Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом

Цены уперлись в потолок спроса

Рекордный скачок числа ДДУ в июне, когда застройщики продавали квартиры самим себе, чтобы не переходить на эскроу, завершился резким спадом продаж в июле. Причем на рынке недосчитались не только «юриков», но и реальных покупателей – «физиков». Люди становятся все более чувствительными к уровню цен, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

В июле Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 5 652 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с рекордным июнем, когда было оформлено 11 677 ДДУ (на 43,9% больше, чем в мае), показатель упал сразу на 51,6%, а относительно июля прошлого года – на 10,6%. Правда, если брать только сделки с физическими лицами в «старой» Москве, динамика получится менее пугающей: количество сделок в июле относительно июня сократилось на 11%, а по сравнению с июлем 2018 г. – увеличилось на 14%, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

И резкий взлет в июне, и падение в июле – в основном результат изменения законодательства о долевом строительстве. Поправки к 214-ФЗ, предполагающие перевод отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета, вступили в силу 1 июля 2019 г., но проекты, готовые на 10-30% и проданные на 10%, могут реализовываться по «старой», менее затратной схеме. Соответственно, в июне застройщики отчаянно пытались вскочить в последний вагон уходящей «долевки», продавая квартиры самим себе. Около половины всех зарегистрированных в июне ДДУ были куплены юридическими лицами. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно».)

«В июле такого большого количества сделок с юридическими лицами, как это было месяцем ранее, уже не было. Так как изменения в законодательстве вступили в силу 1 июля, не было смысла переводить квартиры таким образом», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

По мнению Марии Макаровой, замруководителя управления Росреестра по Москве, «июльский показатель не является внезапным падением спроса, а лишь отражает рыночную картину, которая, возможно, постепенно стабилизируется к концу года». (Об этом Макарова заявила, выступая на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли»).

А может, и не стабилизируется. Ведь количество ДДУ в июле упало не только в месячном, но и в годовом выражении. И дело не только в уходе с рынка юрлиц – количество реальных покупателей в московском регионе также сократилось. Например, число сделок по всем объектам, реализуемым «Азбукой Жилья» в Москве и Московской области, в июле 2019 г. уменьшилось на 39% по сравнению с предыдущим месяцем и на 60% - относительно июля 2018 г. Количество обращений в компанию в месячном выражении увеличилось на 33%, однако в годовом – снизилось на 30%.

Впрочем, продажи в июле обвалились не у всех. Например, в «Инкоме» в июле еще наблюдали остатки искусственно созданного в преддверии перехода на эскроу-счета ажиотажа, а падение спроса случилось в августе. Относительно июня 2019 г. и июля 2018-г. продажи в агентстве выросли в июле на 9,5% и 23% соответственно. Однако уже в первой половине августа число сделок сократилось на 50% относительно аналогичного периода июля и на 9% по сравнению с первой половиной августа 2018 г. «По нашим оценкам, в июне-июле спрос оказался вымыт на несколько месяцев вперед, что и подтверждают данные августа», - говорит Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Метриуме» и «Бон Тоне» настроены более оптимистично, надеясь, что благодаря завершению дачного сезона август в итоге окажется все же более удачным, чем июль. В АН «Бон Тон», например, в первой половине августа количество посещений и сделок выросло на 18% по сравнению с уровнем июля. Однако в годовом выражении спрос все равно ниже на 3%.

В целом, снижение спроса – закономерный результат ажиотажа, спровоцированного изменением ситуации на ипотечном рынке осенью 2018 г., а затем – информационной кампанией застройщиков в связи с изменением законодательства о долевом строительстве 1 июля 2019 г. Сначала люди побежали покупать квартиры, опасаясь дальнейшего подорожания ипотеки, потом – роста цен на сами квартиры. Все это не могло не привести к вымыванию будущего спроса. «Многие клиенты, изначально планировавшие приобретение жилья во второй половине года, сделали это до 1 июля, чтобы зафиксировать за собой старые цены», - отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, ажиотаж привел к уходу с рынка наиболее привлекательных предложений. Из-за этого часть покупателей сейчас откладывают сделки, ожидая появления новых проектов, добавляет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». А часть потенциальных клиентов первичного рынка, испугавшись эскроу-счетов, и вовсе переориентировались на «вторичку». Например, в агентстве недвижимости «PROобмен» «перебежчиков» 12,4%. К слову, 75% проектов в Москве, по данным Москомстройинвеста, на эскроу не перешли, но, видимо, далеко не все покупатели об этом знают…

Ипотека

Главная надежда застройщиков – это, конечно, снижение ставок по ипотеке. В условиях продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения ипотека стала единственным финансовым инструментом поддержки спроса. «Увы, в первой половине года ставки по ипотеке увеличивались, что привело к падению количества выданных ипотек по России на 13% относительно первого полугодия 2018 г. А последние четыре месяца (с марта по июнь) в каждом месяце фиксировалось меньше ипотек, чем за аналогичный период прошлого года. Максимально рынок просел в мае 2019 г. (-28%)», - напоминает Мария Литинецкая.

Летом, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, начала дешеветь и ипотека. По данным риелторов, в июле банки кредитовали покупку новостроек в московском регионе под 9,5-10% годовых, тогда как еще в мае ставка существенно превышала 10%. Однако снижение ставок к всплеску покупательской активности на первичном рынке пока не привело. Скорее поспособствовало формированию отложенного спроса.

В «Инкоме» доля ипотечных сделок в июле 2019-го составила 37% - это на 25% меньше, чем в июне и на 18% меньше, чем в июле 2018 г. В агентстве «Бон Тон» процент ипотечных сделок увеличился по сравнению с июнем на 2,5 п.п., до 62%. Но по сравнению с июлем прошлого года показатель сократился на 12 п.п. В компании «Метриум» с ипотекой в июле было заключено 46% сделок – примерно столько же, сколько в I полугодии 2019 г. (47%).

«Потенциальные покупатели взяли паузу в связи с тем, что ЦБ понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 7,25% годовых. Соответственно, рынок застыл в ожидании снижения процентов по ипотеке», - объясняет Валерий Кочетков.

В принципе, Сбербанк, главный «законодатель моды» на рынке жилищного кредитования, в начале августа уже объявил о снижении ставок по ипотеке на очередные 0,5 п.п., что, как надеется Мария Литинецкая, обеспечит рост спроса на ипотеку.

Однако будет ли этого достаточно для восстановления спроса на новостройки – вопрос пока открытый.

Цены

Несмотря на обещания застройщиков, резкого роста цен после вступления в силу поправок к 214-ФЗ не наблюдается. Что неудивительно – подавляющее большинство проектов реализуется по прежней схеме. В массовом сегменте, по данным «Метриума», из 86 проектов только 10 полностью или частично перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу реализуемых по новым правилам квартир (1,7 тыс. лотов).

По итогам месяца средняя цена предложения в новостройках массового сегмента повысилась всего на 0,1 п.п. до 167 910 руб. за кв. м, подсчитали в «Метриуме». Если что-то и подорожало, то это экономкласс: «Азбука Жилья» сообщает о росте средней стоимости квартир в этом сегменте почти на 2% в июле. Бизнес-класс прибавил только 0,5%, а комфорт, на который приходится основной объем предложения, подешевел на 0,6%.

Динамика цен реальных сделок также оказалась разнонаправленной. По данным АН «Бон Тон», средняя стоимость покупки квартиры комфорткласса в «старой» Москве в июле составила 8,4 млн руб., что на 2,8% больше, чем месяц назад. Средняя площадь лота при этом не изменилась - 52 кв. м. В бизнес-классе средний чек сделки упал на 5,6%, до 20 млн руб., а площадь квартиры сократилась на 11,3%, до 92 кв. м.

Новостройки, перешедшие на работу со эскроу-счетами, в среднем все же дороже проектов, реализация которых продолжается по старым правилам, говорит Литинецкая. Средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с прежней схемой – 176 тыс. рублей. Однако здесь надо учитывать, что только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.

В годовом выражении изменения цен, конечно, более существенные. «Основной рост стоимости произошел заблаговременно еще в первом полугодии. Причем пересмотр прайса отчасти имел спекулятивный характер. Девелоперы, сохранившие старую схему реализации, фактически воспользовались сложившимся информационным фоном и подняли цены. Однако, как правило, это касалось только пула квартир, а не всего объема предложения», - отмечает Мария Литинецкая.

Средняя стоимость квартиры в июле на территории «старой» Москвы

Класс «Старая» Москва
июл.19 июл. 2019 к июн. 2019 июл. 2019 к июл. 2018 июн.19 июл.18
млн. руб. % % млн. руб. млн. руб.
Эконом 7.79 1.9% 9.9% 7.65 7.09
Комфорт 10.28 -0.6% 5.6% 10.35 9.74
Бизнес 21.84 0.5% -10.0% 21.73 24.26

Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что бизнес-класс подешевел на 10% даже на фоне ажиотажа в связи с реформой «долевки».

Дальнейший рост стоимости квартир в обозримом будущем маловероятен – цены, похоже, уже уперлись в потолок. «Потребители отвечают отказом в случае удорожания ценового выбранных лотов. Особенно это касается малоформатных квартир - то есть однокомнатных вариантов и «евродвушек». На сегодняшний день становится все более понятно, что порог чувствительности потребителей к росту цен увеличился. У застройщиков остается меньше возможностей для подъема цен в своих проектах», - подчеркивает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Более того, не исключен откат цены назад на фоне снижения спроса. О пересмотре прайсов речь вряд ли пойдет, однако, если ипотека не сможет взбодрить рынок в ближайшие месяцы, застройщикам, скорее всего, придется запускать все более щедрые скидочные программы – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6356 (2 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 990 000
до 35 910 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 50 - 139 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 943 700
до 12 554 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 24 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Titul на Серебрянической Москва, Центральный округ, район Таганский Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Китай-город, 15 мин. пешком м. Таганская, 15 мин. пешком Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Спешите! Новые квартиры у м.Ботанический сад. Квартиры в готовых домах. Площадь от 20 до 89 кв.м. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте