Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ритейлеры прописываются в ЖК

Один из старейших форматов розничной торговли — расположенный на первых этажах жилых зданий, практически истребленный во времена СССР, где любой бизнес преследовался по закону, переживает в современной России новое рождение и стал неотъемлемой частью современных жилых комплексов. "Ъ-Дом" разбирался, как развивается стрит-ритейл в новых жилых комплексах и способен ли конкурировать с традиционными магазинами, заведениями общепита и сервиса.

Как это было

Советские архитекторы практически не учитывали потребность горожан в классическом стрит-ритейле при проектировании большинства зданий. Неудобно расположенные по отношению к основным магистралям, жилые дома были спроектированы без учета ключевых требований ритейла — без витрин, отдельных входов и с низкой высотой потолков. Ситуация начала меняться только в 2000-х годах, до того суммарная площадь помещений стрит-ритейла составляла около 2% от всей застройки. Период с 1990-х до середины нулевых также называют «рынком продавца», когда застройщики в погоне за максимальной прибылью отдавали как можно больше помещений под более востребованный и ликвидный продукт — жилье.

В современной России первичный рынок жилья, особенно в Москве, заметно изменился: у покупателей выросли требования к локации, ее инфраструктурной составляющей, и проекты, которые не предусматривают коммерческую недвижимость на первых этажах зданий, не пользуются спросом. Сейчас доля нежилых помещений в жилых комплексах (ЖК) варьируется от 5% до 10% в зависимости от расположения, класса и проходимости комплекса. Например, в проектах группы компаний «А101» доля коммерческих площадей на территории ЖК занимает около 8%. Общая же доля стрит-ритейла в новых комплексах пропорциональна объему всего современного строительства жилых комплексов.

В Москве самыми развивающимися остаются присоединенные территории — Троицкий и Новомосковский округа. Предложение коммерческой недвижимости здесь за последние три года выросло более чем вдвое: с 8 тыс. кв. м в 2015 году до 18 тыс. кв. м к началу 2019-го.

Чтобы создать конкурентное преимущество, современные здания проектируются и строятся с учетом требований рынка. Впрочем, востребованность стрит-ритейла на территории ЖК сильно зависит от проходимости места и заселенности комплекса. Изменилась и сама среда — территории внутри кварталов зачастую становятся приватными пространствами, предназначенными только для местных жителей и их гостей. И это не всегда играет на руку небольшим магазинам и заведениям, которые открываются внутри.

Что сейчас и что потом

Девелоперы пока предпочитают продавать нежилые помещения, нежели создавать новые концепции использования для объектов стрит-ритейла в своих ЖК. Исполнительный директор департамента стрит-ритейла Colliers International Рустам Топчиев отмечает, что в перспективе — особенно у тех проектов, которые строятся в удалении от уже сформировавшихся кварталов,— девелоперы будут создавать торговые галереи с определенными сетевыми заведениями, чтобы поднимать спрос у потенциальных покупателей и обеспечивать комфорт жителей своих комплексов. Но существует и иная практика, когда небольшие строительные компании, возводящие штучные проекты, оставляют первые этажи в собственности ради сохранения дохода от аренды.

Как рассказывает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева, площади в комплексах компании варьируются от 5 до 15 тыс. кв. м, средняя площадь лота — около 120 кв. м. Еще на стадии проектирования и котлована группа продает до 30% торговых площадей в основном профессиональным инвесторам: на данном этапе такая недвижимость дорожает примерно на 15% в год. Около 50% помещений продаются на этапе строительства дома, а к моменту заселения — до 30% лотов. То есть к вводу в эксплуатацию свободных помещений практически не остается. Она также отмечает, что ритейлеры стараются не затягивать с открытием,— в это время у жителей новых домов формируются покупательские привычки.

Продав помещение в собственность стороннему лицу, девелопер теряет контроль над общей концепцией: зачастую можно видеть примеры, когда в рамках одного дома встречается несколько арендаторов одной специализации, которые не могут предоставить полный спектр услуг конечному потребителю.

Директор направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов» Марина Маркова объясняет, что сейчас у девелоперов нет достаточного количества ресурсов, чтобы держать коммерческие помещения на своем балансе. К тому же наполнение первых этажей регулируется рынком и потребностями жителей. Например, в столичном ЖК «Испанские кварталы» магазин товаров для ремонта со временем переехал из начала района, где дома уже заселены, в середину, чтобы оставаться ближе к своим клиентам.

Аналитики Knight Frank, наоборот, отмечают такую тенденцию последних лет: девелоперы стали внимательнее относиться к размещению коммерческих площадей на своих объектах. Так, практически во всех комплексах комфорт-класса и выше подбором арендаторов занимаются профессиональные компании, и уже они следят за тем, чтобы создать сбалансированный и востребованный у жителей домов состав операторов.

Нередко застройщик образует пешеходные и автомобильные маршруты, расположение якорных объектов ЖК — больниц, фитнес-центров, детских площадок и зон отдыха таким образом, чтобы торговые площади были доступными и удобными. В «А101» подтверждают, что еще до возведения здания компания проектирует характеристики помещений под потребности будущих арендаторов и ведет переговоры с базовым пулом операторов. Например, продуктовым операторам важна усиленная нагрузка на пол и зона разгрузки, кафе — повышенные сетевые мощности и хорошая вентиляция. Девелоперы стараются сразу обозначить место под вывеску и обеспечить парковочными местами. Тем же, кому достаточно универсальных решений, предлагают оптимальное расположение: магазин игрушек стараются расположить рядом с детским центром, а площадку, которая специализируется на здоровом питании,— рядом с физкультурным комплексом.

И поесть, и навести красоту

Чаще всего на территории комплексов открываются продуктовые магазины, они и являются основными потребителями таких помещений. На втором месте по популярности — салоны красоты, открытие которых стоит недорого, при этом формат помещения подходит практически любой. Внутри ЖК открываются небольшие кафе, как правило, франчайзинговые, аптеки, залы для йоги и аэробики, а также образовательные классы. Все большую популярность набирают детские центры, которые появляются в местах массовой застройки.

Уровень арендных ставок и ликвидность этих помещений определяется трафиком, продолжает господин Топчиев. Если новый ЖК располагается в уже сформированной среде, например, в спальном или густонаселенном районе, здесь важен внешний вид витрин и доступность для внешнего трафика.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
598 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Ипотека 5,5%. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Метро «Саларьево». от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры в готовых домах площадью 28-88 метров. ГК: 2 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» В продаже квартиры в готовых домах площадью 32-113 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 28 до 120 метров ГК: 2 кв. 2019 г. - 2 кв. 2020 г. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры в готовых домах площадью от 49 метров. рядом с метро ВДНХ. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте