью нулями.

Следующий аргумент против недвижимости как инвестиции — ликвидность, возможность быстро получить свои деньги. Средний цикл сделки с квартирой сегодня — три-четыре месяца при условии, что продавец готов сильно двигаться по деньгам. То есть если деньги нужны сейчас, достать их будет проблематично в сравнении с тем же банковским депозитом.

«‎Но цены на недвижимость постоянно повышаются, скажут вам, — пока квартира стоит, она только дорожает»‎. На самом деле нет. По статистике ЦИАН, цены на квартиры за последний пять лет упали на 5%, а срок экспозиции (то есть сколько квартира находится в продаже) вырос вдвое. Сдача квартиры в аренду уже не является таким легким и доступным средством получения пассивного дохода.

Социальный портрет покупателя

Отдельно стоит остановиться на следующих тенденциях — привлекательных предложений по новостройкам становится все больше, ставки по ипотеке снижаются, средний потенциальный покупатель молодеет. Это пока не значит, что аренда исчезнет, но уровень доходности подобного рода инвестиций определенно будет снижаться.

Сегодня за год в России совершается около 3 млн сделок по покупке недвижимости. Более 50% из них — ипотечные, и эта доля растет. Собственные доходы населения падают, поэтому в некоторых регионах доля квартир в ипотеку составляет до 70%. В Москве рынок недвижимости активнее показателей по России — в месяц совершается около 12–13 тыс. сделок, по данным Росреестра, это почти 5,2% от всех сделок по России. При этом до 30% — сделки по новостройкам.

Спрос на квартиры есть, и он увеличивается за счет спроса на ликвидные объекты в Подмосковье с хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой. Весной 2019 года спрос на подмосковные новостройки показал рост на 30% по сравнению с весной 2018 года. Глобальные причины — хорошие предложения по ипотеке и наличие совместных проектов банков и застройщиков, по которым банк предоставляет пониженные ставки. Теперь вопрос — растет ли теми же темпами количество потенциальных арендаторов нового жилья?

Похожая картина на рынке вторички — средний срок экспозиции сократился с 81 дня в 2018 году до 31 дня в 2019-м. Покупатели принимают быстрые решения, рынок вторичного жилья показывает высокий спрос. Сделки и объекты, выставленные на продажу, реальны, то есть практически нет объектов, выставленных «на посмотреть».

Глобальная тенденция последних лет — молодые семьи, выбирая между старым фондом в Москве и новостройкой в ближайшем Подмосковье, при минимальном бюджете делают выбор в пользу второго варианта. Люди отказываются от съемного жилья на окраине города и берут ипотеку за МКАД — если платить, то за свое. По данным Инвесттранс, сегодня главный покупатель квартиры — женщина в браке с одним ребенком, квартира приобретается на ипотечные средства, нередко с материнским капиталом. Самые активные покупатели недвижимости — люди в возрасте 26–34 лет (44%).

Когда инвестиции в недвижимость имеют смысл

Сейчас квартира — не лучшая инвестиция, есть гораздо более выгодные вложения. Однако хочется остановиться на двух риелторских приемах, которые делают этот актив более-менее привлекательным.

Ипотечные дефолтные квартиры как раз один из вариантов. Скидка в 20% возможна в том случае, когда квартира продается после неуплаты ипотечных платежей и выставляется на торги от банка. Но это классическая история с высокими рисками и пропорционально высокой доходностью. Если все-таки решили рисковать, шанс урвать дешевую квартиру есть, просроченных кредитов становится больше. По данным Центробанка, в 2018 году долг россиян по ипотеке вырос почти на 1% ВВП.

Второй способ сэкономить на покупке — рассмотреть квартиры с невыселенными жильцами. В подобных случаях никаких правовых оснований для проживания жильцов в квартире нет (есть судебное решение о выселении), но фактически выселить людей на улицу крайне сложно. Сегодня законодательство имеет множество разночтений и трактовок, которые допускают подобные ситуации.

Описанные выше две категории высокорисковых квартир интересны прежде всего покупателям, рассчитывающим на дальнейшую сдачу в аренду данной недвижимости. Но все-таки в погоне за рентным доходом учитывайте основные риски и возможные подводные камни.

Иными словами, надеясь заработать на сдаче недвижимости в аренду, нужно серьезно взвесить все плюсы и минусы, с математической точностью рассчитать возможные расходы и выгоду. К сожалению, квартиры уже сейчас продукт низкомаржинальный и высокорисковый, и очевидных рыночных драйверов роста для этого продукта как инвестиционного пока нет. 

ОБ АВТОРАХ

Кирилл Манаенков
основатель проекта «Квартирабезрисков.рф»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
869 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры в готовых домах площадью 112-180 метров. Спешите! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,6 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,6 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.6 млн руб. от 7.6 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте