Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Бизнес или недвижимость: выбор инвестора-дилетанта

Свое дело можно потерять, а квадратные метры останутся

Сегодня без труда можно найти массу предложений по покупке готового бизнеса – пекарни, магазины, салоны красоты и т. п – с оборудованием, персоналом и налаженными бизнес-связями. Разброс цен приличный, но в целом по запрашиваемым продавцами суммам они сопоставимы со стоимостью квартир. Понятно, что бизнес требует значительных затрат и хлопот, но при правильной постановке дела поможет инвестору прилично заработать. Недвижимость тоже позволяет зарабатывать, но в куда более спокойном режиме. Так куда вложить свободные деньги, скажем, полученные в качестве наследства, не слишком искушенному гражданину?

Соблазнительные предложения и примерные расчеты

Инвестиции на рынке недвижимости связаны либо с покупкой квартир на раннем этапе строительства и последующей перепродажей по более высокой цене, либо со сдачей жилья в аренду. Нередко эти два способа заработка совмещаются: купил квартиру в строящемся доме, сдал в аренду лет на пять, заработал таким образом дополнительные деньги и потом продал. Но сегодня в этом королевстве не всё ладно - реформа долевого строительства путает карты инвесторам.

Рассуждать о вложениях в новостройку на начальном этапе строительства можно было бы совершенно спокойно, если бы не «революция» на рынке жилищного строительства, которая коренным образом меняет привычную финансовую модель – от договоров долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию. То есть застройщики будут брать кредиты в банках, а деньгами покупателей пользоваться им запретят – средства людей будут лежать в банках на недоступных для строителей счетах «эскроу». Напомним, что к 1 июля на эту схему обязаны будут перейти абсолютно все стройки и застройщики, исключения власти обещают сделать только для проектов, возведенных, как минимум, на треть. Не секрет, что для многих застройщиков переход будет тяжелым, возможны всякие исходы.

Короче говоря, что будет – никто не знает, поэтому настойчиво советовать инвестору-частнику покупать жилье «на котловане» именно сегодня редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» не рискнет. Даже если девелопер будет справляться со стройкой, не исключены переносы сроков, а для человека, вложившего деньги в недвижимость, время – это деньги. Поэтому имеет смысл все-таки понаблюдать за рынком хотя бы несколько месяцев, а потом уже принимать решение.

В принципе, все параметры заработка на инвестициях в недвижимость давно известны и просчитаны. Квартира, допустим, стоящая на этапе «котлована» 7 млн рублей, «на выходе» может подорожать примерно до 9 млн рублей. Если, конечно, проект успешный. После уплаты налога гипотетическая прибыль покупателя составит 1,74 млн. руб. На спокойном рынке рост цены на квартиру в новостройке от стадии «котлована» до сдачи в эксплуатацию составляет от 5 до 30%. По данным генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в 2018 году сегмент комфорткласса демонстрировал средний прирост на 0,8% в месяц.

Но все-таки сегодня лучше рассматривать варианты с готовым жильем, сдающимся в аренду. Рассчитать доходность можно по формуле, которую приводит Елена Пальчунова, коммерческий директор проекта «Дом Наркомфина». Допустим, мы собираемся сдать квартиру стоимостью 7 млн рублей за 35 тыс. руб. в месяц, но сначала нужно потратиться на косметический ремонт и покупку минимального набора бытовой техники, что обойдется примерно в 400 тыс. руб. Расчет выглядит так: (35 тыс. руб. х 12 – 13% НДФЛ) х 100 / (7 млн руб. + 400 тыс. руб.) = 4,94%. 4-5% годовых - это средняя доходность по рынку аренды, и в этом случае квартира окупится примерно за 20 лет.

Схема, конечно, условная, нужно учитывать еще и имущественный налог, и возможный простой жилья, и износ техники, может оказаться дороже ремонт, необходимо купить еще и мебель. Но с другой стороны, считает эксперт, квартира в долгосрочной перспективе растет в цене, да и арендная ставка – тоже.

Готовый бизнес сулит куда более соблазнительные и быстрые заработки. Возьмем, например, небольшую пекарню. Можно купить уже готовое дело – с оборудованием и персоналом, налаженным процессом и постоянной клиентурой. Так, готовую пекарню по стоимости сопоставимую с ценой однушки (6,6 млн рублей) продают в спальном районе на юго-западе Москвы. В прошлом году пекарня приносила собственникам ежемесячную прибыль около 370 тысяч рублей, зарабатывая в месяц примерно 1 350 000 рублей. Плата за аренду помещения составляла около 200 тысяч. За полтора года, уверяют продавцы, затраты можно окупить.

Короче, по сравнению с крендельками и бубликами квадратные метры выглядят бледно. Однако у недвижимости есть неоспоримый плюс – чтобы заставить квадратные метры «работать», необязательно обладать специфическими профессиональными знаниями.

С недвижимостью справится и любитель

Инвестирование в недвижимость не требует особой ежедневной суеты, то есть подразумевает пассивный доход. Кроме прочего, это единовременное вложение. «Это абсолютно понятная сумма инвестиций, которую можно заранее просчитать, - поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». - Единственное, дополнительные средства потребуются на ремонт, если вы захотите квартиру сдавать в аренду».

Выбирать квартиру лучше всего в построенном жилом комплексе с современной архитектурной концепцией, в нескольких минутах ходьбы от станции метро или станции электрички, если речь идет о Подмосковье, в районе с развитой инфраструктурой. Для аренды хорошо подходят студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры. Востребован у арендаторов и «евроформат» - варианты с объединенными кухней и гостиной.

Безусловно, покупку квартиры «под аренду» можно сравнить, скорее, с сохранением денег, нежели с их преумножением, ведь даже банковские вклады под 7-8-9% годовых сегодня выглядят симпатичнее. Но это занятие подойдет людям, покупающим квартиру «впрок», например, для детей, задумывающимся о добавке к пенсии или не желающим нести сбережения в банки (крупную сумму придется раскладывать по нескольким кредитным учреждениям, чтобы сумма вклада – 1 млн 400 тысяч рублей - позволяла получить страховку в случае отзыва лицензии).

Впрочем, срок окупаемости арендных квартир может быть и короче, чем упомянутые 20 лет, а доходность выше 4-5% - все зависит от параметров конкретной квартиры. Так, по оценке руководителя отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгения Сорокина, в этом поселке (Московская область, Дмитровский район, село Озерецкое) квартиры окупаются за 10 лет при стоимости однокомнатной квартиры в готовом доме 2,2 млн рублей и арендной плате 18 тысяч рублей в месяц. А директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов утверждает, что однушки в Новомосковском округе, сдающиеся за 35-40 тыс. рублей в месяц, демонстрируют доходность на уровне 8,5% годовых.

Готовый бизнес: больше денег и рисков

Доходность бизнеса с приведенными выше цифрами и сравнивать нельзя. В упомянутом примере с пекарней продавцы заявляют о 60% годовых. В самом деле, ежемесячные 370 тысяч против 35-40 тысяч рублей выглядят куда как убедительно. Но чтобы новый собственник вел дело примерно на том же уровне, что и прежние владельцы, надо, чтобы он профессионально разбирался и в кексах, и в деньгах, и в управлении бизнес-процессами.

«Готовый бизнес – гораздо более сложная инвестиция, чем жилая недвижимость. Практически всегда инвестору придется углубиться в малознакомую специфику, что влечет за собой высокие затраты времени и труда», - предупреждает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По мнению Евгения Сорокина (ЖК «Мечта»), тот, кто не имел управленческого опыта в чужом бизнесе, никогда не работал администратором в парикмахерской или кафе, рискует быстро оказаться на мели. «Если сравнивать ситуацию с фондовым рынком, то пекарня или магазин – высокорисковые акции. А жилая недвижимость – гарантированные, но не такие доходные облигации», - формулирует эксперт. Дмитрий Цветов предполагает, что, скорее всего, новичку придется привлечь партнера с необходимым опытом, но с ним придется делить выручку, и всегда остается вероятность, что более компетентный партнер найдет способ увеличить свою долю.

Но эту проблему еще можно пережить. Самое страшное другое – неудачливый предприниматель рискует остаться у разбитого корыта. «В случае дефолта своего бизнеса инвестор теряет все вложенные деньги. Идет полная утрата тела инвестиций, - предупреждает Гавриил Королев, руководитель департамента управления активами фондов недвижимости компании «РВМ Капитал». - В случае же инвестиций в квартиру тело инвестиции сохраняется. Это главное преимущество вложений в жилую недвижимость».

Но если трудности не пугают, будущему владельцу пекарни (кофейни, салона красоты и т.д.) стоит оценить «пешеходный трафик и перспективность локации проекта, на территории которого реализуется бизнес, проанализировать конкурентную среду и возможности для дальнейшего развития», - говорит Игорь Сибренков (ГК «Основа»). Потребуется оформлять массу документов (патенты, разрешения, франшиза и т.д.), закладывать средства на аренду помещения, закупку оборудования и расходных материалов, логистику, зарплату сотрудникам, отчисления в социальные фонды, налоги, затраты на рекламу. «Есть и ряд дополнительных расходов, которые часто ускользают от внимания — например, оплата клининга, выплаты по возможным кредитам и т.д. Определенную сумму стоит заложить на возможные штрафы и неустойки», - уточняет Елена Пальчунова («Дом Наркомфина»).

Компромиссный вариант: бизнес плюс недвижимость

Вариант, сочетающий в себе достоинства недвижимости и бизнеса, – это сдача в аренду коммерческого помещения. Хлопот будет больше, чем у «квартирного» арендодателя, но и заработки ощутимее. В целом рынок коммерческой недвижимости дорогой, требующий больших вложений, но эксперты считают, что и семью миллионами рублей обойтись реально. За такую сумму можно купить в бизнес-центре небольшое помещение, площадью около 50 квадратных метров, например, в Новой Москве или в похожей локации - ближе к МКАД или за МКАД. При грамотном ведении дел оно может обеспечить доходность около 13-15% и окупиться за 7-8 лет. «Инвестор будет получать ежемесячный доход 80-85 тыс. руб. при ставке аренды 20 000 руб./кв. м в год, что в два раза выше дохода от сдачи в аренду квартиры», - комментирует Андрей Стригалев, директор компании «Звезда-Девелопмент». При этом эксперт считает такой бизнес довольно простым «с точки зрения затрат временных и психологических ресурсов».

Однако некоторой предпринимательской хваткой или по крайней мере восприимчивостью собственнику офиса надо обладать, в противном случае можно оказаться в сплошных минусах. Как предупреждает Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ», для инвестора со скромным бюджетом основной риск – это простой помещения. Кроме того, конкуренцию маленьким офисам сейчас составляют набирающие популярность коворкинги.

Опять же необходим четкий бизнес-план, анализ спроса и целевой аудитории, конкурентной среды, выбор правильной локации с хорошим пешеходным трафиком. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева советует поинтересоваться планами по строительству поблизости, а то инвестор купит объект на первой линии, а затем перед ним построят жилой комплекс и трафик упадет, а с ним и доходы. То есть консультации со знающими людьми тут, безусловно, потребуются.

Собственнику коммерческого помещения придется плотно общаться с управляющей компанией бизнес-центра, ресурсоснабжающими организациями, их ждут проверки надзорных органов, СЭС, пожарных и т.д. Наконец, как подсказывает Юрий Тараненко, руководитель направления по работе с коммерческой недвижимостью ГК «Инград», нужно учесть конкуренцию среди аналогичных вакантных помещений и правильно оценивать качество рассматриваемой недвижимости: физические характеристики помещения (планировка, высота потолка, витрины, инженерное обеспечение).

А чтобы избежать этих забот, современный рынок придумал вариант для «ленивых» собственников – готовый арендный бизнес (ГАБ). «Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) как раз и подразумевает снятие проблем со сбором документации, согласований, поиском партнеров, арендатора и т.д. ГАБ – пакетное решение для инвестора, бизнес уже готов и приносит доход», - говорит Елена Орешкина, коммерческий директор ГК «Колди». По оценке эксперта, хорошей окупаемостью считается срок до 10 лет. Правда, ГАБ не всегда приносит ожидаемую доходность (арендатор может попросить снижения арендной ставки из-за общего падения рынка, в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, могут возникнуть непредвиденные издержки), но всегда будет классическим способом инвестирования и сохранения актива - недвижимости.

Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex считает, что ГАБ в проектах компании пользуется стабильным спросом и приводит в пример предложение в бизнес-квартале «Парк Мира». «Покупатель ГАБа приобретает помещение сразу с арендатором, гарантиями в виде долгосрочного договора аренды с ежегодной индексацией арендной ставки на 5-10%, в отличие от инвестиций в жилье, дорогое и не очень. Средний срок окупаемости ГАБов на рынке – 8 лет. Через 8 лет инвестор остается владельцем ликвидного актива и продолжает зарабатывать, используя его под свой бизнес или сдавая в аренду», - разъясняет эксперт. Роман Семчишин также обращает внимание на то, что сейчас на рынке коммерческой недвижимости чувствуется дефицит качественного предложения, так как в последнее время хороших офисных центров строилось мало. А ипотека позволяет купить офис, располагая относительно небольшим первоначальным взносом, при этом арендные платежи гасят ипотеку.

Расчет покупки ГАБ на примере коммерческих помещений в бизнес-квартале «Парк Мира», Проспект Мира, 102»

Площадь Стоимость Первоначальный взнос 35% Срок ипотеки Сумма в ипотеку Ставка Ипотечный платеж, руб./мес. Арендный платеж, руб./мес.
63,8 кв. м. 14 310 000 руб. 5 008 500 руб. 10 лет 9 301 500 руб. 13% 138 881 руб. 136 200 руб.

Источник: Sminex

И на этом возможности использования недвижимости не заканчиваются. Так, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», считает, что вполне прибыльным бизнесом может стать сдача квартиры в аренду, например, под частный детский сад. Для этого не нужно переводить квартиру в нежилое помещение, получать заключения санэпиднадзора и пожнадзора, требуется только зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. А Дмитрий Цветов советует задуматься о варианте с покупкой двух квартир и налогового патента, если человек располагает несколько большей суммой - около 10 млн рублей. То есть способов заработка «на квадратных метрах» довольно много, и главное, что их отличает – это стабильность и меньшие по сравнению с бизнесом риски. «Прогореть» недвижимость не может, разве что в прямом смысле – если приключится пожар. Но на этот случай нужна страховка.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2741 (77 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 81 280 000
до 233 780 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Элитный Дом Малая Ордынка 19 Москва, Центральный округ, район Замоскворечье Площади : 133 - 228 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Третьяковская, 5 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 713 502
до 8 381 085 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково г. Красногорск, д. Путилково Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.2 вблизи деревни Путилково, к.4 вблизи деревни Путилково, к.5 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 656 300
до 44 683 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК VAVILOVE Москва, Юго-Западный округ, район Ломоносовский Площади : 51 - 147 кв.м. м. Профсоюзная, 17 мин. пешком Застройщик: СТОА-17.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Медовая долина Квартиры в готовых домах рядом с м.Тропарево. ГК: 4 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Торопитесь! квартиры от 2,3 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Открытые мастерские / ОМ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Новые квартиры в готовых домах. г. Железнодорожный. Спешите! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте