Инфраструктура в квартале прямо влияет на ликвидность строящегося жилья. И если соблюдение нормативов по количеству мест в школах, детских садах и поликлиниках является обязательной частью получения разрешения на строительство, то развитие транспортной и коммерческой инфраструктуры – добровольный шаг застройщика в борьбе за покупателя.

Но как быть, если проект соседствует с домами, застройщики которых не исполнили обязательства и породили волну недоверия к любым планам по улучшению ситуации. Директор инвестиционного центра Группы «Самолёт» Александр Ермак рассказывает, как входить в проблемные районы и как в сфере девелопмента выглядит работа над чужими ошибками.

Выбирая площадку для строительства жилого комплекса, в первую очередь мы оцениваем окружение: насколько район застроен, как будет расти. Это важно как с точки зрения конкуренции, так и с точки зрения понимания общей нагрузки на социальную, транспортную сферу и т.д. После этого мы формируем перечень проблем, которые в этом районе существуют, и учитываем их при разработке проекта.

К примеру, приступая к проекту «Большое Путилково» в Подмосковье, мы понимали, что перед нами стоит нетривиальная задача. Прямо по соседству уже практически заселен другой жилой комплекс со схожим названием. Несколько лет назад сюда въехали первые жители, но до сих пор не введены в эксплуатацию социальные объекты, нет дороги, по которой жители могли бы выезжать в город. 20 000 жителей живут вдалеке от торговой, развлекательной и социальной инфраструктуры. Чтобы куда-то выехать, им приходится потратить на это несоизмеримое количество времени. Поэтому вместе с застройкой территории мы берем на себя обязательства по созданию инфраструктуры на уровне прилегающих территорий, а не только внутри своего участка.

Подружиться с соседями

С самого начала разработки проекта планировки мы с администрацией Красногорска участвовали во встречах с местными активистами, рассказывали о наших планах, интересовались их опасениями. На моей памяти только четыре таких встречи было посвящено утверждению планировки территорий. Мы получили массу предложений и максимально всё учли. Например, на прилегающей территории очень много садоводств и садовых посёлков, была просьба увязать их улицы с нашими, чтобы появилась возможность выезда из этих посёлков. Сегодня там практически один въезд-выезд, я встречался с активом представителей одного из ТСЖ, они жаловались, что у них автобус подходит прямо к шлагбауму посёлка, в несколько приёмов разворачивается и уезжает, то есть нет сквозного движения, и людям, конечно, неудобно. Мы учли эту стыковку и сделаем нормальный проезд.

Все начинается с дорог

Из более масштабных планов по решению проблем с дорогами – строительство транспортных узлов. В основе плана по развитию дорожной сети лежит проект соединения Путилковского и Пятницкого шоссе. Их свяжет новая магистраль, которая перераспределит транспортные потоки. Кроме того, запланирована большая реконструкция самого Путилковского шоссе и расширение его до четырех полос. Строительство первого этапа будет профинансировано правительством Московской области, работы планируется завершить к IV кварталу 2021 года. А уже к 2024 году, когда будет введена первая очередь жилого комплекса и начнётся застройка второй очереди, будет построена дорога по территории проекта «Большое Путилково». Мы понимаем, что для нас это дополнительное обременение, но без таких инвестиций невозможно успешное строительство и развитие района.

Лучшее – детям

С первой очередью будет построен детский сад на 250 мест и начнётся строительство большой школы на 1250 учеников. Их мы строим с шагом примерно в полгода: пока квартиры ввели, пока передали ключи дольщикам, пока произошло фактическое заселение – примерно по статистике полгода и проходит. Все социальные объекты мы безвозмездно передаём в муниципальную собственность. Школу открывать будем чуть позже, так как дети жильцов первой очереди её не заполнят, а содержать полупустой объект – обременительно для муниципального бюджета.

Как правило, при входе в проблемные районы все сложности известны уже в момент изучения проекта, что позволяет заранее проработать эффективную схему их решения.

  1. Необходимо по максимуму учитывать потребности уже живущих в этом районе людей – ведь схожие потребности будут и у тех, кто решит купить здесь квартиру.
  2. Важно взаимодействовать с местной администрацией, на баланс которой впоследствии перейдут все социальные объекты.
  3. Необходимо продумать вопрос транспортной инфраструктуры, что также требует четкого разделения обязанностей между застройщиком и муниципалитетом.
  4. Грамотное планирование, проактивная позиция и эффективная коммуникация позволят своевременно справиться с трудностями и превратить проблемный район в новую точку притяжения.

Актуальные проекты компании Группа «Самолет» (сентябрь 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Большое ПутилковоКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2022 г.от 5 000 000 руб.
Томилино ПаркЛюберецкий район, п. Томилино3 кв. 2023 г.от 3 448 881 руб.
Горки ПаркДомодедовский район4 кв. 2023 г.от 3 648 574 руб.
Пригород ЛесноеЛенинский район4 кв. 2020 г.от 3 449 021 руб.
Тропарево ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, д. Румянцево4 кв. 2022 г.от 6 233 126 руб.
Заречье ПаркОдинцовский район4 кв. 2023 г.от 6 700 000 руб.
Новое ВнуковоНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Кокошкино1 кв. 2023 г.от 5 149 021 руб.
Новоданиловская, 8Москва, Южный округ, район Донской, м. Тульская3 кв. 2022 г.от 12 264 395 руб.
СпутникОдинцовский район2 кв. 2024 г.от 2 524 500 руб.
Мытищи ПаркМытищинский район, г. Мытищи2 кв. 2023 г.от 4 340 702 руб.
ОстафьевоНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, пос. Рязановское1 кв. 2023 г.от 5 769 142 руб.
АлхимовоНовая Москва, Новомосковский округ4 кв. 2022 г.от 4 732 291 руб.
Прибрежный ПаркДомодедовский район, г. Домодедово2 кв. 2023 г.от 4 549 021 руб.
Квартал НекрасовкаМосква, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино3 кв. 2023 г.от 7 196 038 руб.
ЛюберцыЛюберецкий район, г. Люберцы2 кв. 2023 г.от 3 547 242 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все