Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств

Где их взять, не знают ни сами застройщики, ни даже банкиры

В связи с запретом на привлечение денег дольщиков с 1 июля 2019 г. не только банкам надо будет кратно увеличивать объемы финансирования застройщиков, но и самим девелоперам придется вкладывать в проекты намного больше собственных средств. И если источники наращивания банковского финансирования более-менее ясны, то где застройщики возьмут дополнительные 300 млрд руб. в ближайшие два года, не знают не только они сами, но и представители банковского сообщества. Хотя ответ на этот вопрос достаточно очевиден.

Вопрос на засыпку

По данным Сбербанка, в настоящее время в строительство жилья на территории Российской Федерации проинвестировано примерно 4,7 трлн руб. В основном это деньги дольщиков – 3,7 трлн. Банки в общей сложности вложили в стройку 600 млрд руб. (остаток ссудной задолженности в настоящее время), или 12,8%. Таким образом, в связи с отказом от «долевки» с 1 июля 2019 г. банкам в ближайшие три-пять лет придется кратно увеличить объемы финансирования отрасли, чтобы заместить средства граждан, отметил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, выступая на конференции газеты «Ведомости» MREF-2018.

Как подчеркнул Бессонов, ранее банки никогда не сталкивались с подобными вызовами: «Рост был на 20-30%, а сейчас мы говорим об удвоении каждый год». Согласно расчётам Сбербанка, в 2019 г. потребность в банковском финансировании увеличится в 2,4 раза, а в 2020-м – еще в 1,9 раза.

Однако банковское сообщество справится, уверен эксперт. Например, задолженность застройщиков перед Сбербанком в настоящее время составляет 240 млрд руб., что достигает 40% от общего объема средств, предоставленных девелоперам. Однако в кредитном портфеле Сбербанка это лишь 2%. Таким образом, кратное увеличение финансирования не станет для банка проблемой: 2% кредитного портфеля достаточно легко превратить в 5-6%.

Средства для увеличения объемов проектного финансирования уже есть в банковской системе, согласен председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Ведь значительная часть из тех 3,7 трлн, которые вложили в стройку дольщики, приходится на ипотеку – то есть, фактически, это деньги банков, подчеркнул чиновник.

Иное дело – застройщики, которым придётся не только заменить бесплатные деньги дольщиков банковскими кредитами, но и резко увеличить объем собственных инвестиций в проекты. Как пояснил Сергей Бессонов, раньше застройщик мог войти в проект, располагая минимумом собственных средств – была бы площадка и возможность продавать жилье. Однако с 1 июля 2018 г. девелоперу нужно иметь на счету 10% от стоимости проекта на момент подачи проектной декларации. А с июля следующего года, когда проектное финансирование станет обязательным, необходимый объем собственных инвестиций вырастете до 15%. Это стандартное требование банков - застройщики, его не выполнившие, просто не смогут получить кредит, отметил Бессонов.

Таким образом, в 2019 г. девелоперам придется изыскать дополнительно 90 млрд руб., а в 2020 г. – еще 210 млрд, подсчитали специалисты Сбербанка. В противном случае часть проектов останется без финансирования.

Где найти эти деньги, «ни у кого точного ответа нет», подчеркнул Сергей Бессонов.

В какой-то степени может помочь мезонинное финансирование, средства акционеров, однако эти источники не смогут обеспечить рост инвестиции в необходимом объеме, считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос».

«Что такого привлекательного произошло в отрасли, чтобы в нее сейчас ринулись из смежных отраслей инвесторы? Или что произошло с доходами ее участников, чтобы они за счет собственных средств могли ринуться вперед? Или какие там волнующие перспективы для них нарисовались? Мы же понимаем - это вопрос не к банку, а к регуляторам. С этим-то что делать?» - интересовался Вениамин Голубицкий на конференции «Ведомостей».

Конечно, при желании деньги всегда можно найти – хотя бы заграницей, куда крупные строительные компании, по словам Константина Тимофеева, выводят свою прибыль. Но, как справедливо отметил президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев, рыночные законы пока никто не отменял, поэтому какой инвестор будет вкладывать дополнительные средства в бизнес, где себестоимость продукта растет, а маржа падает?

Только один – государство. По-видимому, именно ему придется проинвестировать в строительство все то, что недоинвестируют коммерческие застройщики. Если, конечно, власти действительно хотят выполнить поставленную президентом задачу по увеличению объемов ввода жилья до 120 млн кв. м в год. Которую пока тоже никто не отменял.

Сколько стоит недострой

Еще больше, чем источники наращивания объёмов собственных средств, участников рынка волнует стоимость банковского финансирования. По словам Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков в рамках системы счетов эскроу будет формироваться из двух частей: рыночной ставки (в настоящее время около 12% годовых) и специальной в размере 6%, которая будет распространятся на часть кредита, полностью обеспеченную средствами на эскроу-счетах.

Почему именно 6%? Затраты на выдачу кредита, естественно, много ниже 6%, однако риск дефолта застройщика, рассчитанный на основе реальных потерь по проектам, которые финансировал банк в последние 10 лет, превышает эту цифру, заявил Сергей Бессонов. В настоящее время этот риск делится между дольщиками и банком, выдавшим застройщику кредит (если таковой есть). Однако после перехода на продажу строящегося жилья через счета эскроу банки возьмут на себя все риски дольщиков и, в случае банкротства девелопера, будут обязаны вернуть им средства с эскроу-счетов (в пределах 10 млн руб. – прим. ред.), которыми был обеспечен кредит застройщику. И, соответственно, останутся и без кредита, и без денег покупателей, пояснил Сергей Бессонов.

По его словам, реальная ставка по проектному финансированию при такой системе может опуститься до 7-8% годовых - для застройщиков с хорошими темпами продаж через счета эскроу. Впрочем, в абсолютном выражении затраты на обслуживание банковских кредитов все равно вырастут по причине резкого увеличения их объемов.

Застройщики с расчетами Сбербанка категорически не согласны. «Каждый платеж (застройщика – прим. ред.) вы контролируете и точно знаете, что эти деньги не потеряны и имеют физическое выражение. Понятно, что там есть определенный дисконт, поэтому мы говорим не про 0,1%, а про 1-2% (речь об уровне ставок по кредиту, обеспеченному средствами на счетах эскроу – прим. ред.). Но говорить, что 100% денег, которые вы профинансировали, потеряны, наверное, не совсем справедливо, особенно с учетом жесткого контроля со стороны банков», - отметил Олег Мамаев.

Застройщики недовольны тем, что, согласно банковской логике, недостроенный дом, оставшийся после банкротства застройщика, земельный участок и т.д. не стоят вообще ничего.

«Вложенные в стройку деньги, проконтролированные вами, вы как их дисконтируете? Я могу предположить: от дома построено четыре этажа под вашим контролем, надо построить шесть. А вы считаете примерно так: все, что вложено в эти четыре этажа, – ноль стоит. Но так же нельзя», - возмущался на конференции Вениамин Голубицкий.

И в данном случае с ним трудно не согласиться – см. «Реформа 214-ФЗ: повышенные банковские риски – адекватная плата за огромную прибыль».

По мнению Олега Мамаева, переход на проектное финансирование при таких ставках приведет к существенному росту цен на жилье и, как следствие, снижению спроса и девелоперской активности. «Я не уверен, что в текущей ситуации ипотека это сможет скомпенсировать, потому что ставки растут. <…> И в сумме это может привести не к коллапсу, но к сжиманию отрасли в течение ближайших трех-четыре лет – совершенно точно», - резюмировал застройщик.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2675 (4 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 432 435
до 7 048 724 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Миниполис Рафинад Московская область, г. Химки, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 28 - 79 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. Химки, квартал Свистуха, к.1 Химки, квартал Свистуха, к.4 Химки, квартал Свистуха, к.5 Химки, квартал Свистуха, к.6 Застройщик: Рафинад-сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 40 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 48 метров.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит. Спешите! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте