Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Локомотивом рынка жилья становится вторичка

Двигатель недвижимости

Квартиры на вторичном рынке в Москве подорожали впервые за четыре года за счет роста инвестиционного спроса.

В прошлом году на московский рынок готового жилья после годового перерыва вернулся инвестиционный спрос. Его обеспечили покупатели старше 50 лет, для которых квартира на вторичном рынке в условиях экономической нестабильности и повышения пенсионного возраста выглядит надежным вложением. Эксперты рынка уверены, что инвестиционной активности покупателей старшего возраста не хватит, чтобы поддержать прошлогодний скачок цен на вторичном рынке жилья: в этом году цены расти уже не будут.

Проснулись после спячки

Затишье у инвесторов на рынке вторичного жилья в Москве закончилось в сентябре прошлого года, а к декабрю превратилось в активность. По оценкам «Инком-Недвижимости», весь 2017 год инвестиционных сделок не было. К началу осени 2018 года их доля в общем объеме спроса достигла 12%, а к концу года составила 20%. Проведя анализ заключенных сделок, эксперты выяснили, что 80% покупок совершили клиенты в возрасте старше 50 лет. Но в общем объеме покупок жилья на вторичном рынке доля покупателей старшего возраста снижается. Пять лет назад она достигала 27%, а к концу 2018 года — 19%. В «Инком-Недвижимости» полагают, что смещение происходит за счет увеличения покупок молодыми клиентами в возрасте до 35 лет, активность которых выросла из-за снижения ставок по ипотеке: в середине прошлого года ставки достигли исторического минимума в 9,5% (в среднем). Доля этой группы покупателей в общем объеме сделок на вторичном рынке за пять лет удвоилась — с 20% до 40%.

Неожиданную активность на вторичном рынке эксперты частично объясняют событиями в сегменте новостроек. Девелоперы жилья в этом году переходят на новую схему финансирования строительства. Сейчас большинство проектов не менее чем на 40% (расчеты «НЭО Центра») строятся на деньги дольщиков, которые покупают жилье на разных стадиях готовности дома, но до того, как он сдается в эксплуатацию. С 1 июля 2019 года девелоперы не смогут использовать в стройке эти деньги — средства покупателей будут лежать на счетах-эскроу в банках до того, как объект будет сдан в эксплуатацию. Строить дома придется на заемные средства. Таким образом, у застройщиков растут расходы: минимум на кредит, но кроме этого еще банковское сопровождение, так как банк, в котором лежат деньги дольщиков, будет контролировать расходование выданных застройщику средств. Когда об этих изменениях стало известно (они закреплены в основном отраслевом законе №214 «О долевом строительстве»), застройщики предупредили, что квартиры подорожают не менее чем на 15%. Новый механизм массово пока не заработал (некоторые девелоперы добровольно перешли на него раньше), но участники рынка развили бурную деятельность в 2017–2018 годах, чтобы вывести на рынок как можно больше новых проектов.

В начале прошлого года количество заключений о соответствии, выданное столичными властями, было в два раза выше, чем за аналогичный период 2017 года, например. Спешка была оправданна, так как начальный вариант изменений в закон предполагал, что с 1 июля этого года продажи квартир через эскроу-счета должны идти в проектах, вышедших на рынок до этой даты. В окончательном варианте законопроекта это ограничение убрали, чтобы перевести на эскроу-счета все проекты. Покупатели отреагировали на появление в продаже большого объема предложения по низким ценам (на старте продаж, на этапе котлована квартиры на 15–20% дешевле, чем в готовом доме) ростом спроса. В таких случаях девелоперы быстрее повышают цены, чтобы не распродать весь объем жилья по низкой цене. Но квартиры в новостройках дорожали медленнее, чем на вторичном рынке, так как у девелоперов ограничены возможности по повышению цен в условиях падения доходов населения. В итоге в новостройках в старых границах Москвы цены в 2018 году выросли на 8%, в Новой Москве — на 15%, в Московской области — на 4% (данные аналитического центра ЦИАН).

Прошлый год вселил оптимизм во всех участников вторичного рынка жилья Москвы. Вернулись отложенный спрос и консервативные инвесторы, что повлияло на цены, и наоборот — реагируя на рост цен, покупатели стремились быстрее закрывать сделку с понравившейся квартирой. До начала прошлого года квартиры на вторичном рынке дешевели четыре года подряд. Но с января 2018 года эта тенденция переломилась, и к концу прошлого года средняя цена квадратного метра в этом сегменте жилья выросла на 14,4%, до 203,2 тыс. руб.

Оказалось, что это общероссийская тенденция: в крупных городах (с населением более 300 тыс. человек) средняя прибавка в стоимости составила 2%, подсчитали в Domofond.ru. Рост цен на вторичном рынке вместе с экономическими факторами, к которым относится снижение ставок по вкладам, вернули интерес консервативных инвесторов к вторичному рынку.

Спрос и предложение

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома говорит, что показатели спроса в Москве росли пропорционально ценам. Суммарно за весь прошлый год количество авансов, внесенных за покупку квартир на вторичном рынке, в компании оказалось на 15% больше, чем в 2017 году. Поэтому быстрее всего с рынка уходили бюджетные квартиры стоимостью до 10 млн руб., которые обычно привлекают консервативных инвесторов невысокой ценой. Среднее число вариантов, которые рассматривает покупатель до сделки, в условиях выросшего спроса сократилось до десяти штук.

Сейчас, по статистике «Инком-Недвижимости», средняя цена квартиры на вторичном рынке в Москве составляет 14,1 млн руб., а средний чек сделки — 8,7 млн руб. Дисбаланс возник из-за длительного периода низкой активности на рынке вторичного жилья. По данным риэлторов, около 70% квартир, выставленных на продажу в этом сегменте, были заявлены по неадекватным, докризисным ценам, и эти лоты не участвуют в сделках, так как собственники не готовы снижать цену. «Реальные сделки проходят с 20% объектов, но из-за низкого спроса владельцам приходилось соглашаться на дисконт до 10%»,— объясняет господин Шлома. По его словам, сейчас в ценообразовании наметился прогресс. В январе по завышенной цене на продажу выставлено около 50% квартир на вторичном рынке. 20% владельцев указывают высокую цену, но готовы торговаться. «С грамотной оценкой квартиры выходят на рынок около 30% продавцов»,— отмечает Сергей Шлома.

Прогноз на 2019 год

В этом году покупательская активность на вторичном рынке Москвы будет снижаться и может сравняться с показателями 2017 года — тогда спрос вырос всего на 2% за год. На это повлияет успех прошлого года — цены разогнались, а доходы покупателей не изменились. Кроме того, выросли расходы, так как из-за повышения НДС до 20% подорожали все товары повседневного спроса. Ипотека, доля которой осенью прошлого года достигла рекордных для вторичного рынка 42,4%, тоже стала дорожать. По данным ЦИАН, ставки по кредитам на покупку на вторичном рынке растут быстрее, чем на новостройки. Это стало заметно по январской статистике покупок жилья (на вторичном рынке) в ипотеку — 39,2%. С этой точки зрения покупатели старше 50 лет могли бы поддержать спрос, так как реже, чем более молодые, рассматривают варианты покупки квартиры с привлечением ипотеки. В «Инком-Недвижимости» отмечают, что для них это труднее в силу особенностей жизненного опыта. Покупатели постарше, в чьей жизни был более длительный период накоплений, финансируют покупку жилья за счет сбережений: приобретение жилья страхует этот капитал от девальвации и обеспечивает пассивный арендный доход. Но активность старших покупателей, как и остальных возрастных групп, помимо роста расходов ограничивает объем доступного предложения. В начале 2018 года в экспозиции было 32,5 тыс. лотов, а к декабрю их количество сократилось до 20,8 тыс. штук. «Покупателям с небольшим бюджетом не из чего выбирать. Отсутствие перспективы роста спроса формирует аналогичный прогноз по ценам — скорее всего, они останутся на текущем уровне»,— резюмирует Сергей Шлома.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что в первой половине 2019 года застройщики будут сдерживать рост цен: «Накануне перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам они заинтересованы в максимальной реализации текущих проектов». Если повышение цен будет, участники рынка, скорее всего, будут маскировать его скидками и дисконтными акциями. Во второй половине 2019 года жилье будет дорожать быстрее. По словам госпожи Литинецкой, на цены помимо отраслевой реформы будет влиять общая экономическая ситуация. «Увеличение НДС, рост цен на топливо, подорожание услуг ЖКХ мультипликативно повлияют на цены, особенно в реальном секторе и, в частности, в строительстве»,— перечисляет коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. Она оценивает подорожание новостроек в этом году в 5–10%.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин считает, что переход к новой модели привлечения средств может привести к росту цен на 15–20%. «Но не все застройщики смогут повысить цены, им придется пересматривать структуру затрат и сокращать издержки»,— отмечает он. Мария Литинецкая говорит, что возможности девелоперов по повышению цен ограничивают дорожающая ипотека и отсутствие роста доходов населения. По ее оценке, в этом году цены могут вырасти на 5–15% в зависимости от класса или локации новостройки.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1563 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Кунцевская, 6 мин. пешком м. Молодежная, 4 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 2 мин. транспортом Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 135 980
до 36 993 295 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 36 - 147 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Лобачевского ул., вл.120, к.1 Лобачевского ул., вл.120, к.2 Застройщик: Лидер Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 17 033 379
до 46 564 858 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ВавиловДОМ Москва, Юго-Западный округ, район Академический Площади : 49 - 130 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Академическая, 15 мин. пешком Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры в готовых домах площадью от 64 метров. рядом с метро ВДНХ. Подробности по телефону! от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МИР Митино! Готовые квартиры с ключами! Московская прописка. В пешей доступности м. Пятницкое ш. Экологически чистый район. Развитая инфраструктура! от 6,3 млн руб!ООО «Рождествено» Застройщик: Рождествено. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте