Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Золотой центр: что нужно знать об Остоженке перед покупкой жилья

Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры.

Остоженка не является административной единицей Москвы. Однако именно отсюда когда-то началась история рынка элитной недвижимости столицы, поэтому этот один из самых дорогих субрынков с наибольшей концентрацией высокобюджетных объектов стоит рассмотреть отдельно. Риелторы относят район к так называемой «золотой миле».

Сегодня Остоженка считается одной из самых дорогих жилых улиц мира, отмечает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Первые высокобюджетные новостройки появились здесь еще в конце 1990-х годов, наиболее активная застройка элитными домами велась в первое десятилетие 2000-х. Тогда же район стал считаться престижным и долго удерживал звание самого дорогого в Москве и России в целом. Остоженка и в 2019-м остается одним из самых дорогих столичных районов, уступая только Патриаршим прудам, отмечают опрошенные редакцией эксперты.

География Остоженки

Остоженка является частью административного района Хамовники, но выделяется как отдельный кластер, когда говорят о рынке недвижимости. Территория выделенного кластера Остоженка ограничена Садовым кольцом, улицей Пречистенкой, переулками Чистым и Пречистенским, улицами Волхонкой и Ленивкой, а также Пречистенской набережной.

Инфраструктура

Остоженка — одна из самых древних улиц Москвы со своей историей. Территория известна не только как место элитной застройки, но и как локация с крупным культурным и историческим бэкграундом, говорит руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.

Инфраструктура Остоженки развита и ориентирована на обеспеченную аудиторию — широкий выбор кафе, ресторанов, банков, магазинов, медицинских центров, поликлиник и т. д. Здесь также находятся Центр оперного пения Галины Вишневской, Дипломатическая академия МИД РФ, расположенная в здании бывшего Московского императорского лицея, построенного в память цесаревича Николая, несколько музеев и Московский государственный лингвистический университет.

На соседних улицах вблизи Остоженки расположены частный детский сад «Лучик», гимназия № 1529 им. А. С. Грибоедова, школа № 1253 с углубленным изучением иностранных языков, спортивная школа № 29 «Хамовники» Москомспорта, детская художественная школа им. В. А. Серова. Также здесь есть такие крупные бизнес-центры, как «Остоженка», «Дом Парк Культуры» и прочие объекты инфраструктуры.

Лет десять назад Остоженка считалась самым дорогим и известным районом по стоимости жилья. Сейчас же из-за уплотнения застройки уровень развития инфраструктуры и удобства для жизни снизился, а спрос на район упал, отмечают риелторы. Тем не менее Остоженка остается брендом и сегодня популярна среди покупателей из регионов.

Сколько стоит жилье на Остоженке. Путеводитель по району

Вторичный рынок

Основные здания Остоженки представляют собой доходные дома и особняки — например, деревянный особняк семьи Тургеневых, где в 2007 году был основан музей писателя, и многие другие. Практически все строения на данной улице являются памятниками архитектуры с великолепно выполненными фасадами и прекрасной лепниной, говорит Халин. По словам Тихоновой, историческая застройка сохранилась фрагментарно — часть зданий снесена, на их месте возникли новые объекты недвижимости. Однако до сих пор здесь можно встретить большое количество исторических достопримечательностей — доходные дома, особняки, дома-музеи, художественные галереи.

Остоженка по-прежнему востребованная локация среди наших покупателей в возрастной категории 40+, чей бюджет на покупку составляет 70–100 млн руб. и выше, утверждает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По данным компании, на вторичном рынке представлен большой объем предложения — порядка 100 тыс. кв. м. Среди объектов как дома дореволюционной постройки, старинные доходные дома, так и жилые комплексы, возведенные в 2000–2010 годах, на которые приходится около половины всего объема предложения вторичного рынка, отмечает Соловьев. По его словам, большинство лотов выставлены с отделкой, но по-настоящему качественные предложения довольно дороги (от $20 тыс. и более за 1 кв. м), особенно с видовыми характеристиками в клубных домах середины 2000-х годов.

Среди не так давно введенных объектов в Knight Frank отмечают такие проекты, как «Новая Остоженка», «Парк Палас», «Остоженка 11», Cooper House. Средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке в элитных комплексах начала 2000-х годов составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что, по оценке компании, сопоставимо со стоимостью лотов на первичном рынке.

Здесь довольно много переоцененных для сегодняшнего рынка квартир, что немного замедляет динамику сделок на Остоженке и создает ощущение, что локация находится в кризисе, считает Халин. Вместе с тем, по его словам, количество запросов на Остоженку по ценам в диапазоне от $10 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м в 2019-м приблизительно вдвое больше, чем год назад.

Есть на Остоженке и не очень дорогие предложения. По данным «Миэль», самое бюджетное — от 350 тыс. руб. за 1 кв. м. Однокомнатных квартир здесь нет в экспозиции, двухкомнатных очень мало. Минимальная по цене двушка площадью 28 кв. м стоит 23,5 млн руб., самую дешевую трешку можно купить за 45 млн руб. Четырехкомнатные квартиры на Остоженке, по данным «Миэль» предлагаются от 33 млн руб. (90 кв. м).

Известные проекты на вторичном рынке Остоженки

Новостройки

На текущий момент первичный рынок Остоженки, по данным риелторов, представлен шестью элитными комплексами: Nabokov, «Кленовый DOM», «Резиденция на Всеволожском», Noble Row, Villa Grace и Allegoria Mosca. По данным Knight Frank, в этих проектах выставлено на продажу около 40 лотов, или 6,3 тыс. кв. м.

Стоимость квартир и апартаментов в новостройках Остоженки начинается от 103 млн руб., а самый дорогой лот можно приобрести за $25 млн, говорит Соловьев. При этом в структуре спроса данная локация занимает одно из последних мест, на ее долю стабильно приходится не более 1% от общего количества сделок на первичном рынке, что связано как с ограниченным предложением, так и с высокой стоимостью жилья здесь, отмечает Соловьев.

Средневзвешенная цена предложения в районе Остоженки составляет, по данным Savills, почти 1,5 млн руб., и по сравнению с прошлым годом показатель практически не изменился. По словам Халина, в 2019 году район уверенно находится в топ-3 по цене премиального жилья уже на протяжении долгого времени, немного уступая Патриаршим прудам (1,88 млн руб.) и опережая по уровню цен Якиманку (1 млн руб.).

Проекты, которые реализуются на первичном рынке Остоженки

Перспективные проекты

В районе насчитывается порядка десяти перспективных площадок под застройку, еще две планируется вывести на рынок в ближайшее время, говорит Румянцева. Один из заявленных — проект на Пречистенской набережной, 43, добавляет Соловьев. По прогнозу Халина, в перспективе трех лет здесь может появиться около десяти новых проектов общей площадью 40–50 тыс. кв. м жилой недвижимости — это порядка 200 квартир и апартаментов.

Однако Соколов сомневается по поводу большого количества новых объектов. По его мнению, это будут точечные клубные дома, а также проекты реконструкции старинных особняков. Тихонова считает, что потенциал для застройки Остоженки исчерпан в силу объективных причин — ограниченной площадью района, а также по субъективным причинам — приоритеты покупателей элитного жилья изменились.

«В данной локации наблюдается практически полное отсутствие зеленых зон отдыха. Соответственно, покупатели этого сегмента сейчас имеют возможность выбрать более интересные для себя варианты, так как горизонты для элитной застройки последнее время значительно расширились», — считает эксперт.

Чем привлекает

Остоженка, по словам опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов, привлекает большим и разнообразным выбором жилья, а также однородной публикой.

«Большинство домов в этой локации или новые, или были подвергнуты очень глубокой реконструкции. Здесь можно найти любой архитектурный стиль — от московской классики до ультрамодерновых вариантов, любой формат — будь-то клубный дом или более крупный проект с развитой собственной инфраструктурой, с собственной территорией или без», — говорит Халин.

Практически все клиенты, которые ищут недвижимость по цене более $15 тыс. за 1 кв. м, рассматривают Остоженку либо как основную локацию для поисков и не готовы выходить за ее пределы, либо вместе с проектами на Арбате, Патриарших прудах, отмечает эксперт. По его мнению, Остоженка и сегодня остается актуальной и не теряет привлекательности, несмотря на некоторые заявления скептиков.

«Безусловно, есть группа клиентов, которые, если так можно сказать, разочаровались в Остоженке. Даже, скорее всего, не в локации как таковой, а в тех домах, в которых они проживают или где ищут себе квартиры. Но гораздо больше тех, кто покупает здесь себе вторую, третью, четвертую квартиру и не собирается менять эту локацию на какую-либо другую», — говорит Халин. По его прогнозу, в перспективе 10–15 лет Остоженка сохранит свой статус лидирующей локации столицы как с точки зрения цен, так и по количеству элитных домов.

Как Остоженка стала элитной

Именно с Остоженки когда-то началась история рынка элитной недвижимости столицы. Сейчас в этом районе проживает самая платежеспособная публика (чиновники, собственники крупного и среднего бизнеса), отмечает Румянцева из Kalinka Group. По ее мнению, современный этап развития Остоженки можно назвать джентрификацией по-российски.

Еще в начале 1990-х годов Остоженка была районом с ветхим жилым фондом, в котором, тем не менее, сохранялась историческая застройка, практически нетронутая советским градостроительным подходом, вспоминает Румянцева. Такая ситуация сложилась по причине того, что весь район, по мысли советских архитекторов, лучше было бы снести и превратить в масштабную аллею от Дворца Советов к Лужникам.

«Однако этим планам не суждено было реализоваться, и район предали забвению. В итоге сложилась уникальная для центра Москвы ситуация: с одной стороны — прекрасное местоположение, близость к Кремлю и основным центрам притяжения в городе, а с другой — в 1991 году более 70% жилого фонда на Остоженке составляли коммуналки, а 40% домов не соответствовали санитарным нормам для проживания. Состоятельные люди выкупали коммуналки целиком, но в итоге оказывались собственниками больших площадей в ветхих и малопривлекательных зданиях, мало походивших на элитное жилье», — вспоминает председатель совета директоров Kalinka Group.

По-настоящему активное освоение этого района, по мнению Румянцевой, пришлось на период после кризиса 1998 года — Остоженка попала в поле зрения девелоперов благодаря превосходной локации и вместе с тем обилию ветхого фонда. Сюда стягивалось все больше девелоперов, была развернута рекламная кампания, превратившая Остоженку в «золотую милю».

Одним из первых элитных проектов на Остоженке стал дом в Молочном переулке. За ним последовали проекты Сбербанка в Курсовом переулке — дома 6 и 8. Девелопером, сделавшим один из самых заметных вкладов в формирование Остоженки, стала компания Rose Group (сейчас — RGI). Этой компанией были построены знаковые комплексы, на которые во многом затем ориентировались остальные игроки рынка: «Молочный 1» (2000–2002 годы), «Бутиковский 5» (2000–2003), Crystal House (2003–2004), Copper House (2003–2005). Также в этот период активно осваивали Остоженку компании «Донстрой» («Новая Остоженка», построен в 2002–2004 годах), State Development (Victoria House, 2002–2004), Barkli («Дом с французскими окнами», 2002); «Ваш клубный дом», 2003) и проект Barkli Virgin House (2012).

История Остоженки

Район нынешней улицы Остоженки ранее был пойменной местностью на берегу Москвы-реки. Исторически здесь располагались луга и покосы, поэтому местность получила название Остожье — место (луг) для стога сена. Улица носит свое название с XVII века, тогда на Остоженке находилась царская Конюшенная слобода и Остоженский государев конюшенный двор. Улица сохраняла свое название до 1935 года, когда была переименована в Метростроевскую, потому что здесь прокладывалась открытым способом первая ветка московского метро. Остоженка стала первой улицей в Москве, которой вернули свое историческое название, — это произошло в 1986 году. В середине 1990-х — начале 2000-х началась активная застройка района, многие исторические здания были утеряны, на их месте появились новые дорогие кварталы.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
647 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Успейте купить с отделкой от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.3 млн руб. от 7.3 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн. руб от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,6 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,6 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи 2 класса домов. Школа, детские сады. Спортплощадки. Ипотека. Удобное расположение в центре Новой Москвы. М.Октябрьское поле. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте