Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как окупить квартиры в Сочи, Ялте и Геленджике

Курортный метр

Долгосрочная аренда квартиры, купленной в ипотеку на курорте, может в лучшем случае обеспечивать ежемесячные платежи по кредиту. Чтобы заработать на курортном жилье, нужно сдавать его в аренду посуточно. Тогда стоимость квартиры можно вернуть за время, втрое меньшее срока выплаты кредита, уверяют эксперты.

Почем метр здравницы

Спрос на инвестиционные квартиры для последующей сдачи в аренду на российских курортах остается стабильным. Это не значит, что покупок много. Местные риэлторы говорят, что последние три или четыре года приходит сопоставимое с предыдущим периодом количество запросов, но затрудняются оценить долю инвестиционных сделок в общем объеме регистрируемых.

Заместитель директора ялтинского «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Марина Епифанова говорит, что в Крыму наблюдается равномерный инвестиционный спрос, который формируют в основном москвичи и жители Санкт-Петербурга. «Из других регионов запросы поступают реже. Местные жители чаще продают квартиры, чем покупают»,— отмечает госпожа Епифанова. Руководитель отдела продаж компании «Этажи» в Сочи Виктор Быков отмечает в этом году незначительный рост числа запросов на покупку жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду. «Покупки планируют не с чисто инвестиционной целью, которая предполагает приумножение сбережений, а скорее для того, чтобы зафиксировать сумму»,— уточняет он.

По статистике, цена квадратного метра в курортных городах Краснодарского края за два года выросла. В Анапе квадратный метр в апреле 2017 года стоил 62,2 тыс. руб., а в этом году — 69,3 тыс. руб. В Новороссийске и Геленджике цены сопоставимо выросли на 10% и 12% соответственно. Рекордсмен по приросту цен — Сочи, где квадратный метр подорожал на 23%, до 119,2 тыс. руб. Но стоимость аренды или выросла незначительно, или упала, следует из данных Domofond.ru. Подорожал только Новороссийск: с 1279 руб. за ночь до 1373 руб. за однокомнатную квартиру (апрель 2017 года и апрель 2019 года соответственно). Цены выросли и в Ялте — с 1622 руб. до 1742 руб. за аналогичный период. В федеральной компании «Талан» подсчитали, что почти треть покупателей жилья на курортах сейчас старше 50 лет. В своих материалах «Талан» указывает, что покупку недвижимости в курортных городах они финансируют в том числе за счет продажи дачных участков. Тогда при стоимости квартиры в Анапе, Геленджике или Туапсинском районе около 1,5 млн руб. для ее покупки нужно взять кредит в 500 тыс. руб. (расчеты «Талана»).

Давайте посчитаем

Распространенная схема инвестиций в недвижимость в курортных городах, которой придерживаются покупатели из других регионов, предполагает сдачу квартиры в аренду. Вариант покупки на ранней стадии строительства дома и продажи по его готовности менее востребован, в том числе потому, что квартиру на курорте собственник может использовать и для собственного проживания. Риэлторы считают, что нужно выбрать — или дача, или бизнес. Чтобы квартира «работала», ею нужно заниматься: размещать объявления, показывать потенциальным арендаторам, убирать и вовремя проводить поддерживающий косметический ремонт (или более сложный при необходимости). Это ограничивает инвестиционный потенциал квартиры для покупателей из соседних регионов. По словам Виктора Быкова, в Сочи предложения об аренде от хозяев можно найти, но значительную долю в общем объеме сдаваемого жилья предлагают компании, которые специализируются на субаренде. По такой схеме сдаются целые подъезды в многоквартирных домах: компания снимает квартиру у собственника до 2–3 тыс. руб. в месяц дороже средней по рынку цены и пересдает ее посуточно. «Собственнику квартиры, который думает, как увеличить доходность управления недвижимостью, следует рассматривать вариант именно посуточной аренды»,— убежден господин Быков.

Он оценил срок возврата стоимости квартиры собственнику для двух вариантов аренды — долгосрочной и посуточной. Самый высокий спрос в Сочи на однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м. Значительная часть покупок проходит с привлечением ипотеки. Расчет приведен для квартиры 30 кв. м стоимостью 3,5 млн руб., купленной в кредит на 18 лет. Получилось, что платеж по ипотеке составит около 30 тыс. руб. «Если собственник договорится, что коммунальные платежи полностью оплачивает арендатор, сдаст квартиру за 30 тыс. руб. помесячно, то она будет обслуживать себя сама и ипотеку получится закрыть в указанный в договоре срок»,— говорит он. Чтобы сократить срок обслуживания кредита, нужен более высокий платеж. «Если он составит 38 тыс. руб. в месяц, стоимость квартиры вернется через восемь лет при условии, что все полученные от аренды деньги собственник направляет на ее погашение, без амортизации жилплощади»,— продолжает господин Быков. По его словам, статистическое значение ставки аренды в Сочи в 22 тыс. руб. в месяц, которое получается у аналитических компаний, очень усреднено. На практике квартиру за такую цену можно найти ближе к Туапсе, например в Джубге.

Аренда посуточно, с учетом разницы цен в сезон и не в сезон (5–7 тыс. руб./сутки и 2 тыс. руб./сутки соответственно) и несезонной загрузке до 40%, может по итогам года приносить в среднем 60 тыс. руб. за каждый месяц. «Это позволит заработать сумму, равную стоимости квартиры, за пять лет»,— уточняет господин Быков. Но в этот расчет тоже не входит ремонт квартиры и оплата персонала, который будет встречать и провожать гостей, контролировать уборку и стирку белья. В Сочи сдавать квартиру посуточно можно почти круглый год — зимой вплоть до начала апреля спрос обеспечивают любители горных лыж, а с мая и минимум до конца сентября — морского отдыха. Поэтому срок окупаемости при посуточной аренде гораздо меньше, чем, например, в Анапе. Здесь для квартиры тех же параметров, купленной в ипотеку на 18 лет, инвестиции вернутся собственнику за 9,8 года, если обеспечить ее 90-процентную загрузку с мая по сентябрь. В Светлогорске Калининградской области — за 7,3 года. Если сдавать квартиру в долгосрочную аренду, ежемесячная выручка может быть равна платежу по кредиту. Он составит около 15 тыс. руб. в Анапе и 14,7 тыс. в Светлогорске (для расчетов использован ипотечный калькулятор Banki.ru и средняя цена квадратного метра по данным Domofond.ru, RLT24).

Налоговый маневр

Арендная выручка — это доход, который облагается налогом по ставке 13%. Если собственник сдает жилье, он обязан указывать соответствующий доход в налоговой декларации. В России так поступает незначительная часть владельцев, чьи квартиры сдаются. Риэлторы называют две основные причины: надзорным органам трудно доказать, что квартира в аренде, и опасения противодействия арендной деятельности со стороны банка, выдавшего ипотеку на покупку. Стандартный договор ипотеки часто предусматривает необходимость согласования арендной активности в отношении квартиры с банком. Кроме того, если квартира становится объектом дохода, может потребоваться новая, более дорогая страховка.

Подоходный налог можно уменьшить, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и приобрести налоговый патент. В этом случае ставка налога составит 6% от потенциально возможного годового дохода (его сумму устанавливает субъект). Руководитель практики налогового права юридической службы «Амулекс» Анатолий Нагиев посчитал сумму налогов, которую придется заплатить собственнику 69-метровой квартиры в Анапе, если он будет сдавать ее за 30 тыс. руб. в месяц. «По ставке налога на доходы 13% за год сумма выплат составит 46,8 тыс. руб., а при наличии патента — 5688 руб.»,— приводит пример господин Нагиев.

Даже если взять максимальную сумму расходов на уплату подоходного налога по ставке 13%, то для квартиры в Сочи, которую сдают в долгосрочную аренду, обязательства собственника вырастут примерно на 5 тыс. руб. в месяц. «Если добавить эту сумму к арендной ставке, будет труднее искать жильцов, а срок погашения ипотеки останется неизменным, 18 лет»,— обращает внимание Виктор Быков. Уплата подоходного налога от выручки, полученной от посуточной сдачи квартиры, (расчет от средней за год выручки в 60 тыс. руб. в месяц), удлинит срок накопления суммы, равной стоимости квартиры, на полгода. В Анапе — на четыре-пять месяцев, в Светлогорске — с 7,3 года до 8,4 года.
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1139 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 112 метров. Одинцовский район. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Сэкономьте до 500 тыс. руб. при покупке квартиры онлайн.300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте