Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают

Что происходит на рынке аренды квартир в Москве прямо сейчас

В конце лета на рынок аренды приходит так называемый высокий сезон. В столицу возвращаются студенты и отпускники, спрос оживляется. Однако ставки практически не растут, а собственники квартир все еще не могут диктовать свои условия арендаторам. Эксперты рассказали, какова сейчас ситуация на рынке аренды и как повысить востребованность квартиры.

Путь к балансу

Рынок аренды сейчас достаточно сбалансирован, причем точку баланса между спросом и предложением он нашел раньше, чем рынок купли-продажи квартир. «Даже в тучные нулевые, когда цены на жилье росли очень быстро, арендные ставки были ближе к возможностям людей, чем цены на покупку квартир. Конечно, ставки все равно были очень высокими по сравнению со средними доходами, но более реалистичными, - рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на онлайн-конференции «Сдать и снять: что происходит с арендой квартир в Москве?». - На рынке купли-продажи цены раздувал инвестиционный спрос, на рынке аренды клиентом являются обычные люди, поэтому он не может быть столь сильно оторван от реальных доходов».

Тем не менее долгое время условия диктовали арендодатели. Они могли сдавать дряхлую квартиру в хрущёвке за деньги, на которые где-нибудь в Европе можно было снять приличное жилье. При этом многие из них считали, что могут вести себя, как хотят: оставить старую мебель и затхлые вещи, запретив их выбрасывать, в любой момент выгнать арендатора по своему желанию, придирчиво отбирать новых жильцов (см. «Аренда против правил: на что жалуются квартиросъемщики»).

Но в 2014 году ситуация перевернулась. На фоне снижения доходов населения начался массовый отток арендаторов. «Это сначала привело к повышению сговорчивости арендодателей – они стали менее капризными в выборе жильцов, чаще соглашались докупить что-то необходимое из техники и могли согласиться на скидку. А затем начали снижаться и сами арендные ставки – не слишком сильно, но процентов десять аренда потеряла в стоимости», - говорит Олег Репченко.

Эта ситуация сохранялась пару лет, а затем «устаканилась». По данным компании «Инком-Недвижимость», вплоть до осени 2015-го наниматели могли гарантированно получить дисконт в 10–15%, в высоких ценовых сегментах скидки доходили до 30%. А в 2016 году вследствие роста спроса дисконтная политика московских наймодателей изменилась: скидки заметно сократились, а в наиболее экономичном сегменте перестали рассматриваться совсем.

«Рынок аренды на протяжении вот уже пары-тройки лет довольно стабилен, - говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. - Его не сотрясают катаклизмы, нет резких скачков роста или падения спроса, предложения, стоимости найма».

Что происходит сейчас

Ситуация на рынке сейчас стабильна, происходят лишь небольшие сезонные изменения. «Экспертные наблюдения показывают классическую картину: небольшой рост (3-5%) в период летнего сезона, затем замирание до следующего сезона», - отмечает Мария Жукова. По словам эксперта, сезон в 2019 году привычно начался в третьей декаде июля, без столь резких пиков, как это было лет 4-5 назад, и продержится, скорее всего, до середины октября.

По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, многие собственники этим летом попробовали повысить ставки на 7-10%. Кроме того, некоторые из них в принципе решили дождаться осеннего роста спроса и повысить цены. Однако, по словам эксперта, сейчас даже при активизации спроса цены остаются стабильными. «Осенью могут подорожать лишь самые ходовые лоты – низкобюджетные, и не более чем на 5% (для сравнения: в докризисный период ставки аренды жилья в активный сезон увеличивались на 10–15%), - отмечает эксперт. - Замечу, что чрезмерное завышение стоимости найма или ожидание сезонного роста цен провоцируют потерю части целевой аудитории и простой квартиры. Нехитрый расчет демонстрирует: при арендной ставке 20 000 рублей (минимальной в старых границах Москвы) осеннее подорожание способно увеличить ежемесячный платеж на 1 000 рублей. В случае простоя объекта в течение трех месяцев владелец теряет 60 000 рублей и более – с учетом коммунальных платежей».

Поэтому желание повысить цены упирается в платежеспособный спрос, и диктовать свои условия собственники все еще не могут. «Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают», - констатирует Мария Жукова.

Аренда все еще не может обеспечить большого дохода. «Доходность от аренды «грязными» составляет около 5-6%, однако если вычесть налоги и коммунальные платежи, реальный доход составит всего около 4-4,5%, - говорит Олег Репченко. – Это меньше дохода по облигациям или по банковским вкладам, которые считаются стабильными инструментами для консервативных инвестиций. Тем не менее многие люди все равно продолжают воспринимать квартиру как надежный материальный актив и скорее предпочтут низкий доход, но от реального жилья, которое никуда не денется».

Что хорошо сдается

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», более 70% предложения на рынке – это объекты экономкласса. «Предпочтения арендаторов всегда были самыми разными, но основной запрос всегда был: подешевле, но хорошего качества, не «бабушкин вариант», рядом с метро (чтобы ходить пешком и не более 10 минут), с хорошей мебелью. Кстати, хочу отметить, что все больше арендаторов имеют домашних животных (кошки, собаки, попугаи и т.д.)», - говорит Мария Жукова.

«Главное для сдачи в аренду – близость к метро, не более 10 минут пешком. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду при одинаковой цене лучше отказаться от дополнительных преимуществ вроде инфраструктуры ЖК, отделки подъездов и благоустройства дворов в пользу расположения рядом с метро, - отмечает Олег Репченко. - В идеале выбирать квартиру поближе к центру, но если бюджет не позволяет, то можно рассмотреть даже районы за МКАД, главное, чтобы метро было рядом. Лучше выбирать однокомнатную квартиру, ее можно проще и быстрее сдать в аренду».

Если речь идет о покупке квартиры в новостройке, лучше выбирать проект с готовой отделкой от застройщика. «При покупке квартиры без отделки ваши затраты на приведение ее в порядок будут больше и сроки получения дохода от сдачи ее в аренду значительно отодвинутся на период ремонта», - объясняет Мария Жукова. «К тому же в домах без отделки ремонты у соседей могут длиться годы, - добавляет Олег Репченко. - Шум от них вряд ли понравится арендаторам, соответственно, стоит готовиться к текучке и простоям. На квартиры с ремонтом от застройщика обычно выделяется как минимум секция в доме, а обычно целые корпуса, так что шума меньше».

В старой квартире тоже понадобится ремонт, если она в плохом состоянии. Причем ради окончания ремонта можно даже смириться с потерей времени. Вот, например, ситуация одного из читателей IRN.RU, которой он поделился в ходе онлайн-конференции: «Делаем сейчас ремонт в квартире, которую планируем сдавать. Кухня и санузлы готовы, а прихожую и жилую комнату еще не начинали ремонтировать. Боюсь, что до осени не успеваем доделать ремонт. Что лучше – сдать сейчас с нормальной кухней и санузлами, но с «бабушкиными» прихожей и комнатой? Или доделать ремонт, но сдавать уже в конце сентября-октябре, когда арендаторов будет меньше?» Мария Жукова рекомендует все же доделать ремонт полностью и сдавать готовую квартиру: «Ремонт только на кухне и в санузле, без ремонта в комнате может привести к снижению стоимости найма и, возможно, длительному поиску арендаторов».

Следует учитывать, что в экономклассе прибавка к ставке за счет свежего ремонта будет около 10-20%. Поэтому стоит сопоставить стоимость ремонта с той прибавкой, которую он даст. Например, обычная однушка на окраине с «бабушкиным» ремонтом может стоить около 25 000 рублей в месяц. Если привести ее в свежий вид, ставка вырастет примерно до 30 000 рублей – то есть в год разница составит около 60 000 рублей. Примерно через 5 лет ремонт придется делать заново, поскольку квартиры в аренду быстро изнашиваются. То есть в целом за 5 лет благодаря свежему ремонту удастся выиграть около 300 000 рублей, а значит, тратить на ремонт больше этой суммы нецелесообразно. «Если же квартира находится в престижной локации, то вложения в нее могут увеличить ее стоимость раза в полтора», - говорит Мария Жукова. Так что в классах бизнес- и выше на ремонт стоит потратить намного больше денег.

Кроме того, эксперты советуют осторожнее относиться к текущим арендаторам. «С марта сдаю квартиру молодой паре. Беспокоит нестабильная оплата о них. Долгов пока не возникало, но они платят не раз в месяц к оговоренному числу, а переводят деньги частями и получается, что за текущий месяц полная оплата приходит буквально накануне того, как пора вносить целую оплату за следующий. Боюсь, что такая неорганизованность может в итоге привезти к долгам и просрочкам. Не знаю, стоит ли расстаться с этими арендаторами или нет – помимо безалаберной оплаты они меня всем устраивают. Весной нашла жильцов достаточно быстро, буквально за неделю. Но не знаю, как обстоят дела сейчас. Можно ли будет быстро найти новых нормальных арендаторов? Не придется ли делать ставку ниже, чем мне платят сейчас?», - спрашивает читательница IRN.RU. Мария Жукова считает, что даже с учетом высокого сезона не стоит выгонять текущих арендаторов: «Если кроме немного нестабильной оплаты аренды пара вас полностью устраивает, то мой совет – не искать нового, поскольку никто не сможет гарантировать, что новые жильцы окажутся лучше прежних».

Таким образом, можно сделать общий вывод о том, что ситуация на рынке аренды стабильна и благоприятна, прежде всего, для съемщиков. А собственникам нужно обязательно учитывать интересы арендаторов и ориентироваться на их запросы.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7554 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 63 до 209 кв.м. Спешите! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры от 7,5 млн. руб.! Квартиры с отделкой в центре Москвы. Парк, школа и детский сад, 3 ст. метро. Самый надежный застройщик Москвы! квартиры от 7,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс Fresh! Скидки! Получите скидку до 4 % на квартиры с отделкой! От самого надежного застройщика Москвы - ДОНСТРОЙ Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Александровский сад В продаже квартиры в готовых домах площадью 43-155 кв.м. 15 мин. пешком от м.Александровский сад. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 23 этажа уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Небоскрёбы рядом с Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесплатное такси. Бесконтактная сделка. от 11,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК Nakhimov Апартаменты бизнес-класса всего от 6,12 млн руб! 15 мин пешком от м. Профсоюзная. Свободная планировка, подземный паркинг от 6,12 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Просторные 2-х комнатные квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ В центре исторической Москвы! Квартиры класса DELUXE! Роскошь и комфорт высочайшего уровня. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,7 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 9,4 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,7 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 4,3 млн. рублей. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Ключи в этом году. квартиры от 4,3 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.3 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10.3 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.1 млн руб. от 7.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи 2 класса домов. Школа, детские сады. Спортплощадки. Ипотека. Удобное расположение в центре Новой Москвы. М.Октябрьское поле. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,5 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,5 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дабл». Квартиры от 2,6 млн. руб. Ипотека от 5%. 8 км от МКАД. Утепленные фасады. Двухуровневые квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж! Выдаем ключи! Элитные квартиры у Тверской! Лучшая инфраструктура города в пешей доступности! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,8 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! квартиры с отделкой от 8,8 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ! Новый корпус! Квартиры в европейском квартале Раменки! Детский сад в корпусе. Парк! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте