Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

С эскроу или без?

Озвученные Минстроем критерии достройки без эксроу внесли оживление, но не сняли напряжения на рынке жилых новостроек

Москва. 1 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Помните знаменитое — "отрубать хвост целиком или по частям"? Так и с поэтапным отказом от "долевки". Процесс постепенно идет, но цель не меняется. Даже несмотря на такие приятные новости, как обнародованные критерии, которые позволят некоторым застройщикам продолжить привлекать деньги дольщиков.

Согласно опубликованному на этой неделе проекту постановления, к застройщикам, которые после 1 июля смогут работать по старым правилам (привлекать деньги дольщиков без эскроу), предъявляются два требования. Первое заключается в том, что степень готовности проекта должна составлять не менее 30%. Второе — число оформленных ДДУ должно подтверждать продажу не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в проекте.

При этом "точка" еще не поставлена, рассказали в Минстрое. В частности, есть мнение, что планка по ДДУ должна быть выше 10%.

"Чтобы уменьшить риск недостроя, нужно увеличить эту цифру. То есть в доме, который имеет 30-процентную готовность, должно быть большее количество ДДУ. Возможна некая дискуссия. Но основное заложенное в документе, останется", — сказал глава Минстроя России Владимир Якушев, отвечая на вопрос "Интерфакса".

Спрашивали – отвечаем

"Пока вокруг критериев складывается много вопросов о порядке практического применения. Кто, как и на основании каких документов будет принимать решение о соответствии либо несоответствии объекта критериям?", — спрашивает руководитель юридического департамента АН "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

"Подтверждение степени готовности будет формировать сам застройщик, согласование — через региональные органы. Финансовую устойчивость и количество ДДУ будут подтверждать контролирующие органы. Чтобы привлекать денежные средства, потребуется заключение контролирующего органа", — пояснил на круглом столе для застройщиков замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

В ведомстве не исключают, что при определении степени готовности проектов могут возникнуть споры. Для их разрешения при Минстрое предлагается создать межведомственную комиссию.

"Опасно когда (застройщикам — ИФ) будут говорить, что у вас не 30, а 29% готовности проекта. Этого, конечно, мы допустить не можем. Мы предлагаем создать комиссию при Минстрое, которая будет такие спорные моменты разбирать", — сказал замминистра.

Глава Минстроя России Владимир Якушев на круглом столе в свою очередь отметил определенную степень недопонимания с застройщиками.

"Мы сегодня, прощу прощения, как справочное бюро. Но около 70% запросов, которые приходят на "неизвестные ответы", в нормативных документах есть. К "вопросам по делу" можно отнести 30% обращений. Из них 28% — вопросы о том, как увеличить господдержку и на что ее выделить. И только 2% — конструктивные решения, которые получают отражение в нормативке", — заявил министр.

Столица первая

Критерии, озвученные Минстроем, уже начала тестировать Москва. Как рассказал заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров, проверка строек уже началась.

"Сегодня мы выходим на площадки. Убедительная просьба нам не препятствовать. Мы оцениваем конструктив, смотрим на количество вовлеченных площадей. При оценке будет иметь значение реальное состояние проекта. Если мы видим котлован, естественно, соответствующее заключение выдавать не будем даже при наличии подписи кадастрового инженера", — сказал он, выступая на круглом столе для застройщиков.

В случае с Москвой, все довольно неплохо, уверяют аналитики платформы bnMAP.pro.

По их расчетам, в пределах старых границ города в экспозиции находится 821 корпус с квартирами и апартаментами всех классов. Из них 309 — в стадии монтажных или отделочных работ (37,6%), 173 — на нулевом цикле или в начале монтажных работ (21%), 32 — строительство не начато (4%), 19 — получают РВЭ (2,3%), 261 — уже введены в эксплуатацию (32%), 27 корпусов — проекты реконструкции.

"Исходя из этих данных, можно предположить, что в старой Москве 75% корпусов в уже стартовавших стройках готовы более чем на 30%. Это дает основания полагать, что они продолжат реализовываться по старой схеме с оплатой ДДУ напрямую на счета застройщика", — прокомментировала "Интерфаксу" председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

Региональные тревоги

А вот в регионах, согласно предварительным расчетам, в зоне риска могут оказаться около 30% российских проектов жилищного строительства.

"30 процентов проектов по строительству жилья на сегодняшний день у нас в "красной" зоне. По предварительной оценке, они могут не получить кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда необходимо будет строиться только за счет банковского финансирования. По нашей оценке, это ориентировочно 14,3 млн кв.м жилья", — признает В.Якушев.

Основной риск придется на регионы, убежден руководитель инвестиционно-коммерческого блока "Интеко" Евгений Семенов: "Маржианльность проектов в Москве и Санкт-Петербурге должна выдержать возросшую нагрузку. Под угрозой окажутся региональные проекты, они будут балансировать на грани убыточности".

Впрочем, Минстрой продумал "послабление" и для таких случаев — предполагается, что по соглашению с правительством некоторым субъектам РФ будет предоставлено право самостоятельно устанавливать критерии работы по старым правилам.

"Субъект может заключить соглашение с правительством РФ на установление индивидуальных критериев по готовности и количеству ДДУ. Для этого необходимо соблюсти несколько условий. Первое — должны быть финансовые обязательства. Второе — субъект РФ не должен получать дотацию из федерального бюджета. Третье — нужно гарантировать достройку объекта. В том случае, если снизив критерии, регион получит остановившийся объект, те проекты, за которые он поручился, нужно будет достроить за счет средств из регионального бюджета", — рассказал В.Якушев.

Также застройщики, которые не получат проектное финансирование и не смогут продолжить строительство по старым правилам, смогут получить финансирование за счет докапитализации фонда защиты прав дольщиков, отмечают в Минстрое.

Что будет с ценами?

Возможное падение цен на новостройки — интересный и неожиданный прогноз в "дискуссии об эскроу".

В частности, высказывается предположение, что застройщики, демпингуя, будут стремиться увеличить объем реализованных по ДДУ в проекте площадей до 10%, чтобы после 1 июля иметь возможность работать по старым правилам финансирования без применения эскроу-счетов. Впрочем, Минстрой этот прогноз не допускает.

"На сегодняшний день у нас есть информационная система, где идет регистрация всех ДДУ (договоров долевого участия — ИФ). Мы четко за этим следим. Дом.рф все это отсматривает. Такой ситуации мы на данный момент не наблюдаем. Мы четко следим за каждым проектом, чтобы эту ситуацию не допустить, и как только ее будем видеть, прекратим регистрацию ДДУ", — сказал В.Якушев, отвечая на вопрос "Интерфакса".

Долгосрочные прогнозы и вовсе расходятся с этим предположением.

"Совокупность факторов позволяет сделать такое предположение: на высокомаржинальных рынках можно ожидать рост цен до 15% в течение двух лет, а на низкомаржинальных рынках — от -5% до +10%", — полагает генеральный директор ГК "Атлас Девелопмент" Владимир Городенкер.

В последний вагон

Минимальный срок рассмотрения заявки на проектное финансирование составляет 45 дней, однако на деле период от момента подачи до принятия решения может составить и все сто дней, предупреждают в Минстрое.

"Не ждите — не в мае, июне, а уже сегодня вам надо идти в банк. Не надейтесь, что что-то поменяется и закон не вступит в силу. Мы сегодня должны как законодательно, так и "руками" провести вас через банки, чтобы купировать проблемы", — обратился Н.Стасишин к застройщикам на "круглом столе" по вопросам эскроу.

"Сами эти критерии – временная мера, которая довольно быстро потеряет актуальность. Поэтому нет смысла тратить много времени на их уточнение – объем возможных продаж по старым правилам того не стоит", — соглашается финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников.

Однако есть мнение, что "ускорение" не решит сложностей на этом пути. По словам члена президиума правления "Опоры России" Дмитрия Котровского, банковский сектор не готов к массовому потоку обращений.

"Одномоментно в банки по всей стране обратятся более 1000 застройщиков, рассмотрение каждого проекта занимает у банка порядка 100 дней. И никто не дает гарантии, что проекты этих застройщиков получат одобрение. Проекты будут обесточены", — предупреждает эксперт.

Впрочем, сами представители крупных банков эти опасения не разделяют.

"Около 60 проектов со счетами эскроу у нас уже одобрено. Мы ожидаем, что основная часть крупных застройщиков будет расширять сотрудничество с банками по проектному финансированию, никаких проблем здесь не возникает ", — заверил исполнительный директор департамента развития корпоративного бизнеса ПАО Сбербанк Денис Ковриженко.

Об эскроу

С 1 июля 2019 года не попавшие под критерии Минстроя застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков. Их будут финансировать банки, они же будут аккумулировать средства граждан на эскроу-счетах. Застройщик должен финансировать строительство за счет проектного финансирования — то есть, банковского кредита, выдаваемого под средневзвешенную ставку в районе 5-6% годовых.

Схемой эскроу активно пользуются за рубежом, но там раскрытие счетов происходит поэтапно: залил фундамент — получил 5% средств, возвел коробку — еще 20%, и так далее, с окончательным расчетом после выдачи ключей. В российской версии эскроу предполагается: застройщик получит все деньги дольщиков даже не после ввода дома в эксплуатацию, а после регистрации первого права собственности.

"Ввод в эксплуатацию не может гарантировать того, что право собственности будет зарегистрировано. К тому же, есть риск двойных продаж. Нужно уменьшить разрыв между вводом дома в эксплуатацию и регистрацией первого договора, чтобы эти процедуры были более быстрыми, вот тут надо искать резерв", — подчеркнул на встрече с застройщиками В.Якушев.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
502 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Летний сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 36 до 61 метр ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Спешите! Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры в готовых домах пл. от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Дмитровская. Площадь от 34 до 81 метр ГК: 4 кв. 2019 г. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте