Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Почему коттеджи не соответствуют спросу

Загород уж не тот

Желающим купить качественное жилье за городом имеет смысл подождать до следующего года — столько времени может потребоваться девелоперам для обновления ассортимента, который перестал удовлетворять покупателей. Современным требованиям соответствует не более трети текущего предложения. Чтобы вернуть покупательский спрос, застройщикам придется найти способ строить недорогие коттеджи по 5–6 млн руб. Заодно это поможет справиться с рисками, возникающими в связи с изменением отраслевого законодательства и распространяющимися на недвижимость в процессе строительства: коттеджи продаются по договорам купли-продажи.

От 200 млн руб. и выше

Рынок загородной недвижимости наконец достиг пика кризиса, и его участники стали замечать признаки положительных изменений, но на однозначную уверенность в этом событий пока не хватает. Долгое время — с начала 2000-х, когда вместе с ростом благосостояния двигался и спрос на загородное жилье,— девелопмент коттеджей и таунхаусов привлекал инвесторов по остаточному принципу. По данным irn.ru, на рынок приходили бизнесмены, заработавшие в других отраслях достаточно, чтобы инвестировать. Маржинальность стройки превышала 30%, предложение могло расти в два раза за год.

Активность девелоперов и покупателей замедлилась в 2008 году и с тех пор не вернулась на первоначальный уровень. Сейчас выживают только те компании, которые могут адаптироваться к новым условиям: строить и продавать недорогие современные дома. Пока их немного. В прошлом году на столичный рынок элитной загородной недвижимости (средний бюджет — более 200 млн руб.) не вышло ни одного нового проекта. Этот результат хуже, чем в 2017 году, когда покупателям анонсировали коттеджный поселок ArtEco и участки с подрядом в Wright Village, вспоминает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.

В сегменте более доступной загородной недвижимости, где бюджет покупки составляет 10–15 млн руб., новые поселки единичны уже несколько лет подряд. «Застройщикам невыгодно их строить, готовые дома за городом покупают, только если это обходится дешевле, чем самостоятельное строительство»,— напоминает генеральный директор «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Несмотря на внешнее затишье, все опрошенные участники рынка загородной недвижимости настроены оптимистично, в частности из-за роста цен, но не акцентируют внимание на том, почему коттеджи и таунхаусы дорожают. «Уровень спроса на рынке загородной элитной недвижимости за 2018 год вырос примерно на 10%, а цены — на 4%», — радуется Илья Менжунов. Коммерческий директор поселка «Золотые сосны» Антон Алимов говорит, что цены растут с 2016 года: тогда средний бюджет контракта у компании составлял 7,2 млн руб., а в прошлом году — 8,3 млн руб. «В планах на этот и следующий годы продавать уже по 8,8 млн руб. за домовладение»,— рассчитывает господин Алимов.

Цены растут

По данным ЦИАН, средняя цена квадратного метра в феврале составила 146,6 тыс. руб., что на 8% выше, чем в это же время в прошлом году. Руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что цены выросли не за счет спроса, а из-за изменения структуры предложения. «С рынка быстро вымываются ликвидные лоты, отвечающие современным требованиям, а девелоперская активность низкая»,— подчеркивает он. Так как девелоперы строят меньше уже несколько лет подряд и в основном дорогие дома, самый широкий ассортимент коттеджей и таунхаусов сложился в ценовом сегмент от 50 млн руб. По подсчетам господина Попова, это 35% всего предложения в столичной агломерации. На втором месте — доля 18% — лоты стоимостью 5–10 млн руб., 11% приходится на варианты в диапазоне 10–15 млн руб. Более половины всех вариантов — это дома площадью более 320 кв. м. Как и год назад, около половины предложения на рынке загородной недвижимости сконцентрировано вдоль четырех шоссе: Новорижского (19%), Рублево-Успенского (15%), Киевского (8%) и Калужского (8%). Самые дорогие коттеджи (349,9 тыс. руб. за 1 кв. м) на Сколковском шоссе, дешевые — на Горьковском (51 тыс. руб.) и Новорязанском (50,6 тыс. руб.). Таунхаусы дороже всего на Рублево-Успенском шоссе (177,2 тыс. руб. за 1 кв. м), недорогие варианты — на Ярославском (50,4 тыс. руб.) и Каширском (55,1 тыс. руб.).

Хотят, но не могут

Несмотря на то что формально покупателям есть из чего выбрать (в продаже около 62 тыс. лотов, статистика «Инкома»), пересечение ассортимента с их запросами минимально. В «Инкоме» считают привлекательными для сделки максимум 30% текущего предложения. Нужно учесть, что почти 70% предложения на загородном рынке формируют участки без подряда (УБП). В итоге, несмотря на высокий потенциальный спрос, всего 20% находят и покупают желаемое. Илья Менжунов рассказал, что в сегменте элитных коттеджей порядка 80% лотов в продаже — это морально устаревшие объекты с непродуманной планировкой и неактуальным архитектурным решением. Собственники, которые не могут продать такой дом, сдают его в аренду или просто снимают с продажи. «Таким образом, неликвидный объем предложения снижается. За прошедший год скидки снизились со средних 20% до 15% в бюджете от 100 млн руб. и с 15% до 10% в бюджете от 60 млн до 100 млн руб.»,— отмечает эксперт.

«Экономические условия и недостаточная компетенция топ-менеджеров участников рынка загородной недвижимости не позволяют их проектам развиваться по задуманному плану. В результате компромиссов, уступок в концепции, развитии, стратегии и сроках во многих поселках растут дисконты, но это не делает их более привлекательными для покупателя, требовательность которого растет каждый год»,— сетует Антон Алимов. «Рынок совсем не перегружен проектами, и качественное предложение — редкость»,— резюмирует он.

Покупатели, возможно, хотят, но не могут найти подходящий вариант за городом, к тому же бюджет покупки хорошего коттеджа начинается от 12 млн руб. «Варианты за 7–8 млн руб. значительно уступают в качестве»,— отмечает Максим Лещев. «Финансовые возможности покупателей с каждым годом становятся скромнее — это заставляет торопиться с покупкой жилья, пока не обесценены накопления, не выросли ставки по ипотеке, цены и тому подобное»,— перечисляет ограничения спроса за городом директор по продажам RDI Валерий Кузнецов. По его мнению, с учетом вышеперечисленного вектор спроса с загородного дома меняется на квартиру. К тому же в многоквартирных домах шире ассортимент полностью готового жилья: семья получает ключи и сразу въезжает в квартиру, больше не нужно тратиться на ремонт, аренду жилья, остаются только ипотечные платежи. По словам господина Кузнецова, на рынке загородной недвижимости у покупателей та же мотивация при поиске, но ниже шансы на успех. «Участки без подряда малоинтересны покупателям, так как их приобретение влечет дополнительные траты на строительство дома. Многие предпочитают заплатить больше, но за готовое к эксплуатации жилье»,— рассказывает Валерий Кузнецов, добавляя, что вариант покупки УБП и самостоятельное строительство были финансово более выгодны до 2014 года и обвала курса рубля к доллару. Максим Лещев не согласен. «Покупатели выбирают то, что дешево, УБП есть по цене 2 млн руб., вместе со стоимостью строительства и базовой обстановкой дома бюджет будет сравним со стоимостью двухкомнатной квартиры в Москве»,— утверждает он, добавляя, что спрос в этом направлении двигает национальное желание «построить дом».

Загород городского типа

Чтобы вернуть покупателей, девелоперам нужно создавать новое предложение, максимально жестко сбалансированное по цене и качеству. «Текущий бюджет покупки недвижимости за городом в среднем на 10–20% выше желаемого»,— отмечает Валерий Кузнецов. На то, чтобы разработать современный ассортимент на рынке загородной недвижимости, у его участников уйдет в среднем год, полагает Максим Лещев. «Но девелоперам придется адаптироваться, если они хотят остаться. Ниши есть: на рынке не хватает качественных доступных коттеджей и дорогих домов»,— подчеркивает эксперт, добавляя, что изменения основного отраслевого закона, устанавливающего порядок работы девелоперов, меняют алгоритм деятельности не только для застройщиков многоквартирных домов, но и таунхаусов, которые оформляются как квартиры. «Вопрос в том, смогут ли девелоперы предложить покупателям интересный проект, в котором совмещается удобный городской формат с уютом загородного по доступной и конкурентоспособной цене»,— отмечает Валерий Кузнецов.

По оценке Максима Лещева, перспектива за небольшими коттеджами по цене 5–8 млн руб. «Современные технологии не стоят на месте: дома уже печатают на 3D-принтере. Выходом для девелоперов может стать объединение в одном поселке УБП и готовых домов»,— полагает он. К тому же поправки в отраслевой закон почти не повлияют на этот сегмент. «Большинство коттеджей продаются уже готовыми по договору купли-продажи. Даже если покупатель приобретает участок с подрядом, то обычно на землю заключается договор купли-продажи, а на строительство дома — договор соинвестирования или подряда на строительство дома, а не договор долевого участия»,— отмечает Илья Менжунов.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
677 (23 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 21 494 925
до 31 746 142 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Мой адрес В Сколково Одинцовский район, п. Заречье Площади : 112 - 180 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 700 010
до 9 765 068 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Красногорский район, г. Красногорск, д. Путилково Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.2 вблизи деревни Путилково, к.3 вблизи деревни Путилково, к.4 вблизи деревни Путилково, к.5 Показать все 6 корпусов Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 707 424
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 37 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Отрада Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 21 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Алексеевская. Площадь от 30 до 132 метра ГК: 1 кв. 2022 г. Подробности по телефону! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте