Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Почему коттеджи не соответствуют спросу

Загород уж не тот

Желающим купить качественное жилье за городом имеет смысл подождать до следующего года — столько времени может потребоваться девелоперам для обновления ассортимента, который перестал удовлетворять покупателей. Современным требованиям соответствует не более трети текущего предложения. Чтобы вернуть покупательский спрос, застройщикам придется найти способ строить недорогие коттеджи по 5–6 млн руб. Заодно это поможет справиться с рисками, возникающими в связи с изменением отраслевого законодательства и распространяющимися на недвижимость в процессе строительства: коттеджи продаются по договорам купли-продажи.

От 200 млн руб. и выше

Рынок загородной недвижимости наконец достиг пика кризиса, и его участники стали замечать признаки положительных изменений, но на однозначную уверенность в этом событий пока не хватает. Долгое время — с начала 2000-х, когда вместе с ростом благосостояния двигался и спрос на загородное жилье,— девелопмент коттеджей и таунхаусов привлекал инвесторов по остаточному принципу. По данным irn.ru, на рынок приходили бизнесмены, заработавшие в других отраслях достаточно, чтобы инвестировать. Маржинальность стройки превышала 30%, предложение могло расти в два раза за год.

Активность девелоперов и покупателей замедлилась в 2008 году и с тех пор не вернулась на первоначальный уровень. Сейчас выживают только те компании, которые могут адаптироваться к новым условиям: строить и продавать недорогие современные дома. Пока их немного. В прошлом году на столичный рынок элитной загородной недвижимости (средний бюджет — более 200 млн руб.) не вышло ни одного нового проекта. Этот результат хуже, чем в 2017 году, когда покупателям анонсировали коттеджный поселок ArtEco и участки с подрядом в Wright Village, вспоминает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.

В сегменте более доступной загородной недвижимости, где бюджет покупки составляет 10–15 млн руб., новые поселки единичны уже несколько лет подряд. «Застройщикам невыгодно их строить, готовые дома за городом покупают, только если это обходится дешевле, чем самостоятельное строительство»,— напоминает генеральный директор «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Несмотря на внешнее затишье, все опрошенные участники рынка загородной недвижимости настроены оптимистично, в частности из-за роста цен, но не акцентируют внимание на том, почему коттеджи и таунхаусы дорожают. «Уровень спроса на рынке загородной элитной недвижимости за 2018 год вырос примерно на 10%, а цены — на 4%», — радуется Илья Менжунов. Коммерческий директор поселка «Золотые сосны» Антон Алимов говорит, что цены растут с 2016 года: тогда средний бюджет контракта у компании составлял 7,2 млн руб., а в прошлом году — 8,3 млн руб. «В планах на этот и следующий годы продавать уже по 8,8 млн руб. за домовладение»,— рассчитывает господин Алимов.

Цены растут

По данным ЦИАН, средняя цена квадратного метра в феврале составила 146,6 тыс. руб., что на 8% выше, чем в это же время в прошлом году. Руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что цены выросли не за счет спроса, а из-за изменения структуры предложения. «С рынка быстро вымываются ликвидные лоты, отвечающие современным требованиям, а девелоперская активность низкая»,— подчеркивает он. Так как девелоперы строят меньше уже несколько лет подряд и в основном дорогие дома, самый широкий ассортимент коттеджей и таунхаусов сложился в ценовом сегмент от 50 млн руб. По подсчетам господина Попова, это 35% всего предложения в столичной агломерации. На втором месте — доля 18% — лоты стоимостью 5–10 млн руб., 11% приходится на варианты в диапазоне 10–15 млн руб. Более половины всех вариантов — это дома площадью более 320 кв. м. Как и год назад, около половины предложения на рынке загородной недвижимости сконцентрировано вдоль четырех шоссе: Новорижского (19%), Рублево-Успенского (15%), Киевского (8%) и Калужского (8%). Самые дорогие коттеджи (349,9 тыс. руб. за 1 кв. м) на Сколковском шоссе, дешевые — на Горьковском (51 тыс. руб.) и Новорязанском (50,6 тыс. руб.). Таунхаусы дороже всего на Рублево-Успенском шоссе (177,2 тыс. руб. за 1 кв. м), недорогие варианты — на Ярославском (50,4 тыс. руб.) и Каширском (55,1 тыс. руб.).

Хотят, но не могут

Несмотря на то что формально покупателям есть из чего выбрать (в продаже около 62 тыс. лотов, статистика «Инкома»), пересечение ассортимента с их запросами минимально. В «Инкоме» считают привлекательными для сделки максимум 30% текущего предложения. Нужно учесть, что почти 70% предложения на загородном рынке формируют участки без подряда (УБП). В итоге, несмотря на высокий потенциальный спрос, всего 20% находят и покупают желаемое. Илья Менжунов рассказал, что в сегменте элитных коттеджей порядка 80% лотов в продаже — это морально устаревшие объекты с непродуманной планировкой и неактуальным архитектурным решением. Собственники, которые не могут продать такой дом, сдают его в аренду или просто снимают с продажи. «Таким образом, неликвидный объем предложения снижается. За прошедший год скидки снизились со средних 20% до 15% в бюджете от 100 млн руб. и с 15% до 10% в бюджете от 60 млн до 100 млн руб.»,— отмечает эксперт.

«Экономические условия и недостаточная компетенция топ-менеджеров участников рынка загородной недвижимости не позволяют их проектам развиваться по задуманному плану. В результате компромиссов, уступок в концепции, развитии, стратегии и сроках во многих поселках растут дисконты, но это не делает их более привлекательными для покупателя, требовательность которого растет каждый год»,— сетует Антон Алимов. «Рынок совсем не перегружен проектами, и качественное предложение — редкость»,— резюмирует он.

Покупатели, возможно, хотят, но не могут найти подходящий вариант за городом, к тому же бюджет покупки хорошего коттеджа начинается от 12 млн руб. «Варианты за 7–8 млн руб. значительно уступают в качестве»,— отмечает Максим Лещев. «Финансовые возможности покупателей с каждым годом становятся скромнее — это заставляет торопиться с покупкой жилья, пока не обесценены накопления, не выросли ставки по ипотеке, цены и тому подобное»,— перечисляет ограничения спроса за городом директор по продажам RDI Валерий Кузнецов. По его мнению, с учетом вышеперечисленного вектор спроса с загородного дома меняется на квартиру. К тому же в многоквартирных домах шире ассортимент полностью готового жилья: семья получает ключи и сразу въезжает в квартиру, больше не нужно тратиться на ремонт, аренду жилья, остаются только ипотечные платежи. По словам господина Кузнецова, на рынке загородной недвижимости у покупателей та же мотивация при поиске, но ниже шансы на успех. «Участки без подряда малоинтересны покупателям, так как их приобретение влечет дополнительные траты на строительство дома. Многие предпочитают заплатить больше, но за готовое к эксплуатации жилье»,— рассказывает Валерий Кузнецов, добавляя, что вариант покупки УБП и самостоятельное строительство были финансово более выгодны до 2014 года и обвала курса рубля к доллару. Максим Лещев не согласен. «Покупатели выбирают то, что дешево, УБП есть по цене 2 млн руб., вместе со стоимостью строительства и базовой обстановкой дома бюджет будет сравним со стоимостью двухкомнатной квартиры в Москве»,— утверждает он, добавляя, что спрос в этом направлении двигает национальное желание «построить дом».

Загород городского типа

Чтобы вернуть покупателей, девелоперам нужно создавать новое предложение, максимально жестко сбалансированное по цене и качеству. «Текущий бюджет покупки недвижимости за городом в среднем на 10–20% выше желаемого»,— отмечает Валерий Кузнецов. На то, чтобы разработать современный ассортимент на рынке загородной недвижимости, у его участников уйдет в среднем год, полагает Максим Лещев. «Но девелоперам придется адаптироваться, если они хотят остаться. Ниши есть: на рынке не хватает качественных доступных коттеджей и дорогих домов»,— подчеркивает эксперт, добавляя, что изменения основного отраслевого закона, устанавливающего порядок работы девелоперов, меняют алгоритм деятельности не только для застройщиков многоквартирных домов, но и таунхаусов, которые оформляются как квартиры. «Вопрос в том, смогут ли девелоперы предложить покупателям интересный проект, в котором совмещается удобный городской формат с уютом загородного по доступной и конкурентоспособной цене»,— отмечает Валерий Кузнецов.

По оценке Максима Лещева, перспектива за небольшими коттеджами по цене 5–8 млн руб. «Современные технологии не стоят на месте: дома уже печатают на 3D-принтере. Выходом для девелоперов может стать объединение в одном поселке УБП и готовых домов»,— полагает он. К тому же поправки в отраслевой закон почти не повлияют на этот сегмент. «Большинство коттеджей продаются уже готовыми по договору купли-продажи. Даже если покупатель приобретает участок с подрядом, то обычно на землю заключается договор купли-продажи, а на строительство дома — договор соинвестирования или подряда на строительство дома, а не договор долевого участия»,— отмечает Илья Менжунов.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1321 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 21 494 924
до 31 746 142 руб.
Узнать подробнее
ЖК Мой адрес В Сколково Одинцовский район, п. Заречье Площади : 112 - 180 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 527 300
до 12 664 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 23 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 997 520
до 7 228 480 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новоград «Павлино» г. Железнодорожный, 12 км от МКАД Площади : 31 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. вблизи д. Павлино, к.13 вблизи д. Павлино, к.14 вблизи д. Павлино, к.15 вблизи д. Павлино, к.22 вблизи д. Павлино, к.25 Застройщик: МИЦ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. Готовые квартиры с видом на реку! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте