Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость: как выбрать подходящий вариант

Главные критерии для перепродажи и сдачи в аренду

Сколотить состояние на недвижимости, как в нулевые годы, сейчас вряд ли получится. Однако недвижимость все еще интересует тех, кто хочет сохранить средства и обеспечить себе дополнительный доход. Редакция IRN.RU выяснила, как найти на рынке подходящий вариант для вложений и целесообразны ли в принципе инвестиции в новостройки с учетом перехода на эскроу-счета.

Инвесторов немного, но они есть

До кризиса 2008 года цены на жилье росли очень быстро – в некоторые периоды на обычной московской квартире можно было за год заработать около 50% прибыли. Тогда инвестиционный спрос составлял существенную долю рынка, что дополнительно подогревало цены. Затем рост цен снизился и интерес инвесторов к жилью ослаб, но все равно многие покупали квартиры ради заработка, особенно на рынке новостроек. «Если рассматривать инвестиции физических лиц в недвижимость в количестве от 3 до 4 лотов, то пик инвестиционной активности по квартирам приходится на 2014 г. с долей на уровне 12,5%, а по апартаментам - на 2013 г. (14%)», - вспоминает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Сейчас, по словам эксперта, доля инвестиционных сделок по квартирам в новостройках составляет 4,5%, по апартаментам – 7,2%. При инвестировании в квартиры доли по классам делятся между комфортом и бизнесом практически поровну – по 45%, в апартаментах – по 40% и 36% соответственно. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что «чистых» инвесторов, рассчитывающих на перепродажу новостройки после ее подорожания, сейчас около 3-5%.

В будущем такие инвесторы могут окончательно исчезнуть с рынка из-за перехода на эскроу-счета, хотя последние месяцы именно этот фактор подогревал инвестиционный спрос. «Повышенная инвестиционная активность объясняется поправками в 214-ФЗ, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». - Инвесторы планируют получить доходность по мере не только роста стадии строительной готовности проекта, но и наценки за счет перехода застройщиков к новой схеме финансирования с использованием эскроу-счетов».

По словам эксперта, у инвесторов осталось не так много времени, чтобы выгодно войти в проект: «Не имея прямого доступа к средствам дольщиков, девелоперы, полагаю, могут выводить новостройки уже в средней или высокой стадии готовности. То есть инвестиционный потенциал жилья в перспективе, вероятно, снизится». Правда, это случится не сразу. «Инвестиционная привлекательность сохранится, ведь более 80% рынка реализуются по старым правилам и многие из них находятся на невысоких стадиях строительной готовности, - отмечает Роман Родионцев. - Надо помнить, что в 30-процентной готовности учитываются и работы по сетям и проч. Визуально дом может «торчать из-под земли» на уровне первого этажа, но 30% готовность достигнута. Динамика роста цены привязана скорее к визуальным изменениям по проекту».

К тому же многие покупают квартиру не для перепродажи, а для последующей сдачи в аренду или просто «про запас» - можно сдать в аренду на пенсии, можно в будущем вселить подросших детей, да и просто будет, что оставить в наследство. Таких инвесторов на рынке, по оценкам экспертов, около 10%. «В Москве доля инвестиционных сделок в зависимости от проекта и класса новостройки варьируется от 5% до 15%, то есть этот показатель немного ниже среднего по стране. Чаще всего инвесторы приобретают новостройку либо на ранней стадии строительства, чтобы максимизировать прибыль от перепродажи, либо на поздних стадиях, если цель вложений – арендный бизнес», - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

Выбираем квартиру: что растет в цене

Даже без учета перехода на эксроу-счета новостройки не показывают тех ценовых приростов, которые были раньше. По словам Наталии Кузнецовой, на сегодняшнем рынке среднемесячный прирост цены (рыночный и от стадии строительной готовности) варьируется от 0,8 до 1,5%, что покрывает уровень инфляции в лучшем случае.

Сам по себе переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки, но не везде одинаково. Для тех, кто переходит на эскроу-счета и работает в массовом сегменте новостроек, есть две основные бизнес-модели, отмечает Наталия Кузнецова. Первая стратегия предполагает быстрое возведение объекта и вывод в продажу почти готового жилья. Так девелоперы могут заработать благодаря тому, что сразу выставляют максимально возможные цены на весь объем квартир. В таких проектах инвесторам, конечно, ничего не светит.

Однако такая модель может быть непривлекательной для многих застройщиков. «Ведь в таком случае у них будет низкая наполняемость счета эксроу и высокая ставка по кредиту», - подчеркивает Роман Родионцев. Поэтому, по мнению экспертов, большинство девелоперов будут работать по другой модели: старт продаж по более низким ценам, позволяющим увеличивать объемы реализации и тем самым работать на уменьшение ставки по проектному финансированию. Таким образом, дисконт по отношению к готовому жилью сохранится, но все же снизится – эксперты говорят, что разница между котлованом и сданной новостройкой вряд ли сможет превысить 10%.

Но в целом ситуация останется схожей с тем, что есть сейчас: «Инвестиционная составляющая будет возможна только в отношении отдельных проектов и лотов», - говорит Наталия Кузнецова. При этом рост цен по мере повышения стадии строительной готовности очень неравномерен даже сейчас. Востребованные проекты могут давать заметно больший прирост в цене, в то время как менее удачные новостройки вовсе не дорожают или даже показывают отрицательную динамику. В ряде случаев, по словам Романа Родионцева, на инвестициях удается заработать почти 100% прибыли, такие проекты по-прежнему периодически появляются, но объем сделок в них минимален и осуществляется профессиональными инвесторами, которые готовятся еще до старта продаж войти в проект. У людей «с улицы» таких возможностей нет, поэтому непрофессиональным инвесторам стоит рассчитывать на заметно меньший доход. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин говорит, что даже ликвидные проекты сегодня показывают годовой прирост до 10% годовых.

«Чаще для инвестиций рассматривается жилье в черте МКАД либо Новой Москве», - говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Основные критерии выбора понятны – это цена ниже, чем в соседних домах, и хорошая транспортная доступность (не более 15 минут до метро пешком).

В первую очередь эксперты рекомендуют присмотреться к небольшим проектам в обжитых районах. «Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и самим застройщиком», - говорит Алексей Перлин. Точечных проектов в Москве не так много, поскольку за последние годы сложился дефицит небольших площадок – власти охотнее выдавали разрешения на строительство крупных комплексных кварталов на месте бывших промзон. Однако есть девелоперы, специализирующиеся именно на таких новостройках. Например, «Лидер-Инвест» в Москве в основном строит жилье на месте бывших АТС, что как раз соответствует обозначенным критериям: АТС находятся внутри обжитых районов на небольших площадках, которые позволяют построить 1-2 корпуса. Из-за того, что в портфеле компании много таких площадок, можно найти проекты как комфорткласса (например, «Счастье на Волгоградке»), так и более дорогих сегментов («Счастье на Масловке»).

«Быстро растут цены в новостройках, которые появились в районах, где почти отсутствует новое жилье. В этом случае можно выручить 20-30% от первоначальных вложений», - говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

С крупными проектами стоит быть осторожнее. Из негативных факторов – долгие сроки реализации, а также большие объемы (то есть по окончанию строительства будет больше конкурирующих предложений). Однако и такие проекты могут быть удачными для инвестиций, поскольку зачастую именно они на старте выходят со значительным дисконтом к рынку. Кроме того, дополнительный прирост к цене может создать сам факт того, что на месте депрессивной промзоны появляется новый развитый квартал. Например, по данным пресс-службы «Донстроя», в ЖК «Символ», который строится на месте завода «Серп и молот», на старте продаж в 2015 году средняя цена метра составляла 155 248 рублей, а сейчас – 223 380. То есть рост цены за 4 года и 3 месяца реализации составил 44%, что соответствует 10,3% годовых.

Наиболее ликвидными лотами, по словам Наталии Кузнецовой, являются однушки, маленькие двухкомнатные квартиры и «евродвушки», пользующиеся спросом у потребителя. Такие объекты быстрее всего реализуются, значит, будет спрос на более поздних стадиях строительства.

Выбираем квартиру: что подходит для аренды

В случае с арендой главным аргументом против являются долгие сроки окупаемости. По словам Наталии Кузнецовой, уровень годовой доходности в большинстве случаев не превышает 8%. Другие эксперты приводят еще более низкие цифры – см. «Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают». «Однако это вполне уместный способ, если квартира рассматривается как способ диверсификации своих средств и приобретения ценного актива для семьи. Так, наследники становятся рантье путем практически нулевых вложений в недвижимость», - отмечает Наталия Кузнецова.

При выборе квартиры для сдачи в аренду не так важен ее прирост в цене, как востребованность у потенциальных арендаторов. «Безусловно, следует отдавать предпочтение жилым комплексам рядом с метро в локациях с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой. Такие новостройки могут находиться как близко к центру, так и далеко от него, в пределах и за пределами МКАД», - отмечает Мария Литинецкая.

Помимо актуальных для любой недвижимости преимуществ, стоит присмотреться к окружению. «Важный аспект – это наличие поблизости потенциальных арендаторов, а точнее - различных бизнес-центров, деловых кластеров, офисов крупных компаний. Именно их сотрудники могут обеспечить спрос на арендное жилье», - говорит Кирилл Игнахин. Например, можно рассмотреть локации вблизи «Москва-Сити». В непосредственной близости к деловому центру стоимость покупки будет очень высока, но в близлежащих районах порог входа ниже. Так, в районе Хорошево-Мневники уже за 7,2-7,7 млн рублей можно купить студию в городском квартале Big Time, а немного ближе к деловому центру «Москва-Сити» расположен проект «Сердце столицы», где за 12-15 млн рублей продаются просторные однушки площадью 45-61 кв. м.

«Что касается самого объекта, квартиры или апартамента, лучше выбирать не самые дорогие варианты, быть может, не с лучшими видовыми характеристиками на нижних этажах. Такие квартиры обойдутся дешевле, а значит, будут более ликвидными впоследствии. Желательно сэкономить на всех характеристиках, которые прямо не затрагивают повседневный комфорт проживания, но лучше отдать предпочтение объектам с отделкой», - подчеркивает Кирилл Игнахин.

Если для перепродажи лучше выбирать квартиры с официальным жилым статусом, то для аренды подойдут и апартаменты. «Они обойдутся примерно на треть дешевле аналогичной квартиры в новостройке в том же районе. Соответственно, доходность будет выше, срок окупаемости – ниже, а возможности регулирования арендной ставки – шире», - считает Мария Литинецкая. Кроме того, по словам Романа Родионцева, проекты с апартаментами зачастую расположены удачнее относительно транспортных узлов и деловых кластеров.

Просто, но сложно

Основным аргументов в пользу инвестиций в недвижимость эксперты считают относительную простоту этого инструмента для непрофессионалов. «Для того чтобы стать инвестором на рынке жилья, не нужно посещать специальные курсы, обладать специфическими знаниями и тратить много времени на мониторинг показателей и отслеживание тенденций, - говорит Алексей Перлин. - Рынок недвижимости весьма инертен, в отличие от той же валюты, когда за один день вы можете как потерять, так и выиграть несколько процентов. Колебания стоимости акций, облигаций, валюты часто имеют стихийный, спекулятивный характер, когда предсказать динамику показателей сложно даже экспертам рынка, не говоря уже о непрофессиональных инвесторах. Следить за ценами на жилье намного проще. Покупка недвижимости – это актуальная тема для большинства граждан. К тому же любые экономические события отражаются на рынке с определенным лагом в несколько месяцев, а значит, у инвестора всегда есть время скорректировать свою стратегию, поменяв объект для вложений».

«Основной аргумент против – сравнительно невысокая доходность, ведь вложения в недвижимость в среднем сравнимы с вложениями в депозиты», - признает Кирилл Игнахин.

В качестве минусов инвестиций в недвижимость стоит назвать сложность выбора ликвидного объекта. «Конкуренция на рынке высокая. Примерно в одной локации можно найти несколько объектов в одном и том же бюджете. При этом прирост цен по ним может отличаться. Если 10 лет назад реально было рассчитывать на стабильный доход, вложившись в любую новостройку на котловане, то теперь необходимо вести серьезную подготовительную работу, чтобы заработать», - резюмирует Алексей Перлин.

Все упомянутые проекты в продаже (апрель 2020)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7626 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,6 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,6 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.6 млн руб. от 7.6 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Современные квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте