Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают

Что происходит на рынке аренды квартир в Москве прямо сейчас

В конце лета на рынок аренды приходит так называемый высокий сезон. В столицу возвращаются студенты и отпускники, спрос оживляется. Однако ставки практически не растут, а собственники квартир все еще не могут диктовать свои условия арендаторам. Эксперты рассказали, какова сейчас ситуация на рынке аренды и как повысить востребованность квартиры.

Путь к балансу

Рынок аренды сейчас достаточно сбалансирован, причем точку баланса между спросом и предложением он нашел раньше, чем рынок купли-продажи квартир. «Даже в тучные нулевые, когда цены на жилье росли очень быстро, арендные ставки были ближе к возможностям людей, чем цены на покупку квартир. Конечно, ставки все равно были очень высокими по сравнению со средними доходами, но более реалистичными, - рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на онлайн-конференции «Сдать и снять: что происходит с арендой квартир в Москве?». - На рынке купли-продажи цены раздувал инвестиционный спрос, на рынке аренды клиентом являются обычные люди, поэтому он не может быть столь сильно оторван от реальных доходов».

Тем не менее долгое время условия диктовали арендодатели. Они могли сдавать дряхлую квартиру в хрущёвке за деньги, на которые где-нибудь в Европе можно было снять приличное жилье. При этом многие из них считали, что могут вести себя, как хотят: оставить старую мебель и затхлые вещи, запретив их выбрасывать, в любой момент выгнать арендатора по своему желанию, придирчиво отбирать новых жильцов (см. «Аренда против правил: на что жалуются квартиросъемщики»).

Но в 2014 году ситуация перевернулась. На фоне снижения доходов населения начался массовый отток арендаторов. «Это сначала привело к повышению сговорчивости арендодателей – они стали менее капризными в выборе жильцов, чаще соглашались докупить что-то необходимое из техники и могли согласиться на скидку. А затем начали снижаться и сами арендные ставки – не слишком сильно, но процентов десять аренда потеряла в стоимости», - говорит Олег Репченко.

Эта ситуация сохранялась пару лет, а затем «устаканилась». По данным компании «Инком-Недвижимость», вплоть до осени 2015-го наниматели могли гарантированно получить дисконт в 10–15%, в высоких ценовых сегментах скидки доходили до 30%. А в 2016 году вследствие роста спроса дисконтная политика московских наймодателей изменилась: скидки заметно сократились, а в наиболее экономичном сегменте перестали рассматриваться совсем.

«Рынок аренды на протяжении вот уже пары-тройки лет довольно стабилен, - говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. - Его не сотрясают катаклизмы, нет резких скачков роста или падения спроса, предложения, стоимости найма».

Что происходит сейчас

Ситуация на рынке сейчас стабильна, происходят лишь небольшие сезонные изменения. «Экспертные наблюдения показывают классическую картину: небольшой рост (3-5%) в период летнего сезона, затем замирание до следующего сезона», - отмечает Мария Жукова. По словам эксперта, сезон в 2019 году привычно начался в третьей декаде июля, без столь резких пиков, как это было лет 4-5 назад, и продержится, скорее всего, до середины октября.

По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, многие собственники этим летом попробовали повысить ставки на 7-10%. Кроме того, некоторые из них в принципе решили дождаться осеннего роста спроса и повысить цены. Однако, по словам эксперта, сейчас даже при активизации спроса цены остаются стабильными. «Осенью могут подорожать лишь самые ходовые лоты – низкобюджетные, и не более чем на 5% (для сравнения: в докризисный период ставки аренды жилья в активный сезон увеличивались на 10–15%), - отмечает эксперт. - Замечу, что чрезмерное завышение стоимости найма или ожидание сезонного роста цен провоцируют потерю части целевой аудитории и простой квартиры. Нехитрый расчет демонстрирует: при арендной ставке 20 000 рублей (минимальной в старых границах Москвы) осеннее подорожание способно увеличить ежемесячный платеж на 1 000 рублей. В случае простоя объекта в течение трех месяцев владелец теряет 60 000 рублей и более – с учетом коммунальных платежей».

Поэтому желание повысить цены упирается в платежеспособный спрос, и диктовать свои условия собственники все еще не могут. «Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают», - констатирует Мария Жукова.

Аренда все еще не может обеспечить большого дохода. «Доходность от аренды «грязными» составляет около 5-6%, однако если вычесть налоги и коммунальные платежи, реальный доход составит всего около 4-4,5%, - говорит Олег Репченко. – Это меньше дохода по облигациям или по банковским вкладам, которые считаются стабильными инструментами для консервативных инвестиций. Тем не менее многие люди все равно продолжают воспринимать квартиру как надежный материальный актив и скорее предпочтут низкий доход, но от реального жилья, которое никуда не денется».

Что хорошо сдается

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», более 70% предложения на рынке – это объекты экономкласса. «Предпочтения арендаторов всегда были самыми разными, но основной запрос всегда был: подешевле, но хорошего качества, не «бабушкин вариант», рядом с метро (чтобы ходить пешком и не более 10 минут), с хорошей мебелью. Кстати, хочу отметить, что все больше арендаторов имеют домашних животных (кошки, собаки, попугаи и т.д.)», - говорит Мария Жукова.

«Главное для сдачи в аренду – близость к метро, не более 10 минут пешком. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду при одинаковой цене лучше отказаться от дополнительных преимуществ вроде инфраструктуры ЖК, отделки подъездов и благоустройства дворов в пользу расположения рядом с метро, - отмечает Олег Репченко. - В идеале выбирать квартиру поближе к центру, но если бюджет не позволяет, то можно рассмотреть даже районы за МКАД, главное, чтобы метро было рядом. Лучше выбирать однокомнатную квартиру, ее можно проще и быстрее сдать в аренду».

Если речь идет о покупке квартиры в новостройке, лучше выбирать проект с готовой отделкой от застройщика. «При покупке квартиры без отделки ваши затраты на приведение ее в порядок будут больше и сроки получения дохода от сдачи ее в аренду значительно отодвинутся на период ремонта», - объясняет Мария Жукова. «К тому же в домах без отделки ремонты у соседей могут длиться годы, - добавляет Олег Репченко. - Шум от них вряд ли понравится арендаторам, соответственно, стоит готовиться к текучке и простоям. На квартиры с ремонтом от застройщика обычно выделяется как минимум секция в доме, а обычно целые корпуса, так что шума меньше».

В старой квартире тоже понадобится ремонт, если она в плохом состоянии. Причем ради окончания ремонта можно даже смириться с потерей времени. Вот, например, ситуация одного из читателей IRN.RU, которой он поделился в ходе онлайн-конференции: «Делаем сейчас ремонт в квартире, которую планируем сдавать. Кухня и санузлы готовы, а прихожую и жилую комнату еще не начинали ремонтировать. Боюсь, что до осени не успеваем доделать ремонт. Что лучше – сдать сейчас с нормальной кухней и санузлами, но с «бабушкиными» прихожей и комнатой? Или доделать ремонт, но сдавать уже в конце сентября-октябре, когда арендаторов будет меньше?» Мария Жукова рекомендует все же доделать ремонт полностью и сдавать готовую квартиру: «Ремонт только на кухне и в санузле, без ремонта в комнате может привести к снижению стоимости найма и, возможно, длительному поиску арендаторов».

Следует учитывать, что в экономклассе прибавка к ставке за счет свежего ремонта будет около 10-20%. Поэтому стоит сопоставить стоимость ремонта с той прибавкой, которую он даст. Например, обычная однушка на окраине с «бабушкиным» ремонтом может стоить около 25 000 рублей в месяц. Если привести ее в свежий вид, ставка вырастет примерно до 30 000 рублей – то есть в год разница составит около 60 000 рублей. Примерно через 5 лет ремонт придется делать заново, поскольку квартиры в аренду быстро изнашиваются. То есть в целом за 5 лет благодаря свежему ремонту удастся выиграть около 300 000 рублей, а значит, тратить на ремонт больше этой суммы нецелесообразно. «Если же квартира находится в престижной локации, то вложения в нее могут увеличить ее стоимость раза в полтора», - говорит Мария Жукова. Так что в классах бизнес- и выше на ремонт стоит потратить намного больше денег.

Кроме того, эксперты советуют осторожнее относиться к текущим арендаторам. «С марта сдаю квартиру молодой паре. Беспокоит нестабильная оплата о них. Долгов пока не возникало, но они платят не раз в месяц к оговоренному числу, а переводят деньги частями и получается, что за текущий месяц полная оплата приходит буквально накануне того, как пора вносить целую оплату за следующий. Боюсь, что такая неорганизованность может в итоге привезти к долгам и просрочкам. Не знаю, стоит ли расстаться с этими арендаторами или нет – помимо безалаберной оплаты они меня всем устраивают. Весной нашла жильцов достаточно быстро, буквально за неделю. Но не знаю, как обстоят дела сейчас. Можно ли будет быстро найти новых нормальных арендаторов? Не придется ли делать ставку ниже, чем мне платят сейчас?», - спрашивает читательница IRN.RU. Мария Жукова считает, что даже с учетом высокого сезона не стоит выгонять текущих арендаторов: «Если кроме немного нестабильной оплаты аренды пара вас полностью устраивает, то мой совет – не искать нового, поскольку никто не сможет гарантировать, что новые жильцы окажутся лучше прежних».

Таким образом, можно сделать общий вывод о том, что ситуация на рынке аренды стабильна и благоприятна, прежде всего, для съемщиков. А собственникам нужно обязательно учитывать интересы арендаторов и ориентироваться на их запросы.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6469 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 873 795
до 17 874 891 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 990 000
до 35 910 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 50 - 139 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 657 432
до 17 390 464 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Тополя Москва, Юго-Восточный округ, район Марьино Площади : 24 - 119 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Люблино, 15 мин. пешком Верхние поля ул., вл.32, к.1 Верхние поля ул., вл.32, к.2 Верхние поля ул., вл.32, к.3 Застройщик: Москапстрой-ТН.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры в готовых домах площадью от 20 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте