Северо-восток Москвы не входит в число престижных направлений для покупки жилья – в первую очередь из-за транспортных проблем. С другой стороны, СВАО – зеленый округ с развитой инфраструктурой, а прямо за МКАД находятся одни из самых развитых городов Московской области – Мытищи и Королев. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям.

Нет классовой солидарности

Северо-Восточный округ по уровню цен на вторичную недвижимость занимает седьмое место в Москве: дешевле жилье только в ЮАО и ЮВАО. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя цена метра в СВАО составляет 149 300 рублей за кв. м против 170 000 в среднем по Москве.

Невысокий по московским меркам уровень цен в округе объясняется, прежде всего, транспортными проблемами. Основные артерии – это загруженные Алтуфьевское и Ярославское шоссе. При этом в некоторых районах округа (Ярославском, Лосиноостровском, Ростокино, Южном Медведкове) нет метро. А один из районов – Северный – находится полностью за МКАД без доступа к метрополитену.

С другой стороны, округ зеленый. К нему примыкает национальный парк «Лосиный остров», в СВАО расположены Ботанический сад, Лианозовский, Бабушкинский и Джамгаровский парки, пойма реки Яузы, парки Останкино и «Торфянка», а также ВДНХ. Кроме того, в СВАО хорошо развита социальная и торговая инфраструктура - см. «Административные округа Москвы как образ жизни: СВАО».

По объему предложения квартир в новостройках округ находится на втором месте в Москве. По данным «ИРН-Консалтинг», здесь предлагается 4655 квартир суммарной площадью 318 300 кв. м. Средняя цена метра в новостройках составляет 198 200 рублей, что чуть ниже среднемосковского уровня (206 000 рублей). (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)

«В отличие от других округов столицы, которые имеют обычно четкую «классовую» солидарность (скажем, в ЮВАО преобладает комфорт, в СЗАО – бизнес и т.п.), в СВАО можно найти самые разные проекты», - отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По данным компании «Метриум», в СВАО реализуется 41 проект, в 23 из них покупателям предлагают квартиры, а в остальных – апартаменты. 51% представленного в округе предложения новостроек относится к комфортклассу. Средняя цена такого жилья в СВАО – 170 000 рублей за кв. м, что на 8% выше, чем в среднем по сегменту. 45% представленных в округе квартир и апартаментов относятся к бизнес-классу, а их средняя стоимость – 209 000 рублей за кв. м (ниже, чем в среднем по сегменту – 220 000 рублей за кв. м). Наконец, в округе представлено четыре проекта премиум-класса. Они расположены в Алексеевском и Останкинском районах, а также в Марьиной Роще. Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 295 000 рублей за кв. м. «Таким образом, можно заключить, что СВАО – это территория качественного и дорогого комфорткласса, но доступного бизнес-класса», - говорит эксперт.

Экология – не главный фактор

СВАО, как и многие другие округа, достаточно неоднороден. Например, с точки зрения экологии здесь находится три района с высшей и четыре района с низшей оценкой по версии EcoStandart Group (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Лучше всего экологическая ситуация в Марфино, Ярославском и Северном, намного хуже дела обстоят в Алтуфьевском, Бабушкинском, Бутырском и в Северном Медведкове.

Однако престижность зависит в большей степени не от экологической ситуации, а от близости к центру. Лучшим с этой точки зрения районом, по мнению экспертов, является Алексеевский. «Здесь отличная транспортная доступность: две станции метро, соседство с парком «Сокольники», сложившаяся инфраструктура, - объясняет Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Не особо отстаёт от него соседний Останкинский район. Далее придётся мириться с компромиссами: в Марфине есть выход в Ботанический сад, но метро далековато, в Северном дешёвое жильё, обширные зелёные угодья, достаточный уровень обеспеченности инфраструктурой и железная дорога, но расположен этот район уже за МКАД, а Марьина роща хоть и близко к центру, но жилой фонд, дорожная ситуация и экология оставляют желать лучшего. Район Бутырский перспективен с точки зрения редевелопмента, но сейчас в нём кроме неплохой транспортной доступности не так уж много плюсов. Алтуфьевский район – также не самая интересная локация».

Недорогим «входным билетом» в столицу можно считать районы Бибирево (71-е место в рейтинге районов Москвы от IRN.RU, средняя стоимость метра – 132 500 рублей) и Лианозово (77-е место в рейтинге, средняя цена – около 128 800 рулей за кв. м). Желательно выбирать локации поближе к станции метро «Алтуфьево» – здесь сравнительно неплохая транспортная доступность, а квартиры - одни из самых дешёвых в пределах МКАД. Кроме того, дешевое жилье предлагается в экологичном благодаря Лосиному острову Ярославском районе – тоже по 128 800 рублей за метр в среднем. Но метро в Ярославском отсутствует. Кроме того, район не очень удобно вытянут вдоль Ярославского шоссе и отрезан от остальной части округа железной дорогой.

Самые дешевые новостройки

Самая дешевая недвижимость в СВАО предлагается в районе Северный, расположенном за МКАД. Так, по словам Оксаны Ивановой, студия в комплексе Nord продается за 2 млн рублей.

Внутри МКАД самые дешевые квартиры предлагаются в Ярославском районе. По данным «ИРН-Консалтинг», в ЖК «Настроение» однокомнатная квартира площадью 23,3 кв. м стоит 3,8 млн руб. В ЖК «Полярная, 25» в Южном Медведкове маленькая студия (20 кв. м) стоит около 4,1 млн рублей.

«В последние годы в СВАО было реализовано большое число качественных проектов первичного рынка, поэтому я бы порекомендовала обратить внимание на готовые новостройки, - говорит Мария Литинецкая. - Среди них «Савеловский Сити», «Life-Ботанический сад», Green Park, Shirokaya, EgoDom. К примеру, в ЖК Shirokaya можно приобрести квартиру от 5,2 млн рублей».

Новостройки в Северо-Восточном округе (в зоне от ТТК до МКАД)

Название ЖК Адрес Район ГК Стоимость 1 кв.м, руб. Площадь квартир в продаже, кв.м Стоимость квартир, руб.
Жилой квартал 1147 Маломосковская ул., вл.14 Алексеевский 1 кв. 2019 182000-300000 44,3-117,2 9055000-32816000
Лайм Староалексеевская ул., вл. 5 Алексеевский 2 кв. 2019 169500-286000 41,8-132 9212720-31249800
Серебряный фонтан Новоалексеевская, вл.16, к.1 Алексеевский 1 кв. 2020 217784-331485 41,5-181,5 10111600-52264800
Серебряный фонтан Новоалексеевская, вл.16, к.2 (сек.1,2) Алексеевский 4 кв. 2020 207654-297925 42,16-129,01 9801180-30364000
Жилой дом на Коминтерна Коминтерна ул., д.10, к.1 Бабушкинский сдан 150422-302260 48,2-125,1 8612000-21893400
Савеловский Сити Новодмитровская ул., д.2, к.4 Бутырский сдан 180733-234279 29,7-142,1 6587000-30348000
Савеловский Сити Новодмитровская ул., д.2, к.5 Бутырский сдан 204455-204455 32,77-32,78 6700000-6700001
Савеловский Сити Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Бутырский 4 кв. 2018 194512-246122 29,4-188,54 6958000-37857000
Савеловский Сити Складочная ул., вл.1, к.С1 (Coltrane) Бутырский сдан 177210-233871 54,1-152,7 11184000-27060000
Фонвизинский Огородный пр-д, вл.20, к.1,2,3,4 Бутырский 4 кв. 2020 139000-180000 24,1-105,2 4338000-18094400
Счастье в Лианозово Абрамцевская ул., вл.10 Лианозово 4 кв. 2018 196000-222000 58,6-86,3 11485600-19158600
Изумрудная 24 Изумрудная ул., д.24 Лосиноостровский сдан 153000-175500 41,6-66,1 7022700-10708200
Нормандия Тайнинская ул., вл.9-11, к.3 Лосиноостровский 1 кв. 2020 130000-200500 35,64-113,15 6096820-20863200
Нормандия Тайнинская ул., вл.9-11, к.4, сек.1-3 Лосиноостровский 1 кв. 2020 133788-172070 35,42-113,9 5469800-17630400
Нормандия Тайнинская ул., вл.9-11, к.5 Лосиноостровский 1 кв. 2020 145225-169640 56,98-85,53 8937750-14376900
ТЫ и Я Шушенская ул, вл. 8, стр.1, к.1(сек.1-4) Лосиноостровский 3 кв. 2021 117020-148743 29,1-113,8 4328450-15024200
ТЫ и Я Шушенская ул, вл. 8, стр.1, к.2 (сек. 5-13) Лосиноостровский 3 кв. 2021 120052-160146 29,5-101,2 4211350-14872000
ТЫ и Я Шушенская ул, вл. 8, стр.1, к.3 (сек.14-22) Лосиноостровский 3 кв. 2021 119945-159580 29,5-121,3 4274600-15767700
Премиум-квартал JAZZ Сущевский Вал ул., вл.49, ELLA Марьина роща 4 кв. 2019 275630-356187 34,56-118,24 12210000-38710000
Премиум-квартал JAZZ Сущевский Вал ул., вл.49, к.3 ( DUKE) Марьина роща 4 кв. 2019 272008-382461 36,27-248,59 11260000-74730000
Премиум-квартал JAZZ Сущевский Вал ул., вл.49, к.4 (RAY) Марьина роща 4 кв. 2019 242623-403408 46,77-241,29 12560000-80530000
Шереметьевский Складочная ул., вл. 6, к.1 Марьина роща 1 кв. 2021 138800-199200 24,07-92,4 4756230-14166500
Шереметьевский Складочная ул., вл. 6, к.2 Марьина роща 1 кв. 2021 148100-234000 20,16-93,82 4656960-14035500
Шереметьевский Складочная ул., вл. 6, к.7 Марьина роща 1 кв. 2021 138300-207800 25,23-84,57 5058620-12042800
Green Park Березовая ул., д.17, к.1 Останкинский сдан 212100-212100 42,8-42,8 9077880-9077880
Green Park Сельскохозяйственная ул., вл.35, блок 2 Останкинский сдан 151400-224900 43,1-83,4 9464760-17047400
Green Park Сельскохозяйственная ул., вл.35, блок 3 Останкинский 3 кв. 2019 159700-269600 20,63-114,37 5541220-20811500
Green Park Сельскохозяйственная ул., вл.35, блок 5 Останкинский 4 кв. 2019 132400-273600 20,49-126,32 5016440-20681600
Green Park Сельскохозяйственная ул., вл.35, к.4 Останкинский 4 кв. 2019 154700-233900 26,61-114,56 6149570-18661800
Поколение Сигнальный пр-д, вл. 5, к.3 (2 оч.) Отрадное 4 кв. 2019 191450-194350 83,8-88,3 16253000-17161100
Поколение Сигнальный пр-д, вл. 5, к.4 (2 оч.) Отрадное 3 кв. 2020 154350-191100 33,3-109,7 5786770-20606400
Римского-Корсакова 11 Высоковольтный пр-д, к.1 Отрадное 4 кв. 2018 155000-186900 46,1-94,3 8514670-15512400
Римского-Корсакова 11 Высоковольтный пр-д, к.2 Отрадное 4 кв. 2018 144400-165600 63,2-93,2 9905840-14399400
Римского-Корсакова 11 Высоковольтный пр-д, к.3 Отрадное 2 кв. 2019 150300-178200 44,4-57,8 7494720-9196320
Римского-Корсакова 11 Высоковольтный пр-д, к.4 Отрадное 2 кв. 2019 149700-215700 21,5-92,3 4508550-14943400
Римского-Корсакова 11 Высоковольтный пр-д, к.5 Отрадное 4 кв. 2019 145300-201700 23,6-108,1 4696400-17090600
Римского-Корсакова 11 Высоковольтный пр-д, к.6 Отрадное 4 кв. 2019 138700-228900 19,9-88,2 4509340-13127400
Триколор Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокино сдан 159940-227247 59,6-202,7 13401100-34538900
Триколор Ростокинская ул., вл.2, к.3 Ростокино сдан 155995-215149 48,9-156,4 10028000-29590700
LIFE-Ботанический сад 1-й Ботанический пр-д, Лазоревый пр-д, вл.3, к.1(1 оч.) Свиблово сдан 237392-281235 40,65-85,11 9650000-23500000
LIFE-Ботанический сад 1-й Ботанический пр-д, Лазоревый пр-д, вл.3, к.2 (1 оч.) Свиблово сдан 224700-224700 56,52-56,52 12700000-12700000
LIFE-Ботанический сад 1-й Ботанический пр-д, Лазоревый пр-д, вл.3, к.4 (2 оч.) Свиблово сдан 245274 83,58 20500000
LIFE-Ботанический сад 1-й Ботанический пр-д, Лазоревый пр-д, вл.3, к.5 (2 оч.) Свиблово сдан 223426-257744 64,44-130,54 16000000-32322700
LIFE-Ботанический сад Лазоревый пр-д, к.8 (4 оч.) Свиблово 4 кв. 2018 219207-320100 96,99-130,91 22246500-36452000
LIFE-Ботанический сад Лазоревый пр-д, к.9 (4 оч.) Свиблово 4 кв. 2018 203334-284396 62,31-123,31 14594700-35068900
LIFE-Ботанический сад Лазоревый пр-д, к.7 (3 оч.) Свиблово сдан 231797-279481 57,07-145,13 15950000-35940900
LIFE-Ботанический сад 2 Серебрякова пр-д, вл.2а, к.4 (5 оч.) Свиблово 3 кв. 2019 192567-232161 41,11-88,51 8181980-20548600
LIFE-Ботанический сад 2 Серебрякова пр-д, вл.2а, к.5 (5 оч.) Свиблово 3 кв. 2019 228538-290092 39,72-127,28 9250000-33600700
LIFE-Ботанический сад 2 Серебрякова пр-д, вл.2а, к.6 (5 оч.) Свиблово 3 кв. 2019 215764-274288 41,96-109,52 9918800-27613600
LIFE-Ботанический сад 2 Серебрякова ул., вл.2а, к.1 (5 оч.) Свиблово 4 кв. 2019 180244-227815 41,11-88,51 8465820-18813300
Silver Серебрякова пр-д, вл. 11-13, к.2 Свиблово 1 кв. 2019 205116-256354 39,72-86,41 8565700-20370400
Silver Серебрякова пр-д, вл. 11-13, к.3 Свиблово 1 кв. 2019 201617-256518 41,06-87,25 9225460-20823800
SHIROKAYA Широкая ул., д.30 Северное Медведково сдан 114000-185250 30,7-133,4 5447310-17586400
На Полярной Прлярная ул., д.13, к.2 Южное Медведково сдан 140349-156576 40,3-75,7 6310000-10785000
Полярная 25 Полярная ул., вл.25, к.1.1 Южное Медведково 3 кв. 2019 134100-181000 38,2-88,3 6516920-12378200
Полярная 25 Полярная ул., вл.25, к.1.2 Южное Медведково 3 кв. 2019 134200-180700 34-90 6055400-12996000
Полярная 25 Полярная ул., вл.25, к.1.3 Южное Медведково 3 кв. 2020 123900-211000 19,9-90 4141190-11880000
Настроение Красная Сосна ул., вл.3, к.1 Ярославский 1 кв. 2021 139050-164200 23,3-82,5 3762950-11534500
Настроение Красная Сосна ул., вл.3, к.2 Ярославский 2 кв. 2021 136050-154200 32,1-83,6 4885620-11766700

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Подмосковная альтернатива

Те, кому удобно северо-восточное направление, но не хватает денег на жилье в столице, могут присмотреться к ближайшим подмосковным городам. «В ближайших к Москве городах на северо-востоке придётся выбирать между транспортной доступностью и экологией: в Королеве почище, но выехать отсюда сложнее. Мытищи – классический спутник: плотная застройка, мало зелени, много альтернативных видов транспорта (автобусы, маршрутные такси, железная дорога, есть планы по строительству метро). В любом случае, эти два города – лучшие из северо-восточных сателлитов столицы», - считает Оксана Иванова.

Благодаря налаженному железнодорожному сообщению по транспортной доступности оба города не уступают отдельным районам внутри МКАД. Из Мытищ добраться до Ярославского вокзала можно в среднем за 30 минут на обычной электричке и меньше чем за 20 минут на экспрессе, а из Королева – за 25-35 минут.

По данным «Бест-Новострой», в Мытищах реализуется 15 жилых комплексов, из которых 14 относятся к эконом- и комфортклассу, и только «Кварталы 9-18», единственный уже сданный в эксплуатацию проект, позиционируется в классе «бизнес». В городском округе Королев на первичном рынке реализуется восемь объектов. «К самым доступным по цене относятся ЖК «Театральный парк», где 20-метровая студия предлагается за 1,5 млн руб., ЖК «Ривер парк», где студию площадью 28,3 кв. м можно приобрести за 1,7 млн, и ЖК «Парад планет», где 25-метровая студия обойдется в 1,9 млн», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

По данным «Азбуки жилья», средняя цена метра в Мытищах составляет 101 000 рублей, в Королеве – 89 700 рублей. Если забраться подальше, жилье будет еще дешевле: в Пушкине – 78 900 рублей, в Ивантеевке – 73 000 рублей. «Значение средней цены в Ивантеевке в сравнении с расположенным дальше от МКАД Пушкино ниже, так как на рынке новостроек реализуется большее число проектов. В Ивантеевке объем предложения на вторичном рынке составляет порядка 250 квартир, а на первичном рынке – более 1 тысячи квартир», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». При этом, если рассматривать территорию в радиусе 15 км от МКАД, Ивантеевка входит в тройку городов с наиболее доступными ценами на новостройки из-за высокой конкуренции. Кроме того, из Ивантеевки дольше ехать на электричке, поскольку ветка менее прямая – около часа до Ярославского вокзала против 30-50 минут из Пушкино.

Кроме того, на северо-востоке от Москвы есть по-настоящему уникальные места для покупки «вторички». «Хорошая локация – ПГТ «Звездный городок», где теперь есть возможность приобретения квартиры, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». - Люди оттуда не переезжают – по объективным причинам: поселок имеет особый статус с советских времен, который за ним сохранился, это полузакрытая территория (раньше была совсем закрытая), можно сказать, свой мир. Деревня Леониха неподалеку от Звездного городка – все эти территории считаются очень неплохими для проживания». Также можно присмотреться к загородной недвижимости для постоянного проживания, поскольку северо-восток – это известное стародачное место. В поселках Валентиновка, Загорянский, Любимовка можно купить престижный дом с соснами на участке. Правда, стоимость такого удовольствия составит около 20 млн рублей.
 

Также по теме:

Все упомянутые проекты в продаже (июль 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 241 150 руб.
River Parkг. Королев2 кв. 2021 г.от 2 500 000 руб.
НормандияМосква, Северо-Восточный округ, район Лосиноостровский, м. Медведковоот 9 129 810 руб.
ШереметьевскийМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2022 г.от 8 090 880 руб.
LIFE-Ботанический сад 2Москва, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический садот 8 600 000 руб.
NordМосква, Северо-Восточный округ, район Северный, м. Алтуфьево1 кв. 2021 г.от 11 087 264 руб.
Полярная 25Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково2 кв. 2023 г.от 5 852 590 руб.
ТЫ и ЯМосква, Северо-Восточный округ, район Лосиноостровский, м. Бабушкинская1 кв. 2022 г.от 10 996 740 руб.
SilverМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад МЦКот 17 363 760 руб.
SHIROKAYAМосква, Северо-Восточный округ, район Северное Медведково, м. МедведковоСданот 10 195 900 руб.
ТриколорМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ростокино МЦК3 кв. 2015 г.от 23 826 800 руб.
ПоколениеМосква, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2019 г.от 7 013 104 руб.
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2017 г.от 4 669 000 руб.
Изумрудная 24Москва, Северо-Восточный округ, район Лосиноостровский, м. Бабушкинская2 кв. 2017 г.от 16 194 500 руб.
Green parkМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад3 кв. 2022 г.от 7 898 098 руб.
EgodomМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. АлексеевскаяСданот 20 347 000 руб.
ЛаймМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская2 кв. 2020 г.от 9 212 720 руб.
НастроениеМосква, Северо-Восточный округ, район Ярославский, м. Ростокино МЦК3 кв. 2021 г.от 9 457 979 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все