Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Имеют ли власти право снести ваш дом без вашего согласия и как от этого защититься

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Ситуация в Кунцево, где жители протестуют против возведения рядом с ними многоэтажного здания и последующего сноса их домов, ярко высветила проблемы взаимоотношений власти и владельцев помещений по поводу изъятия собственности, а также применения правил о развитии застроенных территорий. Вправе ли власти изымать недвижимость у добросовестных владельцев и можно ли вообще защитить свои дома от сноса, рассказывается в данной статье.

Может ли государство лишать собственников недвижимости, а в том числе и жилой?

Легко. Например, статья 35 Конституции РФ даёт государству право изымать любое имущество при его предшествующей и равнозначной компенсации. А часть 3 статьи 55 разрешает при определенных условиях ограничивать права и свободы субъекта. Эти нормы являются фундаментом для любого изъятия собственности.

Более подробно основания для экспроприации имущества (в том числе и государством) прописаны в Гражданском кодексе. Так, статья 235 ГК РФ гласит, что собственность можно отобрать в связи с конфискацией, реквизицией, в связи с изъятием земли и так далее. В свою очередь, статья 239 ГК РФ описывает правила отчуждения постройки в связи изъятием надела для государственных нужд.

И наконец, статья 49 Земельного кодекса определяет, что власть вправе отобрать землю и, соответственно, стоящие на ней постройки, для обеспечения обороны страны, космической деятельности и возведения транспортной инфраструктуры.

А вправе ли местные органы власти лишать владельцев имущества в ходе осуществления нового строительства?

Вправе. Пункт 2 статьи 132 Конституции РФ указывает, что местные власти могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями. В свою очередь, статься 8 ГрК РФ (Градостроительный кодекс) дает право муниципальным органам принимать решение о развитии уже застроенных площадей. А согласно статье 46.1 ГрК РФ[1] подобное «развитие» включат в себя не только строительство, но и уничтожение капитальных построек. И, наконец, в 2014 году Конституционный суд РФ пояснил, что «развитие застроенной территории не препятствует отчуждению квартир в многоэтажных жилых зданиях и других объектов…».[2] Так что все сомнения излишни. Федеральные и муниципальные органы вправе изымать любую собственность, в том числе и жилую. Все основания прописаны в вышеуказанных законах.

Некоторые интересные моменты трактовки части 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ в порядке дискуссии

Позиция инициативной группы жителей Кунцево, протестующих против строительства многоэтажки и уничтожения своих помещений, опирается на постулаты вышеуказанной статьи. Все авторы и комментаторы дружно утверждают, что муниципальная власть издаёт решение о развитии территории, на которой уже находятся дома и нежилые постройки, при одновременном соблюдении нижеследующих условий: наличие регионального градостроительного кодекса (положения, регламента, закона); нормативов проектирования; зданий, считающихся аварийными, либо муниципальных программ, предполагающих снос и реконструкцию объектов. И если в районе нет аварийных домов, то решение о развитии территории принимать нельзя. Эта точка зрения является общепринятой. Её (по-моему, боюсь соврать) придерживались и жители Кунцево, обжаловавшие постановление правительства Москвы в судах всех инстанций.[3]

Но тогда возникает вопрос: почему законодатель распределил все эти основания между двумя частями статьи? Почему во вторую он включил обязательность наличия регламента и нормативов, а в третьей части указал на необходимость программы или существования аварийных домов? Почему не объединил все основания в одной части? Так нормы не пишутся. Обязательные основания всегда объединяются в одну часть или пункт. Это требования элементарной логики и теории права. И если исключить ошибку законодателя, то напрашивается вывод, что это было сделано умышленно.

Тогда, получается, что часть 3 говорит нам лишь о возможности принятия решения при наличии аварийных домов и программы. То есть решение может быть принято, а может быть и не принято. Короче, как лягут карты. И самое главное, данная норма вообще не увязывает принятие решения о развитии территорий с обязательным наличием аварийных домов или муниципальной программы. Прочитайте ее внимательно и вдумчиво и сами поймёте. Вот если бы там было написано, что решение принимается только при наличии муниципальной программы или аварийных домов — тогда другое дело. Но там данного слова нет.

А исходя из этого документ о развитии территории, в первую очередь, принимается на основе норм землепользования и застройки, местного градостроительного кодекса и положений о подготовке и принятия проектов планировки местности. То есть на основании части 2 приведенной статьи. В этом случае обоснование для изъятия собственности резко упрощается.

Логика действий правительства Москвы

И если моя догадка верна, то авторы постановления проекта планировки 47-го и 48-го районов Кунцево опирались исключительно на часть 2 статьи 46.1 ГрК РФ. Откройте это постановление и прочитайте преамбулу документа. Его составители обосновывают принятие постановления только Градостроительным кодексом Москвы, правилами землепользования и положением о подготовке проектов планировки. Ссылок на акты, регулирующие процесс признания домов ветхими и негодными для проживания, а также на муниципальную адресную программу и в помине нет. А учитывая тот факт, что инициативная группа жителей проиграла дело в Московском и Верховном судах, то и сами суды де-факто признали возможность подобной трактовки статьи.

Как защитится от сноса и уничтожения объектов?

Когда федеральные власти изымают жилье и сносят дома для обеспечения нужд обороны, космической отрасли, строительства объектов федерального значения, то отстоять дальнейшее существование недвижимости нереально. Можно лишь говорить о достойной компенсации и возмещении в натуре или в денежном эквиваленте. И если сумма возмещения или характеристики предоставляемого объекта не удовлетворяют собственника, то он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов. В этом случае есть возможность добиться относительной справедливости. Таких случаев в России много.

Точно так же осуществляется защита прав и при изъятии недвижимости местными органами власти. Причем в противостоянии с муниципалитетом можно даже отстоять дома и коммерческую недвижимость от сноса и уничтожения. Но здесь есть одно «но». Если отчуждение осуществляется в рамках развития застроенных территорий, то эта возможность стремится к нулю. Судебная практика ярко доказывает данный факт. И дело здесь даже не в ситуации с Кунцево. В регионах уже давным-давно изымаются объекты при развитии застроенных территорий. А одно дело, как я указывал выше, даже доходило до Конституционного суда, который признал такую возможность правомерной.[4] Поэтому в подобных ситуациях, по крайней мере на данный момент, мы можем говорить лишь о достойной компенсации или возмещении.

Выводы

Итак, и федеральные, и местные власти по Конституции и законам РФ вправе изымать и сносить объекты добросовестных владельцев. Защититься от сноса крайне сложно или вообще невозможно. А вот добиться увеличения компенсации или улучшенных характеристик нового жилища вполне реально. В том числе и через суд.

Особняком стоит проблема применения статьи о принятии решения о развитии застроенной местности.[5] Взгляды высших судов на эту проблему не вызывают сомнений - снос возможен. Но это было и так понятно, если честно. События в Кунцево обозначили другую дилемму — а вправе ли региональные чиновники и депутаты принимать решение о развитии застроенной территории, когда нет ветхих домов или адресной муниципальной программы? И если да, то означает ли это, что часть 2 статьи 46.1 ГрК может применяться без учета части 3? Данный вопрос может быть разрешен только законодателем или Конституционным судом РФ.

Другой вопрос, неожиданно возникший из ситуации в Кунцево, состоит в том, что муниципальные акты зачастую не содержат порядка действий при развитии застроенной территории. Должен ли застройщик сначала построить дом и расселить в нем жителей близлежащих зданий или же сначала следует расселить жителей, а потом начинать стройку? В какие дома расселять жителей? На какой территории могут возводиться для них дома? Какой планировки? Все эти вопросы не должны отдаваться на откуп застройщику. Их обязан осветить муниципальный орган в своих документах.


[1] Градостроительный кодекс РФ.

[2] Определение Конституционного суда РФ № 2026-О от 07.10.2014 года.

[3] Постановление Правительства Москвы № 903-ПП от 21.11.2017 года.

[4] Указанное выше Определение КС РФ № 2026-О от 21.11.2014 года.

[5] Ст.46.1 ГрК РФ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1491 (38 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 303 800
до 95 928 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК RED7 Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Красные ворота Студии, 2-5-комнатные апартаменты Площади : 26 - 253 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красные ворота, 6 мин. пешком Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 330 800
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 557 150
до 6 887 460 руб.
Узнать подробнее
ЖК Химки 2019 Московская область, г. Химки, 12 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 78 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. мкр.Подрезково, Горная ул./ мкр. Сходня/ Мира ул., к.4 мкр.Подрезково, Горная ул./ мкр. Сходня/ Мира ул., к.5 мкр.Подрезково, Горная ул./ мкр. Сходня/ Мира ул., к.6 мкр.Подрезково, Горная ул./ мкр. Сходня/ Мира ул., к.7 мкр.Подрезково, Горная ул./ мкр. Сходня/ Мира ул., к.8 Застройщик: Самолет Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Спешите! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Розмарин", ЮЗАО Идеальные квартиры в готовом доме! Новогодние скидки до 3 млн руб. + Подарки новоселам! Ипотека от 6% и Индивидуальная рассрочка! Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-3-комнатные апартаменты пл. 34-104 метра. ГК: 1 кв. 2021 г. Монолит. от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 028 760 руб за 46, 54 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м.Марьина роща Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Новые студии, 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 26 до 136 кв.м. Монолит. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте