Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Локомотивом рынка жилья становится вторичка

Двигатель недвижимости

Квартиры на вторичном рынке в Москве подорожали впервые за четыре года за счет роста инвестиционного спроса.

В прошлом году на московский рынок готового жилья после годового перерыва вернулся инвестиционный спрос. Его обеспечили покупатели старше 50 лет, для которых квартира на вторичном рынке в условиях экономической нестабильности и повышения пенсионного возраста выглядит надежным вложением. Эксперты рынка уверены, что инвестиционной активности покупателей старшего возраста не хватит, чтобы поддержать прошлогодний скачок цен на вторичном рынке жилья: в этом году цены расти уже не будут.

Проснулись после спячки

Затишье у инвесторов на рынке вторичного жилья в Москве закончилось в сентябре прошлого года, а к декабрю превратилось в активность. По оценкам «Инком-Недвижимости», весь 2017 год инвестиционных сделок не было. К началу осени 2018 года их доля в общем объеме спроса достигла 12%, а к концу года составила 20%. Проведя анализ заключенных сделок, эксперты выяснили, что 80% покупок совершили клиенты в возрасте старше 50 лет. Но в общем объеме покупок жилья на вторичном рынке доля покупателей старшего возраста снижается. Пять лет назад она достигала 27%, а к концу 2018 года — 19%. В «Инком-Недвижимости» полагают, что смещение происходит за счет увеличения покупок молодыми клиентами в возрасте до 35 лет, активность которых выросла из-за снижения ставок по ипотеке: в середине прошлого года ставки достигли исторического минимума в 9,5% (в среднем). Доля этой группы покупателей в общем объеме сделок на вторичном рынке за пять лет удвоилась — с 20% до 40%.

Неожиданную активность на вторичном рынке эксперты частично объясняют событиями в сегменте новостроек. Девелоперы жилья в этом году переходят на новую схему финансирования строительства. Сейчас большинство проектов не менее чем на 40% (расчеты «НЭО Центра») строятся на деньги дольщиков, которые покупают жилье на разных стадиях готовности дома, но до того, как он сдается в эксплуатацию. С 1 июля 2019 года девелоперы не смогут использовать в стройке эти деньги — средства покупателей будут лежать на счетах-эскроу в банках до того, как объект будет сдан в эксплуатацию. Строить дома придется на заемные средства. Таким образом, у застройщиков растут расходы: минимум на кредит, но кроме этого еще банковское сопровождение, так как банк, в котором лежат деньги дольщиков, будет контролировать расходование выданных застройщику средств. Когда об этих изменениях стало известно (они закреплены в основном отраслевом законе №214 «О долевом строительстве»), застройщики предупредили, что квартиры подорожают не менее чем на 15%. Новый механизм массово пока не заработал (некоторые девелоперы добровольно перешли на него раньше), но участники рынка развили бурную деятельность в 2017–2018 годах, чтобы вывести на рынок как можно больше новых проектов.

В начале прошлого года количество заключений о соответствии, выданное столичными властями, было в два раза выше, чем за аналогичный период 2017 года, например. Спешка была оправданна, так как начальный вариант изменений в закон предполагал, что с 1 июля этого года продажи квартир через эскроу-счета должны идти в проектах, вышедших на рынок до этой даты. В окончательном варианте законопроекта это ограничение убрали, чтобы перевести на эскроу-счета все проекты. Покупатели отреагировали на появление в продаже большого объема предложения по низким ценам (на старте продаж, на этапе котлована квартиры на 15–20% дешевле, чем в готовом доме) ростом спроса. В таких случаях девелоперы быстрее повышают цены, чтобы не распродать весь объем жилья по низкой цене. Но квартиры в новостройках дорожали медленнее, чем на вторичном рынке, так как у девелоперов ограничены возможности по повышению цен в условиях падения доходов населения. В итоге в новостройках в старых границах Москвы цены в 2018 году выросли на 8%, в Новой Москве — на 15%, в Московской области — на 4% (данные аналитического центра ЦИАН).

Прошлый год вселил оптимизм во всех участников вторичного рынка жилья Москвы. Вернулись отложенный спрос и консервативные инвесторы, что повлияло на цены, и наоборот — реагируя на рост цен, покупатели стремились быстрее закрывать сделку с понравившейся квартирой. До начала прошлого года квартиры на вторичном рынке дешевели четыре года подряд. Но с января 2018 года эта тенденция переломилась, и к концу прошлого года средняя цена квадратного метра в этом сегменте жилья выросла на 14,4%, до 203,2 тыс. руб.

Оказалось, что это общероссийская тенденция: в крупных городах (с населением более 300 тыс. человек) средняя прибавка в стоимости составила 2%, подсчитали в Domofond.ru. Рост цен на вторичном рынке вместе с экономическими факторами, к которым относится снижение ставок по вкладам, вернули интерес консервативных инвесторов к вторичному рынку.

Спрос и предложение

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома говорит, что показатели спроса в Москве росли пропорционально ценам. Суммарно за весь прошлый год количество авансов, внесенных за покупку квартир на вторичном рынке, в компании оказалось на 15% больше, чем в 2017 году. Поэтому быстрее всего с рынка уходили бюджетные квартиры стоимостью до 10 млн руб., которые обычно привлекают консервативных инвесторов невысокой ценой. Среднее число вариантов, которые рассматривает покупатель до сделки, в условиях выросшего спроса сократилось до десяти штук.

Сейчас, по статистике «Инком-Недвижимости», средняя цена квартиры на вторичном рынке в Москве составляет 14,1 млн руб., а средний чек сделки — 8,7 млн руб. Дисбаланс возник из-за длительного периода низкой активности на рынке вторичного жилья. По данным риэлторов, около 70% квартир, выставленных на продажу в этом сегменте, были заявлены по неадекватным, докризисным ценам, и эти лоты не участвуют в сделках, так как собственники не готовы снижать цену. «Реальные сделки проходят с 20% объектов, но из-за низкого спроса владельцам приходилось соглашаться на дисконт до 10%»,— объясняет господин Шлома. По его словам, сейчас в ценообразовании наметился прогресс. В январе по завышенной цене на продажу выставлено около 50% квартир на вторичном рынке. 20% владельцев указывают высокую цену, но готовы торговаться. «С грамотной оценкой квартиры выходят на рынок около 30% продавцов»,— отмечает Сергей Шлома.

Прогноз на 2019 год

В этом году покупательская активность на вторичном рынке Москвы будет снижаться и может сравняться с показателями 2017 года — тогда спрос вырос всего на 2% за год. На это повлияет успех прошлого года — цены разогнались, а доходы покупателей не изменились. Кроме того, выросли расходы, так как из-за повышения НДС до 20% подорожали все товары повседневного спроса. Ипотека, доля которой осенью прошлого года достигла рекордных для вторичного рынка 42,4%, тоже стала дорожать. По данным ЦИАН, ставки по кредитам на покупку на вторичном рынке растут быстрее, чем на новостройки. Это стало заметно по январской статистике покупок жилья (на вторичном рынке) в ипотеку — 39,2%. С этой точки зрения покупатели старше 50 лет могли бы поддержать спрос, так как реже, чем более молодые, рассматривают варианты покупки квартиры с привлечением ипотеки. В «Инком-Недвижимости» отмечают, что для них это труднее в силу особенностей жизненного опыта. Покупатели постарше, в чьей жизни был более длительный период накоплений, финансируют покупку жилья за счет сбережений: приобретение жилья страхует этот капитал от девальвации и обеспечивает пассивный арендный доход. Но активность старших покупателей, как и остальных возрастных групп, помимо роста расходов ограничивает объем доступного предложения. В начале 2018 года в экспозиции было 32,5 тыс. лотов, а к декабрю их количество сократилось до 20,8 тыс. штук. «Покупателям с небольшим бюджетом не из чего выбирать. Отсутствие перспективы роста спроса формирует аналогичный прогноз по ценам — скорее всего, они останутся на текущем уровне»,— резюмирует Сергей Шлома.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что в первой половине 2019 года застройщики будут сдерживать рост цен: «Накануне перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам они заинтересованы в максимальной реализации текущих проектов». Если повышение цен будет, участники рынка, скорее всего, будут маскировать его скидками и дисконтными акциями. Во второй половине 2019 года жилье будет дорожать быстрее. По словам госпожи Литинецкой, на цены помимо отраслевой реформы будет влиять общая экономическая ситуация. «Увеличение НДС, рост цен на топливо, подорожание услуг ЖКХ мультипликативно повлияют на цены, особенно в реальном секторе и, в частности, в строительстве»,— перечисляет коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. Она оценивает подорожание новостроек в этом году в 5–10%.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин считает, что переход к новой модели привлечения средств может привести к росту цен на 15–20%. «Но не все застройщики смогут повысить цены, им придется пересматривать структуру затрат и сокращать издержки»,— отмечает он. Мария Литинецкая говорит, что возможности девелоперов по повышению цен ограничивают дорожающая ипотека и отсутствие роста доходов населения. По ее оценке, в этом году цены могут вырасти на 5–15% в зависимости от класса или локации новостройки.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1530 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 071 450
до 24 183 164 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки Площади : 34 - 107 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Флэт и Ко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 322 000
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 43 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г. м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Докон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Ипотека 5,5%. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Современные квартиры в готовых домах площадью от 49 метров. рядом с метро ВДНХ. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Речной вокзал В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-120 кв.м. 3 мин. пешком от м.Речной вокзал. Подробности по телефону! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Метро «Саларьево». от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 115 кв.м. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 88 кв.м. Монолит. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте