Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств

Где их взять, не знают ни сами застройщики, ни даже банкиры

В связи с запретом на привлечение денег дольщиков с 1 июля 2019 г. не только банкам надо будет кратно увеличивать объемы финансирования застройщиков, но и самим девелоперам придется вкладывать в проекты намного больше собственных средств. И если источники наращивания банковского финансирования более-менее ясны, то где застройщики возьмут дополнительные 300 млрд руб. в ближайшие два года, не знают не только они сами, но и представители банковского сообщества. Хотя ответ на этот вопрос достаточно очевиден.

Вопрос на засыпку

По данным Сбербанка, в настоящее время в строительство жилья на территории Российской Федерации проинвестировано примерно 4,7 трлн руб. В основном это деньги дольщиков – 3,7 трлн. Банки в общей сложности вложили в стройку 600 млрд руб. (остаток ссудной задолженности в настоящее время), или 12,8%. Таким образом, в связи с отказом от «долевки» с 1 июля 2019 г. банкам в ближайшие три-пять лет придется кратно увеличить объемы финансирования отрасли, чтобы заместить средства граждан, отметил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, выступая на конференции газеты «Ведомости» MREF-2018.

Как подчеркнул Бессонов, ранее банки никогда не сталкивались с подобными вызовами: «Рост был на 20-30%, а сейчас мы говорим об удвоении каждый год». Согласно расчётам Сбербанка, в 2019 г. потребность в банковском финансировании увеличится в 2,4 раза, а в 2020-м – еще в 1,9 раза.

Однако банковское сообщество справится, уверен эксперт. Например, задолженность застройщиков перед Сбербанком в настоящее время составляет 240 млрд руб., что достигает 40% от общего объема средств, предоставленных девелоперам. Однако в кредитном портфеле Сбербанка это лишь 2%. Таким образом, кратное увеличение финансирования не станет для банка проблемой: 2% кредитного портфеля достаточно легко превратить в 5-6%.

Средства для увеличения объемов проектного финансирования уже есть в банковской системе, согласен председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Ведь значительная часть из тех 3,7 трлн, которые вложили в стройку дольщики, приходится на ипотеку – то есть, фактически, это деньги банков, подчеркнул чиновник.

Иное дело – застройщики, которым придётся не только заменить бесплатные деньги дольщиков банковскими кредитами, но и резко увеличить объем собственных инвестиций в проекты. Как пояснил Сергей Бессонов, раньше застройщик мог войти в проект, располагая минимумом собственных средств – была бы площадка и возможность продавать жилье. Однако с 1 июля 2018 г. девелоперу нужно иметь на счету 10% от стоимости проекта на момент подачи проектной декларации. А с июля следующего года, когда проектное финансирование станет обязательным, необходимый объем собственных инвестиций вырастете до 15%. Это стандартное требование банков - застройщики, его не выполнившие, просто не смогут получить кредит, отметил Бессонов.

Таким образом, в 2019 г. девелоперам придется изыскать дополнительно 90 млрд руб., а в 2020 г. – еще 210 млрд, подсчитали специалисты Сбербанка. В противном случае часть проектов останется без финансирования.

Где найти эти деньги, «ни у кого точного ответа нет», подчеркнул Сергей Бессонов.

В какой-то степени может помочь мезонинное финансирование, средства акционеров, однако эти источники не смогут обеспечить рост инвестиции в необходимом объеме, считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос».

«Что такого привлекательного произошло в отрасли, чтобы в нее сейчас ринулись из смежных отраслей инвесторы? Или что произошло с доходами ее участников, чтобы они за счет собственных средств могли ринуться вперед? Или какие там волнующие перспективы для них нарисовались? Мы же понимаем - это вопрос не к банку, а к регуляторам. С этим-то что делать?» - интересовался Вениамин Голубицкий на конференции «Ведомостей».

Конечно, при желании деньги всегда можно найти – хотя бы заграницей, куда крупные строительные компании, по словам Константина Тимофеева, выводят свою прибыль. Но, как справедливо отметил президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев, рыночные законы пока никто не отменял, поэтому какой инвестор будет вкладывать дополнительные средства в бизнес, где себестоимость продукта растет, а маржа падает?

Только один – государство. По-видимому, именно ему придется проинвестировать в строительство все то, что недоинвестируют коммерческие застройщики. Если, конечно, власти действительно хотят выполнить поставленную президентом задачу по увеличению объемов ввода жилья до 120 млн кв. м в год. Которую пока тоже никто не отменял.

Сколько стоит недострой

Еще больше, чем источники наращивания объёмов собственных средств, участников рынка волнует стоимость банковского финансирования. По словам Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков в рамках системы счетов эскроу будет формироваться из двух частей: рыночной ставки (в настоящее время около 12% годовых) и специальной в размере 6%, которая будет распространятся на часть кредита, полностью обеспеченную средствами на эскроу-счетах.

Почему именно 6%? Затраты на выдачу кредита, естественно, много ниже 6%, однако риск дефолта застройщика, рассчитанный на основе реальных потерь по проектам, которые финансировал банк в последние 10 лет, превышает эту цифру, заявил Сергей Бессонов. В настоящее время этот риск делится между дольщиками и банком, выдавшим застройщику кредит (если таковой есть). Однако после перехода на продажу строящегося жилья через счета эскроу банки возьмут на себя все риски дольщиков и, в случае банкротства девелопера, будут обязаны вернуть им средства с эскроу-счетов (в пределах 10 млн руб. – прим. ред.), которыми был обеспечен кредит застройщику. И, соответственно, останутся и без кредита, и без денег покупателей, пояснил Сергей Бессонов.

По его словам, реальная ставка по проектному финансированию при такой системе может опуститься до 7-8% годовых - для застройщиков с хорошими темпами продаж через счета эскроу. Впрочем, в абсолютном выражении затраты на обслуживание банковских кредитов все равно вырастут по причине резкого увеличения их объемов.

Застройщики с расчетами Сбербанка категорически не согласны. «Каждый платеж (застройщика – прим. ред.) вы контролируете и точно знаете, что эти деньги не потеряны и имеют физическое выражение. Понятно, что там есть определенный дисконт, поэтому мы говорим не про 0,1%, а про 1-2% (речь об уровне ставок по кредиту, обеспеченному средствами на счетах эскроу – прим. ред.). Но говорить, что 100% денег, которые вы профинансировали, потеряны, наверное, не совсем справедливо, особенно с учетом жесткого контроля со стороны банков», - отметил Олег Мамаев.

Застройщики недовольны тем, что, согласно банковской логике, недостроенный дом, оставшийся после банкротства застройщика, земельный участок и т.д. не стоят вообще ничего.

«Вложенные в стройку деньги, проконтролированные вами, вы как их дисконтируете? Я могу предположить: от дома построено четыре этажа под вашим контролем, надо построить шесть. А вы считаете примерно так: все, что вложено в эти четыре этажа, – ноль стоит. Но так же нельзя», - возмущался на конференции Вениамин Голубицкий.

И в данном случае с ним трудно не согласиться – см. «Реформа 214-ФЗ: повышенные банковские риски – адекватная плата за огромную прибыль».

По мнению Олега Мамаева, переход на проектное финансирование при таких ставках приведет к существенному росту цен на жилье и, как следствие, снижению спроса и девелоперской активности. «Я не уверен, что в текущей ситуации ипотека это сможет скомпенсировать, потому что ставки растут. <…> И в сумме это может привести не к коллапсу, но к сжиманию отрасли в течение ближайших трех-четыре лет – совершенно точно», - резюмировал застройщик.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2903 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 552 057
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 30 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 21 494 925
до 31 746 142 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Мой адрес В Сколково Одинцовский район, п. Заречье Площади : 112 - 180 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 11 871 796
до 52 222 358 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Onyx Deluxe Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки Площади : 44 - 164 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Калужская, 19 мин. пешком Застройщик: МСМ-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры в готовых домах! ЖК Символ. Финал продаж. Ключи в 2019 году! Своя большая инфраструктура. На границе ЦАО, рядом 3 станции метро Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Торопитесь! Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Алексеевская. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте