Переход застройщиков на работу с эскроу-счетами вряд ли приведет к дефициту в сегменте элитной недвижимости, прогнозируют игроки

Прошедшие 2,5 месяца после перехода строительной отрасли на проектное финансирование пока не оказали заметного влияния на рынок элитного жилья — всего около 5% от общего числа новостроек перешли на продажи по новой схеме, констатирует управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Остальные проекты либо получили возможность продажи по старой модели, либо уже сданы в эксплуатацию и в них предлагаются квартиры со свидетельствами о собственности. Говорить о том, в какой момент это влияние станет более наглядным и очевидным, стоит, наверное, в начале следующего года, когда на рынок начнут выходить крупные проекты, у которых уже не будет вариантов реализации по каким-либо другим схемам, кроме эскроу-счета.

Дефицит с профицитом

Никакого дефицита предложения при этом на рынке не ожидается, убеждены в Savills. По словам Дмитрия Халина, элитные проекты гораздо менее чувствительны к дополнительным расходам на проектное финансирование, чем проекты классов эконом и комфорт. Кроме того, на рынке элитного жилья уже сейчас есть большой запас предложения — более 3 тыс. квартир и апартаментов находится в продаже, а в ближайшие полгода вполне возможен вывод на рынок еще порядка 1,5–2 тыс. 

Этого запаса при текущем уровне спроса должно хватить на три-четыре года, полагают в компании. Факт, что элитные проекты более устойчивы к эскроу и к динамике продаж на этапе строительства, подтверждается и тем, что за последние несколько лет до введения эскроу-счетов большинство элитных домов к моменту завершения строительства раскупили на 50–60%, остальное застройщики предлагают уже в готовых домах. Подобные проекты вообще нет необходимости продавать быстро и на этапе строительства.

Однако управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов все-таки ожидает незначительного сокращения объема новых проектов. В результате этого, по оценкам компании, к концу года возможен рост цен на уровне 5–7% в рублях, а в долларах — в зависимости от курса. В то же время кардинальных изменений в сегменте элитных новостроек ждать не стоит, убежден Денис Попов. Пока именно в силу того, что предложение динамично пополнялось в 2017–2019 годах, средняя цена остается практически неизменной, отмечает Дмитрий Халин. Если же отслеживать только проекты, которые находятся на этапе строительства, то в них по мере роста строительной готовности (от котлована до ввода в эксплуатацию) темп прироста цены составляет до 30–40%.

В свою очередь, в Savills прогнозируют достаточно существенное повышение цен, и прежде всего на проекты на ранних и средних стадиях строительной готовности. За счет этого средняя цена по рынку также увеличится. Проекты, которые уже готовы и допродаются, скорее всего, сильно не подорожают — стоимость квадратного метра и так находится на максимальном для потребителя уровне, дальнейшее повышение приведет к тому, что продажи могут остановиться. «Поддерживать цены продолжит и ипотека, которая по-прежнему остается популярным инструментом для покупки элитного жилья», — считает Денис Попов.

Региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева, кроме того, констатирует, что сегодня в элитном сегменте можно реализовать только высококачественный продукт. Реализация новых проектов в итоге проходит под эгидой международных трендов — домов будущего, а девелоперы готовы предлагать квартиры как в формате Shell & Core, так и с финальной отделкой. «В этом сегменте клиенты приобретают жилье для себя и не на последние деньги, поэтому все дело в том, насколько интересными будут проекты, которые начнут выходить на рынок после полного перехода на эскроу, и насколько они смогут привлечь покупателей», — поддерживает Дмитрий Халин.

Сыграют в белую

Основная проблема, которая может возникнуть на фоне последних событий, — более сложная и профессиональная работа с банками с целью получения финансирования, полагает Денис Попов. Далеко не все застройщики получат проектное финансирование и потеряют возможность направлять средства с одного проекта на другие. Кроме того, в результате изменения законодательства девелоперы утратят интерес к привлечению инвесторов на ранних стадиях строительства, не стоит ожидать и значительных скидок на объекты. 

Но и эти перемены не окажут значительного влияния на покупательский спрос: по оценкам Попова, в элитном сегменте основной спрос приходится на дома с высокой стадией строительства (52%), а на нулевом цикле приобретается лишь около 15% от общего объема квартир, остальная доля сделок приходится на стадию строительства проекта. 

Екатерина Фонарева, в свою очередь, называет только одну возможную проблему — реализацию проекта в том качестве, которое было заявлено на стадии продаж. «Несмотря на высокий уровень спроса, конкуренция между застройщиками в борьбе за покупателя оказала сдерживающее влияние на рост цен в первом полугодии 2019 года, — резюмирует Фонарева. — По нашим прогнозам, такая ситуация сохранится до конца этого года. Предпосылок для дефицита в сегменте элитной недвижимости сейчас нет. Объем нового предложения в новостройках премиум-класса с конца прошлого года стабилизировался на уровне примерно 30 тыс. кв. м в квартал».