Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств

Где их взять, не знают ни сами застройщики, ни даже банкиры

В связи с запретом на привлечение денег дольщиков с 1 июля 2019 г. не только банкам надо будет кратно увеличивать объемы финансирования застройщиков, но и самим девелоперам придется вкладывать в проекты намного больше собственных средств. И если источники наращивания банковского финансирования более-менее ясны, то где застройщики возьмут дополнительные 300 млрд руб. в ближайшие два года, не знают не только они сами, но и представители банковского сообщества. Хотя ответ на этот вопрос достаточно очевиден.

Вопрос на засыпку

По данным Сбербанка, в настоящее время в строительство жилья на территории Российской Федерации проинвестировано примерно 4,7 трлн руб. В основном это деньги дольщиков – 3,7 трлн. Банки в общей сложности вложили в стройку 600 млрд руб. (остаток ссудной задолженности в настоящее время), или 12,8%. Таким образом, в связи с отказом от «долевки» с 1 июля 2019 г. банкам в ближайшие три-пять лет придется кратно увеличить объемы финансирования отрасли, чтобы заместить средства граждан, отметил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, выступая на конференции газеты «Ведомости» MREF-2018.

Как подчеркнул Бессонов, ранее банки никогда не сталкивались с подобными вызовами: «Рост был на 20-30%, а сейчас мы говорим об удвоении каждый год». Согласно расчётам Сбербанка, в 2019 г. потребность в банковском финансировании увеличится в 2,4 раза, а в 2020-м – еще в 1,9 раза.

Однако банковское сообщество справится, уверен эксперт. Например, задолженность застройщиков перед Сбербанком в настоящее время составляет 240 млрд руб., что достигает 40% от общего объема средств, предоставленных девелоперам. Однако в кредитном портфеле Сбербанка это лишь 2%. Таким образом, кратное увеличение финансирования не станет для банка проблемой: 2% кредитного портфеля достаточно легко превратить в 5-6%.

Средства для увеличения объемов проектного финансирования уже есть в банковской системе, согласен председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Ведь значительная часть из тех 3,7 трлн, которые вложили в стройку дольщики, приходится на ипотеку – то есть, фактически, это деньги банков, подчеркнул чиновник.

Иное дело – застройщики, которым придётся не только заменить бесплатные деньги дольщиков банковскими кредитами, но и резко увеличить объем собственных инвестиций в проекты. Как пояснил Сергей Бессонов, раньше застройщик мог войти в проект, располагая минимумом собственных средств – была бы площадка и возможность продавать жилье. Однако с 1 июля 2018 г. девелоперу нужно иметь на счету 10% от стоимости проекта на момент подачи проектной декларации. А с июля следующего года, когда проектное финансирование станет обязательным, необходимый объем собственных инвестиций вырастете до 15%. Это стандартное требование банков - застройщики, его не выполнившие, просто не смогут получить кредит, отметил Бессонов.

Таким образом, в 2019 г. девелоперам придется изыскать дополнительно 90 млрд руб., а в 2020 г. – еще 210 млрд, подсчитали специалисты Сбербанка. В противном случае часть проектов останется без финансирования.

Где найти эти деньги, «ни у кого точного ответа нет», подчеркнул Сергей Бессонов.

В какой-то степени может помочь мезонинное финансирование, средства акционеров, однако эти источники не смогут обеспечить рост инвестиции в необходимом объеме, считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос».

«Что такого привлекательного произошло в отрасли, чтобы в нее сейчас ринулись из смежных отраслей инвесторы? Или что произошло с доходами ее участников, чтобы они за счет собственных средств могли ринуться вперед? Или какие там волнующие перспективы для них нарисовались? Мы же понимаем - это вопрос не к банку, а к регуляторам. С этим-то что делать?» - интересовался Вениамин Голубицкий на конференции «Ведомостей».

Конечно, при желании деньги всегда можно найти – хотя бы заграницей, куда крупные строительные компании, по словам Константина Тимофеева, выводят свою прибыль. Но, как справедливо отметил президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев, рыночные законы пока никто не отменял, поэтому какой инвестор будет вкладывать дополнительные средства в бизнес, где себестоимость продукта растет, а маржа падает?

Только один – государство. По-видимому, именно ему придется проинвестировать в строительство все то, что недоинвестируют коммерческие застройщики. Если, конечно, власти действительно хотят выполнить поставленную президентом задачу по увеличению объемов ввода жилья до 120 млн кв. м в год. Которую пока тоже никто не отменял.

Сколько стоит недострой

Еще больше, чем источники наращивания объёмов собственных средств, участников рынка волнует стоимость банковского финансирования. По словам Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков в рамках системы счетов эскроу будет формироваться из двух частей: рыночной ставки (в настоящее время около 12% годовых) и специальной в размере 6%, которая будет распространятся на часть кредита, полностью обеспеченную средствами на эскроу-счетах.

Почему именно 6%? Затраты на выдачу кредита, естественно, много ниже 6%, однако риск дефолта застройщика, рассчитанный на основе реальных потерь по проектам, которые финансировал банк в последние 10 лет, превышает эту цифру, заявил Сергей Бессонов. В настоящее время этот риск делится между дольщиками и банком, выдавшим застройщику кредит (если таковой есть). Однако после перехода на продажу строящегося жилья через счета эскроу банки возьмут на себя все риски дольщиков и, в случае банкротства девелопера, будут обязаны вернуть им средства с эскроу-счетов (в пределах 10 млн руб. – прим. ред.), которыми был обеспечен кредит застройщику. И, соответственно, останутся и без кредита, и без денег покупателей, пояснил Сергей Бессонов.

По его словам, реальная ставка по проектному финансированию при такой системе может опуститься до 7-8% годовых - для застройщиков с хорошими темпами продаж через счета эскроу. Впрочем, в абсолютном выражении затраты на обслуживание банковских кредитов все равно вырастут по причине резкого увеличения их объемов.

Застройщики с расчетами Сбербанка категорически не согласны. «Каждый платеж (застройщика – прим. ред.) вы контролируете и точно знаете, что эти деньги не потеряны и имеют физическое выражение. Понятно, что там есть определенный дисконт, поэтому мы говорим не про 0,1%, а про 1-2% (речь об уровне ставок по кредиту, обеспеченному средствами на счетах эскроу – прим. ред.). Но говорить, что 100% денег, которые вы профинансировали, потеряны, наверное, не совсем справедливо, особенно с учетом жесткого контроля со стороны банков», - отметил Олег Мамаев.

Застройщики недовольны тем, что, согласно банковской логике, недостроенный дом, оставшийся после банкротства застройщика, земельный участок и т.д. не стоят вообще ничего.

«Вложенные в стройку деньги, проконтролированные вами, вы как их дисконтируете? Я могу предположить: от дома построено четыре этажа под вашим контролем, надо построить шесть. А вы считаете примерно так: все, что вложено в эти четыре этажа, – ноль стоит. Но так же нельзя», - возмущался на конференции Вениамин Голубицкий.

И в данном случае с ним трудно не согласиться – см. «Реформа 214-ФЗ: повышенные банковские риски – адекватная плата за огромную прибыль».

По мнению Олега Мамаева, переход на проектное финансирование при таких ставках приведет к существенному росту цен на жилье и, как следствие, снижению спроса и девелоперской активности. «Я не уверен, что в текущей ситуации ипотека это сможет скомпенсировать, потому что ставки растут. <…> И в сумме это может привести не к коллапсу, но к сжиманию отрасли в течение ближайших трех-четыре лет – совершенно точно», - резюмировал застройщик.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2989 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 040 117
до 9 335 621 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 614 000
до 7 703 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Медовая долина Новая Москва, Новомосковский округ, 26 км от МКАД Площади : 23 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Тропарево, 30 мин. транспортом Марушкинское пос., Крекшино дер., к.1 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.2 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.3 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.4 (2 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.5 (2 оч.) Показать все 8 корпусов Застройщик: Логитэк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 640 940
до 11 252 667 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 26 - 108 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.2, к.9 (3 фаза) Показать все 7 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте SREDA Квартиры в готовых домах рядом с м.Текстильщики. Площадь от 26 до 104 метра ГК: 4 кв. 2020 г., есть сданные. Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. 9 км от МКАД. Квартиры площадью от 42 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД Торопитесь! Ленинский район. Квартиры в готовых домах пл. 30-82 метра. ГК: 2 кв. 2018 г. - 4 кв. 2018 г. 9 км от МКАД. от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте