Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Великое переселение покупателей

За три года, пока идет кризис, девелоперы столичного региона вслед за покупателями переключились на работу в Москве. За это время доля Подмосковья в общем объеме проданных в новостройках квартир снизилась почти в полтора раза. Застройщики ушли, чтобы сохр

Пугало для чиновников

Еще в 2015 году почти 70% сделок на первичном рынке жилья столичного региона, объединяющего Москву и ближайшее Подмосковье, приходилось на область. Сейчас их меньше половины — 49% по итогам сентября (данные ЦИАН). Покупателей привлекали низкая по сравнению с Москвой цена (разница могла достигать 40%), развивающийся транспорт и близость к столице. Окраины подмосковных городов стремительно застраивались, спроса хватало, чтобы продавать все, в том числе квартиры в новых микрорайонах, где часто не хватало инфраструктуры: садов, школ, поликлиник, магазинов.

Активность девелоперов даже пугала чиновников: вводились ограничения на этажность застройки, в кабинетах обсуждалась возможность создания собственных архитектурных стилей областных городов. «Это необходимо, так как сейчас вы не сможете сказать, в каком городе оказались — настолько одинаково они выглядят»,— делился один из сотрудников областного правительства.

Ситуация во всей стране в целом и в Подмосковье в частности изменилась в конце 2014 года, когда обвалился рубль и доллар подорожал в два раза. Тогда девелоперы успели нарастить показатели по выручке — у некоторых продажи за месяц удвоились, но затем оказалось, что покупатели больше не готовы платить за некачественное жилье. Денег у населения стало меньше, расходы на продукты выросли в два раза, и тех, кто с прежней с легкостью был готов покупать первое дешевое жилье, «потому что свое», становилось меньше. Девелоперы подстраивались, как могли: обещали благоустроенную территорию, включали в цену квартиры отделку. В течение года-полутора это работало, но потом выяснилось, что областным новостройкам приходится конкурировать со столичными, которые к тому времени подешевели до 20%. Из-за падения цен на вторичном рынке порог входа на столичный рынок недвижимости снизился: в 2017 году условную однокомнатную квартиру в пятиэтажке в Москве можно было купить за 4 млн руб. вместо 5,5 млн руб. двумя-тремя годами ранее.

Цены пошли вниз

По словам ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, в 2015–2016 годах средняя цена выставленных на продажу квартир в новостройках падала и в Москве, и в Подмосковье. «Но в столице это происходило за счет роста предложения в сегменте массового жилья», — объясняет эксперт. Девелоперы приостановили развитие новых проектов в прилегающих к столице городах. В 2015 году местные застройщики выводили по девять проектов в месяц, в 2017-м — в лучшем случае по три. Александр Пыпин говорит, что сейчас объем вывода немного увеличился — до четырех проектов в месяц. В 2015–2018 годах в области общий объем предложения в новостройках сократился с 60 тыс. лотов до 55 тыс., а в Москве вырос с 43 тыс. до 55 тыс.

«Московские застройщики тоже адаптировались к изменениям платежеспособного спроса. В столице строится больше недорогих объектов, средняя площадь квартир уменьшилась на 10 кв. м, до 57 кв. м»,— перечисляет господин Пыпин. В итоге минимальный бюджет покупки квартиры в Москве стал гораздо ближе к тому, что могут предложить девелоперы в ближнем Подмосковье. По словам эксперта, столичные девелоперы оказались более успешными в работе с банками и у них была возможность увеличивать рекламный бюджет. В Москве за три года доля ипотеки выросла с 24% до 52%, в Подмосковье — с 39% до 59%. «Для многих маленьких и средних областных застройщиков в условиях роста себестоимости строительства на фоне снижения цен реализации не осталось возможностей для развития и адаптации»,— считает Александр Пыпин. Вариант с изменением квартирографии и уменьшением средней площади квартир областным девелоперам не подходит: «Три года назад средняя площадь уже была на уровне минимальных требований покупателя — 47 кв. м».

Несмотря на незначительное оживление на подмосковном рынке новостроек, цены в этом году выросли до 3%. Сейчас основное препятствие — в меняющемся отраслевом законодательстве и грядущей отмене прямого привлечения средств от дольщиков. «В отличие от Москвы, в области выше процент небольших застройщиков, у которых в портфеле один-два проекта. Им будет сложнее адаптироваться к новым условиям финансирования проектов»,— считает Александр Пыпин. Ассортимент предложения обеднеет, конкуренция вырастет, и еще больше покупателей предпочтут области покупку квартиры в Москве, прогнозирует эксперт. Пока оживление произошло благодаря активной экспансии в область крупных застройщиков, которые и раньше активно работали на этом рынке, таких как ПИК, «Инград», «Гранель», «Сити-XXI век». «Их проекты во многом ориентированы на спрос, который ранее удовлетворяла развалившаяся Urban Group»,— считает Александр Пыпин.

Москва резиновая

Те же крупные застройщики, пока падал спрос в области, искали площадки в Москве. Проекты в Новой Москве в кризис анонсировали МИЦ, традиционно строившая в Подмосковье, «Самолет-девелопмент», «Гранель», уже не существующий «Мортон» (его активы приобрела группа ПИК Сергея Гордеева). Активно развиваться в столице решила ФСК «Лидер», приобретя мощности ДСК-1. Только в столице девелоперы могли рассчитывать хотя бы на минимальную докризисную маржу. Гендиректор Severin Development Роман Сигитов говорит, что до 2014 года маржинальность строительства жилья в столичном регионе варьировалась от 30–50% в зависимости от площадки и проекта. Сейчас этот показатель для девелоперских проектов в сегменте массового жилья, получивших разрешение на строительство в Москве до 1 июля 2018 года, составляет в среднем 25–35%, а для ближайшего Подмосковья — 20–25%. Как будут работать девелоперы в будущем году, пока мало кто из них представляет.

С 1 июля вступил в силу закон №218, который в отрасли называют «законом о компенсационном фонде». В этот фонд девелоперы отчисляют 1,2% от каждого заключенного договора долевого участия. Летом появились другие требования к застройщикам — финансовые и организационные. Так, по новым правилам застройщики должны получать по одному разрешению на строительство на проект, что затруднит комплексное освоение территорий, потому что на больших площадках придется работать 10–15 компаниям вместо одной. Эта схема девелоперам тоже знакома, но возможность создания новых структур исключает другое требование нового закона — наличие у застройщика не менее трех лет опыта и разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м недвижимости.

Финансовые нововведения требуют держать на счете в уполномоченном банке не менее 10% стоимости проекта до начала строительства, у всех участников процесса счета должны быть в одном банке, у девелопера не может быть долгов, а административные расходы ограничиваются 10% от стоимости строительства. Все это означает, что застройщикам потребуется больше денег до начала строительства, которое сейчас финансируется за счет средств дольщиков, потому что продажи открываются на ранней стадии запуска площадки.

В июле следующего года механизм долевого строительства, который чиновники так долго совершенствовали, вводя разные ограничения для застройщиков, полностью трансформируется. Девелоперам разрешили и дальше продавать жилье в строящихся домах, но деньги покупателей будут лежать в банках на специальных эскроу-счетах до окончания строительства. Строить придется на кредитные средства. Девелоперы утверждают, что уже сейчас работают на пределе рентабельности проектов, которая достигает 10%, и повышение отчислений приведет к тому, что маржинальность перестанет покрывать риски. Цены на жилье вырастут на 15–20% из-за расходов на банковское сопровождение.

Поэтому многие торопились оформить документы на свои проекты до 1 июля. В январе—мае Москомстройинвест одобрил 53 заявки на получение заключения о соответствии (ЗОС) проектной декларации, которые позволяют начать продажи по договорам долевого участия. Это на 70% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В июле ажиотаж сохранился: были выданы 42 ЗОС — в четыре раза больше, чем в июле 2017-го. Активность в работе с мэрией повлияла на прирост нового предложения. По оценкам «Метриума», за девять месяцев 2018 года в реализацию поступило 65 жилых комплексов — это меньше, чем в прошлом году: тогда рынок пополнился 70 комплексами. «Застройщики направили основные усилия на получение разрешительной документации на будущие проекты — старт продаж отошел на второй план»,— объясняет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

По данным ЦИАН, площадь нового предложения в новостройках, вышедших на рынок в текущем году, на 25% больше, чем в 2017-м. Продажами пока довольны большинство участников: в январе—августе было зарегистрировано 84,6 тыс. ДДУ — почти на четверть больше, чем за аналогичный период прошлого года. Выросшая конкуренция существенно ослабляет привычные механизмы продаж. Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101, говорит, что потенциальное строительство даже таких однозначно выигрышных объектов, как метро или парк, уже не помогает продавать квартиры быстрее или дороже. «Сейчас, если на участке не ведутся работы, для клиента эти планы не более чем фикция»,— поясняет он.

Среди ключевых деталей, которые влияют на продажи, директор по маркетингу и исследованиям рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина выделяет грамотную квартирографию и наличие паркинга, который еще нужно уметь продать. «Однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м продаются с трудом. Но ее можно превратить в евродвушку, расширив аудиторию потенциальных покупателей»,— полагает она.

Больше всего сделок приходится на новостройки, расположенные между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД: в ЦИАН посчитали, что на эту зону приходится 27% продаж. По количеству просмотров эта зона тоже лидирует — 37%. Мария Литинецкая объясняет это тем, что между ТТК и МКАД строится больше всего домов: 75% всего предложения в новостройках Москвы находится здесь. «В стратегии покупки жилья в новостройке многие начинают с поиска именно в этом районе. А жилье, которое строится за МКАД, но в границах Москвы и стоит почти в два раза дешевле, привлекает гораздо меньше потенциальных покупателей — 4% всех просмотров»,— говорит Александр Пыпин.

Труднее всего в Москве продаются квартиры в центральных районах: в пределах Садового кольца — менее 1% сделок, в статистике просмотров на эти варианты приходится всего 2%. «Элитные новостройки — это эксклюзивный продукт, который не может продаваться так же быстро, как массовое жилье»,— напоминает Мария Литинецкая.

Несмотря на охлаждение девелоперов, у покупателей остается интерес к ближайшему Подмосковью. Мытищи, Королев, Люберцы, Одинцово, Химки, Красногорск, Реутов и другие города этой зоны обеспечивают 25% сделок во всем столичном регионе. Просмотров в них — 21%. «Многие воспринимают эти города как продолжение Москвы, так как по качеству городской среды они несущественно отличаются от отдаленных районов столицы»,— говорит Александр Пыпин.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
945 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 488 858
до 23 130 135 руб.
Узнать подробнее
ЖК ААЛТО Москва, Северный округ, район Савеловский Площади : 34 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Дмитровская, 10 мин. транспортом Застройщик: ЮИТ СитиСтрой.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 051 908
до 8 309 653 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 71 - 71 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 3 404 700
до 9 303 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Сказочный лес Москва, Северо-Восточный округ Площади : 29 - 89 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Ботанический сад, 15 мин. транспортом м. ВДНХ, 12 мин. транспортом Застройщик: Гранднэкст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте