Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Почему граждан беспокоит изменение оценки их жилья

Многие владельцы недвижимости уже получили письма с расчетом имущественного налога.

Если в прошлые годы граждан пугал постоянный рост кадастровой оценки и, как следствие, налога, то теперь тревожит снижение официальной стоимости их недвижимости. В ряде случаев оно оказалось троекратным.
Все россияне заметили, что с 2015 года имущественные налоги существенно выросли, но на сколько именно — эксперты подсчитали совсем недавно. По оценкам аналитиков компании «Финэкспертиза», использовавших в расчетах данные Росстата и Федерального казначейства России, за последние три года жители большинства регионов стали платить за свое имущество — жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, машино-место, гаражи — на 72% больше.

Правда, в абсолютных цифрах рост не кажется слишком уж большим — в среднем на 355,8 руб. для одного налогоплательщика.

Естественно, в каждом конкретном случае личная налоговая инфляция могла сильно отличаться от средних показателей. К тому же регионы переходили на расчеты налога от кадастровой стоимости постепенно. Так, в 2015 году на такой способ определения имущественного налога перешли 28 субъектов РФ, включая Москву и Московскую область, в 2016-м — еще 21 субъект, в 2017-м — еще 15.

По данным «Финэкспертизы», общие сборы по налогу на имущество физических лиц по России увеличились за три последние года на 23 млрд руб.— до 52,2 млрд руб. Москва пусть и не стала лидером роста доходов от налога на имущество граждан, но вошла в первую десятку, увеличив поступления в бюджет за три года в 2,74 раза.

Плохие оценки

Большинство скандалов, сопровождающих реформу имущественных налогов, были связаны с кадастровой оценкой объектов. По замыслу реформаторов она должна была оказаться максимально приближенной к рыночной цене, однако на практике нередко сильно отличалась от реальной стоимости недвижимости, и чаще всего — в большую сторону.

У владельцев объектов, схожих по всем характеристикам, разница в кадастровой оценке, которую проводили независимые оценщики, а затем утверждали муниципальные и региональные власти, доходила до сотен процентов. Впрочем, бизнес и граждане могли оспорить эту оценку в досудебном порядке. Для устранения ошибок были созданы специальные территориальные комиссии при Росреестре, занимающиеся рассмотрением заявлений о пересмотре кадастровой оценки.

Вплоть до этого года число заявлений, поданных на рассмотрение этих комиссий, ежегодно росло. В 2015-м они рассмотрели 22,4 тыс. споров, в 2016-м — уже 48,6 тыс., а в 2017-м году число заявлений выросло до 54,7 тыс. При этом подавляющее большинство собственников пытались добиться снижения стоимости земли, а не квартир. Так, в 2016 году 80% дел о пересмотре касалось земельных участков.

Несмотря на растущую динамику заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, в общей массе объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), доля спорных объектов была крайне мала — 0,6% от общего количества объектов. Но, так или иначе, практически все споры, с которыми имели дело территориальные комиссии при Росреестре, касались пересмотра кадастровой стоимости с целью ее снизить.

По сведениям Счетной палаты, только за 2014–2015 годы собственникам удалось добиться уменьшения стоимости объектов на общую сумму 4 трлн руб.

Такие серьезные расхождения в цифрах не могли остаться без внимания, ведь местные бюджеты теряли большие деньги. Крайних в этой истории быстро нашли — ими стали независимые оценщики, которые определяли кадастровую стоимость недвижимости для расчета налога. И власти решили этот рынок у них забрать, создав взамен государственную монополию на кадастровую оценку.

1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке». Он предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям (ГБУ). И именно они должны на постоянной основе определять кадастровую стоимость недвижимости. По новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом региональные органы власти могут ввести новые правила государственной кадастровой оценки уже с 2018 года. Такое решение было принято в 36 субъектах РФ, включая Москву.

В Москве оценку проводило ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», и, как выяснила радиостанция «Коммерсантъ FM», кадастровая стоимость жилья в столице в 2018 году снизилась в среднем на 17%, а в Новой Москве — на 20%. В интервью радиостанции директор ГБУ Дмитрий Ковалев объяснил это так: «Если у нас в 2016 году при проведении оценки использовались цены предложения, то в 2018-м — цены, по которым эти сделки были проведены. Второй момент — мы использовали понижающий фактор, например, расположение квартиры на первом этаже. И сейчас кадастровая оценка даже меньше рыночной на 10–15%».

Бросовые цены

В октябре собственники недвижимости в Москве начали получать уведомления из УФНС об уплате имущественного налога, который, напомним, увеличивается постепенно. В частности, в 2016 году, когда москвичи получили первые платежки с расчетами от кадастровой стоимости жилья за 2015 год, они заплатили налоги с понижающим коэффициентом 0,2, то есть 20% итоговой суммы. В 2017 году к налогу применялся коэффициент 0,4, в этом году — 0,6.

К налоговой службе вопросов нет, в платежках так и стоит — «0,6». Однако серьезные споры вызывает кадастровая стоимость объектов. В профильных группах противников реновации и массовой застройки, наиболее активно ведущейся в Новой Москве, люди пишут о снижении кадастровой стоимости их объектов вплоть до бросовой.

В частности, жители хрущевок утверждают, что в ряде случаев кадастровая стоимость их квартир в этом году снизилась до 3 млн руб.

Называются и совсем удивительные цифры: например, цена двушки в столичной хрущевке, пусть и на окраине Москвы, после кадастровой переоценки уменьшилась до 650 тыс. руб.

Не только жители хрущевок обнаружили резкое снижение кадастровой стоимости своей недвижимости в 2018 году. На экстремальное удешевление обратили внимание и владельцы домов в ТиНАО. «Прямо сейчас очень странная ситуация происходит с кадастровой оценкой этого года почти всех частных домов и строений в Новой Москве. Оценка проводится раз в два года, в этом году оценщиком является ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования". По результатам проведенной в этом году кадастровой оценки (она будет действовать с 01.01.2019) кадастровая стоимость подавляющего большинства домов снизилась в 1,5–3 раза. По логике законодателей кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, но в связи с массовостью оценки может от нее незначительно отличаться. По этой логике получается: рублевая рыночная стоимость домов за два года упала в разы, но это совершенно невероятно!» — пишет один из владельцев частного дома в Новой Москве, расположенного недалеко от МКАД.

В качестве подтверждения своих слов владелец дома опубликовал несколько кадастровых номеров, которые позволяют проверить оценку недвижимости на сайте Росреестра. Действительно, кадастровая стоимость трехэтажного особняка площадью 550 кв. м на территории ТиНАО снизилась за два года более чем вдвое — с 27,8 млн руб. в 2016 году до 12,9 млн руб. в 2018-м. Радикально подешевел, по расчетам государственного оценщика, и другой двухэтажный жилой дом на территории ТиНАО площадью 369 кв. м: в 2016 году его кадастровая стоимость составляла 26,7 млн руб., а в 2018-м, по расчетам ГБУ, цена объекта снизилась до 8,9 млн руб.— втрое.

«Какие могут быть аргументы для того, чтобы оценщики понизили стоимость в разы? Получается: либо текущая оценка не верна, либо оценка прежних лет была не верна, а если так, то начисленный в текущем году налог от прежней кадастровой стоимости завышен в два-три раза, то есть людей обобрали как минимум на налог»,— пишет автор поста в Facebook.

Конспирологическая версия говорит, что это связано с принятием закона об упрощенном порядке изъятия земель/строений для государственных и муниципальных нужд в ТиНАО.

К тому же был существенно увеличен список государственных органов, которые такое изъятие могут проводить (теперь это также ФСО, ФСБ и т. п.). Выросло и количество причин, по которым изъятие может проводиться. По словам автора постов в Facebook, владельцы частных жилых домов, расположенных на территории ТиНАО близко к МКАД, теперь «живут на нервах».

Ну а упомянутую выше историю со снижением стоимости двушки в хрущевке связывают с реновацией — имеется в виду вероятность, что собственник квартиры захочет вместо квартиры получить компенсацию деньгами.

Маниакально-депрессивный налог

В любой другой ситуации людей бы порадовало снижение кадастровой стоимости их жилья, поскольку эта цена является базой для расчета налогов. Более того, учитывая множество громких скандалов, связанных с завышением кадастровой стоимости, в этом году был принят закон, притормозивший динамику роста имущественного налога для граждан.

В марте этого года на проблему стремительного повышения платежей по имущественным налогам обратил внимание Владимир Путин. В послании Федеральному собранию 1 марта 2018 года он предложил вернуться к вопросу налога на имущество физических лиц и уточнить механизмы расчета налогов и определения кадастровой стоимости недвижимости, которая не должна превышать рыночную стоимость. «В реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но мы так не договаривались, и люди такого не ожидали»,— сказал тогда президент.

Он предложил согласовать параметры, чтобы в итоге сумма начисления стала посильной для граждан. В результате 24 июля 2018 года Госдума приняла закон «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Закон предусматривает постепенный отказ от применения повышающего коэффициента (если разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости достаточно велика).

При этом с 2018 года вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога по кадастровой стоимости,— не более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом.

Как поясняют в своем исследовании аналитики «Финэкспертизы», этот коэффициент будет применяться в тех субъектах РФ, на территории которых исчисление налога на имущество физических лиц осуществляется с коэффициентом от 0,6 (в Москве, к примеру). «Однако мы понимаем, что все предложения в долгосрочной перспективе не снизят существующую налоговую нагрузку на людей, а лишь замедлят темпы ее роста»,— замечают аналитики «Финэкспертизы».

Так или иначе, вопрос с кадастровой стоимостью жилья с этого года стал политическим. И оценщики, которые признались в СМИ, что занизили кадастровую стоимость жилья в Москве, наверняка ожидали от граждан какой-то позитивной реакции.

Если проанализировать результаты работы территориальных комиссий по пересмотру кадастровой стоимости при Росреестре в Москве и в Московской области, то прежде всего стоит отметить, что число обращений в них снизилось. При этом

если гражданам дают зеленый свет и позволяют уменьшить кадастровую оценку их недвижимости, то бизнесу в этом массово отказывают.

«По информации, близкой к оценщикам Росреестра, было негласное указание стоимость жилой недвижимости, особенно экономкласса и хрущевок, ни в коем случае не завышать. По бизнесу картина прямо противоположная»,— сообщил “Ъ” источник на рынке недвижимости. В качестве примера он привел несколько кейсов в Московской области и Москве, когда, несмотря на решения судов о снижении кадастровой стоимости объектов, Росреестр не просто не снижал, а даже поднимал стоимость недвижимости, принадлежащей предпринимателям (решения есть в распоряжении “Ъ”).

Что же касается снижения кадастровой стоимости жилья, то эксперты видят здесь одни плюсы. «По анализу проектов кадастровой стоимости на 1 января 2018 года, которые сейчас вывесил Росреестр для ознакомления до утверждения постановлением правительства, действительно кадастровая стоимость квартир снизилась. Эта тенденция отражает реалии на рынке недвижимости, поскольку активность на рынке упала. Но не отражает тех спекулятивных настроений и тенденций, которые возникли в Новой Москве, когда собственники жилья начали резко задирать цены только потому, что этот дом теперь находится в Москве, а не в области»,— говорит Ирина Алехина, заместитель генерального директора консалтинговой группы «Ирвикон».

По ее словам, «любые сделки с квартирой можно проводить без оглядки на кадастровую стоимость». «Как вы помните, введено ограничение: если сделка с квартирой проходит по цене ниже чем 0,7 от кадастровой стоимости, то налог на доходы физических лиц исчисляется от 0,7 от кадастровой стоимости независимо от того, какая реальная рыночная стоимость квартиры и цена договора купли-продажи»,— указывает Ирина Алехина.

Случаи, когда в комиссии при Росреестре обращались для повышения кадастровой стоимости, были. Но, как отмечают в самом Росреестре, такие заявления поступают очень редко, причем подают их в основном органы местного самоуправления.

«Такие прецеденты действительно были. Они касались в основном торговой недвижимости в МО, поскольку считалось, что она недооценена. Властям всегда не хватает денег в бюджете, и сам факт снижения налоговых поступлений они рассматривают как ущерб бюджету»,— рассказывает Алехина.

Для примера она упоминает прецедент в Мытищах, когда администрация подала иск в суд на решение территориальной комиссии Росреестра, которая утвердила снижение кадастровой стоимости. «Суд вынес отказ. И это не единичный случай, около года назад достаточно часто администрации районов тут же реагировали на снижение по решениям территориальных комиссий МО — подавали иски, но во всех случаях суды отказали»,— говорит Алехина.

Пойдут ли граждане в комиссии, чтобы опротестовать нынешнюю, по их мнению, заниженную кадастровую оценку своей недвижимости? Ирина Алехина полагает, что это маловероятно. Ведь ставки налога привязаны к кадастровой стоимости объекта: для дома или квартиры стоимостью до 10 млн руб. ставка 0,1%, а для объекта стоимостью от 20 млн руб. до 50 млн руб.— 0,2%. Только вот собственников недвижимости этим успокоить нельзя. Практика показывает, что случаи изъятия принадлежавшей гражданам недвижимости чреваты громкими скандалами и конфликтами.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
561 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 281 958
до 12 863 184 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 129 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 14 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 67 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте