Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Девелоперы запаслись квартирами, которые можно продать без эскроу-счетов

Новая схема на рынке жилья

Стараясь продлить возможность использования привычной схемы продаж жилья в новостройках, столичные застройщики перевели 25 тыс. квартир на аффилированные компании, чтобы потом реализовывать их по договору переуступки прав требований. Это вполне законно: права покупателей по договору переуступки защищены так же, как и владельцев договоров долевого участия. Если сбудется худший сценарий с банкротством застройщика, на возврат полной стоимости квартиры покупатели из первой категории могут рассчитывать, только если в сделке между застройщиком и аффилированной компанией указана рыночная стоимость жилья.

Квартиры оптом

Московские девелоперы жилья в первом полугодии этого года оформили на юридические лица около 25 тыс. квартир и апартаментов, подсчитал ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Пик активности массовой продажи договоров долевого участия (ДДУ) юрлицам пришелся на июнь: по данным Росреестра, от них на регистрацию пришла половина всех зарегистрированных договоров. Всего в июне в Москве зарегистрировано 12 тыс. ДДУ. Это рекордный результат, который на треть выше достижения ноября прошлого года, тогда спрос подскочил в два раза на фоне слухов о грядущем росте цен на жилье из-за изменений отраслевого законодательства. Сейчас история повторяется. Застройщики торопились зарегистрировать ДДУ на аффилированные компании, чтобы после 1 июля продавать их по договору переуступки прав требований и сразу получать деньги покупателей. А продажа по ДДУ после этой даты предполагает, что деньги поступают на специальный счет в банке — эскроу-счет, с которого застройщик их может снять, только когда достроит дом целиком. Для девелопера это неудобно, потому что в этом случае вместо денег покупателей нужно привлекать дорогие кредиты, чтобы финансировать стройку. Соответствующие изменения в отраслевой федеральный закон №214 начали публично обсуждать почти два года назад, поэтому девелоперы успели добиться послаблений этих требований. В апреле 2019 года правительство разрешило использовать старую схему продажи без использования эскроу-счетов в проектах, которые готовы более чем на 30%, а на дольщиков приходится не менее 10% запланированных площадей. Для девелоперов, у кого было продано меньше, перевод ДДУ на юрлицо стал законным способом использовать послабление. «Формально первичная продажа от застройщика уже состоялась и требования федерального закона соблюдены»,— объясняет руководитель практики налоговых споров «МЭФ Аудит» Дмитрий Кириллов, подчеркивая, что схема перевода договоров долевого участия на аффилированные с застройщиком юридические лица и в паевые инвестиционные фонды не противоречит нормам отраслевого законодательства.

Покупатели жилья по договору переуступки прав требований тоже защищены Фондом защиты прав дольщиков. Но манипулирование данными продаж для соответствия требованиям нивелирует смысл существования критериев как таковых, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. «Это значит, что риски недостроя, от которых старается защитить покупателя 214-й федеральный закон, остаются»,— поясняет он. По словам господина Алексеенко, 10% проданных дольщикам площадей и 30% готовности дома установлены не случайно. «Они обозначают границу каждого показателя, за которой риски недостроя объекта значительно снижаются»,— подчеркивает эксперт. По данным Москомстройинвеста, с использованием эскроу-счетов в Москве будут достраиваться 137 проектов, это 7,2 млн кв. м, или 20% всего строящегося жилья.

Покупатели не меняются

По предварительным итогам июля — первого месяца, когда все новые ограничения для застройщиков полностью вступили в силу,— активность покупателей была ниже, чем в это же время в прошлом году, отмечают в «Метриуме». Застройщики не заметили необычного поведения покупателей. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин говорит, что сделок меньше, чем в июле прошлого года, но ситуация соответствует плану и степени готовности проектов компании. «На третий квартал 2019 года запланирована сдача в эксплуатацию, продано около 80% объема квартир. В этом году относительно прошлого работает эффект высокой базы»,— объяснил он. По словам коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, спрос на жилье замедлился, а цены стабилизировались, когда стало понятно, что не оправдались прогнозы о резком подорожании квартир в проектах, перешедших на продажу через эскроу-счета. Средняя стоимость квадратного метра жилья в столичных новостройках комфорт-класса остается стабильной. По итогам второго квартала она выросла на 1%, до 178,9 тыс. руб., в июле колебания цен были схожими. «Недавний ажиотаж и несбывшиеся прогнозы приведут к снижению объемов продаж на 15–20% по итогам второго полугодия»,— считает госпожа Боим.

Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая видит основную причину снижения активности покупателей в повышении ставок по ипотеке на один процентный пункт, резком росте цен на товары повседневного спроса и налоговой нагрузки на население, произошедших за последний год на фоне снижения реальных доходов. «Продажи по переуступке — нормальная практика, и реализация квартир по такой схеме идет с такой же скоростью, как и прямые продажи от застройщика»,— настаивает госпожа Литинецкая. По статистике, предоставленной «Метриумом», в 2018 году в России было зарегистрировано 163 тыс. соглашений по переуступке прав требований при общем количестве ДДУ за тот же период 710 тыс. «В этой схеме ни для покупателя, ни для государства ничего принципиально не меняется с точки зрения прав и обязанностей девелопера и приобретателя жилья»,— утверждает Мария Литинецкая.

По оценке Александра Пыпина, 25 тыс. квартир — это около двух месяцев продаж в Москве. Но это не означает, что за это время переведенные на юрлиц квартиры будут проданы. «Часть застройщиков получили проектное финансирование и разрешение на продажу без использования эскроу-счетов, поэтому не нуждались в переводе ДДУ на юрлица. Кто-то решил перевести аффилированным структурам все жилье, а срок реализации проекта составляет два-три года»,— говорит господин Пыпин. «К тому же договоры продажи по переуступке регистрируются с лагом, что затрудняет оценку динамики продаж»,— отмечает Мария Литинецкая, подчеркивая, что отсутствие статистики можно объяснить и тем, что девелоперы не сразу выставляют эти квартиры на продажу.

В чем риск переуступки

Руководитель пресс-службы Москомстройинвеста Татьяна Косарева говорит, что в ведомстве узнали о практике реализации гражданам квартир через аффилированные с застройщиком компании посредством договоров переуступки прав требований из данных Росреестра. «Законодательно такой схемой пользоваться не запрещено. Нарушения закона нет, поэтому Москомстройинвест не располагает статистикой таких сделок, а участники строительства в любом случае защищены нормами закона №214 о долевом строительстве»,— объяснила госпожа Косарева. Нюанс, о котором следует знать покупателю квартиры в новостройке по договору переуступки, в том, что цена в первой сделке — от застройщика аффилированному лицу — может не совпадать с той, которую платит он. «Застройщик продает подконтрольной компании квартиры пакетом, по низкой цене. А она реализует их по рыночной, более высокой»,— объясняет Татьяна Косарева. «Если застройщик в такой цепочке обанкротится, то денежные требования покупателя к нему будут ограничены первоначальной, более низкой ценой, по которой квартира была передана аффилированной компании»,— продолжает она, добавляя, что все расчеты с приобретателем пройдут по сумме, которую застройщик получил от первого покупателя, аффилированного с ним.

Переход ДДУ на аффилированную компанию может быть безденежным. «Например, если доля участия застройщика в ней не менее 50%»,— предупреждает руководитель практики имущественных и обязательственных отношений юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург, отмечая, что обычный покупатель не всегда может это проверить. Анна Боим утверждает, что цена квартиры не зависит от способа продажи. «Только от стадии готовности дома и ситуации на рынке на момент заключения сделки,— поясняет она, продолжая: — По договорам переуступки жилье продается много лет, а необходимую информацию о застройщике и его объектах можно проверить в Единой информационной системе жилищного строительства». По ее словам, это дает основания полагать, что квартиры по переуступке будут продаваться и покупаться так же, как и все остальные, без разницы в цене или безопасности сделки.

Николай Алексеенко рекомендует: «При покупке квартиры в новостройке по переуступке прав требований имеет смысл просить застройщика доказать, что он получил деньги от юридического лица, которому ранее передал жилое помещение, и что они поступили за конкретную квартиру». «Это существенно упростит процедуру решения возможных проблем»,— отмечает господин Алексеенко.

Покупка по переуступке, скорее всего, не подойдет тем, кто рассчитывает на ипотеку. «На стадии заключения кредитного договора у банков могут возникнуть вопросы как к покупателю, так и к продавцу, что может создать дополнительные трудности. Для беспрепятственного проведения сделки по такой схеме необходимо располагать суммой, равной полной стоимости квартиры»,— предупреждает Дмитрий Кириллов.

Запретить механизм переуступки прав требования невозможно из-за масштабных правовых последствий. Доказать, что продажами манипулировали, чтобы добиться соответствия послабляющим критериям, практически невозможно, так как переуступка законна и широко использовалась на рынке недвижимости. «Покупателям остается быть более осмотрительными»,— советует Николай Алексеенко.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
390 (10 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 936 214
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 37 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 364 350
до 135 084 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Titul на Серебрянической Москва, Центральный округ, район Таганский Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Китай-город, 15 мин. пешком м. Таганская, 15 мин. пешком Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Событие в Раменках! Последние 15 квартир по стартовым ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Охрана. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 20 до 89 метров ГК: 2 кв. 2021 г. Звоните! Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Выгода до 450 000 руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте