Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом

Цены уперлись в потолок спроса

Рекордный скачок числа ДДУ в июне, когда застройщики продавали квартиры самим себе, чтобы не переходить на эскроу, завершился резким спадом продаж в июле. Причем на рынке недосчитались не только «юриков», но и реальных покупателей – «физиков». Люди становятся все более чувствительными к уровню цен, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

В июле Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 5 652 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с рекордным июнем, когда было оформлено 11 677 ДДУ (на 43,9% больше, чем в мае), показатель упал сразу на 51,6%, а относительно июля прошлого года – на 10,6%. Правда, если брать только сделки с физическими лицами в «старой» Москве, динамика получится менее пугающей: количество сделок в июле относительно июня сократилось на 11%, а по сравнению с июлем 2018 г. – увеличилось на 14%, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

И резкий взлет в июне, и падение в июле – в основном результат изменения законодательства о долевом строительстве. Поправки к 214-ФЗ, предполагающие перевод отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета, вступили в силу 1 июля 2019 г., но проекты, готовые на 10-30% и проданные на 10%, могут реализовываться по «старой», менее затратной схеме. Соответственно, в июне застройщики отчаянно пытались вскочить в последний вагон уходящей «долевки», продавая квартиры самим себе. Около половины всех зарегистрированных в июне ДДУ были куплены юридическими лицами. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно».)

«В июле такого большого количества сделок с юридическими лицами, как это было месяцем ранее, уже не было. Так как изменения в законодательстве вступили в силу 1 июля, не было смысла переводить квартиры таким образом», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

По мнению Марии Макаровой, замруководителя управления Росреестра по Москве, «июльский показатель не является внезапным падением спроса, а лишь отражает рыночную картину, которая, возможно, постепенно стабилизируется к концу года». (Об этом Макарова заявила, выступая на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли»).

А может, и не стабилизируется. Ведь количество ДДУ в июле упало не только в месячном, но и в годовом выражении. И дело не только в уходе с рынка юрлиц – количество реальных покупателей в московском регионе также сократилось. Например, число сделок по всем объектам, реализуемым «Азбукой Жилья» в Москве и Московской области, в июле 2019 г. уменьшилось на 39% по сравнению с предыдущим месяцем и на 60% - относительно июля 2018 г. Количество обращений в компанию в месячном выражении увеличилось на 33%, однако в годовом – снизилось на 30%.

Впрочем, продажи в июле обвалились не у всех. Например, в «Инкоме» в июле еще наблюдали остатки искусственно созданного в преддверии перехода на эскроу-счета ажиотажа, а падение спроса случилось в августе. Относительно июня 2019 г. и июля 2018-г. продажи в агентстве выросли в июле на 9,5% и 23% соответственно. Однако уже в первой половине августа число сделок сократилось на 50% относительно аналогичного периода июля и на 9% по сравнению с первой половиной августа 2018 г. «По нашим оценкам, в июне-июле спрос оказался вымыт на несколько месяцев вперед, что и подтверждают данные августа», - говорит Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Метриуме» и «Бон Тоне» настроены более оптимистично, надеясь, что благодаря завершению дачного сезона август в итоге окажется все же более удачным, чем июль. В АН «Бон Тон», например, в первой половине августа количество посещений и сделок выросло на 18% по сравнению с уровнем июля. Однако в годовом выражении спрос все равно ниже на 3%.

В целом, снижение спроса – закономерный результат ажиотажа, спровоцированного изменением ситуации на ипотечном рынке осенью 2018 г., а затем – информационной кампанией застройщиков в связи с изменением законодательства о долевом строительстве 1 июля 2019 г. Сначала люди побежали покупать квартиры, опасаясь дальнейшего подорожания ипотеки, потом – роста цен на сами квартиры. Все это не могло не привести к вымыванию будущего спроса. «Многие клиенты, изначально планировавшие приобретение жилья во второй половине года, сделали это до 1 июля, чтобы зафиксировать за собой старые цены», - отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, ажиотаж привел к уходу с рынка наиболее привлекательных предложений. Из-за этого часть покупателей сейчас откладывают сделки, ожидая появления новых проектов, добавляет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». А часть потенциальных клиентов первичного рынка, испугавшись эскроу-счетов, и вовсе переориентировались на «вторичку». Например, в агентстве недвижимости «PROобмен» «перебежчиков» 12,4%. К слову, 75% проектов в Москве, по данным Москомстройинвеста, на эскроу не перешли, но, видимо, далеко не все покупатели об этом знают…

Ипотека

Главная надежда застройщиков – это, конечно, снижение ставок по ипотеке. В условиях продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения ипотека стала единственным финансовым инструментом поддержки спроса. «Увы, в первой половине года ставки по ипотеке увеличивались, что привело к падению количества выданных ипотек по России на 13% относительно первого полугодия 2018 г. А последние четыре месяца (с марта по июнь) в каждом месяце фиксировалось меньше ипотек, чем за аналогичный период прошлого года. Максимально рынок просел в мае 2019 г. (-28%)», - напоминает Мария Литинецкая.

Летом, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, начала дешеветь и ипотека. По данным риелторов, в июле банки кредитовали покупку новостроек в московском регионе под 9,5-10% годовых, тогда как еще в мае ставка существенно превышала 10%. Однако снижение ставок к всплеску покупательской активности на первичном рынке пока не привело. Скорее поспособствовало формированию отложенного спроса.

В «Инкоме» доля ипотечных сделок в июле 2019-го составила 37% - это на 25% меньше, чем в июне и на 18% меньше, чем в июле 2018 г. В агентстве «Бон Тон» процент ипотечных сделок увеличился по сравнению с июнем на 2,5 п.п., до 62%. Но по сравнению с июлем прошлого года показатель сократился на 12 п.п. В компании «Метриум» с ипотекой в июле было заключено 46% сделок – примерно столько же, сколько в I полугодии 2019 г. (47%).

«Потенциальные покупатели взяли паузу в связи с тем, что ЦБ понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 7,25% годовых. Соответственно, рынок застыл в ожидании снижения процентов по ипотеке», - объясняет Валерий Кочетков.

В принципе, Сбербанк, главный «законодатель моды» на рынке жилищного кредитования, в начале августа уже объявил о снижении ставок по ипотеке на очередные 0,5 п.п., что, как надеется Мария Литинецкая, обеспечит рост спроса на ипотеку.

Однако будет ли этого достаточно для восстановления спроса на новостройки – вопрос пока открытый.

Цены

Несмотря на обещания застройщиков, резкого роста цен после вступления в силу поправок к 214-ФЗ не наблюдается. Что неудивительно – подавляющее большинство проектов реализуется по прежней схеме. В массовом сегменте, по данным «Метриума», из 86 проектов только 10 полностью или частично перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу реализуемых по новым правилам квартир (1,7 тыс. лотов).

По итогам месяца средняя цена предложения в новостройках массового сегмента повысилась всего на 0,1 п.п. до 167 910 руб. за кв. м, подсчитали в «Метриуме». Если что-то и подорожало, то это экономкласс: «Азбука Жилья» сообщает о росте средней стоимости квартир в этом сегменте почти на 2% в июле. Бизнес-класс прибавил только 0,5%, а комфорт, на который приходится основной объем предложения, подешевел на 0,6%.

Динамика цен реальных сделок также оказалась разнонаправленной. По данным АН «Бон Тон», средняя стоимость покупки квартиры комфорткласса в «старой» Москве в июле составила 8,4 млн руб., что на 2,8% больше, чем месяц назад. Средняя площадь лота при этом не изменилась - 52 кв. м. В бизнес-классе средний чек сделки упал на 5,6%, до 20 млн руб., а площадь квартиры сократилась на 11,3%, до 92 кв. м.

Новостройки, перешедшие на работу со эскроу-счетами, в среднем все же дороже проектов, реализация которых продолжается по старым правилам, говорит Литинецкая. Средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с прежней схемой – 176 тыс. рублей. Однако здесь надо учитывать, что только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.

В годовом выражении изменения цен, конечно, более существенные. «Основной рост стоимости произошел заблаговременно еще в первом полугодии. Причем пересмотр прайса отчасти имел спекулятивный характер. Девелоперы, сохранившие старую схему реализации, фактически воспользовались сложившимся информационным фоном и подняли цены. Однако, как правило, это касалось только пула квартир, а не всего объема предложения», - отмечает Мария Литинецкая.

Средняя стоимость квартиры в июле на территории «старой» Москвы

Класс «Старая» Москва
июл.19 июл. 2019 к июн. 2019 июл. 2019 к июл. 2018 июн.19 июл.18
млн. руб. % % млн. руб. млн. руб.
Эконом 7.79 1.9% 9.9% 7.65 7.09
Комфорт 10.28 -0.6% 5.6% 10.35 9.74
Бизнес 21.84 0.5% -10.0% 21.73 24.26

Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что бизнес-класс подешевел на 10% даже на фоне ажиотажа в связи с реформой «долевки».

Дальнейший рост стоимости квартир в обозримом будущем маловероятен – цены, похоже, уже уперлись в потолок. «Потребители отвечают отказом в случае удорожания ценового выбранных лотов. Особенно это касается малоформатных квартир - то есть однокомнатных вариантов и «евродвушек». На сегодняшний день становится все более понятно, что порог чувствительности потребителей к росту цен увеличился. У застройщиков остается меньше возможностей для подъема цен в своих проектах», - подчеркивает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Более того, не исключен откат цены назад на фоне снижения спроса. О пересмотре прайсов речь вряд ли пойдет, однако, если ипотека не сможет взбодрить рынок в ближайшие месяцы, застройщикам, скорее всего, придется запускать все более щедрые скидочные программы – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6863 (3 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 12 124 000
до 32 247 600 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 64 - 203 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.2 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 822 485
до 7 413 158 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Истринский район, 25 км от МКАД Площади : 35 - 84 кв.м. Сдача ГК: Сдан Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 286 672
до 11 563 199 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Май город-курорт Ленинский район, 9 км от МКАД Площади : 41 - 131 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2017 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.1-4 (1 линия) Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.5-10 (2 линия) Резиденции Май Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Метрополия» Квартиры бизнес-класса по цене комфорта. Широкий выбор планировок. Расположение внутри ТТК. Ипотека от 6% Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте