Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета?

Пожелания застройщиков не всегда соответствуют возможностям покупателей

Реформа закона о долевом строительстве, в результате которой с 1 июля 2019 г. застройщики будут вынуждены перейти на проектное финансирование, уже в этом году приведет к резкому росту цен на жилье, пугают покупателей некоторые участники рынка. Цифры они называют разные – 15-20-25%. Целью любого бизнеса является максимизация прибыли, поэтому девелоперы с удовольствием поднимут цены и в два раза, если смогут. Но смогут ли? Вот в чем вопрос.

С июля текущего года привычная всем «долевка» уйдет в прошлое - купить квартиру в строящемся доме можно будет только через систему эскроу-счетов. Для застройщиков реформа 214-ФЗ прежде всего означает потерю доступа к условно бесплатным деньгам дольщиков и переход на финансирование стройки за счет небесплатных банковских кредитов. Так что себестоимость строительства после 1 июля действительно возрастет. Но на сколько именно?

По расчётам аудиторско-консалтинговой компании Ernst & Young, стоимость фондирования, обеспеченного счетами эксроу, составит 6,3%, а средневзвешенная ставка по проектному финансированию с использованием этой системы - примерно 7% (застройщик будет платить повышенную ставку, пока объем средств покупателей на эскроу не сравняется с объемом средств, выданных компании банком). Примерно такие же цифры озвучивал и Сбербанк – 7-8% годовых (см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств»). Это значительно меньше текущей среднерыночной ставки в 12%. Правда, после перехода на систему эксроу банковскими кредитами будет закрываться не 10-15% от стоимости проекта, а до 85% (не менее 15% по закону должен вложить застройщик). Однако в итоге новый механизм финансирования приведет к увеличению инвестиционного бюджета проекта лишь на 4,4%, подсчитали специалисты Ernst & Young. На фоне других девелоперских рисков – неполучения разрешения на строительство, удлинения сроков реализации проекта и т.п. – это не такая уж фатальная сумма, отметила партнер E&Y Ольга Архангельская, выступая на организованной ИД «Коммерсантъ» конференции «Цены на взлет! Что ждет рынок недвижимости в 2019 году». По ее мнению, главной «жертвой» новой схемы финансирования могут стать генподрядчики, чью маржу девелоперы постараются сократить ради сохранения собственной.

Конечно, застройщики будут стремиться компенсировать дополнительные расходы и за счет покупателей. Однако позволит ли рынок это сделать? Цены на недвижимость формирует не себестоимость строительства, а уровень платежеспособного спроса. В прошлом девелоперы поднимали цены на жилье не из-за увеличения затратной части, а просто потому, что могли продавать дороже. Сейчас ситуация обратная. Реальные доходы населения за последние пять лет сократились на 11%. На этом фоне резко выросла зависимость рынка от ипотеки: если в 2016 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 16 тыс. ДДУ, заключенных с привлечением кредитных средств, то в 2018 г. таковых было уже 43 тыс., то есть более половины от общего количества, сообщила на конференции замруководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. Однако ипотечные ставки, снижавшиеся с 2015 г., в прошлом году вновь начали расти, и банки уже к весне ожидают 20-процентного падения спроса на кредиты. Поэтому, скорее всего, и продажи жилья в 2019 г. будут ниже, чем в 2018-м.

При этом объемы предложения на столичном рынке остаются огромными. По словам заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, в столице действуют разрешения на строительство 674 жилых объектов суммарной площадью 17,5 млн кв. м. В 571 из них уже открыты продажи, 103 должны пополнить предложение в обозримом будущем – застройщики получили по ним ЗОСы (заключения о соответствии застройщиков и проектной декларации нормам 214-ФЗ), но еще не вывели на рынок. В связи с ужесточением правил игры объемы нового строительства в перспективе будут снижаться, однако на ликвидацию избыточного предложения в текущих условиях понадобится года два.

Так что причин для роста цен на жилье в настоящее время нет - если только реформа 214-ФЗ не приведет к массовому краху застройщиков и, соответственно, значительному сокращению объемов предложения. На 100% такой вариант исключать нельзя. По оценке Москомстройинвеста, пятая часть строящихся в столице объектов может не получить проектное финансирование и не будет соответствовать критериям, позволяющим продолжать стройку по старым правилам, на деньги дольщиков (эти критерии в настоящее время разрабатывает Минстрой). То есть станут проблемными.

Однако подобное развитие событий полностью противоречит официальной цели реформы 214-ФЗ, которая вроде бы призвана исключить появление обманутых дольщиков. А кроме того, делает невозможным выполнение поставленной президентом задачи увеличить объемы строительства жилья в стране до 120 млн кв. м в год. Поэтому московские чиновники лоббируют смягчение требований Минстроя. «Мы активно будем отстаивать позицию, что по старым объектам мы должны сохранить систему финансирования, которая была, и кардинальным образом ее не менять. <…> Мы настаиваем на том, чтобы критерии, которые будут вводится, были минимальными. Звучат цифры: 30% строительной готовности, 30% привлечения (средств дольщиков – прим. ред.) - мы считаем, что это достаточно высокие цифры и это как раз может привести к рискам», - заявил Александр Гончаров.

Данной проблемой озабочены и на федеральном уровне. По словам замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, девелоперам, которые не смогут получить кредит в банке, будет предоставлен «небанковский финансовый продукт» на достройку объектов.

Поэтому можно надеяться, что, несмотря на изменение правил финансирования отрасли, все или почти все проекты будут благополучно достроены. А если рынок останется затоваренным, увеличение себестоимости строительства скорее приведет не росту цен, а к сокращению девелоперской маржи. В Москве ей есть куда падать. По словам Марины Любельской, первого заместителя гендиректора концерна «Крост», инвестиционная себестоимость строительства жилья в столице составляет в среднем 100 000 руб. за кв. м. А средняя стоимость метра на рынке, по данным «ИРН-Консалтинг», - примерно 200 000 руб. за кв. м. (См. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза».)

«В Москве мы пострадаем с точки зрения маржи, - отметил, выступая на конференции, президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев. - Неприятно, но рынок это отыграет. Напомню, мы ровно также пострадали, когда в 2014 г доллар вырос, а рубль рухнул. Долларовая составляющая существенная, тоже на себестоимость активно повлияла. Я напомню, что 2007-2008 г. маржа и 100% была, сейчас живем на 20-25%, и в принципе адаптировались».

Мамаев не прогнозирует существенного роста цен в результате реформы отрасли, однако полагает, что переход на проектное финансирование приведет к увеличению стоимости квартир в новостройках на страте продаж. Вернее – к сокращению скидки, которую застройщики в настоящее время предоставляют покупателям «на котловане», чтобы побыстрее собрать деньги на стройку. Так как после 1 июля 2019 г. строить они будут не на средства дольщиков, а на банковские кредиты, большие дисконты потеряют смысл.

По словам вице-президента, руководителя комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвеста» Алексея Болдина, если раньше рост цены от старта проекта до ввода в эксплуатацию составлял примерно 20% за два года, то после перехода на эскроу этот разброс уменьшится до 10%. «При сохранении финальной цены цена на страте будет выше, так как рисков у дольщика будет меньше», - добавил Болдин.

Однако и здесь не все так однозначно. Так как по новой схеме размер ставки по проектному финансированию коррелирует с количеством средств на счетах эксроу - чем денег больше, тем ставка меньше - у девелоперов появится стимул продавать квартиры быстрее и, возможно, дешевле, считает Ольга Архангельская. Все будет зависеть от того, что для застройщика выгоднее – более низкая ставка по кредиту или более высокие цены на старте проекта.

По словам Алексея Болдина, темпы продаж во многом определяются размером проекта. Масштабные проекты надо продавать быстро, «потому что емкости рынка может не хватить, если вы все оставляете на конец в надежде получить большую маржу». А вот в небольших, бутиковых, возможны варианты.

Собственно, если застройщики будут «жадничать» и цены на старте продаж окажутся сравнимыми со стоимостью сданных новостроек или квартир на вторичном рынке, схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу может вообще не заработать, потому что не заинтересует покупателей. Зачем им замораживать свои деньги в банке на весь срок реализации проекта, то есть года на два, если примерно за такую же цену можно приобрести готовое жилье и сразу справить новоселье? Конечно, на дефицитных рынках, где мало чего строится, у людей просто не будет выбора, однако к столичному региону это не относится (см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы»).

Так что, по-видимому, новые проекты и после 1 июля будут выходить с дисконтом к среднерыночному уровню цен и дорожать по мере повышения стадии строительной готовности. Скорее всего, наилучшую ценовую динамику будет демонстрировать экономкласс и недорогой «комфорт». В условиях ограниченной платежеспособности покупателей и на первичном, и на вторичном рынке спросом пользует почти исключительно бюджетное жилье – новостройки дешевле 180 000 руб. за кв. м и квартиры не дороже 10 млн. При этом объем предложения такой недвижимости невелик.

По-настоящему элитным проектам также можно не опасаться снижения цен – конкуренция в сегменте низкая, а целевая аудитория не пострадала от кризиса и не зависит от ипотеки.

Иная ситуация в бизнес-классе, «квазиэлитке» и т.п. Во-первых, в отличие от «элиты», в проектах бизнес-класса достаточно высок уровень проникновения ипотеки – по словам застройщиков, около 30% квартир покупается в кредит, поэтому повышение кредитных ставок негативно отразится на спросе в этом сегменте. Во-вторых, «бизнес» очень быстро морально устаревает. «Пятилетней давности бизнес-класс хуже, чем современных комфорт. Прямо на класс хуже. И я не вижу остановки в этой динамике», - говорит Олег Мамаев. В-третьих, такого жилья на рынке очень много - значительно больше, чем людей, которые хотят и могут его купить. Напомним, раньше квартиры бизнес-класса приобретали в основном представители малого и среднего бизнеса, но, как показывает Росстат, именно доходы от предпринимательской деятельности в последние годы сокращаются быстрее всего. Застройщики это прекрасно понимают, поэтому цены в новых проектах бизнес-класса намного ниже средних по сегменту. Например, новостройки, в которых открылись продажи в III квартале 2018 г., оказались на 27,5% дешевле «старых» проектов – см. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».

Таким образом, в ближайшие пару лет, пока спрос и предложение не достигнут баланса, мы можем увидеть на рынке разнонаправленную ценовую динамику: в проектах массового сегмента возможен некоторый рост цен, в более дорогих - явное и неявное (за счет скидок) снижение.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7339 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 13 945 750
до 128 162 720 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры у м. Тропарево Новые квартиры у м.Тропарево. Квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 81 кв.м. Звоните! студия от 2,6 млн рублей Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте