Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Сделки с недвижимостью: мифы и реальность

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В народе бытует множество заблуждений о сделках с недвижимостью. Кто-то уверен, что нельзя покупать наследственные квартиры, другие полагают, что завещание – гарантия получения недвижимости. Третьи боятся сделок, тем или иным образом связанных с несовершеннолетними. Для того чтобы, с одной стороны, развеять мифы, а с другой - действительно указать на потенциально рискованные сделки, рассмотрим самые часто встречающиеся и популярные «народные предания».

Покупка квартиры у стороннего продавца. Как правильно оформить расчет?

К любой сделке, особенно если она совершается с посторонним человеком и на крупную сумму, нужно подходить очень внимательно и осторожно.

Рекомендую исключить любые предварительные договоры, а также авансовые соглашения или договоры о задатке, если продавец по ним требует внесения значительных средств. В последующем потребуется много сил и ресурсов, чтобы такие средства вернуть, если сделка не состоится, или хотя бы найти обманщика-продавца.

Рекомендую грамотно проводить расчеты и, безусловно, фиксировать их на бумаге. Очень многие этого не делают, а зря. При отсутствии расписки в подтверждение передачи денег за недвижимость высока вероятность расторжения договора купли-продажи и потери купленного имущества либо повторной оплаты.

Договор обязательно регистрируется в Росреестре. Как бы это странно не звучало, но до сих пор не все знают, что недостаточно просто подписать договор, недостаточно заверить его у нотариуса, но обязательно нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (через МФЦ). До завершения регистрации покупатель не будет считаться собственником.

Необходимо проверить все документы на жилье, данные о продавце и членах его семьи, чтобы убедиться в чистоте совершаемой сделки. В противном случае в последующем договор может быть признан недействительным и квартира отобрана у покупателя.

Приобретение жилого помещения у родственника. Почему опасно завещание? Или рента?

Многие близкие или дальне родственники привыкли оформлять на себя недвижимость своих родителей или иных родственников, в основном престарелых или ведущих асоциальный образ жизни, путем составления завещания. Категорически не рекомендую использовать данный способ.

Завещание в одностороннем порядке может быть отменено, изменено, «переоформлено» на договор купли-продажи, дарения, иное.

Юридическая практика знает достаточное количество примеров, когда после смерти бабушек, мам, отцов, сестер и братьев всплывали не только новые, оформленные более поздней датой завещания, но и зарегистрированные договоры купли-продажи, дарения на посторонних лиц.

Оспорить подобные сделки можно далеко не всегда, и даже когда это сделать можно, нет никаких гарантий, что результат будет положительным, тем более, если судебным представительством занимается недостаточно квалифицированный адвокат.

Поэтому уже при жизни своих родных старайтесь оформлять договор купли-продажи, на крайний случай договор дарения, и сразу регистрировать право собственности в Росреестре через МФЦ, чтобы стать единоличным владельцем.

Не рекомендую оформлять договор пожизненного содержания с иждивением, так как, во-первых, в настоящее время ежемесячная стоимость оплаты или вложений в него достаточно высоки: один или два прожиточных минимума (размер постоянной ренты – два прожиточных минимума, что соответствует в настоящее время 21 000 руб. по России и 37 000 руб. по Москве. Размер пожизненной ренты – один прожиточный минимум, соответственно, 10 500 руб. в месяц по России и 18 500 руб. по Москве). А во-вторых, очень сложно собирать доказательства фактического исполнения такого договора, что часто приводит к его расторжению в судебном порядке.

Кроме того, старики, с которыми такие договоры заключаются, в связи с возрастом часто меняют свое отношение и к договору, и к родственнику, его оформившему, что приводит к постоянным конфликтам и отказу от принятия исполнения и, как результат, к обращению в суд за расторжением договора.

Покупка квартиры в браке. Как не дать себя обмануть?

К сожалению, почти никто не обращает внимания на то, как правильно оформлять недвижимость, приобретаемую в браке, а зря.

Не буду касаться всех вариантов, расскажу о самом часто встречающемся.

Итак, если у одного из супругов есть квартира и она продается, при этом на вырученные средства и часть добавленных покупается новое жилье, то при совершении подобных сделок не в один день и при отсутствии однозначных доказательств приобретения новой недвижимости на средства от продажи старой новое жилье будет в равных долях принадлежать обоим супругам. И это притом, что на большую часть квартиры справедливо мог бы претендовать тот супруг, который в браке продал свою недвижимость.

Затем развод, раздел имущества, как это часто бывает, раздел квартиры в равных долях, и, как результат – невозможность совместного проживания, и соответственно, утрата супругом, обеспеченным до брака жильем, вообще какого-либо угла для спокойной жизни.

Именно поэтому призываю не стесняться оформлять брачные контракты и соглашения о разделе имущества. Если вы увидите, что супруг против этого, то становится очевидным, что от вас ему нужны только ваши деньги и имущество, но не вы сами. Или, в крайнем случае, в самом договоре купли-продажи или в отдельном соглашении следует указать, что новая квартира приобретается за счет средств от продажи другой, принадлежавшей одному из супругов. Или в договоре определить размер долей каждого из супругов, указывая пропорционально большую долю того из них, кто продал свою недвижимость.

Реализация квартиры с участием несовершеннолетних. Что нужно знать

Многие ошибочно полагают, что нельзя покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние, но это не так. Прописка детей не сохраняет за ними право пользования жилым помещением при его продаже, поэтому подобные сделки вполне безопасны и законны при правильном их проведении.

Если же речь идет о квартирах, где несовершеннолетние являются собственниками, то их покупка, как и продажа, возможны только при условии одновременного приобретения в пользу детей иного жилья – не меньше по площади и стоимости. То есть при продаже комнаты ребенка, находящейся в Москве, комната большей площади, но расположенная, например, в Московской области или в другом регионе, не будет признана равноценной заменой.

Поэтому выходить на такую сделку можно, только если есть согласие органов опеки. То есть либо уже имеется одобренный опекой предварительный договор на покупку иной квартиры в пользу ребенка, либо опека согласна на сделку при нотариально заверенном обязательстве родителей приобрести в пользу ребенка иную недвижимость за счет средств, полученных от реализации существующей. Законным будет вопрос, а может ли впоследствии быть признана недействительной сделка, если родители не исполнят нотариальное обязательство и не купят ребенку квартиру, а деньги, к примеру, потратят на иные нужды?

Нет, не может, так как на момент исполнения договора сделка соответствовала закону. При этом последующее неисполнение родителями своих обязательств не может негативно отражаться на новых собственниках – покупателях.

Покупать ли унаследованные квартиры?

Бытует мнение, что нельзя покупать квартиры, если они получены по наследству. С таким мнением можно согласиться лишь отчасти: угрозу могут представлять только сделки с объектами недвижимости, которые наследовались по завещаниям посторонними лицами, так как споров о поддельных завещаниях в судебной практике предостаточно.

Однако если при проверке документов выяснится, что наследники вступили в наследство по закону или по завещанию, но оно легитимно и наследниками являются родственники, никакой угрозы для покупателя такое жилье не представляет. Не будет эта сделка рискованной и потому, что если и появятся другие наследники, то они не смогут требовать признания договора купли-продажи недействительным, так как закон этого не позволяет. Даже если в правах наследования суд их восстановит, претендовать такие новые наследники смогут лишь на денежные средства, вырученные наследником-продавцом от проданной вам квартиры.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4231 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ААЛТО 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Дмитровская. Площадь от 34 до 81 метр ГК: 4 кв. 2019 г. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов комфорт-класса в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, 8 км до МКАД, рядом - «легкое метро» Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 71 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская Новые квартиры в готовых домах пл. от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Подробности по телефону! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте