Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Эскроу-счет или ДДУ: что делать покупателю новостройки

Как клиенту разобраться – что к чему на первичном рынке

На рынке долевого строительства – большие перемены: застройщики обязаны перейти на новую финансовую модель к 1 июля 2019 года. С этого дня компании больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую - строить они будут на банковские кредиты. Для покупателей должны быть открыты эскроу-счета, где деньги будут лежать в сохранности до заветного часа – ввода дома в эксплуатацию. Вот только тогда застройщик и получит деньги покупателей. И все бы хорошо и правильно, если бы не неразбериха – мы до сих пор не понимаем, какие из представленных на рынке жилых комплексов будут достраиваться по старой схеме, а какие – уже по новой.

Кроме того, строительная отрасль постоянно бомбит нас новостями то о неготовности девелоперов к новым требованиям, то о нежелании банков кредитовать застройщиков, то об ожидаем недострое огромных масштабов! Что прикажете делать покупателю новостроек в условиях, приближенных к боевым, - ждать июля, идти к застройщику, который уже работает по схеме проектного финансирования, или наоборот, поторопиться заключить последний ДДУ? Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решила вместе с экспертами дать несколько советов покупателям – как вести себя в нынешней не слишком понятной ситуации.

Эскроу-счета открыли, но по ним не работают

Понять, кто на рынке работает по-новому (с эксроу-счетами), а кто по-старому (с ДДУ) очень трудно – строители и сами не знают точных цифр. На сегодня известно, что Сбербанк открыл 1200 эскроу-счетов для физических лиц – это где-то две трети от общего числа открытых счетов по всей России. Не густо.

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон», цитирует аналитику российского подразделения Ernst & Young (британская аудиторско-консалтинговая компания), согласно которой в России по новой схеме продается всего 77 проектов, то есть около 1,5 млн кв. м из 130 млн кв. м общего объема рынка жилищного строительства. Это данные на начало февраля.

Что касается Москвы, то Москомстройинвест недавно сообщил: эскроу-счета открыли большинство столичных застройщиков – порядка 230 компаний. Звучит солидно. Однако любопытно: открыть-то они их открыли, а вот работают ли по ним? Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», в этом не уверена: «сейчас их никто не обязывает эти счета использовать – деньги на текущие проекты можно привлекать напрямую. То есть открыли, может, и многие, а работают по ним – единицы». А потом, как определить застройщика, у которого из трёх новостроек только в одном используется новая система, - он перешел на эскроу или нет? - задается вопросом эксперт.

Напомним, что о переходе на эскроу-счета заявляли ГК ПИК – в проекте «Дмитровский парк» и ГК «Эталон» - в ЖК «Серебряный фонтан». В Подмосковье компания «Строительный трест 10» получила проектное финансирование для строительства ЖК в Ногинске. Дмитрий Логинов (АН «Бон Тон») припоминает ещё о нескольких проектах в Московской области – в Серпухове, Красногорске, Котельниках.

Короче говоря, несмотря на призывы правительства ускориться, мягко говоря, массового перехода на эскроу-счета не наблюдается. Возможно, потому что власти обещают разрешить часть строек достраивать по старой схеме, и девелоперы ждут этого решения.

Кому разрешат остаться в старой схеме

К маю правительство должно окончательно определиться с критериями для проектов, которым позволят достраиваться по договорам долевого участия. Проект этого постановления уже готов.

Планируется, что это коснется домов, уровень строительной готовности которых превышает 30% и где 10% квартир продано по ДДУ. «По нашим подсчетам, послабления коснутся более 18,6 млн кв. м строящегося в московском регионе жилья», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Представители компаний приветствуют эти меры. Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», считает, что благодаря им у застройщиков «появится дополнительное время, чтобы перестроить свои бизнес-модели, достроить ЖК по привычной схеме, плавно переходя к новой модели финансирования. Все это поможет избежать резкого скачка цен».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, называет такой шаг властей логичным, поскольку безальтернативный переход всех компаний на работу со счетами эскроу не имеет смысла. «Допустим, застройщик успел продать до 1 июля 2019 года 50% квартир, потратив полученные напрямую деньги дольщиков. После этой даты средства будут поступать на эскроу-счет, то есть финансировать проект придется из собственных или кредитных средств. Выходит, что половина дольщиков будет защищена счетами эскроу, тогда как вторая половина – нет. Резкий переход на проектное финансирование подразумевает определенные риски для экономики проекта. Поэтому безопаснее дать возможность для завершения строительства по старым правилам».

ДДУ или эскроу?

Итак, в мае более-менее ситуация прояснится, но что делать покупателю сейчас - связываться ли с ДДУ или искать новостройку, где покупателям уже открывают эскроу? Возможно, и то, и другое.

Есть аргументы в пользу «старой схемы». Большинство комментаторов, опрошенных IRN.RU, считают, квартиры по ДДУ обойдутся покупателям дешевле.

«Девелоперам придется достраивать объекты на заемные средства, а переплата по кредиту однозначно будет заложена в цену квадратного метра, - предупреждает Мария Литинецкая («Метриум»). - Как следствие, стоимость квадратного метра в новостройках с продажами через эскроу-счета может вырасти в среднем на 5-10% уже по итогам 2019 года».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рекомендует от ДДУ не отказываться, но рассматривать проекты на этапе высокой строительной готовности, которые наверняка разрешат достраивать по старым правилам.

Есть и другая точка зрения: лучше выбрать проект, который уже сейчас прошел все проверки, получил кредит и спокойно продается по схеме с эскроу-счетами. «Выше шанс, что его достроят быстрее – у застройщика есть серьезный экономический стимул для этого. Абсолютно безопасно. И главное – застройщика с эскроу тщательно проверил банк, что подтверждает его надежность, и она выше, чем у тех, кто еще эту процедуру не прошел», - говорит Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу компании «Талан». («Талан» - региональный застройщик, одним из первых в стране открывший эскроу-счета). Правда, есть тут один существенный минус – проекты с эскроу можно пересчитать по пальцам, а новостроек, продающихся по ДДУ, – подавляющее большинство. И основное различие между ДДУ без эскроу и с эскроу Дмитрий Логинов («Бон Тон») предлагает описать формулой – «эскроу надежнее, но дороже».

Собственно, вывод из всего вышесказанного следующий. Если застройщик уже открыл эскроу-счета, - очень хорошо, с ним можно иметь дело. Если еще нет - надо смотреть на его историю и репутацию. Крупная компания, прошедшая через все предыдущие кризисы, всегда считавшаяся надежной, имеет все шансы получить проектное финансирование и без потерь перейти на новую схему - с ней можно подписывать договор ДДУ.

«Старым» покупателям не стоит волноваться

Теперь вопрос следующий – надо ли волноваться и куда-то бежать клиентам, которые заключили ДДУ, в том случае, если проект, где они купили квартиру, будет переходить на новые рельсы. То есть имеется в виду новостройка, где «старые» покупатели оформили ДДУ, а новым будут открывать счета эскроу. Надо ли «старым» покупателям волноваться? Ответ: не надо, ничего делать не придется.

«Тех покупателей, которые уже заключили договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснется», - объясняет Рустам Арсланов (ГК «Гранель»).

Ведь если человек заключил ДДУ и перевел деньги на расчётный счёт строительной компании (купил «по старым правилам»), его средства уже поступили к застройщику напрямую, детализирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Дольщику не нужно открывать эскроу, а банк не может претендовать на его деньги.

То есть никакого перевода старых договоров на счета эскроу не будет.

«Новым» покупателям не надо никуда бежать

Схема эскроу-счетов пока добровольная, а с 1 июля 2019 года она уже станет обязательной. А потребуются ли какие-то телодвижения от покупателя, приобретающего квартиру «по новой схеме», - надо ли ему собирать какие-то бумажки и справки? Комментаторы уверяют: не надо. Чтобы открыть эскроу-счет, нужен лишь паспорт и …договор долевого участия. Да-да, ДДУ у нас живее всех живых.

«Переход на эскроу не предполагает отмены договоров участия в долевом строительстве, - объясняет Дмитрий Логинов («Бон Тон). - Девелоперы как заключали ДДУ, так и продолжат их заключать после 1 июля 2019 года. Изменения коснутся только способа оплаты этих договоров».

Процедура открытия счета эскроу включает три основных этапа, о них рассказывает Мария Литинецкая («Метриум»).

1. Девелопер и дольщик подписывают ДДУ, в котором указано то, что оплата пройдет с использованием эскроу-счета. Соглашение регистрируется в Росреестре.

2. Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

3. Дольщик вносит средства на эскроу-счет в обозначенный ДДУ срок.

В общей сложности оформление сделки занимает порядка двух недель.

«Если жилье покупается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на эскроу-счет зачисляет банк, выдавший кредит на покупку квартиры», - дополняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Хлопот в будущем поубавится: банки обещают открывать эскроу-счета дистанционно.

Что же касается предоставления в банк пакета необходимых документов, включая уставные и разрешающие строительство жилищного комплекса (договор на землю, проектную декларацию, разрешение на строительство и т.д.), то это дело застройщика, замечает адвокат Олег Сухов, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Ну и несколько слов о защите покупателя. Деньги на эскроу-счете будут заблокированы до окончания строительства. Если дом будет построен в срок, счет разблокируется, и деньги уйдут застройщику. Если нет, то дольщик может расторгнуть ДДУ, и средства с эскроу-счета вернутся дольщику.

И наконец, нужно иметь в виду, что ДДУ с эскроу очень мало, по оценке Дмитрия Логинова («Бон Тон»), - примерно 1 из 100. А вот после 1 июля банки столкнутся с массовым переходом строительных проектов на новую систему.

Покупатели прелестны и легкомысленны

Редакция IRN.RU также поинтересовалась у экспертов настроениями покупателей, не пугают ли их перемены на рынке долевого строительства, да и вообще, в курсе ли они столь страстно обсуждаемой профессионалами реформы?

Как выразился Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), «весь ажиотаж развивается среди участников рынка», покупатели же никакой паники не выказывают, в большинстве своем эскроу-счетами интересуются мало. Ольга Тумайкина (ФСК «Лидер») предполагает, что вопросы у клиентов возникнут ближе к лету. А сегодня, по наблюдениям Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), никакого оттока покупателей в связи с предстоящими переменами на рынке нет: напротив, продажи идут активно. Эксперт приводит статистику Росреестра по Москве: в январе, который обычно менее показателен из-за продолжительных каникул, зарегистрировано 5 394 договора долевого участия, что на 12,6% больше, чем в январе предыдущего года (4 790 ДДУ) и в три раза выше, чем двумя годами ранее.

Правда, среди покупателей есть и те, кто «в теме» - вот они-то со сделкой не торопятся и либо целенаправленно ищут проект с счетами эскроу, либо планируют покупку уже после того, как рынок перейдет на проектное финансирование. Но таких людей намного меньше.

«По нашей оценке, в настоящее время более 90% покупателей новостроек когда-либо слышали про эскроу. Из них около 40-50% примерно представляют суть нововведений и их пользу, особенно на фоне череды ярких банкротств застройщиков. По опыту проекта ЖК «Счастье» (Пермь), где цены выше на 5%, чем в аналогичных проектах, реализующихся по ДДУ, покупатели готовы платить премию застройщику за повышенную надежность», - комментирует Наталья Гарифуллина («Талан»).

Резюмируем

В целом эксперты уверены – опасаться рынка новостроек сегодня не нужно. Не надо бояться ни ДДУ, ни эскроу. Более того, например, Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»), считает, что сейчас удачный момент для покупки: цена квадратного метра в Москве только процентов на 10 выше, чем в 2016 году (чуть менее 200 тысяч рублей), а средняя ипотечная ставка сопоставима с показателем 2017 года (около 10% годовых). Вопрос заключается в том, на каком этапе заходить в проект. Можно дождаться, скажем, первых этажей. Олег Сухов рекомендует покупать жилье на завершающей стадии, у надежного застройщика.

Представители компаний советуют не тянуть с покупкой жилья и высказывают единую точку зрения: после 1 июля цены вырастут. Скорее всего, действительно, в сегменте недорогого жилья так и будет: там можно ожидать «урезания» скидок на старте продаж и неплохую ценовую динамику по мере строительства. А вот в более дорогих проектах рост цен неочевиден, так как, например, жилья уровня бизнес-класса на рынке предостаточно. Подробнее об этом читайте в статье «Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета?».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2344 (120 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 600 000
до 8 594 267 руб.
Узнать подробнее
ЖК Зеленые аллеи г. Видное, 5 км от МКАД Площади : 29 - 129 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Тарычево дер., к.2.10 Тарычево дер., к.2.5 Тарычево дер., к.2.8 Застройщик: МИЦ-СтройКапитал.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 81 280 000
до 233 780 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Элитный Дом Малая Ордынка 19 Москва, Центральный округ, район Замоскворечье Площади : 133 - 228 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Третьяковская, 5 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 713 502
до 8 381 085 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково г. Красногорск, д. Путилково Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.2 вблизи деревни Путилково, к.4 вблизи деревни Путилково, к.5 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Открытые мастерские / ОМ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Новые квартиры в готовых домах. г. Железнодорожный. Спешите! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте