Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как окупить квартиры в Сочи, Ялте и Геленджике

Курортный метр

Долгосрочная аренда квартиры, купленной в ипотеку на курорте, может в лучшем случае обеспечивать ежемесячные платежи по кредиту. Чтобы заработать на курортном жилье, нужно сдавать его в аренду посуточно. Тогда стоимость квартиры можно вернуть за время, втрое меньшее срока выплаты кредита, уверяют эксперты.

Почем метр здравницы

Спрос на инвестиционные квартиры для последующей сдачи в аренду на российских курортах остается стабильным. Это не значит, что покупок много. Местные риэлторы говорят, что последние три или четыре года приходит сопоставимое с предыдущим периодом количество запросов, но затрудняются оценить долю инвестиционных сделок в общем объеме регистрируемых.

Заместитель директора ялтинского «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Марина Епифанова говорит, что в Крыму наблюдается равномерный инвестиционный спрос, который формируют в основном москвичи и жители Санкт-Петербурга. «Из других регионов запросы поступают реже. Местные жители чаще продают квартиры, чем покупают»,— отмечает госпожа Епифанова. Руководитель отдела продаж компании «Этажи» в Сочи Виктор Быков отмечает в этом году незначительный рост числа запросов на покупку жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду. «Покупки планируют не с чисто инвестиционной целью, которая предполагает приумножение сбережений, а скорее для того, чтобы зафиксировать сумму»,— уточняет он.

По статистике, цена квадратного метра в курортных городах Краснодарского края за два года выросла. В Анапе квадратный метр в апреле 2017 года стоил 62,2 тыс. руб., а в этом году — 69,3 тыс. руб. В Новороссийске и Геленджике цены сопоставимо выросли на 10% и 12% соответственно. Рекордсмен по приросту цен — Сочи, где квадратный метр подорожал на 23%, до 119,2 тыс. руб. Но стоимость аренды или выросла незначительно, или упала, следует из данных Domofond.ru. Подорожал только Новороссийск: с 1279 руб. за ночь до 1373 руб. за однокомнатную квартиру (апрель 2017 года и апрель 2019 года соответственно). Цены выросли и в Ялте — с 1622 руб. до 1742 руб. за аналогичный период. В федеральной компании «Талан» подсчитали, что почти треть покупателей жилья на курортах сейчас старше 50 лет. В своих материалах «Талан» указывает, что покупку недвижимости в курортных городах они финансируют в том числе за счет продажи дачных участков. Тогда при стоимости квартиры в Анапе, Геленджике или Туапсинском районе около 1,5 млн руб. для ее покупки нужно взять кредит в 500 тыс. руб. (расчеты «Талана»).

Давайте посчитаем

Распространенная схема инвестиций в недвижимость в курортных городах, которой придерживаются покупатели из других регионов, предполагает сдачу квартиры в аренду. Вариант покупки на ранней стадии строительства дома и продажи по его готовности менее востребован, в том числе потому, что квартиру на курорте собственник может использовать и для собственного проживания. Риэлторы считают, что нужно выбрать — или дача, или бизнес. Чтобы квартира «работала», ею нужно заниматься: размещать объявления, показывать потенциальным арендаторам, убирать и вовремя проводить поддерживающий косметический ремонт (или более сложный при необходимости). Это ограничивает инвестиционный потенциал квартиры для покупателей из соседних регионов. По словам Виктора Быкова, в Сочи предложения об аренде от хозяев можно найти, но значительную долю в общем объеме сдаваемого жилья предлагают компании, которые специализируются на субаренде. По такой схеме сдаются целые подъезды в многоквартирных домах: компания снимает квартиру у собственника до 2–3 тыс. руб. в месяц дороже средней по рынку цены и пересдает ее посуточно. «Собственнику квартиры, который думает, как увеличить доходность управления недвижимостью, следует рассматривать вариант именно посуточной аренды»,— убежден господин Быков.

Он оценил срок возврата стоимости квартиры собственнику для двух вариантов аренды — долгосрочной и посуточной. Самый высокий спрос в Сочи на однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м. Значительная часть покупок проходит с привлечением ипотеки. Расчет приведен для квартиры 30 кв. м стоимостью 3,5 млн руб., купленной в кредит на 18 лет. Получилось, что платеж по ипотеке составит около 30 тыс. руб. «Если собственник договорится, что коммунальные платежи полностью оплачивает арендатор, сдаст квартиру за 30 тыс. руб. помесячно, то она будет обслуживать себя сама и ипотеку получится закрыть в указанный в договоре срок»,— говорит он. Чтобы сократить срок обслуживания кредита, нужен более высокий платеж. «Если он составит 38 тыс. руб. в месяц, стоимость квартиры вернется через восемь лет при условии, что все полученные от аренды деньги собственник направляет на ее погашение, без амортизации жилплощади»,— продолжает господин Быков. По его словам, статистическое значение ставки аренды в Сочи в 22 тыс. руб. в месяц, которое получается у аналитических компаний, очень усреднено. На практике квартиру за такую цену можно найти ближе к Туапсе, например в Джубге.

Аренда посуточно, с учетом разницы цен в сезон и не в сезон (5–7 тыс. руб./сутки и 2 тыс. руб./сутки соответственно) и несезонной загрузке до 40%, может по итогам года приносить в среднем 60 тыс. руб. за каждый месяц. «Это позволит заработать сумму, равную стоимости квартиры, за пять лет»,— уточняет господин Быков. Но в этот расчет тоже не входит ремонт квартиры и оплата персонала, который будет встречать и провожать гостей, контролировать уборку и стирку белья. В Сочи сдавать квартиру посуточно можно почти круглый год — зимой вплоть до начала апреля спрос обеспечивают любители горных лыж, а с мая и минимум до конца сентября — морского отдыха. Поэтому срок окупаемости при посуточной аренде гораздо меньше, чем, например, в Анапе. Здесь для квартиры тех же параметров, купленной в ипотеку на 18 лет, инвестиции вернутся собственнику за 9,8 года, если обеспечить ее 90-процентную загрузку с мая по сентябрь. В Светлогорске Калининградской области — за 7,3 года. Если сдавать квартиру в долгосрочную аренду, ежемесячная выручка может быть равна платежу по кредиту. Он составит около 15 тыс. руб. в Анапе и 14,7 тыс. в Светлогорске (для расчетов использован ипотечный калькулятор Banki.ru и средняя цена квадратного метра по данным Domofond.ru, RLT24).

Налоговый маневр

Арендная выручка — это доход, который облагается налогом по ставке 13%. Если собственник сдает жилье, он обязан указывать соответствующий доход в налоговой декларации. В России так поступает незначительная часть владельцев, чьи квартиры сдаются. Риэлторы называют две основные причины: надзорным органам трудно доказать, что квартира в аренде, и опасения противодействия арендной деятельности со стороны банка, выдавшего ипотеку на покупку. Стандартный договор ипотеки часто предусматривает необходимость согласования арендной активности в отношении квартиры с банком. Кроме того, если квартира становится объектом дохода, может потребоваться новая, более дорогая страховка.

Подоходный налог можно уменьшить, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и приобрести налоговый патент. В этом случае ставка налога составит 6% от потенциально возможного годового дохода (его сумму устанавливает субъект). Руководитель практики налогового права юридической службы «Амулекс» Анатолий Нагиев посчитал сумму налогов, которую придется заплатить собственнику 69-метровой квартиры в Анапе, если он будет сдавать ее за 30 тыс. руб. в месяц. «По ставке налога на доходы 13% за год сумма выплат составит 46,8 тыс. руб., а при наличии патента — 5688 руб.»,— приводит пример господин Нагиев.

Даже если взять максимальную сумму расходов на уплату подоходного налога по ставке 13%, то для квартиры в Сочи, которую сдают в долгосрочную аренду, обязательства собственника вырастут примерно на 5 тыс. руб. в месяц. «Если добавить эту сумму к арендной ставке, будет труднее искать жильцов, а срок погашения ипотеки останется неизменным, 18 лет»,— обращает внимание Виктор Быков. Уплата подоходного налога от выручки, полученной от посуточной сдачи квартиры, (расчет от средней за год выручки в 60 тыс. руб. в месяц), удлинит срок накопления суммы, равной стоимости квартиры, на полгода. В Анапе — на четыре-пять месяцев, в Светлогорске — с 7,3 года до 8,4 года.
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
923 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м.Ботанический сад. Ипотека от 4,65%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Современные квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Цветочные Поляны Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%. Развитая и безопасная инфраструктура. 15 мин. до метро Филатов Луг Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Сиреневый парк" Квартиры комфорт-класса рядом с м.Бульвар Рокоссовского. Трейд-ин. Ипотека от 4,65% Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 5,3%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте