Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Великое переселение покупателей

За три года, пока идет кризис, девелоперы столичного региона вслед за покупателями переключились на работу в Москве. За это время доля Подмосковья в общем объеме проданных в новостройках квартир снизилась почти в полтора раза. Застройщики ушли, чтобы сохр

Пугало для чиновников

Еще в 2015 году почти 70% сделок на первичном рынке жилья столичного региона, объединяющего Москву и ближайшее Подмосковье, приходилось на область. Сейчас их меньше половины — 49% по итогам сентября (данные ЦИАН). Покупателей привлекали низкая по сравнению с Москвой цена (разница могла достигать 40%), развивающийся транспорт и близость к столице. Окраины подмосковных городов стремительно застраивались, спроса хватало, чтобы продавать все, в том числе квартиры в новых микрорайонах, где часто не хватало инфраструктуры: садов, школ, поликлиник, магазинов.

Активность девелоперов даже пугала чиновников: вводились ограничения на этажность застройки, в кабинетах обсуждалась возможность создания собственных архитектурных стилей областных городов. «Это необходимо, так как сейчас вы не сможете сказать, в каком городе оказались — настолько одинаково они выглядят»,— делился один из сотрудников областного правительства.

Ситуация во всей стране в целом и в Подмосковье в частности изменилась в конце 2014 года, когда обвалился рубль и доллар подорожал в два раза. Тогда девелоперы успели нарастить показатели по выручке — у некоторых продажи за месяц удвоились, но затем оказалось, что покупатели больше не готовы платить за некачественное жилье. Денег у населения стало меньше, расходы на продукты выросли в два раза, и тех, кто с прежней с легкостью был готов покупать первое дешевое жилье, «потому что свое», становилось меньше. Девелоперы подстраивались, как могли: обещали благоустроенную территорию, включали в цену квартиры отделку. В течение года-полутора это работало, но потом выяснилось, что областным новостройкам приходится конкурировать со столичными, которые к тому времени подешевели до 20%. Из-за падения цен на вторичном рынке порог входа на столичный рынок недвижимости снизился: в 2017 году условную однокомнатную квартиру в пятиэтажке в Москве можно было купить за 4 млн руб. вместо 5,5 млн руб. двумя-тремя годами ранее.

Цены пошли вниз

По словам ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, в 2015–2016 годах средняя цена выставленных на продажу квартир в новостройках падала и в Москве, и в Подмосковье. «Но в столице это происходило за счет роста предложения в сегменте массового жилья», — объясняет эксперт. Девелоперы приостановили развитие новых проектов в прилегающих к столице городах. В 2015 году местные застройщики выводили по девять проектов в месяц, в 2017-м — в лучшем случае по три. Александр Пыпин говорит, что сейчас объем вывода немного увеличился — до четырех проектов в месяц. В 2015–2018 годах в области общий объем предложения в новостройках сократился с 60 тыс. лотов до 55 тыс., а в Москве вырос с 43 тыс. до 55 тыс.

«Московские застройщики тоже адаптировались к изменениям платежеспособного спроса. В столице строится больше недорогих объектов, средняя площадь квартир уменьшилась на 10 кв. м, до 57 кв. м»,— перечисляет господин Пыпин. В итоге минимальный бюджет покупки квартиры в Москве стал гораздо ближе к тому, что могут предложить девелоперы в ближнем Подмосковье. По словам эксперта, столичные девелоперы оказались более успешными в работе с банками и у них была возможность увеличивать рекламный бюджет. В Москве за три года доля ипотеки выросла с 24% до 52%, в Подмосковье — с 39% до 59%. «Для многих маленьких и средних областных застройщиков в условиях роста себестоимости строительства на фоне снижения цен реализации не осталось возможностей для развития и адаптации»,— считает Александр Пыпин. Вариант с изменением квартирографии и уменьшением средней площади квартир областным девелоперам не подходит: «Три года назад средняя площадь уже была на уровне минимальных требований покупателя — 47 кв. м».

Несмотря на незначительное оживление на подмосковном рынке новостроек, цены в этом году выросли до 3%. Сейчас основное препятствие — в меняющемся отраслевом законодательстве и грядущей отмене прямого привлечения средств от дольщиков. «В отличие от Москвы, в области выше процент небольших застройщиков, у которых в портфеле один-два проекта. Им будет сложнее адаптироваться к новым условиям финансирования проектов»,— считает Александр Пыпин. Ассортимент предложения обеднеет, конкуренция вырастет, и еще больше покупателей предпочтут области покупку квартиры в Москве, прогнозирует эксперт. Пока оживление произошло благодаря активной экспансии в область крупных застройщиков, которые и раньше активно работали на этом рынке, таких как ПИК, «Инград», «Гранель», «Сити-XXI век». «Их проекты во многом ориентированы на спрос, который ранее удовлетворяла развалившаяся Urban Group»,— считает Александр Пыпин.

Москва резиновая

Те же крупные застройщики, пока падал спрос в области, искали площадки в Москве. Проекты в Новой Москве в кризис анонсировали МИЦ, традиционно строившая в Подмосковье, «Самолет-девелопмент», «Гранель», уже не существующий «Мортон» (его активы приобрела группа ПИК Сергея Гордеева). Активно развиваться в столице решила ФСК «Лидер», приобретя мощности ДСК-1. Только в столице девелоперы могли рассчитывать хотя бы на минимальную докризисную маржу. Гендиректор Severin Development Роман Сигитов говорит, что до 2014 года маржинальность строительства жилья в столичном регионе варьировалась от 30–50% в зависимости от площадки и проекта. Сейчас этот показатель для девелоперских проектов в сегменте массового жилья, получивших разрешение на строительство в Москве до 1 июля 2018 года, составляет в среднем 25–35%, а для ближайшего Подмосковья — 20–25%. Как будут работать девелоперы в будущем году, пока мало кто из них представляет.

С 1 июля вступил в силу закон №218, который в отрасли называют «законом о компенсационном фонде». В этот фонд девелоперы отчисляют 1,2% от каждого заключенного договора долевого участия. Летом появились другие требования к застройщикам — финансовые и организационные. Так, по новым правилам застройщики должны получать по одному разрешению на строительство на проект, что затруднит комплексное освоение территорий, потому что на больших площадках придется работать 10–15 компаниям вместо одной. Эта схема девелоперам тоже знакома, но возможность создания новых структур исключает другое требование нового закона — наличие у застройщика не менее трех лет опыта и разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м недвижимости.

Финансовые нововведения требуют держать на счете в уполномоченном банке не менее 10% стоимости проекта до начала строительства, у всех участников процесса счета должны быть в одном банке, у девелопера не может быть долгов, а административные расходы ограничиваются 10% от стоимости строительства. Все это означает, что застройщикам потребуется больше денег до начала строительства, которое сейчас финансируется за счет средств дольщиков, потому что продажи открываются на ранней стадии запуска площадки.

В июле следующего года механизм долевого строительства, который чиновники так долго совершенствовали, вводя разные ограничения для застройщиков, полностью трансформируется. Девелоперам разрешили и дальше продавать жилье в строящихся домах, но деньги покупателей будут лежать в банках на специальных эскроу-счетах до окончания строительства. Строить придется на кредитные средства. Девелоперы утверждают, что уже сейчас работают на пределе рентабельности проектов, которая достигает 10%, и повышение отчислений приведет к тому, что маржинальность перестанет покрывать риски. Цены на жилье вырастут на 15–20% из-за расходов на банковское сопровождение.

Поэтому многие торопились оформить документы на свои проекты до 1 июля. В январе—мае Москомстройинвест одобрил 53 заявки на получение заключения о соответствии (ЗОС) проектной декларации, которые позволяют начать продажи по договорам долевого участия. Это на 70% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В июле ажиотаж сохранился: были выданы 42 ЗОС — в четыре раза больше, чем в июле 2017-го. Активность в работе с мэрией повлияла на прирост нового предложения. По оценкам «Метриума», за девять месяцев 2018 года в реализацию поступило 65 жилых комплексов — это меньше, чем в прошлом году: тогда рынок пополнился 70 комплексами. «Застройщики направили основные усилия на получение разрешительной документации на будущие проекты — старт продаж отошел на второй план»,— объясняет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

По данным ЦИАН, площадь нового предложения в новостройках, вышедших на рынок в текущем году, на 25% больше, чем в 2017-м. Продажами пока довольны большинство участников: в январе—августе было зарегистрировано 84,6 тыс. ДДУ — почти на четверть больше, чем за аналогичный период прошлого года. Выросшая конкуренция существенно ослабляет привычные механизмы продаж. Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101, говорит, что потенциальное строительство даже таких однозначно выигрышных объектов, как метро или парк, уже не помогает продавать квартиры быстрее или дороже. «Сейчас, если на участке не ведутся работы, для клиента эти планы не более чем фикция»,— поясняет он.

Среди ключевых деталей, которые влияют на продажи, директор по маркетингу и исследованиям рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина выделяет грамотную квартирографию и наличие паркинга, который еще нужно уметь продать. «Однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м продаются с трудом. Но ее можно превратить в евродвушку, расширив аудиторию потенциальных покупателей»,— полагает она.

Больше всего сделок приходится на новостройки, расположенные между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД: в ЦИАН посчитали, что на эту зону приходится 27% продаж. По количеству просмотров эта зона тоже лидирует — 37%. Мария Литинецкая объясняет это тем, что между ТТК и МКАД строится больше всего домов: 75% всего предложения в новостройках Москвы находится здесь. «В стратегии покупки жилья в новостройке многие начинают с поиска именно в этом районе. А жилье, которое строится за МКАД, но в границах Москвы и стоит почти в два раза дешевле, привлекает гораздо меньше потенциальных покупателей — 4% всех просмотров»,— говорит Александр Пыпин.

Труднее всего в Москве продаются квартиры в центральных районах: в пределах Садового кольца — менее 1% сделок, в статистике просмотров на эти варианты приходится всего 2%. «Элитные новостройки — это эксклюзивный продукт, который не может продаваться так же быстро, как массовое жилье»,— напоминает Мария Литинецкая.

Несмотря на охлаждение девелоперов, у покупателей остается интерес к ближайшему Подмосковью. Мытищи, Королев, Люберцы, Одинцово, Химки, Красногорск, Реутов и другие города этой зоны обеспечивают 25% сделок во всем столичном регионе. Просмотров в них — 21%. «Многие воспринимают эти города как продолжение Москвы, так как по качеству городской среды они несущественно отличаются от отдаленных районов столицы»,— говорит Александр Пыпин.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
917 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах пл. 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 32-94 метра. ГК: 4 кв. 2014 г. - 1 кв. 2021 г., есть сданные. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. 5 км от МКАД. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте