Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что изменится с переходом на проектное финансирование

Дольщиков расписали по эскроу-счетам

1 июля стартует механизм проектного финансирования, который лишит застройщиков возможности привлекать деньги дольщиков напрямую: средства будут перечисляться на специальные эскроу-счета в банках. Финансирование по новым правилам будет привлекаться пока для 5% жилых комплексов, находящихся в стадии строительства по всей России. Однако для всех новых проектов правила станут обязательными. Власти, решив кардинально изменить правила игры на рынке жилищного строительства, пообещали, что механизм решит проблему обманутых дольщиков. «Ъ-Дом» попытался спрогнозировать, к чему приведет демонтаж прежней системы.

Почему потребовались такие изменения?

Сама реформа направлена на уход от «котлового» механизма сбора денег, дававшего застройщикам возможность привлекать деньги на один объект, а де-факто финансировать за счет них строительство другого. Изменения потребовались из-за роста числа обманутых дольщиков.

Еще в ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план полного отказа от такого метода финансирования строительства жилья. Тогда эта проблема стояла действительно остро: в 72 из 85 регионов были зарегистрированы проблемные дома, в общей сложности числилось более 800 таких объектов. Как сообщал заместитель главы комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный, только за январь—сентябрь 2017 года насчитывалось около 10 тыс. обманутых дольщиков, а их потери оценивались в 6,4 млрд руб. Главная задача проектного финансирования — защита покупателей квартир от ситуаций, когда в случае замораживания строительства они остаются и без купленного жилья, и без уплаченных денег.

Что изменится после перехода на новый порядок?

Принципиальное изменение заключается в том, что в схему «дольщик—застройщик» встраивается третий игрок — банк. Таким образом, покупатели квартир будут платить деньги не напрямую застройщику, а переводить их на застрахованный эскроу-счет в банке. Для граждан, покупающих квартиры по новым правилам, изменения будут минимальными.

Если раньше деньги, по сути, перечислялись застройщику, теперь они будут уплачиваться на эскроу-счет в банке, который выдаст их застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. В свою очередь, застройщики будут вынуждены привлекать кредитные средства для финансирования работ. Если девелопер не выполнит своих обязательств, например обанкротится, деньги с эскроу-счета должны вернуться покупателю.

Другой вариант: гражданин может дождаться решения о назначении другой компании, которая завершит строительство объекта. В таком случае деньги останутся на эскроу-счете до окончания работ.

Будут ли теперь защищены средства дольщиков?

Как отмечает Антон Алексеев, советник практики недвижимости и строительства адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», «преимущество размещения средств на эскроу-счете в том, что до получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру у застройщика нет доступа к деньгам дольщика, который теперь может спать спокойно», и если стройка «встанет» и договор долевого участия (ДДУ) будет расторгнут, всегда можно забрать деньги.

Ассоциированный партнер юридической фирмы ЮСТ Александр Рудяков добавляет: риск того, что дом не будет построен, перейдет от участников долевого строительства уже к профессиональному участнику — банку, который предоставил застройщику финансирование.

Сами банки стараются избегать сомнительных проектов — для этого они проводят стресс-тестирование застройщиков и оценку рисков. Это, по словам вице-президента «Ностроя» Антона Мороза, дает дополнительную гарантию. «С учетом того что банки работают с застройщиками крайне внимательно, я бы даже сказал, что проверяют их с пристрастием, то все проекты, удостоенные проектного финансирования, будут перепроверены несколько раз»,— считает он. По мнению господина Мороза, тот застройщик, который все-таки получит доступ в банковскую систему проектного финансирования и начнет в ней работать, практически защищен от возможных экономических проблем — при новом механизме граждане защищены на 99%.

Что будет в случае отзыва лицензии у банка?

В случае отзыва лицензии у банка договор счета эскроу должен быть заключен с другим уполномоченным банком — сейчас насчитывается 63 кредитных организаций, которые вправе привлекать средства граждан через эскроу-счет (в дальнейшем их количество планируется увеличить до 90 и более).

«Строго говоря, отзыв у банка лицензии не должен влиять на право получения квартиры, так как обязательства дольщика считаются исполненными после внесения средств на эскроу-счет»,— говорит Антон Алексеев. Юрист добавляет, что средства на счете эскроу подлежат обязательному страхованию, при этом размер общего возмещения не превысит 10 млн руб. по счетам эскроу в одном банке независимо от внесенной суммы и количества квартир. «В конечном счете риски потери вложений свыше 10 млн руб. ложатся на дольщика. Видимо, предполагается, что обладатели такой суммы могут позволить себе готовое жилье»,— отмечает господин Алексеев.

Александр Рудяков подчеркивает, что в случаях, когда эта сумма не в полном объеме покрывает величину денежных средств, внесенных покупателем на счет эскроу, а банк лишается лицензии, гражданин включается в реестр требований кредиторов банка. «Страхование в размере 10 млн руб. покрывает медианную стоимость квартир по ДДУ практически во всех регионах России, поэтому в отношении абсолютного большинства договоров эта сумма является достаточной»,— заверяет юрист.

Много ли проектов перейдет на проектное финансирование сейчас?

У застройщиков была возможность перейти на проектное финансирование добровольно с 1 июля 2018 года, однако компании отнеслись к этому без энтузиазма, начав массово оформлять разрешения на строительство новых объектов. Главным же риском для реформы стало то, что, по оценкам властей, около 30% проектов находятся в «красной зоне» кредитоспособности.

Чтобы избежать появления новых проблемных объектов, в Белом доме решили вывести часть строек из-под новых требований. В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым объекты могут быть достроены по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по ДДУ.

Несколько ниже показатели готовности для проектов, предусматривающих комплексное освоение, развитие застроенных территорий, строительство и передачу властям объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры, снос ветхого и аварийного жилья (15%), а также для проектов, которые реализуют застройщики, включенные в перечень системообразующих организаций (если их площадь составляет не менее 4 млн кв. м, а объекты строительства находятся на территории четырех регионов), или компании, взявшие на себя обязательства по завершению проблемного объекта (6%). По оценкам властей, этим критериям соответствует 95% строящихся сейчас объектов.

По планам правительства к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн. По данным Единой информационной системы жилищного строительства на апрель текущего года, более чем в 200 объектах квартиры начали продаваться с использованием эскроу-счетов.

Когда ждать полного перехода отрасли на проектное финансирование?

В Минстрое России рассчитывают, что проекты, которые после 1 июля будут достраиваться по-старому, завершатся в течение двух-трех лет. Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор полагает, что система станет работать стабильно и уверенно не менее чем через пять лет. По прогнозу Антона Мороза, к середине 2020 года количество проектов, направленных на рассмотрение банков, значительно вырастет, а уже к концу года станет внушительным. «С 2020 по 2022 год количество начатых и построенных объектов через механизмы банковского и проектного финансирования, а также построенных "под ключ" застройщиком за свой счет будет стремиться к 100%»,— добавляет он.

Как изменятся цены на жилье?

Главной интригой реформы остается ее влияние на ценовую политику. Власти неоднократно заверяли, что рост будет незначительным: по оценкам Минстроя, после перехода на проектное финансирование жилье может подорожать в среднем на 5–6%. Впрочем, участники рынка столь оптимистичные оценки пока не разделяют.

«Ранее мы прогнозировали проблемы, связанные с трех-пятипроцентным увеличением, но сейчас, несмотря на то что с проектным финансированием работает достаточно большое количество банков, процентная ставка для строительного комплекса все равно достаточно серьезная»,— говорит Антон Мороз. По его оценкам, увеличение стоимости квадратных метров составит 10–15%, в связи с тем что застройщики уже не получат деньги дольщиков по ДДУ, а будут использовать не самые дешевые банковские механизмы.

Александр Моор еще более пессимистичен: «По самым скромным прогнозам, рост составит не менее 30%». По его словам, переход на новую систему финансирования уже вызвал немалое волнение на рынке недвижимости и, как следствие, скачок цен в начале года. «Новый виток строительного кризиса прогнозируют в 2020–2021 годы, когда стройка старых объектов будет завершена, а новые будут строиться по еще неустойчивым новым правилам. Высокая степень турбулентности будет сохраняться ближайшие два-три года, пока рынок полностью не перестроится и не отладит новые механизмы»,— считает господин Моор.

Как реформа скажется на рынке жилищного строительства?

Сейчас около 30% проектов находятся в красной зоне кредитоспособности и рискуют не пережить реформу, однако власти обещают им поддержку, например путем предоставления гарантий единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. Эксперты и участники рынка в основном ожидают укрупнения отрасли. Так, уход малых и средних застройщиков прогнозирует Антон Мороз: «Это достаточно серьезная проблема, которая не позволит нам без наличия поддержки со стороны государства осуществлять комплексное развитие территорий по всей стране, особенно в малых городах и на сельских территориях».

С ним соглашается Александр Моор: «Пока мы видим, что одобрение получают крупные застройщики с безупречной кредитной историей и хорошим запасом собственных средств, но таких игроков не более 20% рынка». По его словам, предприниматели, которые находятся в долговых обязательствах и имеют проблемные объекты, уже сейчас приостанавливают свою деятельность — в ближайший год их станет значительно больше. «Конечно, рынок не допустит вакуума: другие компании будут становиться крупнее и быстро развиваться. Одна из главных возможностей сегодняшнего дня — стать застройщиком-спасателем: взять на себя достройку чужого проблемного объекта. Через два-три года на рынке произойдет качественный рывок, и те компании, которые выживут, будут очень востребованы»,— считает господин Моор.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
598 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
Лучший проект года - СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Современный квартал на берегу реки рядом с «Москва-Сити». Продуманные дворы и развитая инфраструктура центра. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от 17,7 млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живи на Садовом в RED7! Ипотека от 8,59%. Минимальный первоначальный взнос - 10%. ЦАО, Красносельский район. Метро "Красные ворота". от 11,1 млн руб. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Панорамные квартиры с террасами. Свой парк с прудом. 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". от 8,4 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Символ Хит продаж в ЖК СИМВОЛ! Просторные 2-комн. квартиры всего от 10,5 млн р! Квартал бизнес-класса, большой зеленый двор, 3 ст. метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗаМитино Новые квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 36 до 75 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! квартиры от 2,5 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры от 8,8 млн. руб. Развитая инфраструктура на собственной территории – детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Собственный двор-парк с отдельными зонами для игр, спорта и отдыха. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%, семейная ипотека от 5%- плати только 50% от суммы платежа! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,6 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. квартиры от 3,6 млн. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом премиум-класса "Поклонная 9" Апартаменты с отделкой от 20,1 млн р. у Парка Победы. Сервис отеля 5* для жителей. 4 уровня паркинга. Застройщик: Ant Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 15% Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIGTIME Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин до центра Москвы. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 17,2 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,7 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. ЖК Фили Сити Новый объём квартир в продаже. Отделка white box. Ослепительные виды. Собственный парк-променад. 3 мин до м.Фили Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Московские небоскребы в нью-йоркском стиле. 7 мин пеш. от м.Дмитровская. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции SPIRES Собственные террасы. Панорамные виды на Парк Победы и "Долину реки Сетунь". Закрытая территория. 5 мин. от Кутузовского пр-та квартиры от 14,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Только в ноябре скидка до 10% на квартиры с отделкой. Успейте купить! Небоскрёбы бизнес-класса. 2 мин пешком до м. Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в ноябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Раменки Новый европейский образ жизни: квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,7 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк 3 мин от м Речной вокзал. Ввод летом 2020г. Семейный формат жилья, безопасный двор, уникальная локация, развитая инфраструктура. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Высокая стадия готовности. 2 мин от метро Новопеределкино. Отделка White Box. Повышение цен с 19.11. Звоните! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Комфорт-класс от 86 473 р. за м2. Акция! 2-х комн.кв-ра 69 м² с удачной планировкой - 6,1 млн.руб. м.Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лотерея цен до 30.11! До 30.11 долой скидки - просто сотри до 500 000 руб! Ногинский район. Метро Новогиреево. от 1,6 млн руб. Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Старт продаж квартир в новом мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте